華庭街項目策劃案

1、華庭街項目市調(diào)報告華庭街項目市場調(diào)查（定位）情況目錄：1、嘉興目前城市現(xiàn)狀2、嘉興目前的主要業(yè)態(tài)3、嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布4、華庭街地塊特征5、華庭街項目區(qū)域市政配套分析6、嘉興市民對地塊的看法7、華庭街項目目前主要競爭市場8、華庭街項目產(chǎn)品定位1、嘉興目前城市現(xiàn)狀a、嘉興的地理位置 嘉興位于浙江省的東北部、長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶。 東臨大海， 南倚錢塘江， 北負(fù)太湖， 滬杭甬高速公路、 京杭大運(yùn)河貫穿境內(nèi)。東接上海、北鄰蘇州、西通湖州，南 接杭州， 嘉興與這幾個城市相距均不到百公里。 鐵路、公路、 水路網(wǎng)絡(luò)交織，四通八達(dá)，交通十分便利。目前，乍嘉蘇高速公路（乍浦嘉興蘇州）已通車， 杭州灣

2、跨海大橋（寧波慈溪嘉興乍浦）也于 2002 年開 始動工興建，并將 2006 年正式通車，嘉興的交通將越將發(fā) 達(dá)。b 、嘉興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r嘉興作為浙江的北大門，同時也是浙北的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。國 內(nèi)生產(chǎn)總值、財政收入、城鎮(zhèn)居民收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增 幅領(lǐng)先全省，所轄五個縣（市）（即桐鄉(xiāng)、海寧、嘉善、平 湖、海鹽）全部進(jìn)入全國縣（市）綜合發(fā)展水平前 50 位， 綜合經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)一步增強(qiáng)。C、嘉興的人口嘉興城區(qū)現(xiàn)有人口約 40 萬，城區(qū)面積 30 平方公里。 未 來十年人口將達(dá)到 50 萬。新興的產(chǎn)業(yè)和居住大多集中在城 市的西部和北部。城南以政府機(jī)關(guān)、文化教育體育、展覽為 主，加上南湖的旅游功能， 將成為嘉

3、興文化價值較高的區(qū)域， 本項目地塊與城南的聯(lián)系也較為密切。2、嘉興目前的主要業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市 場、專賣店等；餐飲類：大型酒店、風(fēng)味美食店、休閑小吃店等； 娛樂類：迪廳、茶吧、咖啡吧等； 文化類：電影院、書店等； 雖然主要的業(yè)態(tài)包括了許多種類，但都缺乏一定的品牌 和知名度，也都沒有形成一定的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營思路。3、嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布（ 1 ）百貨店：a、江南大廈：位于市中心禾興北路和中山路交界處，是嘉興市僅有的 二個大型購物中心之一。該大廈由南北樓組成，營業(yè)面積 1.8 萬平方米，就業(yè)人員 1000 余人，整幢大廈共 5 層，地下一層，地上四層，其中 地

4、下一層為各類家用電器，地上一層經(jīng)營家電、化裝品、黃 金珠寶，二層經(jīng)營男女服飾鞋帽，三層經(jīng)營書籍文具、床上 用品與工藝品等，四層為兒童娛樂廣場與美食城，南樓的一 二層部分區(qū)域為超市。大廈主要經(jīng)營中檔商品?，F(xiàn)在一樓生意尚可外，其余樓層的經(jīng)營狀況一般。主要是有 品牌的東西太少，因為現(xiàn)在人們的生活水平越來越高，已不 滿足原有的狀態(tài)。該大廈的顧客為中高收入階層， 其出行方式 80% 為非機(jī)動車 和步行， 20% 為機(jī)動車，由于經(jīng)營場地前無停車場，因此整 個交通組織略顯混亂。 該大廈零售總額雖大， 但贏利能力低。 b 、戴夢得購物中心是嘉興市最高檔的購物中心，位于禾興南路，與江南大 廈隔路相望，為 26

