輕裝上陣,2020年直指千億

1、【年報有料(39)禹洲地產(chǎn)】輕裝上陣，2020年直指千 億(2019)20X9 禹洲地產(chǎn)核心觀點2019年禹洲合同銷售額751.15億元,增速34.1% , 2020年禹洲的目標直指千億， 規(guī)模擴張仍然是禹洲發(fā)展的重要戰(zhàn)略。在土地儲備上，2019年禹洲增加高能級城市 納儲比例，新增土儲中一二線城市占比95% ,未來去化有保證且較高的售價也能強 力助推公司規(guī)模增長,不過這樣的投資布局，對禹洲的資金面也提出了更高要求。為了在規(guī)模擴張的路上走得更為穩(wěn)健,2019年禹洲主要在兩個方面加強管理。是主動做好員債管理，2019年凈負債率下降1.4個百分點至65.6% ,在國內(nèi)融 資環(huán)境邊際改善的背景下，未來

2、禹洲將未來適當增加境內(nèi)融資比例；二是為了最大 化隆低過往高地價項目對毛利潤率的影響，2019年禹洲出售4個高地價項目,輕 裝上陣，這也意味著未來禹洲的毛利潤率有提升空間。一、長三角仍為主力銷售區(qū)城，2020年沖剌干億2019年，禹洲合約銷售金額達751.15億元，同比上升34.1% ,實現(xiàn)合約銷售面 積497.1萬平米，較2017年增長34.3%。合約銷售均價為15110元/平米,與 去年幾乎捋平。2020年禹洲將向干億規(guī)模進擊。長三角地區(qū)仍是禹洲地產(chǎn)銷售的主要區(qū)域，合約銷售金額為487.7億，占 總銷售額的64.93%.其中，上海、合肥、杭州、南京及蘇州為主要貢獻城市， 合計銷售金額423.

3、6億，占集團總合約銷售金額的56.4%.其中禹洲進駐蘇州 三年，2019年簽約銷售額達155.8億元，占公司總銷售金額的20.74% ,成為 禹洲首個突破百億銷量的城市，也是為公司帶來最高合同銷售額的城市。海西區(qū)域作為禹洲的發(fā)源地,2019年的銷售貢獻下滑至13.6% ,下降21 個百分點。其中福州銷售貢獻最高,銷售額39.93億，占比5.32% ,廈門次之, 銷售額25.37億,占比3.38%。圖表:2015-2019 禹洲銷售金額及同比80070060050()40()30020()100080%70%60%50%40%30%20%10%0%20152016201720182 2019銷售

4、金額（億元）資料來源：企業(yè)年報、億翰智庫二、一二線城市為土儲加碼重點，高拿地成本對資金提岀更高要求截至2019年12月31日，禹洲擁有總土儲建筑面積2012萬平米 伺比增長16% , 總貨值3661億元，土儲規(guī)模足夠未來三四年左右發(fā)展。土儲最多的五大城市依 次為合肥、泉州、蘇州、廈門、南京,合計建筑面積約786萬平，占比39% ,相 信日后這些深耕城市充裕的可售資源將極大推動禹洲干億目標的實現(xiàn)。2019年共獲得35幅地塊,權(quán)益總建筑面積達265.7萬平米，同比減少23% ,權(quán) 益土地儲備總地價244.4億元，同比增加203.5% ,平均樓面價10023元/平米， 同比上漲100.5%。由于20

5、19年禹洲增加在合肥、佛山、上海、揚州等核心一二 線城市的拿地比例,導(dǎo)致其2019年的拿地金額及平均樓面價大幅增長。在新壇 土儲結(jié)構(gòu)上，位于一二線及準二線城市的土儲資源占比高達95% ,其中一線占比 18% ,二線占比77%。禹洲積極補倉核心城市，未來去化有保障且較高的售價也 能強力助推公司未來的規(guī)模增長，不過這樣的投資布局，對禹洲的資金要求也確 實不低，未來如何開源節(jié)流平衡現(xiàn)金流，將是禹洲的重要課題。三、短期償債壓力小，未來適當増加境內(nèi)融資2019年禹洲在手現(xiàn)金355億元，較2018年增長21.2% ,有息負債中以中 長期負債為主，短期有息負債152.72 ,現(xiàn)金短債比為2.33 ,短期償債

6、壓力小。得益于對負債的主動管理，2019年末禹洲凈負債率為65.6% ,較2018年下降1.4個百分點。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，由于近兩年境內(nèi)融資壞境收緊，相比之下境外美元債 市場好于國內(nèi)，因此禹洲的境外融資占比較高，達61%,不過隨看國內(nèi)融資壞境 的邊際改善，未來禹洲也會增加境內(nèi)融資，以補足公司發(fā)展的資金需求。四、出售4個高地價項目，毛利潤率提升空間大2019年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約232.4億元,同比減少4.39%。由于部分權(quán)益較 低的項目不能并表，因此一些收入無法體現(xiàn)在報表上，導(dǎo)致營業(yè)收入出現(xiàn)下降。2019年公司毛利潤約60.92億元，同比下降18.4% ,毛利潤率為26.2% , 下降4.5個百分點，一是由于限價政策,拖累了禹洲整體的毛利潤水平，二是 營業(yè)收入下降而銷售成本上升，拉低了毛利潤水平。2019年公司實現(xiàn)凈利潤39.67億元,同比上升6.5%，凈利潤率17% ,增1.8個百分點，凈利潤高于EH50房企14.8%的平均水平。毛利潤下降而凈利 潤卻增加，主要是2019年禹洲為了實現(xiàn)項目利潤組合的全面優(yōu)化,出售了廈 門、南京.合肥、天津的高地價項目公司，取得8億元