資產(chǎn)評(píng)估串講講義

1、自考資產(chǎn)評(píng)估串講講義鄭慶華考生朋友們：大家好！在資產(chǎn)評(píng)估串講中我講四部分內(nèi)容：一是試題題型、題量分析；二是各章重點(diǎn)的串講；三 是考試趨勢(shì)分析；四是應(yīng)試指導(dǎo)。第一部分試題的題型題量目前資產(chǎn)評(píng)估試題的題型包括五種題型：單選題、多選題、名詞解釋、簡答題和計(jì)算題，具體情況 如下表：資產(chǎn)評(píng)估試題題型和題量單選題多選 題名詞解釋簡答題計(jì)算題合計(jì)30 題 X 1 分=30分10題X 1分 =10分2題X3分=6分2題X 7分=14分4 題 X 10 分=40 分100分第二部分各章重點(diǎn)串講對(duì)資產(chǎn)評(píng)估課程的學(xué)習(xí)，應(yīng)該做到“ 全面復(fù)習(xí)、重點(diǎn)掌握、融會(huì)貫通 ”，在前面基礎(chǔ)班中學(xué)員已經(jīng)進(jìn)行 了全面復(fù)習(xí)，下面我重點(diǎn)指

2、出各章關(guān)鍵的知識(shí)點(diǎn)，這些關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)是本學(xué)科的支撐點(diǎn)，也是考試的重點(diǎn)。第一章總論（）一、本章考情及重點(diǎn)1. 本章在考試中處于重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋 和簡答，分?jǐn)?shù)在 8分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：2007 2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007 年2 -17102008 年21362009 年235注：越多越重要。2 本章的重點(diǎn)是資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型、資產(chǎn)評(píng)估的程序。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講 第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的含義（一）資產(chǎn)評(píng)估的概念1 資產(chǎn)評(píng)估是指通過對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，

3、從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類型和方法。（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)現(xiàn)實(shí)性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性（三）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別1. 二者發(fā)生的前提條件不同2. 二者的目的不同3. 二者的執(zhí)行操作者不同第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象（一）資產(chǎn)的含義會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng) 濟(jì)利益；作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，可以從以下幾個(gè)方面理解：1. 資產(chǎn)是一種權(quán)利2. 資產(chǎn)是一種獲利能力3. 資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配（二）資產(chǎn)的分類1按資產(chǎn)存在形態(tài)分類按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有

4、形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。2按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。3按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。4按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類按資產(chǎn)的流動(dòng)性可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（ ）（一）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的 資產(chǎn)評(píng)估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作、企 業(yè)清算、抵押擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組等。（二）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型1. 價(jià)值類型在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，表現(xiàn)在：（1）價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。（2）價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選

5、擇。（3）明確評(píng)估價(jià)值類型，可以更清楚的表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。2. 價(jià)值類型的類別（ 1）市場價(jià)值： 自愿買方和自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng) 當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。（2）在用價(jià)值（3）投資價(jià)值（4）持續(xù)經(jīng)營價(jià)值（5）清算價(jià)格（6）保險(xiǎn)價(jià)值（7）課稅價(jià)值3. 價(jià)值類型的決定1）評(píng)估的特定目的 （ 經(jīng)濟(jì)行為 ） ；（ 2）市場決定和影響價(jià)值類型的因素是多方面的，但主要因素包括： 條件；（3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè)從資產(chǎn)評(píng)估角度看， 繼續(xù)使用假設(shè)

6、是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用， 或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。（二）公開市場假設(shè) 公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等， 彼此雙方都有獲得足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。（三）清算（清償）假設(shè)清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場 上出售。在不同假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值；在 公開市場假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的公平市場價(jià)值；在清算假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估的原則包括兩個(gè)層

7、次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。（一）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則資產(chǎn)評(píng)估工作原則有：獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則。（二）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則有：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則。第六節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序（）（一）資產(chǎn)評(píng)估程序的定義資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。（二）資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性表現(xiàn)在：1 資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證。2 資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)自查評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)。3恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人