5、層高的戴夢得大酒店的裙房。該購物中 心原為杭州百貨大樓嘉興分店，后因租金過高，加之百貨業(yè) 利潤較薄，于 2000 年撤出，由戴夢得自行接管。其周邊圍 繞中山影城、麥當(dāng)勞等休閑場所。 現(xiàn)在此購物中心經(jīng)營布局不是十分合理，來此的人經(jīng)常抱怨 買不到好的東西 戴夢得購物中心營業(yè)面積約 1 萬平方米左右，共設(shè) 5 層：地 下一層為超市； 地上為一層經(jīng)營黃金珠寶、 化妝品、 工藝品；二層為男女服飾鞋帽；三層經(jīng)營家電；四、五層空置。該購物中心主要經(jīng)營中檔商品，消費導(dǎo)向以高檔服飾為主，但其家電種類、品牌比江南大廈貧乏。戴夢得購物中心經(jīng)營 狀況一般，人氣比江南略遜。從以上兩點可以看出，嘉興目前缺乏一個規(guī)模大、有

6、檔次的購物中心或購物場所，以此來滿足嘉興人民越來越高的生活水平，這同時也說明，華庭街內(nèi)將設(shè)立一萬多平方米的主力百貨店（簡稱主力店）的思路是十分正確的，同時它也會帶 動華庭街整個街區(qū)的繁榮。（2）超市a、江南超市：于 1999 年 9 月 20 日開業(yè)，位于市中心禾興北路和中山路交界處的江南大廈內(nèi)，營業(yè)面積 1500 平方米左右，裝 修較為簡單，以經(jīng)營各種中檔食品為主，價位中檔，整個超 市共兩層。整個超市經(jīng)營狀況良好，人氣旺盛，在春節(jié)等高峰期營業(yè)額可達(dá) 20 萬元左右 /天，平均日營業(yè)額在 5 10 萬元之間。但其略勢有 1 、場地前交通組織混亂， 2、規(guī)模小， 攤貨 場地?fù)頂D，購物環(huán)境差， 3

7、 、打折促銷活動少。b 、戴夢得超市：于 2000 年開業(yè)，位于戴夢得購物中心底層，營業(yè)面積約 300 平方米左右， 中檔裝修， 以經(jīng)營中高檔食品和中高檔 酒類為主，兼顧部分日用品。經(jīng)營狀況良好。C、大潤發(fā)超市: 于 2000 年開業(yè)，位于嘉興市中山西路，距市區(qū)較遠(yuǎn)， 只有 9 路專線車，來回市區(qū)接送顧客。營業(yè)面積 1.5 萬平方米左右，共一層，是目前嘉興規(guī)模 最大的超市，實行倉儲式經(jīng)營，日用品批量采購，價格與市 區(qū)其它超市相比較低。由于該超市距市區(qū)較遠(yuǎn)， 加之受本地人購物觀念影響不 習(xí)慣批量采購，因此經(jīng)營狀況一般。從以上的幾個超市的情況可以說明，嘉興目前缺乏一個既在市中心、配套設(shè)施又十分齊全

8、的大型超市，而華庭街將 設(shè)立一萬多平方米的地下超市正符合了這一點。華庭街地下 超市（1 ）準(zhǔn)備請國內(nèi)外著名的超市進(jìn)行經(jīng)營管理，（ 2）超市旁 邊有大型的地下停車場，（ 3 ）在真正的市中心，（ 4 ）逛完 超市再到上面的步行街，可以享受“一站式”的購物全新體 驗。所以，華庭街的地下超市肯定會有十分旺盛的人氣3）專賣店 a、少年南路專賣店少年南路， 位于嘉興市區(qū)北部， 是中低檔服飾的集聚地。 此路為二車道支路，機(jī)非混行。兩邊多為五六層的商住樓， 多數(shù)建成于 90 年代初，外立面陳舊，一樓為各種服飾店， 店面面積小，大部分在二三十方，個別店面達(dá)七八十方。 路上的商家原先都在建國路開店經(jīng)營，后因建國

