土地增值稅的計算定律公式及其9個實例

1、.土地增值稅的計算公式及9個實例時間：2014-04-16信息來源互聯(lián)網(wǎng)，僅供參考計算土地增值稅的公式為: 應納土地增值稅=增值額 瀝用稅率-扣除項目金額 溝速算扣除系數(shù)。1、公式中的 增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金;(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:厚號増值奉-増值額/扣蹤項目金額速算扣B余系敎J1増

2、74;率小于或等于50%30%2増值率犬于50%小于S等于10040%5%3増值率大于100%小于或等于300%50%15%4增值奉大于200%160% 一1"匚：r匕例1 :我公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳納土地出讓金300萬元,獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以 4,000元/M2價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。第一步，計算

3、扣除項目金額1 、購買土地使用權(quán)費用： 300 萬元2、開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本：1,500元X10,000平方米=1,500萬元3、計算加計扣除：(300 + 1500 ) X20 %= 1800X 20%= 360 萬元4、房地產(chǎn)開發(fā)費用：因為你企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：（300+ 1500 ） X10 %= 180萬元，應按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。5 、稅金： 170 萬元扣除項目金額=300 + 1,500 + 360 + 180 + 170 = 2,510 萬元第二步，計算增值額商品房銷售收入=4,000元X10,000平

4、方米=4,000萬增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計=4,000 - 2,510 = 1,490 萬元第三步，確定增值率增值率=1,490 /2,510 X100 %= 59.36 %增值率超過扣除項目金額 50%，未超過 100%第四步，計算土地增值稅稅額土地增值稅稅額=增值額X40 %-扣除項目金額 X5%=1,490 X40%- 2,510 X5%=596 - 125.50=470.50 萬元例 2：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本 6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出 400 萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為 1

5、00 萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少？該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉庫應繳納30% 。例 4: 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000 萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用 =（400-100 ） + （1000+6000 ） X5%=650 （萬元）例 3：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入600 萬元，繳納相關稅費共計 32 萬元。該倉 庫原造價 400 萬元，重置成本 800 萬元，經(jīng)評估該倉庫六成新。土地增值稅多少萬元？ 收入總額 =600 （萬元） 扣除項目合計=800X 60%+32=512 （萬元）

6、 增值額 =600-512=88 （萬元） 增值額占扣除項目比例 =88-512X100%=17.19%，適用稅率為 應繳納土地增值稅稅額 =88X30%=26.4 （萬元）所支付的金額為 50 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 200 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為 40 萬元，該企 業(yè)沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息， 該項目在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按 10% 計算， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為60 萬元。該公司應繳納的土地增 值稅應為多少萬元？扣除項目金額=50+200+（200+50 ） X10%+ 60+ （50+200 ） X20%=385 （萬元） 增值額 =1000-3

7、85=615 （萬元） 增值率=615+385X100%=159.74% 應納稅額=615X50%-385X 15%=249.75 （萬元） 例 5:2009 年 7 月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓 5 年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入 1800 萬元， 該土地購進價 1200 萬元，取得土地使用權(quán)時繳納相關稅費 40 萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時繳納相 關稅費 35 萬元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應繳納多少土地增值稅？ 扣除項目金額 =1200+40+35=1275 （萬元） 增值額 =1800-1275=525 （萬元） 增值率=525- 1275X 100%=41.18% 應納稅額=525X30%=157.5

8、（萬元）500 萬元，辦公樓原價 480 萬元，例 6：某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入已提折舊 300 萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估， 該樓重置成本價為 800 萬元，成新度為 50%，銷售時繳納有關稅費 30 萬元。該公司銷售辦公樓應繳納土地增值稅多少萬元？扣除項目金額=800X 50%+30=430萬元）增值額 =500-430=70 （萬元） 增值率=70+430X100%=16.28% 應納稅額=70X30%=21 （萬元）例 7：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑面積對外銷售，取得銷售收入2008 年度委托建筑公司承建住宅樓 10 棟，其中： 80%7648 萬元；其余部分暫時

9、對外出租，本年度內(nèi)取得租 金收入 63 萬元。與該住宅樓開發(fā)相關成本、費用有：支付土地使用權(quán)價款 1400 萬元；2)取得土地使用權(quán)繳納契稅 42 萬元；前期拆遷補償費 90 萬元，直接建筑成本 2100 萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費用 60 萬元；發(fā)生管理費用 450 萬元、銷售費用 280 萬元、利息費用 370 萬元（利息費用雖未超 過同期銀行代扣款利率， 但不能準確按項目計算分攤）。 當?shù)卣?guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)9%。生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅額時的扣除比例為 1 、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2008 年度應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加共計多少 萬元？ 營業(yè)稅、城

10、市維護建設稅、教育費附加 =7648X5%X (1+5%+3% ) +63X5%X (1+5%+3% ) =412.99+3.40=416.39 (萬元) 2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計有多少萬元？ 價款=1400X 80%=1120 (萬元) 開發(fā)成本=(42+90+2100+60 ) X80%=1833.6 (萬元) 開發(fā)費用=(1120+1833.6 ) >9%=265.82 (萬元) 稅金=7648X 5%< (1+5%+3% ) =412.99 (萬元) 加計扣除 = (1120+1833.6 ) X20%=590.72 (萬元)萬元）

