青島項目啟動會

1、L o g oL o g o雨潤地產(chǎn)青島桂府項目啟動會雨潤地產(chǎn)青島桂府項目啟動會青島地華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青島地華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012014 4年年5 5月月1 17 7日日一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā)二、前期調(diào)研二、前期調(diào)研三、工程管理三、工程管理 四、成本管控四、成本管控五、景觀規(guī)劃五、景觀規(guī)劃六、示范區(qū)規(guī)劃六、示范區(qū)規(guī)劃七、營銷策略七、營銷策略八、成功標(biāo)尺八、成功標(biāo)尺目錄目錄一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā)1. 區(qū)位專篇2. 總圖專篇3. 產(chǎn)品設(shè)計專篇4. 精裝專篇一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā)1.區(qū)位專篇區(qū)位專篇項目位置及周邊情況項目簡介：項目簡介：青島桂府項目位于青島市城陽區(qū)規(guī)劃道路薈城路東側(cè)，

2、祥陽路以南、仲村改造項目以北，用地面積約247畝，其中地塊規(guī)劃占地面積164666平方米，總建筑面積348310平方米。雨潤城陽仲村項目雨潤城陽仲村項目雨潤城陽仲村項目雨潤城陽仲村項目2.1.1 2.1.1 用地范圍用地范圍一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā)2. 2.總圖專篇總圖專篇2.12.1規(guī)劃條件規(guī)劃條件一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā)2. 2.總圖專篇總圖專篇2.12.1規(guī)劃條件規(guī)劃條件2.1.2.1.2 2 基地現(xiàn)狀基地現(xiàn)狀l 七大居住板塊l 城西：動車小鎮(zhèn)居住板塊、上馬居住板塊l 城中：中心城區(qū)居住板塊l 城南：流亭總部商務(wù)城居住板塊、夏莊國際社區(qū)居住板塊、青銀路兩側(cè)居住板塊l 城東：惜福鎮(zhèn)居住板塊

3、城陽規(guī)劃居住用地總計65.1平方公里，將形成7大居住板塊，地塊所處位置位于居住板塊邊緣。圖1.6 城陽區(qū)居住用地規(guī)劃布局圖流亭總部商務(wù)城居住板塊青銀路兩側(cè)居住板塊夏莊國際社區(qū)居住板塊惜福鎮(zhèn)居住板塊中心城區(qū)居住板塊動車小鎮(zhèn)居住板塊上馬居住板塊即墨市嶗山區(qū)膠州市膠州灣李滄區(qū)地塊位置一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā) 2. 2.總圖專篇總圖專篇2.12.1規(guī)劃條件規(guī)劃條件2.1.2.1.3 3 A A、B B地塊規(guī)劃設(shè)計條件地塊規(guī)劃設(shè)計條件CC設(shè)計概要：設(shè)計概要：1 1、由于項目地塊的形狀、由于項目地塊的形狀較狹長的矩形，因此整較狹長的矩形，因此整個地塊的規(guī)劃個地塊的規(guī)劃布局考慮南北分區(qū)，形布局考慮南北分區(qū)，

4、形成東西南北方向和南北成東西南北方向和南北方向兩條景觀軸線。方向兩條景觀軸線。2 2、由于項目東側(cè)有現(xiàn)狀、由于項目東側(cè)有現(xiàn)狀水庫，整體的景觀綠化水庫，整體的景觀綠化環(huán)境較好，因此在地塊環(huán)境較好，因此在地塊的東半部分設(shè)置的東半部分設(shè)置品質(zhì)較高的住宅產(chǎn)品品質(zhì)較高的住宅產(chǎn)品3. 3.考慮幼兒園給住宅帶來考慮幼兒園給住宅帶來一定影響，以及遠(yuǎn)期開一定影響，以及遠(yuǎn)期開發(fā)，因此，將幼兒園設(shè)發(fā)，因此，將幼兒園設(shè)置在項目的北半部分置在項目的北半部分日照條件較好的位置日照條件較好的位置2.1.2.1.4 A4 A、B B地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)仲村項目總用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仲村項目總用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目項目數(shù)

5、量數(shù)量單位單位住宅商業(yè)配套住宅商業(yè)配套比例比例高層洋房別墅比例高層洋房別墅比例總用地面積總用地面積164666164666總建筑面積總建筑面積348310348310地上建筑面積地上建筑面積263310263310其中其中住宅住宅23330023330089%89%其中其中高層住宅高層住宅17100017100073%73%情景花園洋房情景花園洋房540005400023%23%聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅830083004%4%疊拼疊拼0 00%0%沿街商業(yè)及公建配套沿街商業(yè)及公建配套260002600010%10%幼兒園幼兒園(9(9班班) )401040102%2%地下建筑面積地下建筑面積85000

6、85000（人防（人防2600026000）總戶數(shù)總戶數(shù)21502150戶戶總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)75257525人人戶均人數(shù)戶均人數(shù)3.53.5人人/ /戶戶綠地率綠地率35.135.1% %建筑密度建筑密度22.9622.96% %容積率容積率1.61.6停車位停車位22802280個個其中其中地上停車位地上停車位456456個個地下停車位地下停車位18241824個個2.1.2.1.5 5 規(guī)劃空間形態(tài)規(guī)劃空間形態(tài)一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā)2. 2.總圖專篇總圖專篇2.12.1規(guī)劃條件規(guī)劃條件一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā)2. 2.總圖專篇總圖專篇2.22.2 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布住宅住宅物業(yè)配套物業(yè)配套幼兒

7、園幼兒園商業(yè)商業(yè)*一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā) 3. 3.產(chǎn)品設(shè)計專篇產(chǎn)品設(shè)計專篇3.1 3.1 居住業(yè)態(tài)居住業(yè)態(tài)3.1.1 3.1.1 立面效果圖立面效果圖*3.1.1 3.1.1 立面效果圖立面效果圖-單體與沿街效果單體與沿街效果*3.1.2 3.1.2 立面效果圖立面效果圖飾刻金屬裝飾飾刻金屬裝飾深褐色石材深褐色石材米色仿石涂料米色仿石涂料外裝飾設(shè)計外裝飾設(shè)計*一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā) 3. 3.產(chǎn)品設(shè)計專篇產(chǎn)品設(shè)計專篇3.1 3.1 居住業(yè)態(tài)（高層）居住業(yè)態(tài)（高層）3.1.3 3.1.3 建造標(biāo)準(zhǔn)建造標(biāo)準(zhǔn) 本工程為青島地華房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)的青島桂府項目本工程為青島地華房地產(chǎn)有限公司開

8、發(fā)建設(shè)的青島桂府項目,項目位于青島城陽區(qū)項目位于青島城陽區(qū),本項目位于規(guī)劃道路薈城路西側(cè)，祥陽路以南、仲村本項目位于規(guī)劃道路薈城路西側(cè)，祥陽路以南、仲村改造項目以北。改造項目以北。 本次設(shè)計為該項地塊，規(guī)劃總建筑面積本次設(shè)計為該項地塊，規(guī)劃總建筑面積348310 ，其中地上總建筑面積：，其中地上總建筑面積： 263310 ，地下總建筑面積，地下總建筑面積85000 。給排水設(shè)計說明：給排水設(shè)計說明：中水給水系統(tǒng)，分區(qū)同給水系統(tǒng)，高區(qū)均由變頻供水泵組加壓供水。戶式燃?xì)鉄崴到y(tǒng)中水給水系統(tǒng)，分區(qū)同給水系統(tǒng)，高區(qū)均由變頻供水泵組加壓供水。戶式燃?xì)鉄崴到y(tǒng),系統(tǒng)的豎向分區(qū)及各區(qū)冷水的供應(yīng)方式同給水系統(tǒng)

