物業(yè)公司弱電系統(tǒng)維護(hù)管理制度

1、XX大區(qū)物業(yè)系統(tǒng)弱電系統(tǒng)維護(hù)管理制度編制日期2015.01.01審核日期2015。01。01批準(zhǔn)日期2015。01.01修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人1.目的保障智能弱電系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài)，設(shè)備的正常使用.2.適用范圍適用于各城市物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心各類弱電系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)的管理。3。職責(zé)3.1工程維修主管：負(fù)責(zé)智能弱電設(shè)備保養(yǎng)維修工作計(jì)劃及方案的制定,組織實(shí)施和檢查，建立設(shè)備管理檔案，組織處理突發(fā)故障，解決技術(shù)難題。3。2物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理:負(fù)責(zé)智能弱電設(shè)備保養(yǎng)維修工作計(jì)劃及方案的審核，不定期檢查各物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄，對設(shè)備突發(fā)故障、大修及重要維修工作進(jìn)

2、行監(jiān)督和提供指導(dǎo)。3。3工程維修員：負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)智能弱電設(shè)備保養(yǎng)維修工作的具體實(shí)施.4.方法和過程控制4。1維修人員注意事項(xiàng)4。1.1應(yīng)熟悉維護(hù)保養(yǎng)設(shè)施設(shè)備的電路原理及功能。4。1。2應(yīng)注意安全操作:4。1。2。1確保人身安全:維護(hù)保養(yǎng)時(shí)如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時(shí))，應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣防護(hù)增加的措施；4。1.2。2確保維修設(shè)施的安全：避免增加的測量某焊點(diǎn)相碰；維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。4.1.3必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。4.1。4對監(jiān)控室主要設(shè)備提出合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃和根據(jù)設(shè)備的相關(guān)要求進(jìn)行

3、配置調(diào)整。4.1.5按照保養(yǎng)計(jì)劃對電腦進(jìn)行維護(hù)，對重要部位的錄制硬盤進(jìn)行調(diào)整，如有必要可以增容或部分內(nèi)容單獨(dú)存儲。4。2基本維護(hù)保養(yǎng)方法4.2。1觀察法：4。2。1。1有無虛焊、松脫、燒焦的元器件.4。2.1。2有無異常的聲音.4.2。1。3觀察圖象效果。4.2.2靜態(tài)測量法：4。2。2.1短路電阻測量法。4.2。2.2電流測量判斷法.4.2.2.3電壓測量判斷法。4。3 巡更系統(tǒng)作業(yè)程序4.3。1每月檢查巡更器電量是否正常,管理電腦、手持終端運(yùn)行正常、數(shù)據(jù)完整，采集底座顯示正常，采集數(shù)據(jù)正常。4。3.2每月檢查巡更器充電器輸出電壓是否正常。4。3.3每月檢查巡更點(diǎn)是否有效，對無效的巡更點(diǎn)進(jìn)行

4、及時(shí)更換。4。3.4每月檢查巡更點(diǎn)指示牌是否脫落；對已脫落的指示牌及時(shí)補(bǔ)上,并清潔外觀。4。3.5對備用的巡更器應(yīng)每月充一次電并放置好.4.3。6應(yīng)每季度檢查一次巡更器的內(nèi)置電池是否漏液，對漏液的電池及時(shí)更換。4。3。7維修保養(yǎng)后及時(shí)填寫設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表。4.4停車場管理系統(tǒng)作業(yè)程序4.4。1每周應(yīng)對出入口讀卡控制器讀卡、出卡、顯示等進(jìn)行檢查，并進(jìn)行記錄。4.4.2每周檢查出入口道閘系統(tǒng)的起、停及傳動(dòng)部分是否正常，必要時(shí)對機(jī)械部分加注潤滑油并進(jìn)行記錄，確保服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常、數(shù)據(jù)完整,手動(dòng)按鈕靈活有效，閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動(dòng)良好，閘桿水平，反光紙完好，道閘機(jī)座穩(wěn)固。4.4.3每月應(yīng)

5、對收費(fèi)電腦系統(tǒng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)設(shè)定進(jìn)行全面檢查。4。4。4每月應(yīng)檢查車場系統(tǒng)的供電是否有安全隱患，檢查二次供電是否可靠。4。4。5每周應(yīng)檢查車場系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)線路是否暢通，檢查數(shù)據(jù)服務(wù)器工作是否正常；并按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃對數(shù)據(jù)庫作備份處理.4.4.6每周檢查停車場內(nèi)各種標(biāo)示標(biāo)牌有無缺少、脫落。4。4.7每周檢查停車場內(nèi)防撞桿有無松動(dòng)、脫落。4.4。8按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃對工作站電腦、服務(wù)器、停車場控制機(jī)定期做除塵保養(yǎng).4。4.9按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃對自動(dòng)道閘機(jī)內(nèi)傳動(dòng)部件加注潤滑油、傳動(dòng)皮帶、彈簧、機(jī)坐做檢查及更換；定期保養(yǎng)圖像對比設(shè)備攝像機(jī)支撐桿的固定及防腐是否良好