11、允許扣除費用合計 =1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.143、2008 年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳土地增值稅多少萬元？ 增值額 =7648-4223.14=3424.86 （萬元） 增值率=3424.86 - 4223.14 X 100%=81.10% 應納土地增值稅額 =3424.86 X 40%-4223.14X 5%=1158.78 （萬元） 4、該企業(yè)應繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。）X25%=520.56應納所得稅額 =（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78 元） 例

12、8：某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售 收入 9500 萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。該公司為500建造此住宅支付地價款和有關費用 1000 萬元，開發(fā)成本 2000 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用 萬元，其中利息支出 200 萬元，但由于該公司同時建造別墅，貸款利息無法分攤，該地規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為10%。轉(zhuǎn)讓該普通住宅應繳納土地增值稅多少萬元？1 、應繳納營業(yè)稅=9500X %=475 （萬元）2、應繳納城建稅、教育費附加 =475X（ 5%+3% ） =38 （萬元）3 、扣除項目金額=1000+2000+（1000

13、+2000 ） X10%+475+38+（1000+2000 ）X20%=4413（萬元）4、增值額 =9500-4413=5087（萬元）5、增值率=5087-4413 X 100%=115.27%6、應納稅額 =5087X50%-4413X 15%=1881.55 （萬元）例 9:2009 年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務機關申報核準轉(zhuǎn)讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房價款 24 萬元。經(jīng)評估，該住房的重置成本為 20 萬元，成新度為 70% 。住房轉(zhuǎn)讓時，李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費0.18 萬元、評估費 0.5 萬元、稅金 1.32 萬元。王某應繳納多少土地增值稅？ 從 20

14、08 年 11 月 1 日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。例 10 ：某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009 年發(fā)生以下業(yè)務：600 萬元，繳納相關費用1 ） 1 月份通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金24 萬元；1/2；2）以上述土地開發(fā)建和普通標準住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為3）普通標準住宅樓開發(fā)成本300 萬元，寫字樓開發(fā)成本 620 萬元；4）分攤到住宅樓利息支出40 萬元，包括超過貸款期限的利息 4 萬元，寫字樓的利息無法分攤；5） 9 月初全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080 萬元，其中包括像購房者一并代收的市政施工費共計50 萬元；6） 9

15、月底將寫字樓與他人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經(jīng)營風險，寫字樓稅務機關的核定價格是 1500 萬元。其他相關資料： 該房地產(chǎn)公司所在的省規(guī)定， 按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用； 如果代收費用計入房價像購買方一并收取， 則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20% 扣除的基數(shù)。1）公司銷售普通標準住宅樓的土地增值稅扣除項目金額是多少萬元？該公司應納的銷售普通標準住宅樓的土地增值稅是多少萬元？公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時扣除項目金額是多少萬元？公司寫字樓對外投資業(yè)務應納的土地增值稅是多少萬元？1）應扣除的土地使用權(quán)的

16、金額 =（600+24 ） X1-2=312 （萬元）開發(fā)成本 =300 （萬元）公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用=（40-4 ） + （300+312 ） 0%=66.6 （萬元）稅金=1080X 5%=54 （萬元）其他扣除項目=（300+312 ）疋0%=122.4 （萬元）代收費用可在計算土地增值稅的時候扣除，但是不可以加計扣除?？煽鄢椖亢嫌?=312+300+66.6+54+122.4+50=905 （萬元）2）收入總額 =1080 （萬元）可扣除項目合計 =905 （萬元）增值額 =1080-905=175 （萬元） 增值率=175+905X100%=19.34 建造普通標準

17、住宅出售，其增值額為超過扣除項目金額 20%，予以免稅。（3）應扣除的土地使用權(quán)的金額 =（600+24）X1-2=312 （萬元） 開發(fā)成本 =620 （萬元） 應扣除的開發(fā)費用 =（312+620 ） X1O%=93.2 （萬元） 以不動產(chǎn)對外投資，不繳納營業(yè)稅。其他扣除項目 =312+620+93.2+186.4=1211.6 （萬元）4）收入總額 =1500 （萬元） 可扣除的項目合計 =1211.6 （萬元） 增值額 =1500-1211.6=288.4 （萬元） 增值率=288.4 -1211.6 X100%=23.8%，適用稅率為 30% 應繳納土地增值稅=288.4 X30%=

18、86.52 （萬元）計算題：19 000 萬元；495 萬元；繳納印花稅 4.5萬元。已 10%。計算1、2008 年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關規(guī) 定補交土地出讓金 2 840萬元，繳納相關稅費 160萬元；住宅開發(fā)成本 2 800萬 元，其中含裝修費用 500 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為 300 萬元（不能 提供金融機構(gòu)證明）；當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計 繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為 該企業(yè)銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。2、某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得一宗土地使用權(quán)

19、，支付價款、稅費合計 6000萬元，本年度占用 80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本 4000 萬元；發(fā) 生管理費用 2800萬元、銷售費用 1600萬元、利息費用 400 萬元（不能提供金融 機構(gòu)的證明）。 9月份該寫字樓竣工驗收， 1012月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓 總面積的 3/5 直接銷售，銷售合同記載取得收入為 12000萬元。12月，該房地產(chǎn) 開發(fā)公司的建筑材料供應商催要材料價款， 經(jīng)雙方協(xié)商， 房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開 發(fā)寫字樓的 1/5 抵償材料價款。剩余的 1/5 公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。（注：開發(fā) 費用扣除的比例為 10%。）計算寫字樓應納的土地增值稅。計算題答案： 1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允 許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的 20%加計扣除。（1）住宅銷售收入為 19 000萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額： 取得土地使用權(quán)所支付的