淺談如何做好地產(chǎn)公司的管理工作

1、淺談如何做好地產(chǎn)公旬的管理工作公司文件笈部編碼:淺談如何做好地產(chǎn)公司的管理工作秦皇島森源房地產(chǎn)開發(fā)公司王翔房地產(chǎn)開發(fā)公司是一個專業(yè)性很強的管理型的公司，管理工作至關重要，下面簡單談 一下房地產(chǎn)公司的管理。房地產(chǎn)公司的管理大致分為以下幾個方面：制度建設、團隊建設、項目管理、銷售管 理、財務管理。下面分別進行闡述。第一、制度建設一個成熟的企業(yè)，必須有適合本企業(yè)的管理制度、組織機構、崗位職責、工作流程 等。制度建設必須適應企業(yè)的發(fā)展。管理制度，組織機構、崗位職責、工作流程要結合公 司的實際情況和企業(yè)性質(zhì)，業(yè)務的要求制定，既要滿足企業(yè)先進管理的要求，又要符合公 司的現(xiàn)實情況及發(fā)展的要求，要具有先進性、

2、實用性，可操作性。要將制度進行貫徹，執(zhí)行。要對新員工進行培訓，要讓公司的每個人都了解公司的各項管 理制度，了解自己的崗位職責，熟悉與自己有關的工作流程。制度的執(zhí)行要嚴格、公正， 制度面前人人平等，不管是誰，只要違反了公司的管理制度都要進行處理。每個員工都要 做到履職盡責。都要嚴格按流程辦事。每個企業(yè)都有自己的組織機構，組織機構的配備要結合公司自身的特點（性質(zhì)、規(guī)模、），切不可照抄照搬。組織機構要健全，要滿足企業(yè)高效運行的需要。第二、團隊建設一個企業(yè)要想健康的高效運行必須有一只優(yōu)秀的團隊，有人說：“團隊”從字義上分析， 是一個有才能的人帶領一些用耳朵聽的人來完成某項任務。我認為這句話說得有一定的

3、道 理。一個優(yōu)秀的團隊應該由一個德才兼?zhèn)涞念I頭人和一些責任心強、服從領導、忠于職守的人員組成。團隊既要考慮單兵作戰(zhàn)能力又要考慮綜合作戰(zhàn)能力，兩者要有機結合，相輔 相成。那么如何打造一支優(yōu)秀的團隊呢？我認為應該從以下幾個方面入手：（一）凝聚力建設。一個優(yōu)秀的團隊首先必須有凝聚力，如果沒有凝聚力，那就會是 一盤散沙，團隊就沒有戰(zhàn)斗力。那么，如何才能是團隊具有凝聚力呢?本人認為，應該做 到以下兒點：1、團隊領導做事要公平公正，領導應率先遵守企業(yè)的規(guī)章制度。2、責任明確，賞罰嚴明。3、做好親情化管理，使員工感受到如家一樣的溫暖。4、經(jīng)常舉辦一些有助于增強員工凝聚力的活動。（二）提升職工素質(zhì)及業(yè)務能力的

4、建設。要經(jīng)常舉辦業(yè)務知識學習，開展業(yè)務技能比 賽，提升職工的業(yè)務水平，提升整體工作能力。搞好職工培訓工作，提高職工的整體素 質(zhì)。（三）執(zhí)行力建設。執(zhí)行力是企業(yè)貫徹落實領導決策，及時有效的解決問題的能力。執(zhí)行力是企業(yè)管理在實踐過程中原則性和靈活性相互結合的重要體現(xiàn)，執(zhí)行力是決定企業(yè) 成敗的關鍵因素，是構成企業(yè)核心競爭力的重要環(huán)節(jié)是企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵。提高職工 的執(zhí)行力，使企業(yè)的各項重大戰(zhàn)力決策和工作部署能夠不折不扣的貫徹執(zhí)行是至關重要 的。提高職工的執(zhí)行力可以從以下幾個方面落手：1、建立良好的工作氛圍和機制，良好的工作方法和習慣。建立良好地溝通機制。導 致執(zhí)行力不能很好地執(zhí)行的原因很多，下面兒