8、員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、 合理抗辯的重要手段之一。（三）資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容：有 8項(xiàng)內(nèi)容，見教材。（四）履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求1 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。2資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。3資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助力人員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。4如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮狀況是否

9、會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性。5 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿。第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（）一、本章考情及重點(diǎn)1. 本章在考試中處于 重要地位，雖然本章直接分?jǐn)?shù)不是很多，但本章是后面各章不同資產(chǎn)評(píng)估方法的基 礎(chǔ)。本章在考試中的 題型主要有單選、多選、名詞解釋和簡答，分?jǐn)?shù)在 7分左右。例如，2007-2009年考試 情況如下：2007 2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答 題計(jì)算題合計(jì)（分）2007 年31372008 年317112009 年3142本章的 重點(diǎn) 是市場法運(yùn)用形式和差異調(diào)整、成本法各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算、收益法的應(yīng)用

10、形式和指標(biāo)計(jì)算、 資產(chǎn)評(píng)估方法選擇需要考慮的因素。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié)市場法（）（一）市場法及其適用的前提條件1. 市場法的含義市場法也稱市場價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市 場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。2. 市場法應(yīng)用的前提條件（ 1）需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。（ 2）參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。（二）運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式采用市場法時(shí)，一方面是選擇確定參照物價(jià)格，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。參照物 差異調(diào)整因素主要包括三方面：一

11、是時(shí)間因素，二是地域因素，三是功能因素。（三）運(yùn)用市場法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析1. 運(yùn)用市場法評(píng)估資產(chǎn)的程序（ 1）明確評(píng)估對(duì)象；（ 2）進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；（ 3）分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物；（ 4）把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較；（ 5）分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。2. 市場法的優(yōu)缺點(diǎn)市場法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡單、 最有效的方法， 其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在： （ 1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況； （ 2） 評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在： （ 1）需要有公開及其活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì) 比數(shù)據(jù)

12、而難以應(yīng)用； （ 2）不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。第二節(jié) 成本法（ ）（一）成本法及其適用的前提條件1. 成本法的含義成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。2. 成本法應(yīng)用的前提條件（ 1 ）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。（ 2 ）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。（二）成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算 根據(jù)成本法的含義，成本法的基本計(jì)算公式可以表述為：（ 1 ）被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值 =重置成本 - 實(shí)體性貶值 - 功能性貶值 - 經(jīng)濟(jì)性貶值（2）被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本X成新率1. 重置成

13、本及其估算 重置成本是指在現(xiàn)在市場條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣支出。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建 這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能 的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。一般來 說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算法。它是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)

14、入成本的形式， 將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。（2） 物價(jià)指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式為;資產(chǎn)重資產(chǎn)歷資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)置成本=史成本資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)上述二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成 本。物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行 價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。（3）功能價(jià)值法也稱

15、生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位 生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物資產(chǎn) 重置成本二參照物年產(chǎn)量重置成本這種方法運(yùn)用的前提條件是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系。（4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法應(yīng)用于許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系的情況。計(jì)算公式是: 被評(píng)估資參照物資產(chǎn)被評(píng)估資產(chǎn)的"產(chǎn)量 的重置成一的重置成本I照物資產(chǎn)的產(chǎn)量（5）統(tǒng)計(jì)分析法計(jì)算公式為：K=R /R2. 實(shí)體性貶值及其估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值

16、。實(shí)體性貶值的估算，一般可以采用以下幾種方法：（1）觀察法，也稱成新率法。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本X（ 1-實(shí)體性成新率）（2）公式計(jì)算法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成爲(wèi)年計(jì)殘值實(shí)際已使用年限公式中:總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí) 際利用時(shí)間 截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法 定利用時(shí)間3. 功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行:(1) 將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。(2) 計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。