9、路拆遷改 造，才搬遷于此。以經(jīng)營中低檔服飾、大眾休閑品牌為主， 而知名品牌較少。店面 96 年售價 12000 元/ 平方米， 2001 年售價 17000 元/ 平方米，店面租金 170 200 元/平方米 /月，各店經(jīng)營狀況 良好，但與前幾年相比，營業(yè)額普遍下降 1/3 ，部分承租戶 抱怨租金高。少年路路窄店密，尺度宜人，但由于街道功能的限制，加之 人車混行，外部購物環(huán)境較差，因此形不成真正意義上的步 行街。b 、勤儉路專賣店生活性交通次干道，兩車道，機(jī)非劃線分隔，道路兩側(cè) 建筑多為底商上住宅或?qū)懽謽恰Ｉ虡I(yè)形態(tài)以條商為主，塊商 為輔，整條街集聚了眾多的專賣店。店面租金 100 180 元

10、/平方米 /月。華庭街今后的經(jīng)營除了大型主力百貨店和大型地下超 市后，另一個重要的業(yè)態(tài)就是單個專賣店的經(jīng)營，而且，華 庭街內(nèi)的專賣店將彌補(bǔ)以上街區(qū)存在的不足：（1 ）華庭街今后將劃功能區(qū)塊進(jìn)行經(jīng)營，如服飾、黃金珠寶、鞋帽、工 藝品、兒童游藝館等將各有各的區(qū)塊， 這樣有利于統(tǒng)一管理， 也有利于帶動整條街的人氣；（ 2 ）靠近建國路，交通便利， 而且有大型的地下停車場；（ 3）將對各業(yè)態(tài)進(jìn)行品牌招商， 使其進(jìn)入街內(nèi)的專賣店進(jìn)行經(jīng)營，而且突出招商的品牌性；4 ）品種將會十分的齊全，真正讓顧客享受到一種“一站 式購物”的體驗。（4）便利店a、陽光購物中心于 97 年開業(yè)，營業(yè)面積 8000 平方米左右

11、，經(jīng)營日用 百貨、服飾及家電。因遠(yuǎn)離市區(qū)，經(jīng)營狀況較差，相比之下 其市區(qū)內(nèi)的連鎖店則人氣旺盛，經(jīng)營狀況甚佳。b 、可的便利店于 2002 年底開始進(jìn)入嘉興，并且迅速在市區(qū)內(nèi)開出多 家分店，由于其為 24 小時經(jīng)營，經(jīng)營狀況良好。（5）專業(yè)市場a、嘉興商城位于建國南路，營業(yè)面積 7000 平方米左右，共兩層， 第一層各類低檔服飾，二層經(jīng)營燈具、童裝、床上用品、窗簾等。攤位面積小，多為 15 20 平方米，其余為 70 平方 米左右。主要經(jīng)營低檔商品。97 年開業(yè)，租金一層為 90 120 元/月/平方米，二層 為 14 元/月/ 平方米，現(xiàn)在商城的租金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開業(yè)之際 的租金水平，二層的租金比

12、一層低，但一樓與二樓的經(jīng)營狀 況良好。b 、姚氏廣場2000 年 9 月 28 日開張， 位于勤儉路、 中山路之間， 標(biāo) 準(zhǔn)層面積在 3000 4000 平方米，一樓部分為商場、銀行； 二樓為名門和貴屬大酒店， 且有地下停車場； 三、四樓空置。 租金 100 元 / 月 / 平方米左右。（6）其它其它的專業(yè)市場包括，嘉興大都市、電腦市場、家電市 場、燈具城、窗簾城、家具城等經(jīng)營狀況都一般，主要是缺 乏有效的管理。7 ）大型酒店嘉興的大型酒店包括，金龍船海鮮城、戴夢得大酒店、 名門大酒店、貴屬酒家、金悅大酒樓、太陽宮大酒店等，其 經(jīng)營狀況都非常好。一個城市的流動人口決定了其市場的興旺，而專業(yè)市場