9、。系統(tǒng)的豎向分區(qū)及各區(qū)冷水的供應(yīng)方式同給水系統(tǒng)。電氣設(shè)計說明：電氣設(shè)計說明： 供電電源及配電系統(tǒng)：本樓屬一類高層建筑，除消防電梯、加壓送風(fēng)機(jī)、應(yīng)急及疏散照明、潛水泵供電電源及配電系統(tǒng)：本樓屬一類高層建筑，除消防電梯、加壓送風(fēng)機(jī)、應(yīng)急及疏散照明、潛水泵.普通客梯等為一級負(fù)荷普通客梯等為一級負(fù)荷, 其余均為三級其余均為三級負(fù)荷。、供電電源：負(fù)荷。、供電電源： 配電方式）住宅動力低壓電源由室外住宅用變電所沿電纜橋架引入動力配電柜，由動力配電柜至每公用照明如樓梯燈、配電方式）住宅動力低壓電源由室外住宅用變電所沿電纜橋架引入動力配電柜，由動力配電柜至每公用照明如樓梯燈、電梯前室、電氣豎井、公共走道燈以及

10、安全出、計量方式）住宅動力總進(jìn)線設(shè)總計量表。電梯前室、電氣豎井、公共走道燈以及安全出、計量方式）住宅動力總進(jìn)線設(shè)總計量表。暖通空調(diào)設(shè)計說明：暖通空調(diào)設(shè)計說明： 1. 熱源采用市政熱力提供的一次熱水，三次供回水溫度為熱源采用市政熱力提供的一次熱水，三次供回水溫度為60/50，采暖系統(tǒng)定壓及補(bǔ)水由熱交換站統(tǒng)一設(shè)置。熱交換站設(shè)置在，采暖系統(tǒng)定壓及補(bǔ)水由熱交換站統(tǒng)一設(shè)置。熱交換站設(shè)置在A地塊地塊（暫定）。（暫定）。 2. 本工程采暖總耗熱量本工程采暖總耗熱量694KW，采暖熱指標(biāo)，采暖熱指標(biāo)32.0W/m。 3. 單元總立管采用雙管異程系統(tǒng)，入戶分支供回水管布置在墊層內(nèi)，墊層內(nèi)分支管及地板采暖管。單元

11、總立管采用雙管異程系統(tǒng)，入戶分支供回水管布置在墊層內(nèi)，墊層內(nèi)分支管及地板采暖管。 4. 本工程采用分戶熱計量。每戶設(shè)熱計量表、鎖閉調(diào)節(jié)閥等裝置，均設(shè)在公共管井內(nèi)。本工程采用分戶熱計量。每戶設(shè)熱計量表、鎖閉調(diào)節(jié)閥等裝置，均設(shè)在公共管井內(nèi)。 5. 空調(diào)系統(tǒng)：住宅空調(diào)系統(tǒng)：住宅A-1、A-2、A-3#樓采用戶式中央空調(diào)系統(tǒng)，其他樓座采用分體式壁掛空調(diào)。空調(diào)機(jī)選用節(jié)能型，室內(nèi)外機(jī)設(shè)置于設(shè)備樓采用戶式中央空調(diào)系統(tǒng)，其他樓座采用分體式壁掛空調(diào)。空調(diào)機(jī)選用節(jié)能型，室內(nèi)外機(jī)設(shè)置于設(shè)備平臺處，室內(nèi)機(jī)具體位置需在精裝修時現(xiàn)場協(xié)調(diào)經(jīng)設(shè)計院確認(rèn)后明確（暫定）。平臺處，室內(nèi)機(jī)具體位置需在精裝修時現(xiàn)場協(xié)調(diào)經(jīng)設(shè)計院確認(rèn)后明

12、確（暫定）。 6. 通風(fēng)系統(tǒng)通風(fēng)系統(tǒng)1. 衛(wèi)生間均設(shè)置變截面、防火型廚衛(wèi)排氣道，并設(shè)防火止回裝置。衛(wèi)生間均設(shè)置變截面、防火型廚衛(wèi)排氣道，并設(shè)防火止回裝置。2. 配電間及電梯機(jī)房采用機(jī)械通風(fēng)，換氣次數(shù)配電間及電梯機(jī)房采用機(jī)械通風(fēng)，換氣次數(shù)8次次/h。注：近期論證使用污水源熱泵系統(tǒng)提供熱源，滿足居住采暖及制冷的生活需求。注：近期論證使用污水源熱泵系統(tǒng)提供熱源，滿足居住采暖及制冷的生活需求。*一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā) 4. 4.精裝專篇精裝專篇 4.1 4.1精裝檔次定位精裝檔次定位同檔次競品-萬科藍(lán)山基本信息項目地址市北福州北路(308國道南，福州北路西)開發(fā)商青島萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積總

13、建20萬平米項目規(guī)劃10層左右的小高層、30層左右的高層總推案量2010-9推出一期632套，2011-9推出二期148套主力戶型90-140平米兩房、三房為主銷售均價17000元/平米（精裝標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米）項目賣點品牌開發(fā)商、景觀品質(zhì)、山景、得房率銷售情況一期目前已去化616套，去化率97%，二期9月推出148套房源，目前售出132套。客群分析全市改善型客戶群體景觀設(shè)計日本R+F景觀設(shè)計公司得房率80%左右采暖情況采用地暖集中供熱水否立面、建材底層石材，其余使用涂料一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā) 4. 4.精裝專篇精裝專篇 4.1 4.1精裝檔次定位精裝檔次定位項目名稱遠(yuǎn)洋風(fēng)景位置嶗山區(qū)同興

14、路712號規(guī)模總建筑面積：14.5萬平米風(fēng)格ART-DECO市場定位高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品組合住宅戶型配比84-91占18%；136-139占40%；143-155占32%；165占3%；169占7%價格均價：小高1.8萬，高層2萬元/（含3000元/平米精裝）客戶構(gòu)成客戶主要來自嶗山、市北、市南三區(qū)，絕大多數(shù)客戶為改善型客戶銷售率推出744套房源，銷售250套，成交率32%設(shè)計要素法式營銷訴求嶗山地標(biāo)性高端住宅配套商業(yè)、幼兒園同檔次競品-遠(yuǎn)洋風(fēng)景基本信息一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā) 4. 4.精裝專篇精裝專篇 4.2 4.2精裝風(fēng)格精裝風(fēng)格 青島市場最常用的幾種精裝風(fēng)格1、新古典主義 2、現(xiàn)代簡約3、

15、簡歐風(fēng)格 4、極簡風(fēng)格 現(xiàn)代簡約、新古典主義裝修風(fēng)格受到更多客戶肯定。1234一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā) 4. 4.精裝專篇精裝專篇 4.2 4.2精裝風(fēng)格精裝風(fēng)格 同檔次競品遠(yuǎn)洋風(fēng)景精裝風(fēng)格同檔次競品遠(yuǎn)洋風(fēng)景精裝風(fēng)格*一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā) 4. 4.精裝專篇精裝專篇 4.2 4.2精裝風(fēng)格建議：新古典主義精裝風(fēng)格建議：新古典主義新古典的心理訴求：依賴城市，屬于奮斗中的人群，努力拼搏，渴望得到認(rèn)同，喜歡別人稱贊其有品位，同時需要華麗來證明自己的成就，新古典既奢華又不失品位。一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā) 4. 4.精裝專篇精裝專篇4.34.3 分部位確定精裝建造標(biāo)準(zhǔn)分部位確定精裝建造標(biāo)準(zhǔn)目錄二、前

16、期調(diào)研二、前期調(diào)研1. 自來水、雨水管道2. 用電配套情況3. 供熱與燃?xì)舛?、前期調(diào)研二、前期調(diào)研 地塊周邊管線配套地塊周邊管線配套自來水管道：薈城路有一條自來水管道：薈城路有一條DN400DN400的管線通至碩陽路交叉口處，壓力的管線通至碩陽路交叉口處，壓力1.5 MPa1.5 MPa，標(biāo)高為路平下標(biāo)高為路平下1.21.2米。米。碩陽路規(guī)劃一條碩陽路規(guī)劃一條DN200DN200的管線向東至西旺疃村，計劃年底施工。的管線向東至西旺疃村，計劃年底施工。雨水管道：已沿薈城路由南向北敷設(shè)至碩陽路。雨水管道：已沿薈城路由南向北敷設(shè)至碩陽路。二、前期調(diào)研二、前期調(diào)研 地塊周邊管線配套地塊周邊管線配套變電