17、凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成本扣除所得稅以后的余額。3)估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。(4) 以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估 資產(chǎn)的功能性損耗(貶值)，計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額 =2 (被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本X折現(xiàn)系數(shù))4. 經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)等因素，確定其貶值額。5. 成新率及其估算本書的成新率有二個(gè)含義：實(shí)體成新率和綜合成新率。本處的成新率是綜合成新率。綜合成新率反映評(píng) 估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其

18、全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。該成新率指的是重置成本法運(yùn)用的第二個(gè)公式(即：被評(píng) 估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本X成新率)中的成新率，它是綜合考慮資產(chǎn)使用中各類損耗以后確定的。綜合成新率的估算方法有以下幾種：1 )觀察法。(2)使用年限法。100%預(yù)計(jì)尚可使用年限實(shí)際已使用年限預(yù)計(jì)尚可使用年限(3) 修復(fù)費(fèi)用法。成新率修復(fù)費(fèi)用重置成本100%需要說明的是，評(píng)估工作中，有些評(píng)估人員直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正 確的，必須摒棄。(三) 運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析1. 運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序(1 )確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；(2 )確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；(3) 估算

19、被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；(4 )計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。2. 成本法的優(yōu)缺點(diǎn)采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：(1 )比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理；(2) 有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；(3) 在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用。(4) 有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。但是，采用成本法的缺點(diǎn)是工作量較大。第三節(jié)收益法(一) 收益法及其適用的前提條件1. 收益法的含義收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估 方法。應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件是:（1）被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或

20、整體資產(chǎn);（2）資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。（二）收益法應(yīng)用的形式1. 資產(chǎn)未來收益期有限的情況nRi評(píng)估值一i 二（1 + r ）對(duì)教材例【2-7】的補(bǔ)充說明：評(píng)估值=300+（ 1 + 6%）+ 400+（ 1 + 6%） + 200+（ 1 + 6%） = 283 + 356 + 167.9 = 806.9 （萬元）2. 資產(chǎn)未來收益無限期的情況（1）未來收益年金化的情形。資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率PV=A/r（2）未來收益是不等額的情形。資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=刀前若干年各年收益額X各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化12萬元、15萬元、13

21、萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年率X前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù) 例：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是10%確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營下的評(píng)估值。開始，以后各年收益均為 14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為評(píng)估過程可按下列步驟進(jìn)行:首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。12151311現(xiàn)值總額23 *451+10%(1+10%)(1+10%)(1+10%)(1+10%)=12X 0.9091+15 X 0.8265+13 X 0.7513+11 X 0.6830+14 X 0.6209=49.2442（萬元）計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即：14/10%=

22、140（萬元）最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：企業(yè)評(píng)估值=49.2442+140 X 0.6209=136.17 （萬元）（三）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定收益法中的主要指標(biāo)有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限。1. 收益額收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值。關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)： 第一，稅后利潤，即凈利潤；第二，現(xiàn)金流量；第三，利潤總額。2. 折現(xiàn)率和資本化率折現(xiàn)率應(yīng)包含無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。只是 適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，資本化率 則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益

23、折算成現(xiàn)值的比率。3. 收益期限（四）收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析1. 收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序（1）收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；（2）計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)；（3 ）預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；（4 ）將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。2. 收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)（1）收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是： 能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值； 與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所接受。（2）收益法評(píng)估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是： 預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響； 在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可

24、預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系1. 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系從整體上說，資產(chǎn)評(píng)估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的。2. 市場法與成本法的區(qū)別：有 4點(diǎn)區(qū)別，見教材。（二）資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇（）1 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型說明“評(píng)什么”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對(duì)評(píng)估方法具有約束性； 資產(chǎn)評(píng)估方法說明“如何評(píng)”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評(píng)估價(jià)值類型。2 資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形