13、更是 由此原因受制約，嘉興的專業(yè)市場由于沒有統(tǒng)一有效的管 理，開設(shè)的情況參差不齊，而華庭街決不會走專業(yè)市場這條 路，而是向集多種業(yè)態(tài)的步行商業(yè)街方向發(fā)展；位于華庭街 北端的大型觀景酒店將滿足嘉興市民希望更有經(jīng)營特色菜 肴出現(xiàn)的需求，使人們就餐有了一個新的去處，也是最理想 的一個去處，讓市民在就餐的同時，也能欣賞窗外美麗的古 運(yùn)河與保存完好的古名居，讓吃飯也真正成為一種享受。（ 8 ）風(fēng)味美食店包括五芳齋、永和豆?jié){等，其經(jīng)營狀況都良好，但有特色的小吃店較少9 ）休閑小吃店包括麥當(dāng)勞、肯得基、唯新食品等經(jīng)營狀況都尚可。嘉興目前的各類小吃種類不是很多，市民也急盼有新的種類出現(xiàn)，而華庭街今后將引進(jìn)各類

14、洋快餐及全國各地的各類風(fēng)味小吃品種，以滿足市民的普遍需求，同時將彌補(bǔ)目前 嘉興市場上存在的空缺。（10 ）娛樂類迪廳包括凱旋門夜總會、滾石夜總會、太陽吧、金碧輝 煌等，每天生意都十分火爆。 茶館包括鉆石雨、 香菊、 藍(lán)沙、 上島咖啡、名典、迪歐等，其經(jīng)營檔次不同，但其經(jīng)營都甚 佳。（11 ）文化類包括中山影城、新華書店等經(jīng)營狀況都一般 目前嘉興的娛樂和文化設(shè)施檔次都十分的低，與嘉興的城市發(fā)展極不匹配，華庭街建成后將開設(shè)一個五星級的多廳影 院，同時，攝影展、 書畫展等將會不定期的在華庭街內(nèi)舉辦， 將增強(qiáng)整條街的文化內(nèi)涵；華庭街也將引進(jìn)相關(guān)的休閑娛樂 設(shè)施，如酒吧、咖啡吧、茶吧等，以彌補(bǔ)嘉興市場存

15、在的空 缺。4、華庭街地塊特征（ 1 ）、華庭街地塊位置華庭街地塊東靠建國中路、 南依勤儉路、 北頻環(huán)城北路、 西臨少年路。從華庭街地塊周圍區(qū)域看，有眾多的老字號分布；華庭街所 在的建國路在歷史上就是嘉興最繁華的商業(yè)中心、文化中 心，被稱為“北大街”， 雖然現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展逐步西移， 但其商業(yè)黃金中心地段的概念仍在嘉興市民和周邊地區(qū)市 民心目中保留著重要的地位 從城市中心區(qū)域看，華庭街項目地塊位于中心區(qū)東北部，與 禾興路并行成為南北向貫穿市中心區(qū)域的主要干道。且為規(guī) 劃中子城軸（詳見城市發(fā)展與城市規(guī)劃）北部。從整個嘉興市區(qū)范圍看，本項目地塊位于城市中心區(qū)域，是 城市東部、西部、北部人流進(jìn)入市中心

16、的主要入口。從未來 城市發(fā)展看，嘉興城市中心（環(huán)河內(nèi)環(huán)線以內(nèi)）不會隨著城 市發(fā)展而變遷，只會隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大而進(jìn)一步增強(qiáng)。（ 2 ）建國路歷史變遷建國路被確定為具有深厚歷史文化積淀的、可加以挖掘 的傳統(tǒng)商業(yè)文化街區(qū)。如該地塊上曾有百年老店五芳齋粽子 店（原在華庭街地塊地塊上）、正春和布店（原在華庭街地 塊上）等；有孩兒塔、嚴(yán)助墓、天寧寺等文物古跡和特色建 筑，周邊尚有明倫堂、瓶山、文廟等文物古跡，這些歷史文 化遺產(chǎn)體現(xiàn)了城市原有的場所文化內(nèi)涵和空間序列，可重點 恢復(fù)少量在城市歷史文化環(huán)境中曾有重要作用、知名度高， 在市民心目中仍保留有親切記憶的建筑物，如正春和布店、 孩兒塔等，以后都將在華庭

