探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)維修范圍的界定

1、探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)維修范圍的界定    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的管理維修范圍，一直沒(méi)有一個(gè)明確的界定，早在1994年頒發(fā)的沈政發(fā)（35）號(hào)沈陽(yáng)市住宅小區(qū)管理辦法,界定了住宅小區(qū)內(nèi)各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的職責(zé)劃分?？墒请S著時(shí)間的發(fā)展，隨著物業(yè)小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的不斷增加，隨著各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修范圍，己適應(yīng)不了物業(yè)管理飛速發(fā)展的需要。由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清。各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)之間的扯皮之事，推諉之事，時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，尤其是實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清，嚴(yán)重地影響了

2、物業(yè)公司的正常工作，將本不應(yīng)屬于物業(yè)單位管理和維修的，全讓物業(yè)管理單位來(lái)承擔(dān)由于部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)識(shí)不足，以為只要我們的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)。所有的問(wèn)題就應(yīng)該由物業(yè)管理單位來(lái)負(fù)責(zé)。殊不知，物業(yè)管理單位，既不是行政管理部門(mén)，又不是行政執(zhí)法部門(mén)，物業(yè)管理單位就是一個(gè)企業(yè)，而且只是一個(gè)服務(wù)型企業(yè)，他的職責(zé)范圍，就是按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，來(lái)進(jìn)行服務(wù)。在服務(wù)中體現(xiàn)管理，超出物業(yè)服務(wù)合同的約定，就不應(yīng)該由物業(yè)管理單位來(lái)負(fù)責(zé)。決不能以為，我們居住的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，就一切問(wèn)題全由物業(yè)管理單位來(lái)負(fù)責(zé)，只要我們按時(shí)交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，一切損壞就全由物業(yè)管理單位來(lái)維修。根據(jù)

3、建住房字1998213號(hào)住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法的規(guī)定“共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電干線(xiàn)、照明、鍋爐、暖氣干線(xiàn)、煤氣線(xiàn)路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。以上設(shè)施設(shè)備涉及供電部門(mén)、供水部門(mén)、供暖部門(mén)、供氣部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)、消防部門(mén)、市政部門(mén)等。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有如此之多的專(zhuān)業(yè)管理部門(mén),若不對(duì)其管理責(zé)任和維修范圍進(jìn)界定,勢(shì)必會(huì)影響到管理和維修,影響到業(yè)主和使用人的正常生活。雖然沈政發(fā)199435號(hào)沈陽(yáng)市住宅小區(qū)管理辦法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)與各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的職責(zé)，做過(guò)

4、分工和劃分,可是該文件已經(jīng)宣布作廢，又沒(méi)有相應(yīng)的配套文件出臺(tái)?，F(xiàn)在對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理和維修只是憑各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的“行規(guī)”來(lái)進(jìn)行管理和維修，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的“法規(guī)”進(jìn)行規(guī)范和界定，盡管物業(yè)管理單位在與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，其共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理和維修已經(jīng)寫(xiě)進(jìn)合同條款，可是由于其管理界限不清,在實(shí)際運(yùn)作中，有些問(wèn)題很難界定，因此有必要對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理責(zé)任和維修范圍的界定問(wèn)題進(jìn)行探討，以便把物業(yè)管理工作搞的更好。一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定根據(jù)建住房字1998213號(hào)住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法的規(guī)定“房

5、屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?hù)外墻面、廳門(mén)、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對(duì)以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類(lèi)建筑物及其場(chǎng)地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個(gè)基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營(yíng)與管理，那只能是專(zhuān)業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開(kāi)發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會(huì)物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類(lèi)建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專(zhuān)業(yè)管理單位。其維修費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本

6、構(gòu)成測(cè)算的時(shí)候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位住宅質(zhì)量保證書(shū)、工程預(yù)算書(shū)、維修資金分?jǐn)偳闆r說(shuō)明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，并形成書(shū)面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)造成中大修工程。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定根據(jù)建

7、住房字1998213號(hào)住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：1供電線(xiàn)路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定供電線(xiàn)路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線(xiàn)路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。從廂式變壓器（變電所）輸出端總開(kāi)關(guān)      至單元控制柜至單元電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線(xiàn)路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線(xiàn)路或設(shè)備設(shè)施需要中、

