工業(yè)園區(qū)安置房項目評估報告

1、重慶云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程可行性研究報告評估報告前 言重慶云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程對于改善移民居住環(huán)境，提高移民生活質(zhì)量；加快和推動云陽工業(yè)園區(qū)建設(shè)有著積極和重要的意義。為了提高該項目可行性研究質(zhì)量，便于總體把握該項目的投資、決策及方案的可行性，受業(yè)主委托，由重慶中浩建筑工程咨詢公司組成項目評估小組，組織工程技術(shù)人員仔細閱讀了重慶云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程可研報告（以下簡稱報告）和相關(guān)專題資料。項目評估組經(jīng)過充分的討論研究，形成了對重慶云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程可研報告的評估報告。一、可研報告摘要（一）項目概況1、項目名稱：重慶云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程2、建設(shè)單位：

2、云陽縣人和投資開發(fā)有限公司3、建設(shè)地址：重慶市云陽縣人和街道立新社區(qū)4、建設(shè)建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程用地面積30.00畝(20000.00平方米)。項目主要建設(shè)內(nèi)容如下：（1）項目征地拆遷30.00畝、場坪構(gòu)筑、堡坎砌筑工程；（2）新建占地移民安置房40000.00平方米。 （3）給排水、供電、消防、環(huán)保、綠化等附屬工程。5、投資及資金籌措該項目總投資為6000.00萬元，其中建筑工程費5008.80萬元，設(shè)備購置及安裝工程費73.49萬元，工程建設(shè)其他費用283.27萬元，基本預(yù)備費250.44萬元，建設(shè)期利息384.00萬元。其資金來源為：業(yè)主自籌資金2000.00萬元

3、，占項目總投資的33.33%；爭取銀行貸款4000.00萬元，占項目總投資的66.67%。6、工期安排：建設(shè)期為24個月，2012年8月2014年7月。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表序號項 目單位技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)備 注一總用地面積m220000.00(30.00畝)其中：1）建筑占地面積m25500.002）附屬設(shè)施占地面積m28500.003）綠化用地面積m26000.00二總建筑面積m240000.00三容積率2.00四建筑密度%27.50五綠化率%30.0六總投資萬元6000.00(一)建筑工程費用萬元5008.80(二)設(shè)備購置萬元66.00(三)安裝工程費萬元6.89(四)其它建設(shè)費用萬元283.2

4、7(五)基本預(yù)備費萬元250.44(六)建設(shè)期利息萬元384.00七資金使用計劃2012年8月2013年7月萬元3000.002013年8月2014年7月萬元3000.00八經(jīng)濟效益指標(biāo)(一)主要財務(wù)計算指標(biāo)1銷售收入萬元7200.002利潤總額萬元1020.00(二)財務(wù)評價指標(biāo)1投資回收期年2.112總投資收益率%17.003內(nèi)部收益率%19.034建設(shè)工期月24即2012年8月2014年7月5貸款償還期年2.34(三)耐火等級二級(四)抗震等級六級（二）項目建設(shè)的必要性1、是改善移民居住環(huán)境，提高移民生活質(zhì)量的需要占地移民和三峽移民一樣，都要圍繞 “搬得出、安得穩(wěn)、逐步能致富”的總體目標(biāo)

5、，貫徹開發(fā)性移民方針，堅持以農(nóng)為主、以土為本的原則；實行政府引導(dǎo)與移民自愿選擇安置方式，采取本地與異地、集中與分散相結(jié)合，多渠道、多方式妥善安置農(nóng)村移民。通過前期補償、補助和后期扶持，使農(nóng)村移民生產(chǎn)、生活逐步達到或超過原有水平。而工業(yè)園區(qū)占地移民安置房外觀造型典雅，室內(nèi)布局合理，充分體現(xiàn)了健康、時尚、簡潔、適用的現(xiàn)代居住文化理念。完全可以適應(yīng)占地移民的住房需求。 2、是加快和推動云陽工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要重慶云陽工業(yè)園區(qū)原名重慶市人和工業(yè)園區(qū)，是重慶市人民政府2003年7月批準(zhǔn)設(shè)立的市（?。┘壧厣I(yè)園區(qū)。2008年8月以來，云陽工業(yè)園區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速。加速推進A、B、C三區(qū)共6平方公里