17、街項目中重現(xiàn)。建國路（原先也為步行街）在 80 年代中旬前一直是嘉興最 繁華的商業(yè)中心，是嘉興市民和郊區(qū)進(jìn)城農(nóng)民購物、餐飲、 娛樂最主要的去處， 80 年代后期， 因城市向西發(fā)展， 建國路 繁華程度減弱，建國路道路改造破壞了原有步行街的格局。本項目屬于舊城復(fù)興項目，在嘉興人民的心目中有著重 要的影響和地位，華庭街項目的建設(shè)和今后的經(jīng)營發(fā)展會時 刻牽動著嘉興人民的心，所以也志在必得。5、華庭街項目區(qū)域市政配套分析（1）華庭街項目周圍道路狀況及人流方向本項目南至勤儉路，北至環(huán)城北路，東靠建國路，周邊 的主要交通干道為建國路、環(huán)城北路、勤儉路及中山路。拓 寬后的建國路為機(jī)非實物分割的四車道市級主干道

18、，南起環(huán) 城南路，北至中環(huán)北路。環(huán)城北路同樣為市級交通主干道， 與環(huán)城東路、環(huán)城西路相連，形成市中心內(nèi)環(huán)線。人流的導(dǎo)入主要通過三條路進(jìn)來，即建國路、勤儉路、環(huán)城北路，建國路是最大人流導(dǎo)入量的道路，主要方向為建 國北路由北向南，將嘉興市北部人流輸入建國中路，雖然北 部由嘉禾北京城項目扼守，但其無論是規(guī)模或規(guī)劃都無法同 本案匹敵，雖然可能有部分客流流失，但可能只是很小的一 部分，相反的還可以與之形成客源的互補(bǔ)。建國南路由南向北，另兩股人流方向是從環(huán)城北路直接進(jìn)入 建國中路，環(huán)城北路西段與禾興路交匯，直接將嘉興市北部 西北部人流輸入到建國路上，東段的環(huán)城北路連秀州路，環(huán) 城路為第二大人流導(dǎo)入口。而勤

19、儉路由于路幅較窄，且人車混流，它將是主要以步 行進(jìn)入本項目的人流主要導(dǎo)入口，禾興路、少年路上諸多客 流可通過勤儉路間接導(dǎo)入本項目。勤儉路為城市中心區(qū)生活 性干道，因商業(yè)氣氛較濃，甚至有夜市現(xiàn)在勤儉路、少年路由于沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃管理，而且車輛通行也十分困難，據(jù)調(diào)查分析，勤儉路、少年路一帶的經(jīng)營戶都認(rèn)為現(xiàn)在這兩條街雖然人氣比較旺，但由于缺乏好的規(guī)劃，等華庭街開出后都表示愿意進(jìn)入經(jīng)營；況且，原先少年路上的許多經(jīng)營戶都是從華庭街地塊上拆遷過去的。（ 2 ）項目地塊及周圍的公交線路建國路及周圍的主要干道上有相當(dāng)多的公交線路。建國路上有四條公交線路，位于地塊南端建國路上和環(huán)城北路地塊西側(cè)：4 路，從東方

20、路火車站 6 路，從火車站汽車西站23 路，從陽光小區(qū)大潤發(fā)超市其周圍主要干道上有其他公交線路可到達(dá)本項目地塊：5 路，從昌盛北路三水灣小區(qū) 9 路，行政中心秀州 花園 2 路，從科技館東柵 3 路，從汽車西站火 車站 12 路，從汽車北站王江 23 路，陽光小區(qū)秀州公園 51路，從城建培訓(xùn)中心火車站一條商業(yè)街的興旺主要靠人流來帶動，這些公交路線的設(shè)立都會給本項目導(dǎo)入諸多的客流。（ 3 ）、靠近地塊的市政設(shè)施建國路：市二醫(yī)院、中國銀行嘉興支行、瓶山公園、五芳齋粽子店、貴屬酒樓、名門大酒店勤儉路：博物館、市一幼、嘉興衛(wèi)校、銀行少年路：實驗小學(xué)、郊區(qū)電影放影公司、房管處中山路：嘉興三中、戴夢得大酒