25、資產(chǎn)等， 往往要求不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。3 .評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。有時(shí)，一項(xiàng)資產(chǎn)同時(shí)采用兩種或兩種以上的方法評(píng)估，會(huì)得出兩種或兩種以上不同的結(jié)論。我們一般不 能用各種方法得出的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行簡單平均或加權(quán)平均得出評(píng)估結(jié)論，應(yīng)該根據(jù)評(píng)估價(jià)值類型以及不同評(píng)估 結(jié)果對(duì)市場的適用性，判斷選擇一種評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估（）一、本章考情及重點(diǎn)1. 本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：2007 2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選

26、題多選題名詞解釋簡答 題計(jì)算題合計(jì)（分）2007 年4 n110 :152008 年4110152009 年5310182 本章的重點(diǎn)是機(jī)器設(shè)備評(píng)估的 成本法，這是每年必考的知識(shí)點(diǎn)。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)） 第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)（一）機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)1機(jī)器設(shè)備是主要?jiǎng)趧?dòng)手段2 機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)3 機(jī)器設(shè)備屬于郵箱資產(chǎn)4. 機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快（二）機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)1機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般不具備獨(dú)立的獲利能力。通常采用成本法和市場法評(píng)估。2. 對(duì)于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體，整體價(jià)值不僅僅是單臺(tái)設(shè)備價(jià)值的簡單相加。3影響機(jī)器設(shè)備磨損

27、的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。確定貶值往往需要逐臺(tái)地對(duì)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。4. 設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。第二節(jié)機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定（一）機(jī)器設(shè)備的核查機(jī)器設(shè)備核查的方式可分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。1. 逐項(xiàng)清查評(píng)估人員要依據(jù)委托評(píng)估的資產(chǎn)清單，對(duì)所有被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺(tái)的清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一臺(tái)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評(píng)估值。2. 抽樣核查抽樣核查是在滿足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，核查被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的一種方法。（二）機(jī)器設(shè)備的鑒定1.機(jī)器設(shè)備的鑒

28、定按其工作階段可以分為統(tǒng)計(jì)性鑒定 宏觀鑒定f微觀鑒定'判斷性鑒定第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法（）機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。成本法可以用公式表示為：機(jī)器設(shè)備一重置_實(shí)體性_功能性_經(jīng)濟(jì)性評(píng)估值一成本貶值 貶值 貶值（一）機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成重置成本一般包括重新購置或建造與評(píng)估對(duì)象功效相同的全新設(shè)備所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi) 用，如：設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。（二）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算1 重置核算法這種方法是分別估算機(jī)器設(shè)備各構(gòu)成項(xiàng)目的成本，然后求和得到重置成本的方法

29、。2 .物價(jià)指數(shù)法這種方法是在被評(píng)機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為:設(shè)備重設(shè)備歷評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù) 置成本=史成本絃設(shè)備購建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)3 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。被評(píng)估設(shè)備的重置成本被評(píng)估設(shè)備的產(chǎn)量x 參照物設(shè)備的重置成本I參照物設(shè)備的產(chǎn)量.丿（三）機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值是由于使用和自然力的作用造成的機(jī)器設(shè)備的貶值。 實(shí)體性貶值=重置成本x實(shí)體性貶值率 =重置成本x（ 1-成新率）1 使用年限法成新率100%設(shè)備尚可使用年限設(shè)備已使用年限設(shè)備尚可使用年限2 觀測分析法3 修復(fù)

30、費(fèi)用法（四）機(jī)器設(shè)備的功能性貶值及其估算機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能的相對(duì)落 后，引起的貶值；或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的貶值。（五）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。1 因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值2. 因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值3 因受環(huán)境保護(hù)限制而造成的經(jīng)濟(jì)性貶值第四節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場法（一）運(yùn)用市場法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的概念機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場法也稱市場比較法，是根據(jù)市場上類似機(jī)器設(shè)備交易的價(jià)格資料，通過對(duì)評(píng)估對(duì)象 和市場參照物各項(xiàng)因素的分析比較，從而確定機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法