17、站：位于碩陽路汽配城南側(cè)變電站：位于碩陽路汽配城南側(cè)二、前期調(diào)研二、前期調(diào)研 地塊周邊管線配套地塊周邊管線配套供熱：金田熱電。周邊供熱管線都已敷供熱：金田熱電。周邊供熱管線都已敷設(shè)設(shè)煤氣：新奧燃?xì)?。沿碩陽路向東都已敷煤氣：新奧燃?xì)?。沿碩陽路向東都已敷設(shè)。設(shè)。項目存在的不利因素：項目存在的不利因素：1 1、碩陽路未形成正式道路；、碩陽路未形成正式道路；2 2、地塊范圍內(nèi)有部分民房、喬木待清理。、地塊范圍內(nèi)有部分民房、喬木待清理。目錄三、工程管控三、工程管控1. 施工管理總圖2. 施工部署3. 專項技術(shù)方案4. 技術(shù)管理措施5. 工程風(fēng)險管控*三、工程管控三、工程管控 1. 1.施工總圖管理施工總

18、圖管理1.11.1場地分析場地分析1.1.1.1.1 1場地周邊交通狀況場地周邊交通狀況本項目南側(cè)碩陽路，北側(cè)祥陽路已開通，西側(cè)薈城路正在建設(shè)中，東側(cè)為空地。碩陽路作為售樓處、樣板區(qū)道路，祥陽路、薈城路作為施工專用道路.插入項目建筑總平面圖碩陽路-樣板區(qū)道路祥陽路、薈城路施工道路一 期二 期售樓處、樣板區(qū) 六菜一湯*二、工程管控二、工程管控 1. 1.施工總圖管理施工總圖管理1.21.2施工總平面布置施工總平面布置1.2.11.2.1施工區(qū)域劃分施工區(qū)域劃分地塊編號地塊編號地上建筑面積（平米）地上建筑面積（平米）地下建筑面積（平米）地下建筑面積（平米）合計面積（平米）合計面積（平米）A A24

19、300243002430024300B B950009500030300000001 12525000000C C560005600025000250008181000000D D88010880103 3000000001 11 180108010插入項目建筑總平面圖一一 期期ABDC二二 期期*1.2.2 A1.2.2 A、B B地塊內(nèi)臨水、臨電、出入口布置地塊內(nèi)臨水、臨電、出入口布置三、工程管控三、工程管控 1. 1.施工總圖管理施工總圖管理1.21.2施工總平面布置施工總平面布置1#箱變箱變630KVA2#箱變箱變630KVA3#箱變箱變630KVA入口入口出口出口自來水自來水 接入點

20、接入點*1.2.31.2.3塔吊布置圖塔吊布置圖1.結(jié)合施工部署，確定ABCD地塊選用塔吊的型號、臺數(shù)及布置位置塔吊型號塔吊型號臂長臂長數(shù)量數(shù)量QTZ-4045米米39臺（滿布情況下）臺（滿布情況下）三、工程管控三、工程管控 1. 1.施工總圖管理施工總圖管理1.21.2施工總平面布置施工總平面布置*一級節(jié)點一級節(jié)點第一期第一期第二期第二期A A地塊地塊B B地塊地塊C C、D D地塊地塊項目開工項目開工2014-11-12014-11-12015-5-1（根據(jù)銷售情況暫定）（根據(jù)銷售情況暫定）結(jié)構(gòu)達(dá)到銷售節(jié)點結(jié)構(gòu)達(dá)到銷售節(jié)點2015-5-102015-10-10主體結(jié)構(gòu)封頂主體結(jié)構(gòu)封頂201

21、5-1-302015-8-302016-1-30售樓處開放售樓處開放2015-5-1開開 盤盤2015-5-12015-5-302015-11-1竣工備案竣工備案2017-1-302017-1-302017-7-31交付入住交付入住2017-3-302017-3-302017-9-30二、工程管控二、工程管控 1. 1.施工總圖管理施工總圖管理1.31.3工程計劃于銷售進(jìn)度匹配情況工程計劃于銷售進(jìn)度匹配情況*三、工程管控三、工程管控 2. 2.施工部署施工部署2.12.1一期一期ABAB地塊大型施工資源規(guī)劃地塊大型施工資源規(guī)劃1.根據(jù)標(biāo)段劃分，確定總分包數(shù)量資源名稱資源名稱標(biāo)段數(shù)量標(biāo)段數(shù)量標(biāo)段

22、劃分原則標(biāo)段劃分原則土護(hù)降單位土護(hù)降單位1一期整體一期整體土建總包土建總包2便于施工管理，按地塊劃分便于施工管理，按地塊劃分售樓處總包售樓處總包1按項目劃分按項目劃分售樓處裝修（含六菜一湯）售樓處裝修（含六菜一湯）1按單體項目劃分按單體項目劃分售樓示范區(qū)園林景觀售樓示范區(qū)園林景觀1按項目劃分按項目劃分住宅精裝住宅精裝6按樓座劃分按樓座劃分消防消防2按單體項目劃分按單體項目劃分弱電弱電1按項目劃分按項目劃分園林景觀工程園林景觀工程1按項目劃分按項目劃分室外配套管網(wǎng)室外配套管網(wǎng)1按項目劃分按項目劃分*三、工程管控三、工程管控 2. 2.施工部署施工部署2.22.2施工組織施工組織1、土方外運(yùn)施工部

23、署平面圖插入項目建筑總平面圖一一 期期ABDC二二 期期一期開挖土方，所需回填土存于二期，余土外運(yùn)；二期開挖土方，所需回填土協(xié)調(diào)存于東側(cè)空地，余土外運(yùn)。*2、主體施工階段道路平面圖三、工程管控三、工程管控 2. 2.施工部署施工部署2.22.2施工組織施工組織*三、工程管控三、工程管控 2. 2.施工部署施工部署2.32.3工程關(guān)鍵節(jié)點工程關(guān)鍵節(jié)點序號序號核心計劃核心計劃項目首開區(qū)項目首開區(qū)一期一期二期二期1取得土地證2014/6/302用地規(guī)劃許可證2014/9/303取得工程規(guī)劃許可證2014/10/304施工許可證辦理2014/12/205工程開工2014/7/12014/11/1201

24、5/5/1（根據(jù)銷售情況暫定）6主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件2015/5/102015/10/107主體封頂2014/8/102015/8/302016/1/308預(yù)售許可證2015/5/202015/10/209售樓處精裝修完工2014/9/2010 示范區(qū)開放展示2014/9/2011 開盤2014/10/12015/5/302015/11/112實體樣板房精裝修完工2014/9/202015/8/10無13 竣工驗收備案2017/1/302017/7/3114 交房2017/3/302017/9/31*工程分期工程分期業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)第一個開工證第一個開工證總包定標(biāo)總包定標(biāo)基礎(chǔ)開工基礎(chǔ)開工竣工驗收竣工驗

25、收工地開放日工地開放日交房交房/開業(yè)開業(yè)一期一期住宅住宅2014.102014.72014.112017.12015.42017.3二期二期住宅住宅2015.42015.12015.52017.72015.112017.9三、工程管控三、工程管控 2. 2.施工部署施工部署2.32.3工程關(guān)鍵節(jié)點工程關(guān)鍵節(jié)點*三、工程管控三、工程管控 3. 3.專項施工方案專項施工方案3.13.1土（石）方調(diào)配方案土（石）方調(diào)配方案3.23.2土護(hù)降方案土護(hù)降方案土護(hù)降土護(hù)降方案編方案編制原則制原則明確基坑開挖時出土方安排，含時間節(jié)點、出入口、路線。明確護(hù)坡形式及支護(hù)樁、止水樁專項施工方案。確定地下水控制方案