21、店、市自考辦、省榮譽(yù)軍人康復(fù)醫(yī)院、子城樂園 禾興路：第一醫(yī)院、工行市分行 這些設(shè)施都會給入華庭街經(jīng)營的客戶提供方便，同時這 也是吸引客戶入市的一個重要原因，而且今后華庭街內(nèi)也將會設(shè)立銀行、郵局等設(shè)施。6、嘉興市民對地塊的看法根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)對嘉興市區(qū)的實地考察及有目的性深入性的需求調(diào)研，并結(jié)合調(diào)查的實際數(shù)據(jù)，得出對華庭街地塊 的看法，這也是客戶能入市經(jīng)營的一個重要因素。下面的幾 個問題都是對本項目有著重要的意義。（ 1 ）是否平時經(jīng)常到這一帶（建國中路地塊）去？在調(diào)查的人數(shù)中有 83.6% 常去該地區(qū)， 這一比列足以說 明這一結(jié)論：華庭街項目地塊所處地區(qū)在嘉興市民心目中有相當(dāng)高的地 位，是市民消費

22、去處的一個重要組成部分，也是居民生活的 一個必去之處。2）平時一個月會去幾次（建國路該地塊及附近）？在調(diào)查者總數(shù)當(dāng)中，分別有 37.5% 、 20.4% 、 16.7% 和16.1% 的人平均每月會到該地區(qū) 4 次以上、 1 2 次、 3 4 次和 2 3 次。數(shù)據(jù)顯示，每月去建國路 4 次以上的占總樣 本量的 37.5% ，占據(jù)了最高份額，每月去 1 4 次的占總樣 本量的 53.2% ，兩者之和為 89.7% ?？梢姡瑢⒂芯懦傻氖茉L者會定期到本區(qū)域來，由此，建國路 本身在嘉興市民心目中就有非常的知名度，也驗證了建國路 是嘉興市民習(xí)慣性消費或休閑的一大區(qū)域。（3）到這一區(qū)域的主要目的是什么？

23、從調(diào)查結(jié)果顯示， 有 51.5% 的受訪者到此區(qū)塊的主要目 的是購物，除此之外，有 24.7% 的人是散步，有 9.4% 的人 是娛樂，以上三項合計共占被調(diào)查總數(shù)的 85.6% ，可以看出， 建國路是嘉興市民的理想的購物、休閑場所。滾石等大型娛 樂廳的開設(shè)，為建國路帶來了不少的人流。人流即代表了商 機(jī)，雖在以娛樂為目的抵達(dá)的人流比例相對小是因為嘉興或 本區(qū)域娛樂設(shè)施的提供較為稀缺，意向未被激發(fā)罷了所以，在華庭街上設(shè)立娛樂、休閑設(shè)施是十分必要的， 它在帶動人氣的同時，就是帶動了整條街的商機(jī)。（4 ）對這一區(qū)域最滿意的是？購物是受訪者最滿意的，占總量的 58% ，可見， 雖然建 國路在拓寬后造成的

24、客源流失、商業(yè)氣氛減弱，但改建后的 建國路環(huán)境有所提升，老牌的商業(yè)街的印象在嘉興市民心中 仍占有相當(dāng)高的地位，加上許多商家對建國路的肯定，在嘉 興人心目中建國路依然是購物的好去處。接下來依次為娛樂 / 休閑、交通和環(huán)境衛(wèi)生選項。可見，建國路除了購物方面的優(yōu)勢外，也存在著其他方 面的優(yōu)勢，但這些優(yōu)勢表現(xiàn)不很明顯，所以建國路的再次復(fù) 興，務(wù)必要做到各方面包括環(huán)境、配套服務(wù)等多方面的改進(jìn) 和提升，而本項目是嘉興市政府重點支持的建設(shè)項目，對本 項目的優(yōu)惠措施和相關(guān)的配套服務(wù)措施相當(dāng)?shù)亩啵@將會帶 動整條建國路的興旺。5 ）在印象中，這一區(qū)域以前最具特色的方面是什么？從調(diào)查中顯示，本建設(shè)區(qū)域以往就是嘉興

