商業(yè)地產(chǎn)策劃流程

1、商業(yè)地產(chǎn)策劃流程 前期：項(xiàng)目顧問一. 市場(chǎng)調(diào)研：1. 區(qū)域狀況調(diào)研：1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研1.2競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)研1.31.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好 / 消費(fèi)習(xí)慣 / 消費(fèi)承受力等）2. 目標(biāo)購買者調(diào)研2.1 消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)2.2 項(xiàng)目問題及機(jī)會(huì)調(diào)研2.3 購買能力調(diào)研3. 品牌供應(yīng)商調(diào)研3.1品牌類別細(xì)分3.2品牌資料庫建立3.3項(xiàng)目問題及機(jī)會(huì)調(diào)研3.4租金承受能力調(diào)研二. 項(xiàng)目定位1. 項(xiàng)目分析1.1 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力（賣點(diǎn)）分析1.2 競(jìng)爭(zhēng)者比較分析（問題及機(jī)會(huì)）2. 項(xiàng)目定位2.1 項(xiàng)目品質(zhì)功能定位2.2 品牌形象定位3. 目標(biāo)客戶（購買者

2、及承租者）4. 業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議5. 賣場(chǎng)區(qū)域分割三. 基本 VI （品牌視覺形象設(shè)計(jì)）包括基本元素：名稱 /顏色/標(biāo)準(zhǔn)字 /標(biāo)簽/吉祥物等應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè) /招商廣告 /銷售手冊(cè) /形象手冊(cè) /名片/ 禮品/信箋/服裝/店面形象等四. 招商策略1. 價(jià)格體系建立2. 公開活動(dòng)及新聞配合3. 媒介策略4. 商業(yè)談判或推介會(huì)五. 銷售策略1. 價(jià)格體系建立2. 公開活動(dòng)及新聞配合3. 媒介策略4. 商業(yè)談判或推介會(huì)費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）中期：招商及銷售代理 一般代理A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。B.傭金預(yù)算及支付B1 鋪位純出租形式： 1至 5年（含 5年）的租約按

3、1.5 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 5 年以上的租約按 2 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 10 年以上的租約按 4 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 如果租約達(dá)到 20 年按 6 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1 中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位 50% 的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50% 的代理傭金。B2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。B2.1 如客戶以純營業(yè)額抽成

4、形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的， 在該類客戶中介成功后， 待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開張營業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)， 并以 B1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金， 該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。B2.2 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以 B1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金） 。待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)， 并以 B1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額

5、， 如最終傭金數(shù)額高于預(yù) 收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。B3 鋪位銷售形式：所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1% 的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：50% 的代理傭金 （即該鋪位成交項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付 總額的 0.5% ），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的 0.5% ），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì) 十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。B4 除 B1 、B2 、B3 外其他合作經(jīng)營的方式：1 元/平方米 （建筑面項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按“合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面

6、積X人民幣 積）X 365天* 12個(gè)月”計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金;1 至 5 年的合作期按 1 個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金； 5 年以上的合作期按 2 個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。B4.1 除 B1 、 B2、B3 外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4 中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位 50% 的代50% 的代理傭金。理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下B5 以上所述的中介成功四字即指： 出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效;銷售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效

7、;其他合作經(jīng)營方式：客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。B6 所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶， 在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)， 如與項(xiàng)目方簽署承租鋪 位的意向書或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。非常代理 根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。按照基本服務(wù)費(fèi) + 傭金形式支付費(fèi)用。傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。后期：項(xiàng)目營銷推廣顧問服務(wù)內(nèi)容包括一.品牌形象完善二. 促銷策略 以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。三. 開業(yè)策略 開業(yè)活動(dòng)、開幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。四. 公開策略 借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。五. 氣氛策略店內(nèi) / 店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)