26、。土石方及基坑支護(hù)工程施工組織設(shè)計明確土石土石方及基坑支護(hù)工程施工組織設(shè)計明確土石方采用陸運(yùn)外運(yùn)方案方采用陸運(yùn)外運(yùn)方案*三、工程管控三、工程管控 3. 3.專項施工方案專項施工方案3.33.3地基處理方案地基處理方案因基坑底部未到持力層，需進(jìn)行地勘后，依據(jù)據(jù)地勘報告及確定單體方案后計算上因基坑底部未到持力層，需進(jìn)行地勘后，依據(jù)據(jù)地勘報告及確定單體方案后計算上部荷載，最終確定地基處理形式。（地基處理方案待定）部荷載，最終確定地基處理形式。（地基處理方案待定）A A、B B地塊土石方及基坑支護(hù)工程施工組織設(shè)計地塊土石方及基坑支護(hù)工程施工組織設(shè)計土石方及基坑支護(hù)工程旋噴樁施工方案及應(yīng)急方案土石方及基

27、坑支護(hù)工程旋噴樁施工方案及應(yīng)急方案土石方及基坑支護(hù)工程換填施工方案及應(yīng)急方案土石方及基坑支護(hù)工程換填施工方案及應(yīng)急方案土石方及基坑支護(hù)工程灌注樁施工方案及應(yīng)急方案土石方及基坑支護(hù)工程灌注樁施工方案及應(yīng)急方案編制編制完成完成審核審核通過通過*三、工程管控三、工程管控 4. 4.技術(shù)管理措施技術(shù)管理措施4.14.1樣板帶路規(guī)劃樣板帶路規(guī)劃控控制制內(nèi)內(nèi)容容n目的n適用范圍n職責(zé)n實施樣板引路的項目n具體要求雨潤仲村項目樣板引路.doc*三、工程管控三、工程管控 4. 4.技術(shù)管理措施技術(shù)管理措施4.24.2施工圖審查要點施工圖審查要點國家及地方法令、法規(guī)國家及地方法令、法規(guī)現(xiàn)行國家及地方有關(guān)本建筑設(shè)

28、計的工程建設(shè)規(guī)范、規(guī)程是否齊全、正確，有建設(shè)、規(guī)劃、消防、人防現(xiàn)行國家及地方有關(guān)本建筑設(shè)計的工程建設(shè)規(guī)范、規(guī)程是否齊全、正確，有建設(shè)、規(guī)劃、消防、人防等主管部門對本工程的審批文件是否得到落實。等主管部門對本工程的審批文件是否得到落實。規(guī)劃要求規(guī)劃要求建筑工程設(shè)計是否符合規(guī)劃批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置，建筑面積及控制高度是否在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)。建筑工程設(shè)計是否符合規(guī)劃批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置，建筑面積及控制高度是否在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)?？偲矫鎴D總平面圖標(biāo)示建設(shè)用地范圍、道路及建筑紅線位置、用地及四鄰有關(guān)地形、地物、周邊市政道路的控制標(biāo)高；標(biāo)示建設(shè)用地范圍、道路及建筑紅線位置、用地及四鄰有關(guān)地形、地物、周邊市政道

29、路的控制標(biāo)高；明確新建工程明確新建工程( (包括隱蔽工程包括隱蔽工程) )的位置及室內(nèi)外設(shè)計標(biāo)高、場地道路、廣場、停車位布置及地面雨水排的位置及室內(nèi)外設(shè)計標(biāo)高、場地道路、廣場、停車位布置及地面雨水排除方向。除方向。平、立、剖面圖紙平、立、剖面圖紙平、立、剖面圖紙完整、表達(dá)準(zhǔn)確。其中屋頂平面應(yīng)包含下述內(nèi)容：屋面檢修口、管溝、設(shè)備基座及平、立、剖面圖紙完整、表達(dá)準(zhǔn)確。其中屋頂平面應(yīng)包含下述內(nèi)容：屋面檢修口、管溝、設(shè)備基座及變形縫構(gòu)造；屋面排水設(shè)計、落水口構(gòu)造及雨水管選型等。變形縫構(gòu)造；屋面排水設(shè)計、落水口構(gòu)造及雨水管選型等。關(guān)鍵部位的節(jié)點、大樣關(guān)鍵部位的節(jié)點、大樣關(guān)鍵部位的節(jié)點、大樣不能遺漏，如樓

30、梯、電梯、汽車坡道、墻身、門窗等。圖中樓梯、上人屋面、關(guān)鍵部位的節(jié)點、大樣不能遺漏，如樓梯、電梯、汽車坡道、墻身、門窗等。圖中樓梯、上人屋面、中庭回廊、低窗等安全防護(hù)設(shè)施應(yīng)交待清楚。中庭回廊、低窗等安全防護(hù)設(shè)施應(yīng)交待清楚。 節(jié)能設(shè)計節(jié)能設(shè)計施工圖設(shè)計應(yīng)說明建筑物的體形系數(shù)、耗熱量指標(biāo)及主要部位圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料做法、傳熱系數(shù)等，并在施工圖設(shè)計應(yīng)說明建筑物的體形系數(shù)、耗熱量指標(biāo)及主要部位圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料做法、傳熱系數(shù)等，并在施工圖中體現(xiàn)具體節(jié)能措施及綠色建筑相關(guān)要求。施工圖中體現(xiàn)具體節(jié)能措施及綠色建筑相關(guān)要求。防水設(shè)計防水設(shè)計地下工程防水、屋面防水等級及設(shè)防要求、選用防水卷材或涂料材質(zhì)及厚度、變形縫構(gòu)造及

31、其它截水、地下工程防水、屋面防水等級及設(shè)防要求、選用防水卷材或涂料材質(zhì)及厚度、變形縫構(gòu)造及其它截水、排水措施、屋面排水方式及雨水管選型；潮濕積水房間樓面、地面防水及墻身防潮材料做法、防滲漏排水措施、屋面排水方式及雨水管選型；潮濕積水房間樓面、地面防水及墻身防潮材料做法、防滲漏措施。措施。建筑防火建筑防火防火分區(qū)及安全疏散、消防設(shè)施及措施：如墻體、金屬承重構(gòu)件、幕墻、管井、防火門、防火卷簾、防火分區(qū)及安全疏散、消防設(shè)施及措施：如墻體、金屬承重構(gòu)件、幕墻、管井、防火門、防火卷簾、消防電梯、消防水池、消防泵房及消防控制中心的設(shè)置、構(gòu)造與防火處理等。消防電梯、消防水池、消防泵房及消防控制中心的設(shè)置、構(gòu)

32、造與防火處理等。各專業(yè)交叉節(jié)點各專業(yè)交叉節(jié)點建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、水暖相關(guān)專業(yè)交叉部位是否有矛盾，各專業(yè)預(yù)留、預(yù)埋孔洞、線管是否表示清晰，建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、水暖相關(guān)專業(yè)交叉部位是否有矛盾，各專業(yè)預(yù)留、預(yù)埋孔洞、線管是否表示清晰，對后續(xù)施工有無影響對后續(xù)施工有無影響*三、工程管控三、工程管控 4. 4.技術(shù)管理措施技術(shù)管理措施4.34.3專項施工方案清單專項施工方案清單 基礎(chǔ)工程專項施工方案基礎(chǔ)工程專項施工方案防水工程專項施工方案防水工程專項施工方案 高支模專項施工方案高支模專項施工方案外墻保溫裝飾專項施工方案外墻保溫裝飾專項施工方案砌體及抹灰專項施工方案砌體及抹灰專項施工方案電氣、水暖通專項施工方

