福漢大市場項目定位及建設方案調整的建議

1、福漢市場項目定位及建設方案調整的建議針對福漢大市場目前周邊的環(huán)境、現(xiàn)實道路交通狀況及外部市場情況的變化，對福漢大市場經營項目的定位、建設方案的調整及預期收益重新進行分析論證，并提出項目調整建議如下：一、 經營項目的定位分析：1、 福漢大市場前期項目定位于大型的水果批發(fā)市場，當時選擇此項目是鑒于武昌沙湖果品批發(fā)市場即將整體搬遷，市場經營戶急需尋求新的經營地點。然而由于種種原因沙湖果批市場推遲了搬遷計劃、加之八坦路南的光霞水果批發(fā)市場的建成并搶先進行了招商，在此情況下，福漢市場再定位于水果批發(fā)市場顯然難以實現(xiàn)原定的目標。2、 福漢大市場周邊的主要通道武金堤和八坦路長期失修路況現(xiàn)狀非常不好，進出市場

2、困難，接踵而來的楊泗港大橋年底開工建設，可以預計3-5年內、進出福漢大市場的道路交通狀況很難有較大的改善。根據最近2個月的市場調查和招商情況，以福漢市場如此現(xiàn)實狀況，許多專業(yè)批發(fā)和零售市場是不會選址于此地點的。3、 福漢市場定位于專業(yè)石材市場的可行性分析 武漢石材市場現(xiàn)狀武漢是湖北省省會，也是中國中部地區(qū)（華中）的最大城市和區(qū)域中心城市，中國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐。武漢目前有4家石材市場，分布較散，包括漢西陶瓷石材市場、金城國際石材市場、常碼頭石材市場、環(huán)球萬國石材城。其中，漢西陶瓷石材市場位于硚口區(qū)、金城國際石材市場位于東西湖區(qū)、常碼頭石材市場位于江漢區(qū)、環(huán)球萬國石材城位于黃

3、陂區(qū)。武漢的石材市場，規(guī)模中等，硬件設施一般，漢西陶瓷石材市場和常碼頭石材市場都屬于老市場，建于90年代末，而金城國際石材城和環(huán)球萬國石材城都為近幾年新建市場，其中環(huán)球萬國石材城仍在招商中，尚未開業(yè)，該市場為漢口北五洲建材城規(guī)劃建設的50萬方左右專業(yè)石材市場，預計有800畝左右的荒料場，主要以出租廠房為主。武漢石材運輸較為便利，鐵路、公路、水路都有。進口石材主要依托上海港口轉武漢港，水頭石材主要以廈門港為中轉。目前，武漢石材市場以漢西陶瓷石材市場和金城國際較為成熟，經營狀況良好，租金水平較高，其中，漢西陶瓷石材市場租金為80元/月左右，金城國際租金為55元/月左右。加工則主要集中在常碼頭和金城

4、國際。由于武漢城市規(guī)劃建設，位于主城區(qū)內的漢西陶瓷石材市場和常碼頭石材市場都將拆遷，向外圍轉移。漢西的石材必然將逐步退出目前所處區(qū)域。金誠目前已經小具規(guī)模，而且交通便利，緊靠107國道，對面又有港口，發(fā)展前景樂觀。而漢口北是未來武漢幾大項產業(yè)交易集散地，石材受五洲建材市場的影響，未來也將可能成為武漢石材市場中心之一。 根據前期市場調研，福漢大市場定位于專業(yè)石材市場的可行性較為實際。一是專業(yè)石材市場屬于二級加工批發(fā)，對道路要求不是太高。二是從目前武漢市石材市場分布及未來發(fā)展規(guī)劃來看，市場主要分布于江北，而江南目前只有小東門建材市場有少量石材商，且小東門建材市場在2、3年內也要面臨拆遷。目前江南片

5、有意向發(fā)展石材市場的只有紅霞建材市場，從市場布局及需求來講，武漢市長江南有必要發(fā)展建設一個專業(yè)的石材市場。三從周邊環(huán)境分析，地處白沙洲大道的合富鑫生建材市場經過多年的培育市場條件已成熟，周邊小的建材市場必會進行一番重新洗牌和整合，白沙洲一帶必將形成江南地區(qū)的建材批發(fā)集散地。興建石材市場，既可以避免因道路交通原因導致的市場空置，又可逐漸培育形成武漢三環(huán)以內最大的專業(yè)石材市場，為后續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。 伴隨白沙洲區(qū)域逐漸形成的武昌地區(qū)的建材集散中心，福漢石材市場搶占先機，打造成武昌乃至江南最大的專業(yè)化石材市場，和白沙洲區(qū)域其他建材市場形成配套和互補。二、福漢石材市場的建設方案根據市規(guī)劃局2012

6、年6月份出臺的白沙洲都市工業(yè)園區(qū)新的規(guī)劃調整方案，福漢市場用地為135畝，包括工業(yè)用地90畝，商業(yè)用地45畝，擬采用如下方案建設。1、工業(yè)用地范圍內，建二層鋼構房屋13棟，建筑面積約60000，房屋之間采用鋼棚連接，鋼棚面積約1500。2、商務用地建一層鋼構停車棚，也用作經營使用，建筑面積15000。3、市場總建筑面積75000。具體投資收入測算如下：（一） 項目投資測算1、 直接成本 30000×2×800元/=4800萬元2、 鋼棚連廊 15000×200元/=300萬元3、 道路建設 7600×250元/=190萬元4、 管網建設 400萬元5、

7、消防設施 400萬元6、 勘察設計費 150萬元7、 前期膠合板等改造費用 1500萬元8、 商務用地建停車棚費用 15000×200元/=300萬元9、 商務用地道路硬化15000×250元/=375萬元10、 不可預算費用 150萬元11、 前期租金400萬元按鋼構結構總投資 8965萬元（二） 收入測算同樣按建石材市場收入如下：第1-3年1、60000×23元/ * 12個月=1656萬元2、停車棚 15000×23元/ * 12個月=414萬元3、膠合板等 9000×28元/ * 12個月=302.4萬元4、臨時設施 3000×

8、;23元/ * 12個月=82.8萬元5、物業(yè)管理費 84000×2元/ * 12個月=201.6萬元6、大樓收入年50萬元合計總收入2706.8萬元（不包括水、電差價收入，石材加工屬高耗能行業(yè)）。第4-6年租金可根據市場運行情況進行調整，預計租金平均水平可達30元/，年收入為3500萬元。（三） 費用測算1、 租金 400萬元2、 營業(yè)稅157萬元3、 人員工資 100萬元4、 其他費用 100萬元合計 757萬元（四） 經營利潤及回報分析 第1-3年年收入2706萬元減去經營費用757萬元等于年利潤1949萬元。年投資回報率21.74%，按前期招商、搞活市場適當讓利于經營戶，同時考慮3年后租金增長等情況綜合測算，預計福漢市場5-6年時間可收回投資。根據市政府規(guī)劃，楊泗港長江大橋本年底開建，