25、市民主要的購 物、飲食和娛樂場所，這對日后的建設(shè)是十分有利的。分別 有 53.7% 、19.3% 、 17.3% 的消費者認(rèn)為以往該地區(qū)最大的 特色是購物、飲食和娛樂。在建國路未拓寬以前，更是由于 商業(yè)的聚集而一直是嘉興市中心所在區(qū)域。所以，華庭街會借助建國路原有的特色，設(shè)立更有特色 的產(chǎn)品，也將進(jìn)一步繁榮華庭街。（ 6 ）嘉興目前最具特色的購物場所或購物街？對最具特色的購物街嘉興市民對江南大廈、建國路、少 年路、中山路、勤儉路、北京路認(rèn)同的比例分別是 32.7% 、 24.4% 、15.1% 、12% 、10.4% 、2.7% ，盡管近兩年建國路、 勤儉路一帶的商貿(mào)地位有所削弱，但到目前為止

26、，它在嘉興 市民心目中仍然占有相當(dāng)高的地位 調(diào)查還顯示，嘉興目前還未形成富有特色的餐飲業(yè)市場，市 民對飲食方面具有較高的需求，所以，華庭街設(shè)立一個大型 的觀景酒店是十分必要和正確的；嘉興市民在喜愛家鄉(xiāng)所特 有的文化外也希望有一點酒吧歌舞表演等外來的新鮮事物 來充實他們的生活，提高他們的生活質(zhì)量，因此，華庭街將 引進(jìn)一些外來的休閑文化。7、華庭街項目目前面對主要的競爭市場（1）、寫字樓前幾年，嘉興市場的寫字樓有些怪，有些樓盤的寫字樓 均價比住宅還便宜。不過，最近一段時間寫字樓市場開始活 躍，價格也逐步的開始上升。而華庭街寫字樓的面積不大， 而且又處于黃金地段，所以，根本不存在著有競爭市場，反 而

27、會帶動整個嘉興的寫字樓市場。a、眾安商務(wù)中心 位于禾興北路， 地理位置優(yōu)越， 共 7 層，總面積約 3200 平方米， 地下一層為車庫， 一層為商鋪， 二至七層為寫字樓、 住宅。寫字樓均價 2000 元/ 平方米，有一部國產(chǎn)電梯。眾安 商務(wù)中心作為中高檔純寫字樓的出現(xiàn)，填補(bǔ)嘉興市場的空 白，銷售率達(dá) 100% 。目前已逐步裝修入戶， 辦公樓環(huán)境好， 但因場地前無停車場，臨時停車不方便。b、禾興北路寫字樓共六層， 為普通商住樓， 每層的建筑面積約為 800 平方 米，均價 2000 元/ 平方米。c、少年北路寫字樓于 98 年竣工，老式商住樓，共六層，無電梯，每層面 積約為四、五百方，均價 19

28、00 元/ 平方米，租售率 85% 因少年北路路窄店多，客戶普遍反映車輛通行不便，停車較 為困難d 、勤儉路寫字樓共 7 層，無電梯，均價 1500 元/ 平方米。 從以上的寫字樓可以看出，目前嘉興還沒有設(shè)施齊全的寫字 樓，也急需這樣的寫字樓出現(xiàn)， 而華庭街正好彌補(bǔ)這一空缺。（2）、同類產(chǎn)品開發(fā)情況a、少年路商業(yè)步行街（中和路步行街）開發(fā)單位：嘉興興嘉房地產(chǎn)有限公司 設(shè)計單位：嘉興中房建筑設(shè)計研究院 總占地面積 5025 平方米，總建筑面積 12560 平方米，一、 二層商鋪高 3.6 米，開間 3.6 米，進(jìn)深 12 米，34 層以上 為辦公。沿少年路商鋪的單個店面，面積約為 40 多平方米