33、案電氣、水暖通專項施工方案止水帷幕樁專項施工方案止水帷幕樁專項施工方案現(xiàn)澆砼專項施工方案現(xiàn)澆砼專項施工方案人防洞處理專項施工方案人防洞處理專項施工方案土方開挖專項施工方案土方開挖專項施工方案基坑支護(hù)專項施工方案基坑支護(hù)專項施工方案腳手架工程專項施工方案腳手架工程專項施工方案冬、雨季施工專項方案冬、雨季施工專項方案鋁合金門窗工程專項鋁合金門窗工程專項施工方案施工方案玻璃幕墻專項施工方案玻璃幕墻專項施工方案精裝修工程施工方案精裝修工程施工方案安全文明施工專項方案安全文明施工專項方案起重吊裝與安裝拆卸工程起重吊裝與安裝拆卸工程專項施工方案專項施工方案 鋼結(jié)構(gòu)專項施工方案鋼結(jié)構(gòu)專項施工方案滑模專項施工

34、方案滑模專項施工方案屋面工程專項施工方案屋面工程專項施工方案*三、工程管控三、工程管控 4. 4.技術(shù)管理措施技術(shù)管理措施4.44.4主要質(zhì)量通病防治措施主要質(zhì)量通病防治措施4.54.5交房質(zhì)量控制要點交房質(zhì)量控制要點交房質(zhì)交房質(zhì)量控制量控制要點要點樓地面、墻面、天棚面質(zhì)量控制樓地面、墻面、天棚面質(zhì)量控制建筑外門窗、入戶門質(zhì)量控制建筑外門窗、入戶門質(zhì)量控制陽臺欄桿、護(hù)窗欄尺寸控制陽臺欄桿、護(hù)窗欄尺寸控制防水工程質(zhì)量控制防水工程質(zhì)量控制室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸質(zhì)量控制室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸質(zhì)量控制外墻保溫質(zhì)量控制外墻保溫質(zhì)量控制水暖安裝質(zhì)量控制水暖安裝質(zhì)量控制電氣工程質(zhì)量控制電氣工程質(zhì)量控制智能建筑質(zhì)量控

35、制智能建筑質(zhì)量控制公共部位質(zhì)量控制公共部位質(zhì)量控制外墻預(yù)留孔洞質(zhì)量控制外墻預(yù)留孔洞質(zhì)量控制排油煙道、通氣道質(zhì)量控制排油煙道、通氣道質(zhì)量控制住宅工程質(zhì)量通病防治技術(shù)措施二十條住宅工程質(zhì)量通病防治技術(shù)措施二十條精裝修質(zhì)量控制精裝修質(zhì)量控制外墻涂料質(zhì)量控制外墻涂料質(zhì)量控制園林景觀質(zhì)量控制園林景觀質(zhì)量控制電梯安裝質(zhì)量控制電梯安裝質(zhì)量控制*三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程風(fēng)險管控工程風(fēng)險管控5.15.1工程管控主要風(fēng)險分析：工期風(fēng)險工程管控主要風(fēng)險分析：工期風(fēng)險序號序號風(fēng)險風(fēng)險管控措施管控措施1無證施工，由于無開工手續(xù)，易發(fā)無證施工，由于無開工手續(xù)，易發(fā)生停工。生停工。1. 與政府溝通協(xié)調(diào)與政府

36、溝通協(xié)調(diào)2. 走綠色通道手續(xù)辦理走綠色通道手續(xù)辦理3. 按計劃節(jié)點取得施工許可證按計劃節(jié)點取得施工許可證2地質(zhì)情況差，施工現(xiàn)場水文地質(zhì)狀地質(zhì)情況差，施工現(xiàn)場水文地質(zhì)狀況比設(shè)計合同文件預(yù)計的要復(fù)雜得況比設(shè)計合同文件預(yù)計的要復(fù)雜得多；嚴(yán)重自然災(zāi)害等。多；嚴(yán)重自然災(zāi)害等。1.提前制定技術(shù)方案認(rèn)真做好調(diào)查分析和提前制定技術(shù)方案認(rèn)真做好調(diào)查分析和預(yù)測。預(yù)測。2. 參加工程保險，規(guī)避或減少風(fēng)險。參加工程保險，規(guī)避或減少風(fēng)險。3工程變更多，實際工程量增減變化工程變更多，實際工程量增減變化大，材料供應(yīng)、運(yùn)輸不及時或質(zhì)量、大，材料供應(yīng)、運(yùn)輸不及時或質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格不符合要求。數(shù)量、規(guī)格不符合要求。1.參建各方在

37、施工前認(rèn)真讀圖，提出圖紙參建各方在施工前認(rèn)真讀圖，提出圖紙中的問題，在圖紙會審、設(shè)計交底會議中的問題，在圖紙會審、設(shè)計交底會議上全部解決，從而減少工程變更和工程上全部解決，從而減少工程變更和工程量增加。量增加。2.充分做好材料采購準(zhǔn)備，保質(zhì)保量按時充分做好材料采購準(zhǔn)備，保質(zhì)保量按時到場。到場。*序號序號風(fēng)險風(fēng)險管控措施管控措施4總包單位自身勞動力、機(jī)械設(shè)備調(diào)配總包單位自身勞動力、機(jī)械設(shè)備調(diào)配不當(dāng)，解決問題不及時；施工技術(shù)措不當(dāng)，解決問題不及時；施工技術(shù)措施不當(dāng)或發(fā)生事故；質(zhì)量不合格引起施不當(dāng)或發(fā)生事故；質(zhì)量不合格引起返工；與相關(guān)單位關(guān)系協(xié)調(diào)不善；返工；與相關(guān)單位關(guān)系協(xié)調(diào)不善；總包單位項目經(jīng)理部

38、管理水平低。總包單位項目經(jīng)理部管理水平低。1.優(yōu)選總包單位和項目經(jīng)理。優(yōu)選總包單位和項目經(jīng)理。2.提高總包單位項目經(jīng)理部的組織管理水平、提高總包單位項目經(jīng)理部的組織管理水平、技術(shù)水平。技術(shù)水平。3.提高施工作業(yè)層的素質(zhì)。提高施工作業(yè)層的素質(zhì)。4.總包單位應(yīng)重視與內(nèi)外關(guān)系的協(xié)調(diào)?？偘鼏挝粦?yīng)重視與內(nèi)外關(guān)系的協(xié)調(diào)。5.加強(qiáng)質(zhì)量管理和技術(shù)管理。加強(qiáng)質(zhì)量管理和技術(shù)管理。5同期同期 工程占地面積小，同期施工棟數(shù)工程占地面積小，同期施工棟數(shù)多，總工期及各階段工期要求緊。多，總工期及各階段工期要求緊。1.優(yōu)選總包施工隊伍，要求總包單位有足夠優(yōu)選總包施工隊伍，要求總包單位有足夠的機(jī)械設(shè)備能力和勞動力配置。的機(jī)械

39、設(shè)備能力和勞動力配置。2.合理調(diào)整施工順序。合理調(diào)整施工順序。3.協(xié)調(diào)公司各職能部門，認(rèn)真落實招標(biāo)采購協(xié)調(diào)公司各職能部門，認(rèn)真落實招標(biāo)采購計劃、出圖計劃、樣板確定計劃。計劃、出圖計劃、樣板確定計劃。6民擾、擾民民擾、擾民1.做好項目周邊居民相關(guān)部等協(xié)調(diào)工作；做好項目周邊居民相關(guān)部等協(xié)調(diào)工作；2.現(xiàn)場加強(qiáng)管理避免噪音、污水、光源等帶現(xiàn)場加強(qiáng)管理避免噪音、污水、光源等帶來負(fù)面影響；來負(fù)面影響；3.建立安防巡查制度建立安防巡查制度三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程風(fēng)險管控工程風(fēng)險管控5.15.1工程管控主要風(fēng)險分析：工期風(fēng)險（續(xù)）工程管控主要風(fēng)險分析：工期風(fēng)險（續(xù)）*三、工程管控三、工程管控