8、大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位住宅質(zhì)量保證書(shū)、工程預(yù)算書(shū)、維修資金分?jǐn)偳闆r說(shuō)明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，并形成書(shū)面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。從供電干線(xiàn)至廂式變壓器（變電所）輸出端總開(kāi)關(guān)（含開(kāi)關(guān)），應(yīng)由供電部門(mén)負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線(xiàn)路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)由供電部門(mén)負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供電部門(mén)自行解決。2供水管線(xiàn)與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定供水管線(xiàn)與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從單元供水立杠三通開(kāi)始到用戶(hù)總閥門(mén)、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時(shí)，應(yīng)由業(yè)主自行維修

9、或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動(dòng)維修。從水泵房輸出總閥門(mén)至各單元供水管線(xiàn)與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線(xiàn)或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線(xiàn)需要中大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位住宅質(zhì)量保證書(shū)、工程預(yù)算書(shū)、維修資金分?jǐn)偳闆r說(shuō)明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，并形成書(shū)面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。從供水主干線(xiàn)至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門(mén)（含總閥門(mén)），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水干線(xiàn)或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時(shí)，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供水單位自行解決。3供暖

10、設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實(shí)行誰(shuí)供暖、誰(shuí)管理、誰(shuí)收費(fèi)、誰(shuí)維修的原則。供暖單位不但要對(duì)鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理和維修，同時(shí)還要負(fù)責(zé)對(duì)供暖干線(xiàn)、對(duì)供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費(fèi)、維修應(yīng)是一個(gè)整體，不能把其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時(shí)，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從下水立杠三通開(kāi)始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或

11、損壞時(shí)，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動(dòng)維修。從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位住宅質(zhì)量保證書(shū)、工程預(yù)算書(shū)、維修資金分?jǐn)偳闆r說(shuō)明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，并形成書(shū)面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金?；S池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門(mén)負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時(shí)，應(yīng)由市政部門(mén)負(fù)責(zé)維修，其維修費(fèi)用由市政部門(mén)自行解決。5消防設(shè)備設(shè)施的管理

12、維修范圍的界定消防供水管線(xiàn)及在管線(xiàn)上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機(jī)等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門(mén)的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成成本。6煤氣管道管理維修范圍的界定煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實(shí)行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費(fèi)用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用；屬中大修以上工程

13、的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費(fèi)用。7電梯管理維修范圍的界定物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿(mǎn)后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費(fèi)用從業(yè)主收繳的電梯運(yùn)行費(fèi)中支付，中大修費(fèi)用從維修資金中支付。沈陽(yáng)市目前規(guī)定的電梯運(yùn)行費(fèi)，很難維持電梯的正常進(jìn)行。8園區(qū)綠化工作園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行栽種，經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后，移交給

14、物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時(shí)，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。9園區(qū)道路（含硬覆蓋）園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行修建，經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時(shí)，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定根據(jù)建住房字1998213號(hào)住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：1有線(xiàn)電視線(xiàn)路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定有線(xiàn)電視線(xiàn)路、設(shè)備設(shè)施及信號(hào)應(yīng)由有線(xiàn)電視臺(tái)負(fù)

15、責(zé)管理，當(dāng)有線(xiàn)電視線(xiàn)路、設(shè)備設(shè)施及信號(hào)出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)由有線(xiàn)電視臺(tái)進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由有線(xiàn)電視臺(tái)自行解決。2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備根據(jù)國(guó)務(wù)院1993年129號(hào)令規(guī)定“個(gè)人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”。可是現(xiàn)在有不少園區(qū)都有個(gè)人或開(kāi)發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對(duì)這些設(shè)施應(yīng)實(shí)行誰(shuí)使用（誰(shuí)收費(fèi)）誰(shuí)管理誰(shuí)維修的原則，其維修費(fèi)用應(yīng)由使用人（收費(fèi)單位）自行解決。在私自安裝過(guò)程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行誰(shuí)安裝誰(shuí)收費(fèi)誰(shuí)管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費(fèi)，

16、占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費(fèi)，進(jìn)入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。4電信管線(xiàn)及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定電信管線(xiàn)及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門(mén)負(fù)全責(zé)。電信部門(mén)不但要對(duì)通信線(xiàn)路負(fù)責(zé)維修，同時(shí)還要對(duì)電信設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，不但要對(duì)室外通信線(xiàn)路進(jìn)行維修，還要對(duì)室內(nèi)預(yù)埋管線(xiàn)進(jìn)行維修。四、其它幾項(xiàng)工作管理范圍的界定1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門(mén)前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運(yùn)到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)到生活垃圾排放場(chǎng)。2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作除雪工作是全社會(huì)的責(zé)任，每個(gè)人都有除雪的義務(wù)，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，