5、種是在工作中比較常見的：（1）在上級傳達了決策內(nèi)容后，執(zhí)行者出于畏懼或其他考慮，不懂得地方?jīng)]有及時詢 問；（2）在上級傳達了決策內(nèi)容后，執(zhí)行者沒有認真的思考，想當然認為理解了，沒有及時了解細節(jié)和重點;（3）在上級傳達了決策內(nèi)容后，執(zhí)行者發(fā)現(xiàn)了問題或者有疑問，但不愿意提出來。（4）執(zhí)行者對決策的內(nèi)容根本就不理解，無法執(zhí)行。因此，這就要就我們在企業(yè)內(nèi)部必須建立良好的工作氛圍和機制，建立良好的溝通機 制。決策者與執(zhí)行者之間能夠很好地溝通，執(zhí)行者要善于發(fā)現(xiàn)問題，提出問題，充分理解 決策者的意圖，樹立良好的工作方法和習慣，不懂的地方要善于詢問，不要不懂裝懂，想 當然。2、提升員工的工作能力。要想將決策執(zhí)

6、行到位，執(zhí)行者必須具有一定的素質(zhì)和能 力。做為一名執(zhí)行力強的員工在工作中要注重學習新知識，新理念，要自我加壓、奮發(fā) 進取，補充新的血液，提升自己的提升自己的素質(zhì)和能力。3、激發(fā)員工的工作潛能。執(zhí)行者要主動工作，要轉變工作方式，把“要我工作”轉 變?yōu)椤拔乙ぷ鳌?，要富有激情的去?zhí)行領導的決策，要勇于創(chuàng)新，不斷進取，充分發(fā)揮 自己的主觀能動性和創(chuàng)造性，想盡一切辦法把工作做好，把領導的各項決策執(zhí)行到位。4、對員工進行綜合能力培訓，加強責任意識教育，員工在執(zhí)行中要克服“粗心” “麻痹大意”的思想，注重細節(jié)，細節(jié)決定成敗，1%的失誤，會造成100%的失敗。做每一 件工作要力求完美，要精于求精。第三、項目

7、管理項目管理是開發(fā)企業(yè)的重點管理工作，項目是否成功決定了企業(yè)的興衰，因此項目管 理是非常重要的。開發(fā)企業(yè)的項目管理工作主要體現(xiàn)在以下幾個方面：項目前期管理，項 目建設過程管理、項目竣工后的管理工作。一、項目的前期管理；項目前期的管理工作主要是項目的策劃定位及項目的設計工作。（一）項目的策劃定位項目的策劃定位是項目成功與否的關鍵，它決定了項目的規(guī)模、風格、品位。決定了 項目的功能，應根據(jù)市場的需求，當?shù)氐纳鐣⑷宋?，?jīng)濟環(huán)境來進行項目策劃及定位。 項目定位前應進行充分的市場調(diào)研，深刻細致的研究市場的需求及發(fā)展方向。項目定位應 組織前期策劃，銷售、經(jīng)營（預算人員）反復討論及論證，每個部門都應從自己

8、的專業(yè)角 度拿出方案及意見，匯總后由決策層進行決定。（二）項目的規(guī)劃設計階段及施工圖設計階段管理（1）項目規(guī)劃設計是策劃方案的具體體現(xiàn)，是決定項目品質(zhì)的重要階段，是決定投 資成本的重要階段。建設單位應對規(guī)劃方案進行全過程的管理。有些人認為，規(guī)劃方案是 設計單位的事，只要符合規(guī)劃設計條件，符合規(guī)劃部門及消防部門的要求就可以了，這些 認識是淺顯的，不太正確的。規(guī)劃方案在設計過程中由于規(guī)劃條件及其他有關規(guī)定的限制 會和策劃方案的內(nèi)容有差別，建設單位要全程參與規(guī)劃方案的設計工作，及時與設計單位 溝通，使規(guī)劃方案最大限度地滿足策劃的要求，并且做到成本最低。規(guī)劃方案應進行多次 優(yōu)化，形成最佳的規(guī)劃成果。（

9、2）施工圖設計階段。施工圖設計的依據(jù)是規(guī)劃方案，施工圖設計階段是控制建筑成 本的關鍵階段。建設的單位要對施工圖的設計質(zhì)量進行把關，控制建筑成本，盡量使用一 些新材料，一些當?shù)啬軌虿少彽降牟牧?，建設單位參與設計階段的管理工作，從源頭上做 好成本控制。建設單位參與施工圖設計階段的管理，是施工圖即滿足規(guī)劃方案的要求，有 節(jié)約成本，并且還得便于施工。二、項目建設過程管理；建設過程中的管理主要是進度管理、質(zhì)量管理和成本控制。（-）進度管理1項目開工前應編制總進度計劃、年度進度計劃，項目開工后，應將進度計劃目標進 行分解，編制月計劃和周計劃。2每周將實際進度與計劃進度進行比較，找出偏差，并分析造成進度遲后