31、。（二）運(yùn)用市場法評(píng)估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析運(yùn)用市場法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)對(duì)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物進(jìn)行比較。這些比較因素包括：個(gè)別因素、 交易因素、地域因素、時(shí)間因素等四個(gè)方面。第四章房地產(chǎn)評(píng)估（）一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處于 非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)一般在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：2007 2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答 題計(jì)算題合計(jì)（分）2007 年4110 152008 年4110152009 年52310202 本章的重點(diǎn)是房地產(chǎn)評(píng)估的市場法、

32、收益法（含假設(shè)開發(fā)法、殘余估價(jià)法）、成本法；影響地產(chǎn)價(jià) 格的因素、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素等。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，又稱之為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)存在形態(tài)：單純的土地、單純 的建筑物、土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的特征有：位置固定性、耐用性、影響因素多樣性、投資大量性、保值增值趨勢(shì)。（三）房地產(chǎn)的評(píng)估程序明確評(píng)估基本事項(xiàng)擬定評(píng)估工作方案實(shí)地查勘搜集資料選用評(píng)估方法評(píng)定估算確定評(píng) 估結(jié)果，撰寫評(píng)估說明和報(bào)告。第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)（一）土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)

33、的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估， 也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估， 還可以作為整 體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。（二）土地資產(chǎn)的分類及其特性1資產(chǎn)及其分類按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途劃分：工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、 行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地（如軍事設(shè)施用地、監(jiān)獄、 垃圾堆放處理場、公墓、火葬場用地）等。2土地資產(chǎn)的特性：（ 1）自然特性：土地面積的有限性、土地空間位置的固定性、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性、土地的不可 替代性。（2）經(jīng)濟(jì)特性：用途多樣性、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性、可壟斷性。（三）土地資產(chǎn)價(jià)格體系

34、1土地資產(chǎn)價(jià)格類型（ 1）基準(zhǔn)地價(jià)： 基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同的地段分 別評(píng)估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格。（ 2）標(biāo)定地價(jià)： 在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體 宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。（ 3）土地使用權(quán)出讓底價(jià)： 是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地 塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時(shí)政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價(jià)（標(biāo) 價(jià)）的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)（或出讓金）的基礎(chǔ)。（ 4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格： 是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

35、給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。由 于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，其價(jià)格形成也是由交易雙方來決定的。（ 5）出租價(jià)格： 地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格一級(jí)市場和二級(jí)市場。目前我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為2. 土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)(1) 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。(2) 土地價(jià)格主要由土地的需求決定。(3) 土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。(4) 土地價(jià)格的上漲性。(四) 影響地產(chǎn)價(jià)格的因素行政因素般因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素 其他因素；影響商業(yè)用地的因素影響地產(chǎn)價(jià)格的因素區(qū)域因素影響住宅用地的因素影響工業(yè)用地的因素地形地質(zhì)個(gè)別因素面積地

36、塊形狀 土地利用1.般因素：是指對(duì)土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)2. 區(qū)域因素：是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素, 濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)所影響的地價(jià)因素。影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度、交通便捷度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、其他因素。3個(gè)別因素：是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特殊的如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對(duì)地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的 因素。土地利用因素：主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。(五) 土地使用權(quán)評(píng)估的原則包括替代原則、最有效使用原則、變動(dòng)原則、供需原則、貢

37、獻(xiàn)原則。第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置(一) 土地權(quán)屬的類型土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。1 土地所有權(quán)我國的土地是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。2 .劃撥土地使用權(quán)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，依法取得了房屋所有權(quán)連同該房屋占 用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。3 .出讓土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定：(1 )居住用地70年；(2) 工業(yè)用地50年；(3) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4) 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；(5) 綜合或者其他用地 50年。(二) 企業(yè)資產(chǎn)重

38、組與改制中土地權(quán)屬的處置土地權(quán)屬處置方式：出讓方式、直接投資入股方式、租賃方式。第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的方法 ()(一) 市場法1 .市場法及其適用條件市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。待估土比較案例 正常交易情況待估土地區(qū)域因素值=X X 地評(píng)估值 土地價(jià)格 比較案例交易情況比較案例區(qū)域因素值y待估土地個(gè)別因素值 三待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià) 格指數(shù)顯比較案例個(gè)別因素值 x 比較案例交易日物價(jià)指 數(shù)2 .市場法應(yīng)用的步驟與過程(1) 廣泛搜集交易資料，確定比較案例(2) 進(jìn)行交易情況的修正(3