6、的征地拆遷、場平和標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)?，F(xiàn)累計完成征地6830畝，完成場平2700畝，修建標(biāo)準(zhǔn)廠房12萬平方米，新建安置房14.1萬平方米，啟動建設(shè)廉租房5.5萬平方米和綜合服務(wù)樓1.6萬平方米。 啟動建設(shè)日供水1萬立方米供水?dāng)U能工程, 啟動A區(qū)電力線路雙回路改造、B區(qū)110千伏變電站建設(shè)、C區(qū)220千伏變電站建設(shè),全面完成了A區(qū)道路硬化、綠化、亮化工程，建成日供氣量10萬方的配氣站一座,各種生產(chǎn)要素配套日益完備。園區(qū)按照“一園多區(qū)”的發(fā)展模式，由縣城周邊的A、B、C三區(qū)和6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)組成，規(guī)劃面積20平方公里，其中A區(qū)規(guī)劃面積5平方公里，以非金屬礦物制品業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、電子產(chǎn)品加工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)

7、業(yè)，現(xiàn)已初具規(guī)模；B區(qū)規(guī)劃面積5平方公里，以機械裝備制造業(yè)、輕紡服裝業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，正在加速建設(shè)；C區(qū)規(guī)劃面積3平方公里，以鹽化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。截止目前，已成功引進重慶市錦藝硅材料開發(fā)有限公司、重慶冠軍化工有限公司、重慶億口鮮實業(yè)有限公司、江蘇太湖絲綢有限公司、江蘇雨潤集團、中國金田集團、雄業(yè)玩具制衣、重慶弘山川、云德光電、重慶化醫(yī)集團等多家企業(yè)入駐。該項目的實施，將緩解園區(qū)征地拆遷過程中的各種矛盾，推動工業(yè)園區(qū)的征地拆遷工作。二、評估依據(jù)（一）咨詢評估委托書；（二）重慶云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程可行性研究報告（達華工程管理（集團）有限公司）；（三）重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20072020年）修正

8、版（四）云陽縣工業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（五）建設(shè)項目經(jīng)濟評價與參數(shù) （第三版）發(fā)改投資【2006】1325號（六）國家現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，以及地方相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。三、評估范圍主要評估內(nèi)容包括：達華工程管理（集團）有限公司編制的重慶云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程可行性研究報告中關(guān)于項目建設(shè)的必要性和可行性、項目技術(shù)方案合理性、經(jīng)濟性、技術(shù)可靠性；項目組織管理、實施進度、招標(biāo)方案、投資估算合理性；資金來源與資金籌措方案、項目環(huán)保與節(jié)能、項目財務(wù)評價、社會影響等。四、評估意見（一）對報告編制依據(jù)和深度的評估 1、對編制依據(jù)的評估報告采用的編制依據(jù)包括中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定（2006年10

9、月11日）；重慶市政府關(guān)于貫徹三峽庫區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃的實施意見（渝府發(fā)200499號）；云陽縣人民政府云陽縣全面建設(shè)小康社會發(fā)展規(guī)劃綱要（2006年）；云陽縣人民政府云陽縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；國家發(fā)改委第40號令產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄；投資項目可行性研究指南；云陽縣人和投資開發(fā)有限公司所提供的項目相關(guān)信息資料等。評估認為：報告采用的編制依據(jù)不夠齊全，還應(yīng)包括中華人民共和國城市規(guī)劃法、中華人民共和國土地管理法、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ13790）、云陽縣城市建設(shè)總體規(guī)劃、云陽縣工業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃。2、對報告完整性及編制深度評估報告研究的范圍包括：項目建設(shè)背景及必要

10、性、可行性、建設(shè)目標(biāo)及規(guī)模、場址選擇及布局、建設(shè)的技術(shù)方案和管護方案、安全及消防、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護、招標(biāo)方案、組織管理和運行機制、實施進度、社會穩(wěn)定因素及影響評價、項目工程量及材料估算、投資估算及資金籌措、效益分析、結(jié)論與建議等。評估認為：報告的完整性和編制深度基本符合投資項目可行性研究指南及國家有關(guān)部門的規(guī)定。（二）對項目建設(shè)必要性分析的評估報告認為：建設(shè)重慶云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程是改善移民居住環(huán)境，提高移民生活質(zhì)量的需要；將緩解園區(qū)征地拆遷過程中的各種矛盾，推動工業(yè)園區(qū)的征地拆遷工作，是加快和推動云陽工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要。評估認為：報告對項目建設(shè)的必要性進行了深入的研究，總結(jié)提煉出