10、的原因，協(xié)調(diào)影響進度的各種因素，對施工單位進行調(diào)度，采取措施，保證月進度計劃的實施。3每月召開進度調(diào)度會，對月進度進行總結，找出偏差及對偏差的原因進行分析，采取措施，根據(jù)實際完成情況，調(diào)整下個月的進度計劃，本月耽誤的工期，應在下個月進行 補齊，保證年進度計劃的順利實施，保證項目按期完工。（二）質(zhì)量管理“百年大計、質(zhì)量第一”是一句說了很久的老話，這句話說了很多年，到現(xiàn)在仍是個 永恒的話題。尤其是近幾年出現(xiàn)的樓歪歪，樓水水，樓漏漏現(xiàn)象，更要求加強對施工過程 的質(zhì)量管理工作。目前:雖然工地有監(jiān)理工程師對工程的施工質(zhì)量進行監(jiān)督，但作為建設 單位不能放松對施工質(zhì)量的管理。就目前社會上出現(xiàn)的樓房質(zhì)量問題來

11、說，有問題的樓房 都經(jīng)過監(jiān)理工程師的監(jiān)督并且都是經(jīng)過監(jiān)理工程師驗收過的工程，這樣說不是說我們的監(jiān) 理隊伍不行，而是由于目前監(jiān)理單位所用的人員素質(zhì)參差不齊，可以說真正在工地上的監(jiān) 理人員是老的老，小的小。因此單靠監(jiān)理人員來控制工程質(zhì)量可能會出現(xiàn)問題，建設單位 應該派專業(yè)工程師對工程質(zhì)量進行監(jiān)督。那么作為建設單位如何對工程質(zhì)量進行監(jiān)督呢？ 為了保證項目的工程質(zhì)量，應該做好以下幾個方面：1、檢查施工單位的質(zhì)量計劃及質(zhì)量保證體系，看看與投標書的承諾是否有出入。施 工單位項目部制定的質(zhì)量計劃和質(zhì)量保證體系必須與投標書的內(nèi)容一致，現(xiàn)場的質(zhì)量管理 人員配備也應該和投標書的內(nèi)容一致。如有不一致或人員不全，要求

12、施工單位在規(guī)定的時 間內(nèi)進行改正并將人員配齊。2、結合監(jiān)理人員對所有進入現(xiàn)場的原材料，成品及半成品進行檢查，并按規(guī)定進行 復驗，不合格的材料及成品、半成品不允許使用。3、對施工過程進行全面監(jiān)督，對每一道工序，每一個檢驗批都進行檢查，上道工序不合格，不能進行下一步工程施工。4、參加隱蔽工程的驗收工作，每一項隱蔽工程在隱蔽前都要經(jīng)過嚴格的檢查，不合 格的隱蔽工程必須要求施工單位進行整改，并再此進行檢查，驗收合格后才能進行下道工 序施工。5、建設單位的現(xiàn)場人員要做到“三勤”即腿勤、手勤、嘴勤。要經(jīng)常對工程進行巡 回檢查，對整個施工過程進行監(jiān)督，這就要求“腿勤”；對一些需要實測的項目要親自動 手進行測

13、量，看看到底合格不合格，遇到問題不要模棱兩可。這就要求“手勤”。發(fā)現(xiàn)問 題要及時通知施工單位進行改正，需要給上級匯報的，要及時匯報。要運用管理的手段做 好現(xiàn)場的管理，這就要求“嘴勤”。6、充分利用監(jiān)理人員，做好旁站監(jiān)理，發(fā)揮監(jiān)理人員的能量，控制好工程實體的工 程質(zhì)量。（三）成本控制；建設過程的成本控制建設單位應做好以下幾個方面的工作：1、在招投標階段要充分了解市場的材料價格、設備租賃價格、人工費價格，制定的 清單要詳細，完整，攔標價要合理。要讓合理低價的投標單位中標。2、組織好圖紙會審工作，在開工前將圖紙中存在的問題進行處理，減少施工過程中 的變更。3、將合同價款進行分解，嚴格按合同約定和實際進度支付工程款，做到不超額、不 透支。4、認真審批工程簽證，防范工程索賠。5、對一些需要建設單位認質(zhì)認價的材料及甲供材料要嚴格掌握，嚴格控制，要及時 了解市場價格，并且實行招標采購。6、要做好對專業(yè)分包工程的管理，控制分包工程的造價。三、項目竣工后的管理；項目竣工后建設單位要及時做好有關資料的收集、整理工 作，要做好決算的審核工作，要進行財務結算，將決算與預算進行對比