淺談如何做好地產(chǎn)公司的管理工作

1、淺談如何做好地產(chǎn)公旬的管理工作公司文件笈部編碼:淺談如何做好地產(chǎn)公司的管理工作秦皇島森源房地產(chǎn)開發(fā)公司王翔房地產(chǎn)開發(fā)公司是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的管理型的公司，管理工作至關(guān)重要，下面簡單談 一下房地產(chǎn)公司的管理。房地產(chǎn)公司的管理大致分為以下幾個(gè)方面：制度建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、項(xiàng)目管理、銷售管 理、財(cái)務(wù)管理。下面分別進(jìn)行闡述。第一、制度建設(shè)一個(gè)成熟的企業(yè)，必須有適合本企業(yè)的管理制度、組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)、工作流程 等。制度建設(shè)必須適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展。管理制度，組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)、工作流程要結(jié)合公 司的實(shí)際情況和企業(yè)性質(zhì)，業(yè)務(wù)的要求制定，既要滿足企業(yè)先進(jìn)管理的要求，又要符合公 司的現(xiàn)實(shí)情況及發(fā)展的要求，要具有先進(jìn)性、

2、實(shí)用性，可操作性。要將制度進(jìn)行貫徹，執(zhí)行。要對(duì)新員工進(jìn)行培訓(xùn)，要讓公司的每個(gè)人都了解公司的各項(xiàng)管 理制度，了解自己的崗位職責(zé)，熟悉與自己有關(guān)的工作流程。制度的執(zhí)行要嚴(yán)格、公正， 制度面前人人平等，不管是誰，只要違反了公司的管理制度都要進(jìn)行處理。每個(gè)員工都要 做到履職盡責(zé)。都要嚴(yán)格按流程辦事。每個(gè)企業(yè)都有自己的組織機(jī)構(gòu)，組織機(jī)構(gòu)的配備要結(jié)合公司自身的特點(diǎn)（性質(zhì)、規(guī)模、），切不可照抄照搬。組織機(jī)構(gòu)要健全，要滿足企業(yè)高效運(yùn)行的需要。第二、團(tuán)隊(duì)建設(shè)一個(gè)企業(yè)要想健康的高效運(yùn)行必須有一只優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，有人說：“團(tuán)隊(duì)”從字義上分析， 是一個(gè)有才能的人帶領(lǐng)一些用耳朵聽的人來完成某項(xiàng)任務(wù)。我認(rèn)為這句話說得有一定的

3、道 理。一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該由一個(gè)德才兼?zhèn)涞念I(lǐng)頭人和一些責(zé)任心強(qiáng)、服從領(lǐng)導(dǎo)、忠于職守的人員組成。團(tuán)隊(duì)既要考慮單兵作戰(zhàn)能力又要考慮綜合作戰(zhàn)能力，兩者要有機(jī)結(jié)合，相輔 相成。那么如何打造一支優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)呢？我認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手：（一）凝聚力建設(shè)。一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)首先必須有凝聚力，如果沒有凝聚力，那就會(huì)是 一盤散沙，團(tuán)隊(duì)就沒有戰(zhàn)斗力。那么，如何才能是團(tuán)隊(duì)具有凝聚力呢?本人認(rèn)為，應(yīng)該做 到以下兒點(diǎn)：1、團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)做事要公平公正，領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)率先遵守企業(yè)的規(guī)章制度。2、責(zé)任明確，賞罰嚴(yán)明。3、做好親情化管理，使員工感受到如家一樣的溫暖。4、經(jīng)常舉辦一些有助于增強(qiáng)員工凝聚力的活動(dòng)。（二）提升職工素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力的