40、5. 5.工程風(fēng)險管控工程風(fēng)險管控5.25.2工程管控主要風(fēng)險分析：質(zhì)量風(fēng)險工程管控主要風(fēng)險分析：質(zhì)量風(fēng)險序號序號風(fēng)險風(fēng)險分類分類后果后果解決措施解決措施1回填土下沉回填土下沉造成室外管路斷裂造成室外管路斷裂;堵塞后造成業(yè)主室內(nèi)被泡堵塞后造成業(yè)主室內(nèi)被泡;單元入口石材斷裂；單元入口石材斷裂；首層小院圍墻開裂下沉首層小院圍墻開裂下沉監(jiān)理監(jiān)理100%旁站監(jiān)督；設(shè)定旁站監(jiān)督；設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)工期；現(xiàn)場取樣監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)工期；現(xiàn)場取樣監(jiān)測2結(jié)構(gòu)尺寸偏差結(jié)構(gòu)尺寸偏差房間不方正房間不方正室內(nèi)交付時凈空不夠室內(nèi)交付時凈空不夠房間不方正，無法按準(zhǔn)確房間不方正，無法按準(zhǔn)確位置排磚位置排磚房間凈空尺寸不夠房間凈空尺寸不夠分戶設(shè)

41、置十字控制線；分戶設(shè)置十字控制線；模板報驗實測檢查不低于模板報驗實測檢查不低于50%；增設(shè)頂板厚度基準(zhǔn)標(biāo)尺；增設(shè)頂板厚度基準(zhǔn)標(biāo)尺；頂板標(biāo)高、凈高頂板標(biāo)高、凈高隔墻位置偏差隔墻位置偏差框架柱尺寸框架柱尺寸洞口尺寸洞口尺寸3表觀質(zhì)量差表觀質(zhì)量差砼表面不光滑砼表面不光滑影響評優(yōu)影響評優(yōu)影響裝修影響裝修影響結(jié)構(gòu)驗收影響結(jié)構(gòu)驗收方案預(yù)控；方案預(yù)控；控制模板周轉(zhuǎn)次數(shù)；控制模板周轉(zhuǎn)次數(shù)；現(xiàn)場關(guān)注模板拼縫現(xiàn)場關(guān)注模板拼縫*序號序號風(fēng)險風(fēng)險分類分類后果后果解決措施解決措施4衛(wèi)生間滲漏衛(wèi)生間滲漏防水破壞造成滲漏防水破壞造成滲漏維修困難，損失大維修困難，損失大防水閉水移交；防水閉水移交；二次閉水試驗；二次閉水試驗；

42、泛水滲漏泛水滲漏5外墻石材脫落外墻石材脫落石材安裝不牢固石材安裝不牢固外墻石材脫落傷人；外墻石材脫落傷人；石材外墻滲漏，修復(fù)困難；石材外墻滲漏，修復(fù)困難；對石材安裝節(jié)點工藝進(jìn)行專項對石材安裝節(jié)點工藝進(jìn)行專項方案討論，嚴(yán)格按規(guī)范要求施方案討論，嚴(yán)格按規(guī)范要求施工，外墻石材全部采用機(jī)械式工，外墻石材全部采用機(jī)械式連接連接石材外墻滲漏石材外墻滲漏6裂縫控制裂縫控制隔板墻隔板墻精裝房，裂縫維修周期長，精裝房，裂縫維修周期長，對客戶正常生活影響大對客戶正常生活影響大控制關(guān)鍵點，鋼板網(wǎng)；墻拉筋；控制關(guān)鍵點，鋼板網(wǎng)；墻拉筋；重點節(jié)點制定專項措施；新工重點節(jié)點制定專項措施；新工藝、新做法，構(gòu)造優(yōu)化減少裂藝、新

43、做法，構(gòu)造優(yōu)化減少裂縫隱患縫隱患施工洞后砌墻施工洞后砌墻二次結(jié)構(gòu)二次結(jié)構(gòu)抹灰裂縫抹灰裂縫二次結(jié)構(gòu)電水管路預(yù)埋裂二次結(jié)構(gòu)電水管路預(yù)埋裂縫縫7精裝成品破損精裝成品破損木地板木地板造成交付觀感質(zhì)量差造成交付觀感質(zhì)量差系統(tǒng)性成品保護(hù)損壞造成質(zhì)系統(tǒng)性成品保護(hù)損壞造成質(zhì)量群訴。量群訴。合同明確成品保護(hù)義務(wù)；合同明確成品保護(hù)義務(wù)；合理安排工序；合理安排工序；覆蓋、保護(hù)、簽訂保護(hù)協(xié)議覆蓋、保護(hù)、簽訂保護(hù)協(xié)議陰陽角陰陽角軟包軟包壁紙壁紙鋁窗、玻璃鋁窗、玻璃木門木門8墻磚、石材空墻磚、石材空鼓脫落鼓脫落維修困難給客戶正常生活影維修困難給客戶正常生活影響較大響較大墻磚、石材脫落造成安全隱墻磚、石材脫落造成安全隱患患

44、基層質(zhì)量控制；基層質(zhì)量控制；材料驗收控制；材料驗收控制；交付前交付前100%檢查；一戶一驗重檢查；一戶一驗重點控制；點控制；三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程風(fēng)險管控工程風(fēng)險管控5.25.2工程管控主要風(fēng)險分析：質(zhì)量風(fēng)險（續(xù)）工程管控主要風(fēng)險分析：質(zhì)量風(fēng)險（續(xù)）*序號序號風(fēng)險風(fēng)險分類分類后果后果解決方案關(guān)鍵詞摘要解決方案關(guān)鍵詞摘要9外墻滲漏外墻滲漏外墻穿墻孔滲漏外墻穿墻孔滲漏；填充墻滲漏；填充墻滲漏；石材幕墻龍骨埋石材幕墻龍骨埋件滲漏；外窗滲件滲漏；外窗滲漏漏入住后維修難度大入住后維修難度大 采用相關(guān)成熟做法；控制外圍隔墻留洞；采用相關(guān)成熟做法；控制外圍隔墻留洞；對容易造成滲漏部位加強(qiáng)防

45、漏措施，嚴(yán)對容易造成滲漏部位加強(qiáng)防漏措施，嚴(yán)格依照防漏體系制定施工方案格依照防漏體系制定施工方案1010屋面滲漏屋面滲漏防水層破壞造成防水層破壞造成防水滲漏；排水防水滲漏；排水管穿頂板處后塞管穿頂板處后塞口處防水滲漏口處防水滲漏維修困難維修困難 二次閉水試驗；二次閉水試驗； 防水部位防水部位100%驗收；驗收；嚴(yán)格控制防水基層隱蔽驗收嚴(yán)格控制防水基層隱蔽驗收11精裝成品精裝成品破損破損石材返堿石材返堿容易形成系統(tǒng)性通病容易形成系統(tǒng)性通病防堿處理；低堿水泥；抗堿外加劑；復(fù)防堿處理；低堿水泥；抗堿外加劑；復(fù)合石材；合石材；壁紙發(fā)霉壁紙發(fā)霉維修周期長維修周期長基層干燥度；施工順序；工期控制；基層干燥

46、度；施工順序；工期控制；木地板木地板維修損失大維修損失大基層清理；基層交接驗收；成品保護(hù)基層清理；基層交接驗收；成品保護(hù)12管路滲漏管路滲漏地埋管路滲漏地埋管路滲漏管路滲漏滲漏，造成損管路滲漏滲漏，造成損失巨大失巨大管路帶壓施工；管路帶壓施工；精裝前對隱蔽管路進(jìn)行精裝交底；精裝前對隱蔽管路進(jìn)行精裝交底；排水管路沖水試驗；排水管路沖水試驗；一戶一驗重點驗收；一戶一驗重點驗收；排水管路滲漏排水管路滲漏五金管件滲漏五金管件滲漏電管、電盒電管、電盒高度不一致高度不一致管路不通管路不通管路進(jìn)行清通穿線，對管路接口管件及管路進(jìn)行清通穿線，對管路接口管件及接口施工制定專項方案，制定專項驗收接口施工制定專項方