29、，單個店 面單價已達(dá) 20000 元/ 平方米，目前已全部售完，二、三層 均價在 2000 3000 元，都已售完。沿中和路的店面，單個 店面單價為 17000 元/ 平方米。銀行提供六成十年按揭。但是，步行街沒有統(tǒng)一管理，私人業(yè)主在招租，而且此地交 通也不方便，且沒有停車場。b 、嘉禾北京城開發(fā)商：浙江東方萊茵達(dá)置業(yè)有限公司建筑設(shè)計：杭州江南工程設(shè)計院此項目總地價 1.6 億元，土地單價 2125 元/ 平方米，樓 面地價 1328 元/ 平方米。嘉禾北京城建筑占地面積 31298 平方米，總建筑面積120191 平方米，商業(yè)面積 46792 平方米。建筑為二層的條型結(jié)構(gòu)，分別沿北京路和建國

30、路布置，由于 北麗橋產(chǎn)生的高差，使得橋邊的入口廣場高度與地面產(chǎn)生 2 米左右的高差，進(jìn)入地面層需從廣場一側(cè)的臺階向下步行，二層則通過向上的臺階方能進(jìn)入。這使得嘉禾北京城的主入 口人流將受到嚴(yán)重影響，從而影響整條街的人流和經(jīng)營情況。據(jù)銷售人員介紹：北京城是集商貿(mào)、旅游、休閑、娛樂 為一體的步行街。具體經(jīng)營內(nèi)容為：流行服飾、化妝品、音 響制品、傳統(tǒng)工藝品、連鎖快餐、酒吧、茶樓、小影院等， 但它沒有明確的功能分區(qū)和定位，即使對建筑結(jié)構(gòu)有較大要 求的餐飲業(yè)，設(shè)計上也無特別安排（如上下水、排氣、廚房 位置等）。從客戶購買用途看，同樣無明確意向。從以上可以看出，北京城的經(jīng)營將會受到嚴(yán)重影響。而 華庭街在每

31、個店面都考慮了上下水、排污等設(shè)施，經(jīng)營戶入 內(nèi)后無需再考慮這些問題。商鋪從 2000 年 12 月開始預(yù)定， 2001 年 5 月正式銷售 （1 ）沿建國路一層店面，每間面積約為 150 平方米，小面 積也有，單價 13500 元/ 平方米，開間靠建國路 8*15 米、 靠住宅區(qū) 8*7.5 米；（ 2 ）北京城內(nèi)純底樓店面，每間面積 約為 40 多平方米，單價 9500 元/ 平方米；（ 3）北京城內(nèi)一樓一底店面，各間面積不等，單價底樓8500 元/ 平方米，二樓 3800 元/ 平方米（ 4）沿北京路中庭步行街，一層靠南 沿河 8*9 米，兩面開門，靠北面住宅區(qū)為 4*12 米。住宅共 10 幢樓，均價 2600 元/平方米?？蛻?80% 為投資客，溫州 人與本地人相當(dāng)，欲經(jīng)營內(nèi)容不明。付寬方式是預(yù)定是以總 房價的 10% 作為訂金，五月份簽定合同，再付 20% 的房款， 其余 70% 作為按揭。目前，北京城的經(jīng)營業(yè)態(tài)已在原先的基礎(chǔ)上進(jìn)行了調(diào) 整，變成以家居（裝）一條街、小商品市場與蘇寧電器業(yè)態(tài) 為主，而且經(jīng)營狀況一般。8、華庭街項目的產(chǎn)品定位a、綜合各方面因素，本項目產(chǎn)品定位為具有下列特征的綜 合性商業(yè)文化娛樂設(shè)施：（ 1 ）、以小型商鋪為主（零售店）、在節(jié)點上間插規(guī)模較 大的主力店（一萬多平方米），以步行街方式進(jìn)行組合，地下設(shè)立大型超市及大型地下停車 場。（