11、的必要性具有說服力，為項目建設(shè)找到了充足的理由。（三）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模報告提出的建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容如下：建設(shè)規(guī)模：重慶云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程用地面積30.00畝(20000.00平方米)。主要建設(shè)內(nèi)容包括：項目征地拆遷30.00畝、場坪構(gòu)筑、堡坎砌筑工程；新建占地移民安置房40000.00平方米；給排水、供電、消防、環(huán)保、綠化等附屬工程。評估認為：報告提出的建設(shè)規(guī)模基本合理。但其編制依據(jù)中引用的民用建筑設(shè)計通則(JGJ3787)已經(jīng)廢止； 建筑設(shè)計規(guī)范(JGJ4888)標(biāo)準(zhǔn)名稱有誤。建議進一步完善項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容，并核查相關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。（四）建設(shè)地址及建設(shè)條件該項目選址位于云陽

12、縣人和街道立新社區(qū)。云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。人和街道位于云陽縣西部的長江北岸，緊鄰新縣城主城區(qū)，東鄰澎溪河,與新縣城僅一橋之隔,西接巴陽鎮(zhèn)，北依高陽、黃石鎮(zhèn)。陸路距萬州38公里，渝巴二級路和蘭（州）杭（州）高速路橫貫其境。交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。評估認為：報告收集了較多的社會經(jīng)濟、自然氣候、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)和交通運輸?shù)确矫娴馁Y料。項目建設(shè)場地交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，場地建設(shè)條件論述較為清楚，工程選址能夠滿足項目建設(shè)要求。（五）方案設(shè)計1、總圖工業(yè)園區(qū)占地移民安置房位于云陽縣人和街道立新社區(qū)，安置房坐南朝北，布置在長120米，寬45米的矩形地帶。該項目設(shè)計為5幢樓。平面呈等

13、腰梯型，每幢設(shè)兩個單元各8層，住房共400套?？倛D經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一覽表序號項目名稱單位數(shù)量備 注1項目總用地面積m220000.00(30畝)其中：1）建筑占地面積m25500.002）附屬設(shè)施占地面積m28500.003）綠化用地面積m26000.002總建筑面積m240000.003容積率2.004建筑密度%27.505綠化率%30.0評估認為：該項目總平面布置比較緊湊、合理，建筑物防火間距及安全疏散等符合規(guī)范要求，總圖技術(shù)經(jīng)濟比較合理。建議在下階段設(shè)計中進一步優(yōu)化項目總平面布置。2、工程方案報告提出的工程方案如下： a、建設(shè)總體要求該項目為移民安置房建設(shè)工程，工程建設(shè)中應(yīng)精心考慮場地位置，

14、移民生活生產(chǎn)需要，建筑功能要求，以及建筑結(jié)構(gòu)、外型、材料的選擇等具體問題，設(shè)計施工過程中應(yīng)高度重視安全、生態(tài)、環(huán)保及可持續(xù)發(fā)展問題，利用現(xiàn)代建筑技術(shù)，滿足居住使用功能和業(yè)主的建設(shè)要求。b、建筑平面設(shè)計力求因地制宜、合理布局、全面考慮，盡量滿足建設(shè)單位要求，降低造價，工程用地高差較大，為減少土石方量及開挖后形成的高切坡治理，建筑內(nèi)部各功能用房根據(jù)居住要求進行布置，達到緊湊、合理。c、立面設(shè)計建筑外觀形式簡潔、大方，并具有良好的視覺效果。建筑外觀形象統(tǒng)一，與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)。工程建筑在形體和色彩上可略加區(qū)分，但應(yīng)能做到對比下的協(xié)調(diào)。d、結(jié)構(gòu)設(shè)計建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，工程建筑按6級抗震設(shè)防。框架建

