房地產(chǎn)會計全套賬務(wù)處理1非常全

1、格式完美 WORD格式專業(yè)整理 知識分享專業(yè)資料房地產(chǎn)會計全套賬務(wù)處理和涉及稅目一、房地產(chǎn)涉及的稅種：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土 地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣 的個人所得稅等。1、營業(yè)稅：稅率 5%。7% （城2、城市維護建設(shè)稅計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為區(qū)）、5% （郊區(qū)）、1% （農(nóng)村）。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅率。3、教育費附加，附加稅率為3%計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅3%。4、印花稅：（1）財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千

2、分之一；（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)移書據(jù)， 稅率為萬分之五；（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；（5） 對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之 五貼花；（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表級數(shù) 應納稅所得額（不含稅）稅率（）速算扣除數(shù)（元）1不超過500元的部分 5 02超過500元至2000元的部分 10 253超過2000元至5000元的部分 15 1254超過5000元至20000元的部分 20 3755超過20

3、000元至40000元的部分 25 13756超過40000元至60000元的部分 30 33757超過60000元至80000元的部分 35 63758超過80000元至100000元的部分 40 103759超過100000元的部分 45 15375計算公式:應納個人所得稅稅額=應納稅所得額 適用稅率-速算扣除數(shù)應納稅額=工資薪金收入-2000- “三險一金6、所得稅(1) 所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。(2) 如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。計算公式：應交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率(3) 如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。計算公式：應交

4、所得稅=利潤總額*所得稅稅率(4) 所得稅稅率：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15 %的稅率征收企業(yè)所得稅。.2% ;依照房產(chǎn)租金收入計算7、房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1繳納的，稅率為 12 %。8 土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下:(1) 大城市1.5元至30元；(2) 中等城市1.2元至24元；（3）小城市 0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6元至12元。9、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入

5、減除條例規(guī)定的扣 除項目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實 物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即： 增值額未超過扣除項目金額50 %的部分，稅率 30 %。增值額超過扣除項目金額50 %，未超過扣除項目金額100 %的部分，稅率40 %。增值額超過扣除項目金額100 %，未超過扣除項目金額200 %的部分，稅率 50

6、 %。增值額超過扣除項目金額200 %的部分，稅率為60%。二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計制度。 附件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度.doc房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費共有11種（11稅1費）稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 契稅、耕地占用稅企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅。費：教育費附加一、營業(yè)稅1. 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)， 不需要單獨計繳增值稅。2. 房屋租賃（出租）屬于服務(wù)業(yè)一一租賃業(yè)3. 房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售超過買斷價格外的收入作為

7、手續(xù)費收入，按“營業(yè)稅-服務(wù)業(yè)”繳納營業(yè)稅4. 單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人視同銷售不動產(chǎn)5. 銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅6. 納稅人自建后銷售房屋其自自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售,建行為應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅二、增值稅銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅三、土地增值稅（一）一般規(guī)定7. 出售一一征包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售;（3）存量房地產(chǎn)買賣其中對于（2 ）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項目： 取得土地使用權(quán)所支付的金

8、額； 房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財政部規(guī)定的其他扣除項目對于（3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目 房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價成新度折扣率 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有 關(guān)費用。 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。8. 房地產(chǎn)抵押（1）抵押期一一不征；（2） 抵押期滿償還債務(wù)本息一一不征；（3） 抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債一一征。9. 房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；10. 將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、 分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn) 等，

9、發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）11. 合作建房建成后自用一一不征；建成后轉(zhuǎn)讓 征。12. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 一一暫免。13. 納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值 稅。14. 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移一一不征收（清算時不扣除相應 的成本和費用）（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算15. 土地增值稅的清算單位對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。16. 土地增值稅

10、的清算條件（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。17. 土地增值稅的扣除項目 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、 學校、幼兒園、 托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主

11、所有的；B. 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，不得扣除。 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。四、房產(chǎn)稅18. 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。19. 在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦 公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律

12、免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓 給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅1. 城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用 的土地面積為計稅依據(jù)。2房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應按規(guī)定計征城鎮(zhèn) 土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。六、契稅（承受方）1.企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司， 或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改 建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非公司制國

13、有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過 50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2. 企業(yè)股權(quán)重組一一不征3. 企業(yè)合并免征合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4. 企業(yè)分立一一不征企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契 稅。5. 企業(yè)出售買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。6. 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，

14、免征 契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置 原企業(yè)30%以上職工的， 減半征收契稅； 全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。7. 房屋的附屬設(shè)施對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。七、企業(yè)所得稅（一）預繳企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配 套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入， 按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總 額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。（二）預計利潤率20. 非經(jīng)濟適用房

15、開發(fā)項目：（1） 位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20% ；（2） 位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15% ；（3） 位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。21. 經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，不得低于3%。八、個人所得稅3. 職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）4. 企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè) 績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據(jù)所發(fā)生費用全額計入營銷人員應稅所得（按勞動報酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費用的企業(yè)和單位代扣代繳。九、印花稅格式完美 WORD格式22. 財產(chǎn)（房屋）租賃合同1

16、%°。23. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合 同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。24. 營業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅據(jù)為實收資本”資本公'兩項的合計額其他賬簿一一每件5元。25. 領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、土地使用證每件5元十、城市維護建設(shè)稅以營業(yè)稅、增值稅（贈送空調(diào)需要視力同銷售征 增值稅）等為基 數(shù)十、耕地占用稅占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè)，按占用面積征 稅十二、教育費附加同城市維護建設(shè)稅enjoy the trust of 得到 的信任 have / put trust in 信任 in trust 受托的，代為保管的takeon trust 對不