39、) 進(jìn)行交易時(shí)間的修正(4) 進(jìn)行區(qū)域因素修正(5) 進(jìn)行個(gè)別因素修正：個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、 面積、形狀、地形、地質(zhì)等土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式計(jì)算:容積率的修正計(jì)算公式為容積率 待估土地容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù) 修正系數(shù)一比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)(6) 確定待估土地評(píng)估值（二）收益法1 .收益法土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原 利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法。P =Ar11:（1+r）l土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法的應(yīng)用，重要的是要確定土地的收益額、土地

40、還原利率和土地收益年限。2 土地收益額的估算（1） 土地收益的分類：實(shí)際收益：是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來說不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大?？陀^收益：是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。注意評(píng)估中的收益應(yīng)該是客觀收益。土地收益包括有形收益和無形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益， 還要包括各項(xiàng)無形收益。（2） 土地純收益的計(jì)算步驟：計(jì)算總收入、求取總費(fèi)用、求取總收益、確定房屋純收益、求取土地純收益。3 土地還原利率及其估算（1）利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價(jià)格

41、等資料，反推算出還原利率。（2）通過完全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率。還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值4 土地收益年限及其測算土地收益年限是指待估土地從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長度，通常以年為單位。土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。（三）成本法1 .成本法及其適用范圍成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法評(píng)估值 土地 土地 +土地價(jià)格取得費(fèi)開發(fā)費(fèi)（二）成本法評(píng)估的步驟土地增稅費(fèi)利息利潤值收益1估算土地取得費(fèi)、2估算土地開發(fā)費(fèi)3估算稅費(fèi)4. 估算利息5. 估算利潤6

42、 估算土地增值收益7 .估算土地使用權(quán)評(píng)估值（四）假設(shè)開發(fā)法（收益法的變形）假設(shè)開發(fā)法：亦稱剩余法，這種方法是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除 其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。專業(yè)租售地價(jià)二樓價(jià)-建筑費(fèi)-專中一利息一利潤一稅費(fèi)一租售費(fèi)用費(fèi)用第五節(jié)建筑物評(píng)估的特點(diǎn)（一）建筑物及其分類1. 定義建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。2. 建筑物分類方法（二）建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素<應(yīng)考慮物理因素、環(huán)境優(yōu)劣的影響、經(jīng)濟(jì)地理因素、新舊程度、用途、產(chǎn)權(quán)、政策因素、供需狀況、其 他。（三）建筑物評(píng)估的原

43、則除遵循一般工作原則外， 還包括四個(gè)：替代原則、最有效使用原則、 供需原則、房地合一原則。第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法（）（一）成本法建筑物評(píng)估值=建筑物重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值1. 建筑物成本構(gòu)成：建筑安裝工程費(fèi)、前期費(fèi)用、其他費(fèi)用、間接費(fèi)用、合理利潤、資金成本、稅金。2建筑物重置成本的估算方法（1）預(yù)決算調(diào)整法（2）重編預(yù)算法（3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：是根據(jù)建筑物的賬面成本， 運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑 物重置成本的一種方法。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：待估建筑物一待估建筑物綜合價(jià)重置成本二賬面原值格指數(shù)3 建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算建筑物實(shí)體性貶值

44、率或成新率的測算主要采用使用年限法和打分法。4.建筑物的功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。5 建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值：是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。（二）市場法1. 應(yīng)用市場法評(píng)估建筑物的程序資料收集選擇作比較的交易實(shí)例交易行為的補(bǔ)正交易日期的修正區(qū)域因素kk的修正個(gè)別因素的修正市場法公式2. 市場法公式：n評(píng)估值=a交易實(shí)例i交易行為的修正系數(shù)i =1X交易日期的修正