4、建設(shè)。要經(jīng)常舉辦業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，開展業(yè)務(wù)技能比 賽，提升職工的業(yè)務(wù)水平，提升整體工作能力。搞好職工培訓(xùn)工作，提高職工的整體素 質(zhì)。（三）執(zhí)行力建設(shè)。執(zhí)行力是企業(yè)貫徹落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)決策，及時(shí)有效的解決問題的能力。執(zhí)行力是企業(yè)管理在實(shí)踐過程中原則性和靈活性相互結(jié)合的重要體現(xiàn)，執(zhí)行力是決定企業(yè) 成敗的關(guān)鍵因素，是構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的重要環(huán)節(jié)是企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。提高職工 的執(zhí)行力，使企業(yè)的各項(xiàng)重大戰(zhàn)力決策和工作部署能夠不折不扣的貫徹執(zhí)行是至關(guān)重要 的。提高職工的執(zhí)行力可以從以下幾個(gè)方面落手：1、建立良好的工作氛圍和機(jī)制，良好的工作方法和習(xí)慣。建立良好地溝通機(jī)制。導(dǎo) 致執(zhí)行力不能很好地執(zhí)行的原因很多，下面兒

5、種是在工作中比較常見的：（1）在上級(jí)傳達(dá)了決策內(nèi)容后，執(zhí)行者出于畏懼或其他考慮，不懂得地方?jīng)]有及時(shí)詢 問；（2）在上級(jí)傳達(dá)了決策內(nèi)容后，執(zhí)行者沒有認(rèn)真的思考，想當(dāng)然認(rèn)為理解了，沒有及時(shí)了解細(xì)節(jié)和重點(diǎn);（3）在上級(jí)傳達(dá)了決策內(nèi)容后，執(zhí)行者發(fā)現(xiàn)了問題或者有疑問，但不愿意提出來。（4）執(zhí)行者對(duì)決策的內(nèi)容根本就不理解，無法執(zhí)行。因此，這就要就我們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部必須建立良好的工作氛圍和機(jī)制，建立良好的溝通機(jī) 制。決策者與執(zhí)行者之間能夠很好地溝通，執(zhí)行者要善于發(fā)現(xiàn)問題，提出問題，充分理解 決策者的意圖，樹立良好的工作方法和習(xí)慣，不懂的地方要善于詢問，不要不懂裝懂，想 當(dāng)然。2、提升員工的工作能力。要想將決策執(zhí)

6、行到位，執(zhí)行者必須具有一定的素質(zhì)和能 力。做為一名執(zhí)行力強(qiáng)的員工在工作中要注重學(xué)習(xí)新知識(shí)，新理念，要自我加壓、奮發(fā) 進(jìn)取，補(bǔ)充新的血液，提升自己的提升自己的素質(zhì)和能力。3、激發(fā)員工的工作潛能。執(zhí)行者要主動(dòng)工作，要轉(zhuǎn)變工作方式，把“要我工作”轉(zhuǎn) 變?yōu)椤拔乙ぷ鳌?，要富有激情的去?zhí)行領(lǐng)導(dǎo)的決策，要勇于創(chuàng)新，不斷進(jìn)取，充分發(fā)揮 自己的主觀能動(dòng)性和創(chuàng)造性，想盡一切辦法把工作做好，把領(lǐng)導(dǎo)的各項(xiàng)決策執(zhí)行到位。4、對(duì)員工進(jìn)行綜合能力培訓(xùn)，加強(qiáng)責(zé)任意識(shí)教育，員工在執(zhí)行中要克服“粗心” “麻痹大意”的思想，注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗，1%的失誤，會(huì)造成100%的失敗。做每一 件工作要力求完美，要精于求精。第三、項(xiàng)目

7、管理項(xiàng)目管理是開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)管理工作，項(xiàng)目是否成功決定了企業(yè)的興衰，因此項(xiàng)目管 理是非常重要的。開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理工作主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目前期管理，項(xiàng) 目建設(shè)過程管理、項(xiàng)目竣工后的管理工作。一、項(xiàng)目的前期管理；項(xiàng)目前期的管理工作主要是項(xiàng)目的策劃定位及項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作。（一）項(xiàng)目的策劃定位項(xiàng)目的策劃定位是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，它決定了項(xiàng)目的規(guī)模、風(fēng)格、品位。決定了 項(xiàng)目的功能，應(yīng)根據(jù)市場的需求，當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、人文，經(jīng)濟(jì)環(huán)境來進(jìn)行項(xiàng)目策劃及定位。 項(xiàng)目定位前應(yīng)進(jìn)行充分的市場調(diào)研，深刻細(xì)致的研究市場的需求及發(fā)展方向。項(xiàng)目定位應(yīng) 組織前期策劃，銷售、經(jīng)營（預(yù)算人員）反復(fù)討論及論證，每個(gè)部門都應(yīng)從自己