47、案，制定專項驗收方案。方案。三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程風(fēng)險管控工程風(fēng)險管控5.25.2工程管控主要風(fēng)險分析：質(zhì)量風(fēng)險（續(xù)）工程管控主要風(fēng)險分析：質(zhì)量風(fēng)險（續(xù)）*序號序號風(fēng)險風(fēng)險分類分類后果后果解決方案關(guān)鍵詞摘要解決方案關(guān)鍵詞摘要13門窗滲漏門窗滲漏企口滲漏企口滲漏玻璃安裝密封條處滲玻璃安裝密封條處滲漏漏入住后維修難度大入住后維修難度大 1. 外窗安裝應(yīng)采用企口后塞法施工工藝。洞口抹灰采外窗安裝應(yīng)采用企口后塞法施工工藝。洞口抹灰采取企口取企口(里高外低里高外低)形式形式, 一次成活一次成活, 洞口上弦及窗臺洞口上弦及窗臺應(yīng)做滴水線和流水坡，內(nèi)外高差應(yīng)大于應(yīng)做滴水線和流水坡，內(nèi)外高差

48、應(yīng)大于15mm；2. 門窗與墻體應(yīng)連接牢固門窗與墻體應(yīng)連接牢固, 且滿足抗風(fēng)壓、水密性、且滿足抗風(fēng)壓、水密性、氣密性的要求。氣密性的要求。3. 建筑物外門窗與墻體的縫隙，用發(fā)泡填充劑填嵌飽建筑物外門窗與墻體的縫隙，用發(fā)泡填充劑填嵌飽滿，表面用有彈性且粘結(jié)性能滿，表面用有彈性且粘結(jié)性能4. 好的密封膠密封、無裂縫。推拉門窗扇應(yīng)設(shè)防止脫好的密封膠密封、無裂縫。推拉門窗扇應(yīng)設(shè)防止脫落裝置。門窗的配件應(yīng)與門窗主體相匹配落裝置。門窗的配件應(yīng)與門窗主體相匹配,并應(yīng)符并應(yīng)符合各種材料技術(shù)要求。合各種材料技術(shù)要求。 1414外墻涂料起外墻涂料起皮脫落皮脫落起皮、脫落起皮、脫落外飾面觀感差，維外飾面觀感差，維修

49、困難修困難1. 基層抹灰驗收，達(dá)到外墻處理驗收標(biāo)準(zhǔn)基層抹灰驗收，達(dá)到外墻處理驗收標(biāo)準(zhǔn)2. 基層處理選用外墻專業(yè)柔性膩子；基層處理選用外墻專業(yè)柔性膩子；3. 選用合格材料，建立入場檢驗制度；選用合格材料，建立入場檢驗制度；4. 施工工藝實行樣板領(lǐng)路制度；施工工藝實行樣板領(lǐng)路制度；5. 選擇合適的施工環(huán)境選擇合適的施工環(huán)境15園林綠化園林綠化特選喬木斬冠嚴(yán)重，特選喬木斬冠嚴(yán)重，樹葉干枯，地被稀疏樹葉干枯，地被稀疏外移樹種水土不服外移樹種水土不服園林景觀效果差園林景觀效果差1. 選擇適宜的種植季節(jié)，特大喬木移植前提前斷根，選擇適宜的種植季節(jié)，特大喬木移植前提前斷根，做好全冠移植方案；做好全冠移植方案

50、；2. 設(shè)計階段明確地被株距，及修剪后尺寸；設(shè)計階段明確地被株距，及修剪后尺寸；3. 盡量選用耐鹽堿、耐海霧、耐海風(fēng)類植物，盡量避盡量選用耐鹽堿、耐海霧、耐海風(fēng)類植物，盡量避免不適宜北方栽植的南方樹種。免不適宜北方栽植的南方樹種。16管網(wǎng)沖突管網(wǎng)沖突給排水、熱力、強(qiáng)弱給排水、熱力、強(qiáng)弱電、燃?xì)怆?、燃?xì)饩S修困難維修困難1. 各種管線覆土深度，要符合規(guī)范要求；各種管線覆土深度，要符合規(guī)范要求；2. 在管線交叉沖突處理時壓力管線避讓重力流管線，在管線交叉沖突處理時壓力管線避讓重力流管線，可彎曲管線避讓不可彎曲剛性管，小管線避讓大管可彎曲管線避讓不可彎曲剛性管，小管線避讓大管線；線；3. 綜合布線時由

51、淺入深垂直排序；綜合布線時由淺入深垂直排序；4. 管道交叉時管線間距工程管線垂直凈距管道交叉時管線間距工程管線垂直凈距0.15m，電，電力電信與其他管線凈距力電信與其他管線凈距0.5m.三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程風(fēng)險管控工程風(fēng)險管控5.25.2工程管控主要風(fēng)險分析：質(zhì)量風(fēng)險（續(xù)）工程管控主要風(fēng)險分析：質(zhì)量風(fēng)險（續(xù)）*三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程風(fēng)險管控工程風(fēng)險管控5.35.3工程管控主要風(fēng)險分析工程管控主要風(fēng)險分析:HSE:HSE風(fēng)險風(fēng)險1.擾民、民擾：在施工過程中，因為噪音、爆破、機(jī)械振動、環(huán)境污染可能造成擾民，從而引發(fā)民擾。2.高處墜落：人員從臨邊、洞口，包括屋面

52、邊、樓板邊、陽臺邊、預(yù)留洞口、電梯井口、樓梯口等處墜落；從腳手架上墜落；龍門架(井字架)物料提升機(jī)和塔吊在安裝、拆除過程墜落；安裝、拆除模板時墜落；結(jié)構(gòu)和設(shè)備吊裝時墜落。3.坍 塌：基坑邊坡失穩(wěn)、潮汐作用引起土石方坍塌、拆除工程中的坍塌、施工現(xiàn)場的圍墻及在建工程屋面板質(zhì)量低劣坍落；現(xiàn)澆混凝土梁、板的模板支撐失穩(wěn)倒塌。4.觸 電：對經(jīng)過或靠近施工現(xiàn)場的外電線路沒有或缺少防護(hù)，在搭設(shè)鋼管架、綁扎鋼筋或起重吊裝過程中，碰觸這些線路造成觸電；使用各類電器設(shè)備觸電；因電線破皮、老化，又無開關(guān)箱等觸電。5.臺風(fēng)大潮：因項目現(xiàn)場臨海，夏季存在臺風(fēng)影響風(fēng)險，有天文大潮風(fēng)險（農(nóng)歷每月的初二、初三和十七、十八日左

53、右 ）。6.物體打擊：人員受到同一垂直作業(yè)面的交叉作業(yè)中和通道口處墜落物體的打擊。7.機(jī)械傷害：主要是垂直運(yùn)輸機(jī)械設(shè)備、吊裝設(shè)備、各類樁機(jī)等對人的傷害。8.爆炸事故：施工過程中尤其是基坑開挖初期涉及部分爆破工程，由施工過程主要危險源其他過程1.火 災(zāi)：辦公區(qū)域因用電、明火等引發(fā)火災(zāi)。2.交通傷害：公司人員在上下班途中、因公外出駕駛或乘坐車輛時，可能發(fā)生交通事故。*序號序號風(fēng)險風(fēng)險管控措施管控措施1擾民民擾1、委托專業(yè)監(jiān)測單位對可能影響的管線及附近居民區(qū)房屋狀況進(jìn)行監(jiān)測備案。2、與環(huán)保局取得聯(lián)系，準(zhǔn)備將來對工地噪聲進(jìn)行定期測量。3、定期拜訪各單位詢問各周邊居民對施工現(xiàn)場的反應(yīng)。解決居民反應(yīng)較大的