45、系數(shù)X區(qū)域因素的修正系數(shù)X個(gè)別因素的修正系數(shù)）/n（三）殘余估價(jià)法（收益法的變形）建筑物殘余估價(jià)法：是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)， 從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑 物的還原利率還原， 便可得到建筑物的收益價(jià)格。建筑物殘余估價(jià)法從評(píng)估原理的角度屬于收益法的一種。第五章無形資產(chǎn)評(píng)估（）一、本章考情及重點(diǎn)1. 本章在考試中處于 非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：2007 2009年本章出題題型

46、和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答 題計(jì)算題合計(jì)（分）2007 年3丁110 :142008 年4110152009 年4710212 本章的重點(diǎn)是影響無形資產(chǎn)評(píng)估的因素、無形資產(chǎn)評(píng)估收益法、專利權(quán)的評(píng)估、非專利權(quán)評(píng)估、商標(biāo)權(quán)的評(píng)估、計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估、商譽(yù)的評(píng)估。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié)無形資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）無形資產(chǎn)及其分類無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。 無形資產(chǎn)按取得渠道可分為自創(chuàng)和外購；按有無法律保護(hù)可分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)；按可辨識(shí)程度，分為可確指和不可確指無形資產(chǎn)等。（二）影響無形

47、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素1. 無形資產(chǎn)的成本2. 機(jī)會(huì)成本3. 效益因素4. 使用期限5. 技術(shù)成熟程度6. 轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素7. 國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況和速度8. 市場供需狀況9. 同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平第二節(jié)無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法（一）無形資產(chǎn)評(píng)估的程序1. 明確評(píng)估目的2. 鑒定無形資產(chǎn)3. 確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)所評(píng)估無形資產(chǎn)的具體類型、特點(diǎn)、評(píng)估目的及外部市場環(huán)境等具體情況，選用市場法或收益法、成本法等評(píng)估方法。采用收益法時(shí)，要注意分析超額獲利能力和預(yù)期收益。4. 整理和報(bào)告，做出評(píng)估結(jié)論（二）無形資產(chǎn)評(píng)估的收益法（）1. 無形資產(chǎn)功能特性附著性、共益性、

48、積累性、替代性2. 無形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用無形資產(chǎn)評(píng)估值K只（1T）i 二（1 + r ）K Ri (1 -T)1 r in無形資產(chǎn)評(píng)估值=最低收費(fèi)額+7i 13. 無形資產(chǎn)收益額的確定1-所得稅率）無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）x銷售收入（利潤）分成率x（ 其中：銷售收入分成率=銷售利潤分成率X銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率十銷售利潤率禾U潤分成率的確定，是以無形資產(chǎn)帶來的追加利潤在利潤總額中的比重為基礎(chǔ)的，評(píng)估無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的 利潤分成率有多種方法：（1）邊際分析法。（2）約當(dāng)投資分成法。（三）無形資產(chǎn)評(píng)估的成本法1. 無形資產(chǎn)成本特性成本特性有不完整性、弱對(duì)應(yīng)性、虛擬性2.

49、 無形資產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 評(píng)估值二重置成本第三節(jié)專利權(quán)的評(píng)估（一）收益法（）1 收益法應(yīng)用于專利權(quán)評(píng)估， 根本的問題還是如何尋找、判斷、選擇和測算評(píng)估中的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和參數(shù)，即專利權(quán)的收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。2. 專利權(quán)的收益額是指直接由專利權(quán)帶來的預(yù)期收益。對(duì)于收益額的測算，通?？梢酝ㄟ^直接測算超額 收益和通過利潤分成率測算獲得。超額收益的來源，在于收入的增加和成本費(fèi)用的節(jié)約，因此，我們可以將專利權(quán)劃分為收入增長型專利 和費(fèi)用節(jié)約型專利。采用利潤分成率測算專利技術(shù)收益額，即以專利技術(shù)投資產(chǎn)生的收益為基礎(chǔ)，按一定比例（利潤分成率）分成確定專利技術(shù)的收益。（二）成本法自創(chuàng)專