8、的專業(yè)角 度拿出方案及意見，匯總后由決策層進(jìn)行決定。（二）項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段及施工圖設(shè)計(jì)階段管理（1）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是策劃方案的具體體現(xiàn)，是決定項(xiàng)目品質(zhì)的重要階段，是決定投 資成本的重要階段。建設(shè)單位應(yīng)對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行全過程的管理。有些人認(rèn)為，規(guī)劃方案是 設(shè)計(jì)單位的事，只要符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，符合規(guī)劃部門及消防部門的要求就可以了，這些 認(rèn)識(shí)是淺顯的，不太正確的。規(guī)劃方案在設(shè)計(jì)過程中由于規(guī)劃條件及其他有關(guān)規(guī)定的限制 會(huì)和策劃方案的內(nèi)容有差別，建設(shè)單位要全程參與規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)工作，及時(shí)與設(shè)計(jì)單位 溝通，使規(guī)劃方案最大限度地滿足策劃的要求，并且做到成本最低。規(guī)劃方案應(yīng)進(jìn)行多次 優(yōu)化，形成最佳的規(guī)劃成果。（

9、2）施工圖設(shè)計(jì)階段。施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)是規(guī)劃方案，施工圖設(shè)計(jì)階段是控制建筑成 本的關(guān)鍵階段。建設(shè)的單位要對(duì)施工圖的設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，控制建筑成本，盡量使用一 些新材料，一些當(dāng)?shù)啬軌虿少彽降牟牧希ㄔO(shè)單位參與設(shè)計(jì)階段的管理工作，從源頭上做 好成本控制。建設(shè)單位參與施工圖設(shè)計(jì)階段的管理，是施工圖即滿足規(guī)劃方案的要求，有 節(jié)約成本，并且還得便于施工。二、項(xiàng)目建設(shè)過程管理；建設(shè)過程中的管理主要是進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和成本控制。（-）進(jìn)度管理1項(xiàng)目開工前應(yīng)編制總進(jìn)度計(jì)劃、年度進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目開工后，應(yīng)將進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)進(jìn) 行分解，編制月計(jì)劃和周計(jì)劃。2每周將實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，找出偏差，并分析造成進(jìn)度遲后

10、的原因，協(xié)調(diào)影響進(jìn)度的各種因素，對(duì)施工單位進(jìn)行調(diào)度，采取措施，保證月進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。3每月召開進(jìn)度調(diào)度會(huì)，對(duì)月進(jìn)度進(jìn)行總結(jié)，找出偏差及對(duì)偏差的原因進(jìn)行分析，采取措施，根據(jù)實(shí)際完成情況，調(diào)整下個(gè)月的進(jìn)度計(jì)劃，本月耽誤的工期，應(yīng)在下個(gè)月進(jìn)行 補(bǔ)齊，保證年進(jìn)度計(jì)劃的順利實(shí)施，保證項(xiàng)目按期完工。（二）質(zhì)量管理“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”是一句說了很久的老話，這句話說了很多年，到現(xiàn)在仍是個(gè) 永恒的話題。尤其是近幾年出現(xiàn)的樓歪歪，樓水水，樓漏漏現(xiàn)象，更要求加強(qiáng)對(duì)施工過程 的質(zhì)量管理工作。目前:雖然工地有監(jiān)理工程師對(duì)工程的施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，但作為建設(shè) 單位不能放松對(duì)施工質(zhì)量的管理。就目前社會(huì)上出現(xiàn)的樓房質(zhì)量問題來