15、筑基礎(chǔ)可采用人工挖孔樁，樁底宜位于中風(fēng)化巖層，樓面為現(xiàn)澆鋼筋砼板，屋面為現(xiàn)澆鋼筋砼屋面板，內(nèi)外墻采用加氣砼磚及頁巖磚。磚混建筑基礎(chǔ)為條石基礎(chǔ)或磚基礎(chǔ)，樓面為預(yù)制砼空心板，屋面為現(xiàn)澆鋼筋砼屋面板，內(nèi)外墻采用頁巖磚。e、主要建筑工程設(shè)計安置房是項目的主要建筑，安置房共八層，采用具有土家風(fēng)味的碼頭墻屋頂，讓占地移民安置房更具有人文化，顯得簡捷、明快。通過對建設(shè)地塊周邊環(huán)境的分析以及當(dāng)今建筑趨勢，采用現(xiàn)代建筑的處理手法，使整個建筑布置有序，而不失變化，融入周邊環(huán)境中，空間體量、立面造型追求個性化處理，注重立面的通透性，讓建筑充滿陽光感，外窗面盡量加大。屋頂采用斜坡加碼頭墻屋頂，使建筑富于個性及土家風(fēng)格

16、，同時也使建筑統(tǒng)一成一整體。建筑色彩主要用淺暖色系：白色為主突出一種簡潔明快的建筑風(fēng)情，同時輔以咖啡色，玻璃采用無色透明玻璃。評估認為：報告工程設(shè)計方案符合相關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，工程方案基本可行。但缺乏建筑特征分析、主要建筑工程設(shè)計等相關(guān)內(nèi)容，且部分設(shè)計規(guī)范引用錯誤。建議在下階段工程方案設(shè)計中進一步優(yōu)化工程設(shè)計方案，補充完善建筑特征分析等相關(guān)內(nèi)容，并核查相關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。3、公用輔助工程報告對項目給排水、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)、電氣、防雷與接地等進行了分析論述，基本達到了相關(guān)設(shè)計規(guī)范要求。（六）節(jié)能、環(huán)保與安全消防1、報告在節(jié)能篇章中，分析了該項目主要消耗能源種類，提出了具體節(jié)能措施。評估認為

17、：報告對項目節(jié)能節(jié)水的論述是客觀的，其節(jié)能節(jié)水措施符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，基本可行，還應(yīng)補充耗能量，并附固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能登記表。2、報告在環(huán)保方面對建設(shè)區(qū)域污染源、污染物，以及項目建設(shè)施工期和使用期可能對環(huán)境造成的影響進行了初步分析，并提出了相應(yīng)的環(huán)境保護措施。評估認為：該項目在建設(shè)及使用過程中的污染物主要為廢氣、生活污水和固體廢棄物，數(shù)量較少、性質(zhì)較單一，對項目區(qū)生態(tài)環(huán)境影響有限。該項目在建設(shè)生產(chǎn)中只要認真執(zhí)行“三同時”管理制度及各項環(huán)境保護措施，處理好項目建設(shè)與環(huán)境保護的關(guān)系，該項目不會對周圍環(huán)境造成影響。建議補充建設(shè)區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀內(nèi)容。3、報告對項目建設(shè)施工及使用期間可能出現(xiàn)的防火安全進行了

18、初步分析，并提出了相應(yīng)防火措施。評估認為：報告中防火設(shè)計符合現(xiàn)行防火規(guī)范等規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，提出的防火措施基本可行。（七）組織管理及運行機制的評估報告對項目組織管理、計劃管理、工程管理和資金管理進行了研究分析，提出了管理措施。評估認為：報告中的項目管理機構(gòu)設(shè)置和人員配置、項目建設(shè)管理制度安排合理可行。（八）招標(biāo)方案的評估報告對項目招標(biāo)原則、招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式進行了闡述。評估認為：1、編制依據(jù)中a）和b）重復(fù)，即中華人民共和國主席令第21號就是中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法。2、還應(yīng)補充中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例（中華人民共和國國務(wù)院令第613號）和重慶市招標(biāo)投標(biāo)條例（重慶市人民代表大

19、會常務(wù)委員會公告 200822號 ）。3、引用文件過時，應(yīng)為重慶市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)重慶市工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知（渝辦發(fā)201012號）。4、招標(biāo)范圍和招標(biāo)方式：根據(jù)重慶市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)重慶市工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知（渝辦發(fā)201012號）規(guī)定，項目總投資額在3000萬元人民幣以上的，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，均應(yīng)實行公開招投標(biāo)。5、應(yīng)附招標(biāo)方案表（空表附后）（九）實施進度的評估報告對項目建設(shè)期進行了預(yù)測，確定建設(shè)期為2012年8月2014年7月共24個月評估認為：報告預(yù)測的建設(shè)期和安排的建設(shè)進度合理可行，但