6、。4.4。10檢查、保養(yǎng)完后及時(shí)填寫設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表。4。5 可視對講系統(tǒng)作業(yè)程序4.5.1檢查可視對講每條分支通話、圖像是否正常； 監(jiān)控?cái)z像機(jī)：內(nèi)外部清潔無塵，云臺轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常，安裝牢固，錄像畫面清晰，畫面切換穩(wěn)定。4。5。2檢查管理平臺主機(jī)在通話時(shí)，其音質(zhì)與圖像是否達(dá)標(biāo);有無聲小、圖像滾動(dòng)不穩(wěn)定故障;定期調(diào)試圖像清晰度。4。5.3檢查管理平臺主機(jī)、單元室外機(jī)、圍墻機(jī)畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠,系統(tǒng)電路板安裝接線牢固、布線整齊、線纜標(biāo)識清楚正確，室外機(jī)、圍墻機(jī)安裝牢靠。4。5。5按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃檢查各單元門及大門閉門器力度、速

7、度,檢查電控鎖供電，對部分機(jī)件加機(jī)油、查鎖芯、螺絲緊固等。至少每年一次對門體進(jìn)行除銹補(bǔ)漆。4.5。6檢查管理平臺是否能及時(shí)收到住戶的報(bào)警聯(lián)動(dòng)信號,并作定期測試。4。5。7檢查可視對講系統(tǒng)各單元電源、電壓是否合乎要求.并按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃對電源作檢查、更換。4.5.8檢查各接線端子有無松脫現(xiàn)象，緊固插接接頭，清掃機(jī)箱內(nèi)外灰塵。4。5.9維保完后應(yīng)及時(shí)填寫設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表。4.5.10檢查門禁安全報(bào)警系統(tǒng)的系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測器動(dòng)作是否靈敏，線路連接牢固。4。6 紅外報(bào)警、監(jiān)控系統(tǒng)作業(yè)程序4。6.1攝像機(jī)圖像是否正常,有無強(qiáng)干擾信號。4。6.2測試云臺攝像機(jī)在

8、鍵盤調(diào)控時(shí)，旋轉(zhuǎn)與變焦是否正常。4.6.3紅外報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)攝像頭時(shí)主機(jī)切換聯(lián)動(dòng)是否正常、有效;紅外線接收、發(fā)送效果良好，功能正常;報(bào)警主機(jī)運(yùn)行正常、操作鍵盤布、撤防正常、線路標(biāo)識清楚、電源變壓器防水處理良好；探測器清潔、安裝牢固.4。6。4應(yīng)按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃定期調(diào)試從顯示器上觀察到的模糊、看不到監(jiān)控部位等效果不好的攝像鏡頭必須及時(shí)調(diào)整好焦距、方向等，保證安裝牢固,并由控制中心確認(rèn)符合安防使用要求。4。6。5每周由控制中心值班人員對監(jiān)控操作臺、監(jiān)控主機(jī)進(jìn)行外部除塵,除塵時(shí)須使用干燥、清潔的軟布和中性清潔劑.4。6.6每月由維修人員檢查視頻線BNC接頭，如有松動(dòng)現(xiàn)象,必須用電烙鐵進(jìn)行

9、焊接處理，并檢查BNC接頭與主機(jī)接口是否松動(dòng)，以保證連接牢固。4.6。7 紅外探頭定期由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)進(jìn)行一次全面測試，確保報(bào)警功能完好.并對檢查情況予以記錄。4。6。8定期清理紅外探頭護(hù)罩，對于誤報(bào)可采用電壓測量法，檢測探頭是否校正，修剪紅外探頭警戒區(qū)域內(nèi)的樹枝、物品。4.6.9 對室外監(jiān)視攝像機(jī)進(jìn)行維修保養(yǎng)，在每次清潔除塵、安裝防護(hù)罩時(shí),必須注意用防水膠圈或膠布密封接合部位，以防止雨水滲入攝像機(jī)內(nèi)。4。6.10 各攝像機(jī)立桿或支架應(yīng)定期查看、加固。4。6.11檢查系統(tǒng)的不間斷電源供給的負(fù)載電壓情況；檢查紅外探頭、監(jiān)控?cái)z像機(jī)一、二次供電是否可靠。4。6。12定期對小區(qū)內(nèi)安防系統(tǒng)進(jìn)行檢查和提出相關(guān)意見，同時(shí)告知業(yè)主并提出保養(yǎng)方案。4。7背景音樂4.7。1立桿或支架應(yīng)定期查看、加固,室外音箱經(jīng)常檢查線路和以防止雨水滲入.4.7。2嚴(yán)格按照產(chǎn)品要求進(jìn)行保養(yǎng)。4.7。3；各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常、功能良好，話筒切換正常、聯(lián)接可靠.揚(yáng)聲器聲音清晰,無沙啞或無聲等現(xiàn)象.5。附則5。1本指引由XX大區(qū)物業(yè)管理部品質(zhì)督