50、利技術(shù)的成本包括研制成本、交易成本。第四節(jié)專有技術(shù)的評(píng)估（一）運(yùn)用成本法對(duì)專有技術(shù)評(píng)估。（二）運(yùn)用收益法對(duì)專有技術(shù)評(píng)估（）第五節(jié)商標(biāo)權(quán)的評(píng)估 （）商標(biāo)權(quán)評(píng)估較多采用收益法，收益法評(píng)估商標(biāo)權(quán)主要是分析確定收益額、折現(xiàn)率和收益期限三項(xiàng)指標(biāo)。第六節(jié) 計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估（）主要介紹收益法評(píng)估的方法。不管給出什么資料， 一定要算出三個(gè)要素： 收益額、折現(xiàn)率和現(xiàn)值。第七節(jié)商譽(yù)的評(píng)估（）（一）商譽(yù)及其特點(diǎn)商譽(yù)是能為企業(yè)帶來超額獲利能力的資源。（二）商譽(yù)評(píng)估的方法有：1. 割差法割差法是根據(jù)企業(yè)整體評(píng)估價(jià)值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評(píng)估值的方法。其基本公式是:商譽(yù)的評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值-企業(yè)的

51、各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和（含可確指無形資產(chǎn)）2. 超額收益法商譽(yù)評(píng)估值指的是企業(yè)超額收益的資本化價(jià)格。把企業(yè)超額收益作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行商譽(yù)評(píng)估的方法稱為 超額收益法。1. 超額收益資本化價(jià)格法（無期限）企業(yè)預(yù)期行業(yè)平均 該企業(yè)的單項(xiàng)_X商譽(yù)的價(jià)值一年收益額收益率資產(chǎn)評(píng)估值之和9個(gè)問題：見教材242頁。2 超額收益折現(xiàn)法（有期限）（三）商譽(yù)評(píng)估需要注意的第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估一、本章考情及重點(diǎn)1. 本章在考試中處于一般地位，不屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選，有時(shí)可能有簡答，但出計(jì)算題的可能性非常小，分?jǐn)?shù)在8分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：2007 2009年本章出題

52、題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解簡答計(jì)算題合計(jì)釋題（分）2007 年4152008 年417122009 年4152 本章的重點(diǎn)是材料的評(píng)估、應(yīng)收賬款的評(píng)估。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)） 第一節(jié)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有：1流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。2 必須選準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。3 既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。4流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。（二）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇1對(duì)于實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)，可以采用市場法和成本法；2對(duì)于貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)，其清查核實(shí)后的賬面價(jià)值本身就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進(jìn)行評(píng)估;3 對(duì)于債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)

53、估只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估（一）材料評(píng)估的方法1近期購進(jìn)庫存材料可以采用歷史成本法，也可以采用市場法評(píng)估。2購進(jìn)批次間隔時(shí)間長、 價(jià)格變化大的庫存材料可以采用最接近市場價(jià)格的材料價(jià)格或直接以市場價(jià)格作為 其評(píng)估值。3購置時(shí)間早，市場已經(jīng)脫銷，沒有準(zhǔn)確市場現(xiàn)價(jià)的庫存材料可以通過尋找替代品的價(jià)格變動(dòng)資料來修正材 料價(jià)格。4. 超儲(chǔ)積壓物資在評(píng)估時(shí)，對(duì)其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無用的，應(yīng)通過分析計(jì)算，扣除相應(yīng)的貶值額 后，確定評(píng)估值。（二）在產(chǎn)品評(píng)估在產(chǎn)品評(píng)估有成本法和市場法。（三）產(chǎn)成品及庫存商品的評(píng)估1. 成本法（1） 當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近，成本升降變化不大時(shí)， 可以直接按產(chǎn)成品賬面成本確定其 評(píng)估值。（2）當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)，制造產(chǎn)成