11、說，有問題的樓房 都經(jīng)過監(jiān)理工程師的監(jiān)督并且都是經(jīng)過監(jiān)理工程師驗(yàn)收過的工程，這樣說不是說我們的監(jiān) 理隊(duì)伍不行，而是由于目前監(jiān)理單位所用的人員素質(zhì)參差不齊，可以說真正在工地上的監(jiān) 理人員是老的老，小的小。因此單靠監(jiān)理人員來控制工程質(zhì)量可能會(huì)出現(xiàn)問題，建設(shè)單位 應(yīng)該派專業(yè)工程師對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。那么作為建設(shè)單位如何對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督呢？ 為了保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量，應(yīng)該做好以下幾個(gè)方面：1、檢查施工單位的質(zhì)量計(jì)劃及質(zhì)量保證體系，看看與投標(biāo)書的承諾是否有出入。施 工單位項(xiàng)目部制定的質(zhì)量計(jì)劃和質(zhì)量保證體系必須與投標(biāo)書的內(nèi)容一致，現(xiàn)場的質(zhì)量管理 人員配備也應(yīng)該和投標(biāo)書的內(nèi)容一致。如有不一致或人員不全，要求

12、施工單位在規(guī)定的時(shí) 間內(nèi)進(jìn)行改正并將人員配齊。2、結(jié)合監(jiān)理人員對(duì)所有進(jìn)入現(xiàn)場的原材料，成品及半成品進(jìn)行檢查，并按規(guī)定進(jìn)行 復(fù)驗(yàn)，不合格的材料及成品、半成品不允許使用。3、對(duì)施工過程進(jìn)行全面監(jiān)督，對(duì)每一道工序，每一個(gè)檢驗(yàn)批都進(jìn)行檢查，上道工序不合格，不能進(jìn)行下一步工程施工。4、參加隱蔽工程的驗(yàn)收工作，每一項(xiàng)隱蔽工程在隱蔽前都要經(jīng)過嚴(yán)格的檢查，不合 格的隱蔽工程必須要求施工單位進(jìn)行整改，并再此進(jìn)行檢查，驗(yàn)收合格后才能進(jìn)行下道工 序施工。5、建設(shè)單位的現(xiàn)場人員要做到“三勤”即腿勤、手勤、嘴勤。要經(jīng)常對(duì)工程進(jìn)行巡 回檢查，對(duì)整個(gè)施工過程進(jìn)行監(jiān)督，這就要求“腿勤”；對(duì)一些需要實(shí)測的項(xiàng)目要親自動(dòng) 手進(jìn)行測

13、量，看看到底合格不合格，遇到問題不要模棱兩可。這就要求“手勤”。發(fā)現(xiàn)問 題要及時(shí)通知施工單位進(jìn)行改正，需要給上級(jí)匯報(bào)的，要及時(shí)匯報(bào)。要運(yùn)用管理的手段做 好現(xiàn)場的管理，這就要求“嘴勤”。6、充分利用監(jiān)理人員，做好旁站監(jiān)理，發(fā)揮監(jiān)理人員的能量，控制好工程實(shí)體的工 程質(zhì)量。（三）成本控制；建設(shè)過程的成本控制建設(shè)單位應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：1、在招投標(biāo)階段要充分了解市場的材料價(jià)格、設(shè)備租賃價(jià)格、人工費(fèi)價(jià)格，制定的 清單要詳細(xì)，完整，攔標(biāo)價(jià)要合理。要讓合理低價(jià)的投標(biāo)單位中標(biāo)。2、組織好圖紙會(huì)審工作，在開工前將圖紙中存在的問題進(jìn)行處理，減少施工過程中 的變更。3、將合同價(jià)款進(jìn)行分解，嚴(yán)格按合同約定和實(shí)際進(jìn)度支付工程款，做到不超額、不 透支。4、認(rèn)真審批工程簽證，防范工程索賠。5、對(duì)一些需要建設(shè)單位認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)的材料及甲供材料要嚴(yán)格掌握，嚴(yán)格控制，要及時(shí) 了解市場價(jià)格，并且實(shí)行招標(biāo)采購。6、要做好對(duì)專業(yè)分包工程的管理，控制分包工程的造價(jià)。三、項(xiàng)目竣工后的管理；項(xiàng)目竣工后建設(shè)單位要及時(shí)做好有關(guān)資料的收集、整理工 作，要做好決算的審核工作，要進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算，將決算與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比