54、問題，將風(fēng)險控制在萌芽中。4、現(xiàn)場封閉，設(shè)置安全警示標(biāo)志，加強(qiáng)安保管理，阻止外來人員進(jìn)入。5、組織安保公司、施工單位、監(jiān)理單位成立巡檢隊、建立日常巡視制度。2高處墜落1、按照青島市標(biāo)準(zhǔn)化工地要求，落實護(hù)欄、圍擋、“四口、五臨邊”的防護(hù)。2、針對高處墜落開展事故預(yù)防與控制安全教育，對防護(hù)欄桿、安全平網(wǎng)、安全帶從防護(hù)原理上進(jìn)行講述，并通過事故警示提高安全意識。3、制定交叉作業(yè)等許可證制度，制定針對性的獎懲制度，從法制上落實各項規(guī)章制度。3坍 塌1、嚴(yán)格落實深基坑設(shè)計方案、施工方案的專家評審制度，確保設(shè)計方案合理。2、嚴(yán)格控制現(xiàn)澆混凝土梁、基坑支護(hù)的工程質(zhì)量，防止缺陷造成事故。3、開展坍塌事故預(yù)防與

55、控制安全教育，提高安全意識。4、制定動土、爆破作業(yè)許可證制度；5、加強(qiáng)基坑等檢測，及時排除安全隱患。4觸 電1、按照青島市標(biāo)準(zhǔn)化工地要求，落實臨時用電安全防護(hù)。2、針對觸電開展事故預(yù)防與控制安全教育，對RCD、接零保護(hù)從原理上進(jìn)行了講述，使各單位了解關(guān)鍵控制點。3、定期組織監(jiān)理單位、施工單位對現(xiàn)場用電進(jìn)行檢查。三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程風(fēng)險管控工程風(fēng)險管控5.35.3工程管控主要風(fēng)險分析工程管控主要風(fēng)險分析:HSE:HSE風(fēng)險（續(xù)）風(fēng)險（續(xù)）*序號序號風(fēng)險風(fēng)險管控措施管控措施5物體打擊1、按照青島市標(biāo)準(zhǔn)化工地要求落實擋腳板、四口五臨邊安全防護(hù)。2、正確使用安全平網(wǎng)、立網(wǎng)，正確佩戴

56、安全帽。3、開展物體打擊專項安全教育，提高安全意識。4、制定操作規(guī)程、設(shè)立獎懲規(guī)則，從法制角度落實各項制度。6臺風(fēng)大潮1、制定臺風(fēng)大潮應(yīng)急預(yù)案，購置應(yīng)急物資。2、修建擋浪壩等防護(hù)措施，提高應(yīng)對能力。7機(jī)械傷害1、按照青島市規(guī)定落實起重機(jī)械各項管理制度。2、從安全技術(shù)角度出發(fā)，深入了解事故深層原因，對吊索具、限位裝置進(jìn)行失效分析。找到關(guān)鍵控制點。3、開展機(jī)械傷害專項安全教育，提高安全意識。4、制定操作規(guī)程、設(shè)立獎懲規(guī)則，持續(xù)檢查糾正，從法制角度落實各項制度。8爆炸事故1、嚴(yán)格控制爆炸物儲存、運(yùn)輸、使用中的風(fēng)險。做好隔離防護(hù)措施。2、開展機(jī)械傷害專項安全教育，提高安全意識。3、制定操作規(guī)程、許可證

57、制度，設(shè)立獎懲規(guī)則，持續(xù)檢查糾正，強(qiáng)制落實各項制度。9火 災(zāi)1、公共辦公區(qū)區(qū)域嚴(yán)禁吸煙，確保人走燈滅、電腦關(guān)機(jī)。2、開展消防安全培訓(xùn)，做好事故預(yù)防與逃生教育。3、持續(xù)檢查糾正，強(qiáng)制各類制度落實到位。10交通傷害1、做好車輛檢查、酒后代駕管理，防止事故發(fā)生。2、開展交通安全專項安全教育，提高安全意識。三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程風(fēng)險管控工程風(fēng)險管控5.35.3工程管控主要風(fēng)險分析工程管控主要風(fēng)險分析:HSE:HSE風(fēng)險（續(xù)）風(fēng)險（續(xù)）目錄四、成本管理四、成本管理1.招采管控2.成本管控3.合約管控4.顧問公司管控5.目標(biāo)成本制定6.合約規(guī)劃制定四、成本管控四、成本管控1.1.招采管控

58、舉措招采管控舉措1.11.1 合約規(guī)劃的編制合約規(guī)劃的編制結(jié)合項目總體開發(fā)計劃、總體施工進(jìn)度計劃、設(shè)計總體進(jìn)度，項目總體合約架構(gòu)，編制項目總體招標(biāo)采購計劃合同需求部門向成本合約部提報單項合同包的時間節(jié)點（招標(biāo)啟動時間及定標(biāo)時間），成本合約部把其與三大計劃的時間節(jié)點進(jìn)行串聯(lián)，保證招采任務(wù)時間上滿足工期要求合同需求部門向成本合約部提報合同形式（單價或總價）、合同關(guān)系（兩方或三方）、合同目標(biāo)成本（工程類由成本合約部提供，設(shè)計類由設(shè)計管理部提供，營銷類由營銷策劃部提供）、供應(yīng)商資質(zhì)要求等內(nèi)容成本合約部把各合同需求部門提供的資料進(jìn)行整理，并組織召開兩至三次合約規(guī)劃討論會，最終定稿并完成各需求部門會簽后，

59、報總部審批完成審批后的合約規(guī)劃，是項目招標(biāo)采購及成本控制的主要依據(jù)*1. 每項招標(biāo)計劃編制完成后，需對計劃中的關(guān)鍵時間節(jié)點進(jìn)行追蹤。預(yù)期延遲完成或者無法完成的，對相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行預(yù)警。特殊情況的，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后可對原進(jìn)化進(jìn)行調(diào)整2. 每項招采計劃在執(zhí)行過程中做到與總部無縫對接，并提前同總部的做好溝通工作，加快招標(biāo)工作的推進(jìn)。年度招標(biāo)計劃 結(jié)合本年度的工期計劃，編制出的本年度招標(biāo)計劃季度招標(biāo)計劃 在年度招標(biāo)計劃的基礎(chǔ)上，把每季度需求完成的招標(biāo)任務(wù)進(jìn)行分解，按照工程的實際進(jìn)展進(jìn)度，可以進(jìn)行靈活調(diào)整月度招標(biāo)計劃 把季度招標(biāo)計劃進(jìn)行本月工作目標(biāo)的再次分解，如有跨月度的招標(biāo)任務(wù)，可在季度招標(biāo)計劃中進(jìn)行調(diào)整

60、單項招標(biāo)計劃 根據(jù)合約規(guī)劃及實際工期進(jìn)度，編制出滿足工期需要的招標(biāo)執(zhí)行步驟方案及完成時間節(jié)點，每項步驟需列明責(zé)任部門。單項招標(biāo)計劃完成后進(jìn)行會簽，作為項目招標(biāo)工作考核的重要依據(jù)。四、成本管控四、成本管控1.1.招采管控舉措招采管控舉措1.2 1.2 招標(biāo)計劃的編制、分解及追蹤招標(biāo)計劃的編制、分解及追蹤單項招采計劃根據(jù)需求部門提供的招標(biāo)采購任務(wù)書編制單項招采計劃；單位考察進(jìn)行供應(yīng)商征集并進(jìn)行選擇性考察；招采請示根據(jù)權(quán)限，向總部或司內(nèi)提報項目招標(biāo)采購請示；詢價文件編制詢價文件（含技術(shù)文件及合同范本），并進(jìn)行司內(nèi)會簽；四、成本管控四、成本管控11. .招采招采管控舉措管控舉措1.31.3單項招標(biāo)工作