20、應(yīng)按照進度安排核實項目實施進度表。（十）投資估算的評估該項目總投資為6000.00萬元，其中建筑工程費5008.80萬元，設(shè)備購置及安裝工程費73.49萬元，工程建設(shè)其他費用283.27萬元，基本預(yù)備費250.44萬元，建設(shè)期利息384.00萬元。其資金來源為：業(yè)主自酬資金4000.00萬元；爭取銀行貸款2000.00萬元。評估認為：本工程投資估算定額依據(jù)和取費參考實際、方法基本正確。建議補充資金的年度使用計劃。（十一）經(jīng)濟財務(wù)效益評價的評估報告對項目進行財務(wù)經(jīng)濟評價，通過生產(chǎn)成本的測算，可判斷項目財務(wù)經(jīng)濟的可行性。該項目總收入達7500.00萬元，應(yīng)交稅費585.00萬元，稅后凈收入6915

21、.00萬元，利潤額為1020.00萬元。財務(wù)內(nèi)部收益率19.03%,財務(wù)凈現(xiàn)值為168.95萬元，投資回收期2.69年（表中數(shù)據(jù)）。表明項目有盈利能力，各項財務(wù)經(jīng)濟指標(biāo)均能滿足項目評價標(biāo)準(zhǔn)。1、財務(wù)評價依據(jù)可研報告采用國家計委頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）為依據(jù)，應(yīng)采用建設(shè)項目經(jīng)濟評價與參數(shù) （第三版）發(fā)改投資【2006】1325號。2、該項目涉及銀行貸款，成本費用的測算應(yīng)包含財務(wù)成本，既整個銀行貸款期所計利息。3、該類項目旨在實現(xiàn)社會目標(biāo)和環(huán)境目標(biāo)，為社會公眾提供產(chǎn)品或服務(wù)的非營利性投資項目，在經(jīng)濟上的顯著特點是為社會提供服務(wù)和使用功能不收取費用或只收取少量費用，此類項目財務(wù)分析

22、重在考察財務(wù)可持續(xù)性，該項目為一次性投資，長期發(fā)揮作用。4、增加敏感性分析和盈虧分析圖表。評估認為：評價依據(jù)、分析方法基本正確，計算數(shù)據(jù)（特別是表格中關(guān)于建設(shè)期與項目運行期的界定）需加以核對完善。計算指標(biāo)數(shù)據(jù)才有可能準(zhǔn)確提供參考依據(jù)。（十三）社會效益評價的評估該項目社會效益主要表現(xiàn)為：推動城鎮(zhèn)化進程；改善占地移民居住環(huán)境；帶動工業(yè)園區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；創(chuàng)造就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力。評估認為：報告中對社會效益的分析符合實際，評價結(jié)論正確，項目具有較好的社會效益。（十四）風(fēng)險性分析報告對該項目主要風(fēng)險因素識別為：工程自然條件風(fēng)險、資金風(fēng)險、外部條件風(fēng)險、政策和管理風(fēng)險、經(jīng)濟效益風(fēng)險。并有針對的提出了相應(yīng)的防范措施。五、評估結(jié)論云陽縣人和投資開發(fā)有限公司擬建的重慶云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程，是為安置工業(yè)園區(qū)占地移民開發(fā)建設(shè)的。它的開發(fā)建設(shè)，可推動工業(yè)園區(qū)建設(shè)，加快人和街道城鎮(zhèn)化進程、符合國家全面建設(shè)小康社會的總體目標(biāo)，符合云陽縣城市建設(shè)總體規(guī)劃。它的建設(shè)不但對改善占地移民生活條件有貢獻，還帶動了當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)，建材業(yè)，運輸業(yè)和商業(yè)的繁榮，創(chuàng)造了大量的直接、間接就業(yè)崗位，可緩解社會就業(yè)壓力。同時，還創(chuàng)造一定的稅收和各種規(guī)費?？蔀殒?zhèn)域經(jīng)濟建設(shè)作出一定的貢獻。云陽工業(yè)園區(qū)A區(qū)四期安置房工程用地面積30.0