房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)分析點(diǎn)擊： 42在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施， 按我國的房地產(chǎn)的開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該是從可行性研究批準(zhǔn)后以后 直至項(xiàng)目驗(yàn)收前的階段均屬于實(shí)施階段。這階段的工作、可交付成果和費(fèi)用包括：A 、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)； 2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 4、辦理人防審核； 5 、辦理 消防審核； 6 、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查； 8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案； 9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批； 10 、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)； 11 、委托地質(zhì)勘探； 12 、委托初步設(shè)計(jì)； 13 、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)。B、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

2、市政配套（一）市政配套1、征求主管部門審查意見； 2、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案； 3 、報(bào)審市政配套方案； 4、市政各管 理部門提出市政配套意見； 5 、市政管線綜合（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1 、工程勘察（測量）費(fèi)； 2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)； 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)； 4、竣工檔案保證金； 5 、 臨時(shí)用地費(fèi)； 6 、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)； 7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)； 8 、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)； 9、古 建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)C、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序（一）、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、； 3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)； 4、 主管部門實(shí)地勘察； 5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審； 6、委托地價(jià)評(píng)； 7、辦理核定地價(jià)手續(xù)； 8、辦理土地出讓審批； 9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同； 10 、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證； 11 、領(lǐng)取正式國有土地使用證； 12 、國有土地使用權(quán)出讓金的返還（二）、國有土地使用權(quán)的劃撥1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)； 2、主管部門現(xiàn)場勘察； 3 、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批； 4、取得劃撥用地批準(zhǔn)（三）、集體土地的征用1 、征用集體土地用地申請(qǐng)； 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案； 3 、簽訂征地協(xié)議； 4、簽訂補(bǔ) 償安置協(xié)議； 5 、確定勞動(dòng)力安置方案； 6

4、、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議； 7、市政府下文征地； 8、 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)； 9、辦理批地文件、批地圖； 10 、辦理凍結(jié)戶口； 11 、調(diào)查戶口 核實(shí)勞動(dòng)力； 12 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作； 13 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作； 14 、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作； 15、地上 物作價(jià)補(bǔ)償工作； 16 、征地結(jié)案（四）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土地出讓金）； 2、資金占用費(fèi)； 3 、滯納金； 4、土地使用費(fèi)； 5 、外商投資企業(yè)土地使 用費(fèi)； 6 、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)； 7、土地閑置費(fèi)； 8 、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)； 9、城鎮(zhèn)土 地使用稅； 10 、地價(jià)評(píng)估費(fèi)； 1

5、1 、出讓土地預(yù)訂金； 12 、征地管理費(fèi)； 13 、土地補(bǔ)償費(fèi)； 14 、青苗 及樹木補(bǔ)償費(fèi)； 15 、地上物補(bǔ)償費(fèi)； 16 、勞動(dòng)力安置費(fèi)； 17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)； 18 、新菜田開發(fā)建 設(shè)基金； 19 、耕地占用稅D 、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作； 2、辦理拆遷申請(qǐng)； 3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證； 4 、簽訂房屋拆遷責(zé)任書； 5、 辦理拆遷公告與通知； 6、辦理戶口凍結(jié)； 7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)； 8 、確定拆遷安置方案； 9、簽訂 拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議； 10 、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置； 11 、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款； 12 、

6、拆遷施 工現(xiàn)場防塵污染管理； 13 、移交拆遷檔案資料； 14 、房屋拆遷糾紛的裁決； 15、強(qiáng)制拆遷二）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 2、搬家補(bǔ)助費(fèi)； 3 、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)； 4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）； 5 、清 理費(fèi)； 6 、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)； 7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民 的補(bǔ)助費(fèi)； 8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)； 9、房屋拆遷管理費(fèi)； 10 、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)E、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)； 2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃； 3

7、、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)； 4、交納 自來水廠建設(shè)費(fèi)； 5 、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)； 6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)； 7 、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè) 集資費(fèi)； 8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)； 9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖； 10 、出施工圖； 11 、 編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金； 12 、辦理消防審核意見表； 13、審批人防工程、辦理 人防許可證； 14 、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)； 2、招標(biāo)準(zhǔn)備； 3 、招標(biāo)通告； 4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)； 5、編制招標(biāo) 工程標(biāo)底； 6、標(biāo)底送審合

8、同預(yù)算審查處確認(rèn)； 7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)； 8 、投標(biāo)單 位資格審批； 9、編制投標(biāo)書并送達(dá)； 10 、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場； 11 、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)； 12 、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)； 13、發(fā)中標(biāo)通知書； 14、簽訂工程承包合同； 15 、工程承包合同的審查（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理1 、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)； 2、建設(shè)工程監(jiān)理； 3 、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記； 4、交納實(shí)心黏土磚限 制使用費(fèi)； 5、辦理開工前審計(jì)； 6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅； 7 、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證； 8、報(bào)裝 施工用水、電、路； 9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門； 10 、協(xié)調(diào)交通管理部門； 11 、交納綠

9、化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠 化協(xié)議； 12 、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工1 、施工場地的“五通一平”； 2、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)； 3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝； 4、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督從房地產(chǎn)開發(fā)程序中，歸結(jié)起來的上述工作、可交付成果和費(fèi)用可以看出，本階段的主要風(fēng)險(xiǎn)：1、項(xiàng)目啟動(dòng)階段可交付成果的正確性及可行性研究報(bào)告項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的正確性；2、產(chǎn)品定位準(zhǔn)確度； 3 、環(huán)境評(píng)估的準(zhǔn)確性； 4 、可替代產(chǎn)品研究深入度或可替代產(chǎn)品的可替代性； 5、規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案的先 進(jìn)性、合理性、適用性； 6 、項(xiàng)目開發(fā)資金與項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)節(jié)拍是否匹配；7 、項(xiàng)目營銷定位和項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)施中

10、成本、質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)及績效目標(biāo)協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)度；8 、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理理念、工作方式、管理能力、執(zhí)行能力是否滿足產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的需求； 9 、地勘、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀園林 設(shè)計(jì)等單位所提供的服務(wù)是否與產(chǎn)品定位所需要提供的服務(wù)相匹配；10 、項(xiàng)目選擇的施工單位和監(jiān)理公司提供的服務(wù)、 材料供應(yīng)商所提供的成品和半成品是否與產(chǎn)品定位所需要提供的服務(wù)和產(chǎn)品的相匹 配；11 、執(zhí)行組織、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)溝通方式、溝通渠道、溝通工具是否與產(chǎn)品定位的適應(yīng)性。從上述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的主要風(fēng)險(xiǎn)中看出，前期可行性研究的真實(shí)性、可 * 性是第一風(fēng)險(xiǎn)， 而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目程序?qū)h(huán)境評(píng)估的法律程序擺在可行性研究批準(zhǔn)之后進(jìn)行的。 作為一般開發(fā)商的思 維是，只要項(xiàng)目可行，征地、拆遷就開始了，規(guī)劃也開始了。待費(fèi)用已發(fā)生幾萬、幾十萬、幾百萬時(shí)， 環(huán)境評(píng)估才慢騰騰的出籠，才拿去報(bào)批。如果環(huán)境綜合評(píng)定不理想，開發(fā)商就授意環(huán)境評(píng)詁公司作出 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有利的唯心環(huán)境評(píng)價(jià)，好拿到政府的批文。現(xiàn)在相當(dāng)一部分開發(fā)項(xiàng)目，某地塊本來不適宜 人居，卻偏偏都得到了政府批準(zhǔn)；某地塊所要建的廠，其生產(chǎn)過程和排泄物對(duì)周邊環(huán)境和居民都會(huì)造