2020年房地產(chǎn)場總結(jié)暨2020年展望

1、2020年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨2020年展望多事之秋的2020年終于落下帷幕。這一年，中國的房地產(chǎn)市 場出現(xiàn)了兩個拐點(diǎn)：第一個拐點(diǎn)是市場的拐點(diǎn)，之前一直被過熱 所困擾中國的房地產(chǎn)市場終于降溫，而且幅度之大超出很多人的 預(yù)計，成交大幅減少，樓價普遍下跌；第二個拐點(diǎn)是政策的拐 點(diǎn)，在連續(xù)幾年的“防止樓市過熱，抑制樓價過快上漲”之后， 從2020年下半年開始政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)全局的需要開始轉(zhuǎn)變思路出臺 系列“鼓勵合理住房消費(fèi)"的救市政策，“維護(hù)樓市穩(wěn)定，防止 樓價過度下跌”的提法開始出現(xiàn)，并且漸漸成為各個地方政府新 的工作指導(dǎo)方針。在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng) 的特點(diǎn)，包括：

2、市場完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換，土地 拍賣市場遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價跌”，行業(yè)面臨洗牌，等等。一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻，密集出臺，上半年“穩(wěn)健、從 緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市 調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。2020年是名副其實(shí)的“政策年”。上半年，在“穩(wěn)健的財政 政策和從緊的貨幣政策”的指導(dǎo)方針下，為了防止經(jīng)濟(jì)過熱以及 通貨膨脹，央行5次提高存款金率，至17. 5%的歷史新高。下半 年，為了應(yīng)對由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界性金融危機(jī)的新形勢， 中國轉(zhuǎn)為實(shí)施“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，多次 降低存款準(zhǔn)備金率，并

3、從9月中旬開始百日之內(nèi)連續(xù)5次降息， 累計降息216個基點(diǎn)，同時出臺了多個鼓勵合理住房消費(fèi)的樓市 利好新政，包括首次購買普通住宅契稅降至1%、首付降至二成、 享受最低7折的利率優(yōu)惠；給予改善型置業(yè)人群房貸優(yōu)惠；二手 房營業(yè)稅征收年限從5年降至2年、征稅方式由全額征收改為差 額征收等，密集的政策對防止樓市“大落”起到了積極的作用。不過，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機(jī)之 下市民“現(xiàn)金為王”的理財觀念，頻頻出臺的政策始終無法徹底 打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓 市的成交從低谷中走出來。在此情況下，包括大開發(fā)商在內(nèi)的大 多數(shù)開發(fā)商一方面難以獲得資本市場和商業(yè)銀行

4、的融資、信貸支 持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價 這個最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困 局。與一手開發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了 過去幾年的高速擴(kuò)張之后，面對突然降溫的市場也不得不收縮陣 線、開源節(jié)流。為了應(yīng)對市場變化，一些品牌大中介紛紛開展與 一手開發(fā)商的“一二手聯(lián)動”代理合作，力爭多渠道度過經(jīng)營難 關(guān)。二、土地出讓市場低迷，年度土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無法 完成，“底價出讓"、“流拍”成為常態(tài)，中小開發(fā)商趁機(jī)抄底 拿地，取代大開發(fā)商成為土地出讓市場的主角?！暗赝酢北砬閷?尬，紛紛難產(chǎn)。2020年12月16日，廣州年內(nèi)最后一宗

5、住宅地塊僅用了 5分 鐘不到的時間就以底價成交，為全年的土地供應(yīng)劃上了句號。至 此，2020年廣州十區(qū)共出讓住宅用地19宗，用地總面積1.32平 方公里，超過年度計劃1.8平方公里的7成。在此之前，廣州市 曾兩度調(diào)整住宅用地供應(yīng)計劃，在9月份將最初的4. 9平方米公 里調(diào)整為2.5平方米公里，又在11月份修正為1.8平方公里，但 是由于頻繁出現(xiàn)“流拍”,最終還是未能完成年度土地供應(yīng)計 劃。綜觀2020年的廣州住宅土地出讓市場，年初員村絹麻廠地塊 經(jīng)過兩百多輪競投，創(chuàng)下了 13053元/平方米的樓面地價，刷新了 天河區(qū)住宅歷史最高地價成為“地王”，但是只是曇花一現(xiàn)。此 后，受商業(yè)銀行惜貸、ipo

6、受阻、銷售業(yè)績大幅滑坡等多個因素的 影響，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機(jī)凸顯，過去兩年瘋狂拿地的廣州 大型房企無力再續(xù)，令土地出讓市場一蹶不振，頻頻出現(xiàn)“流 拍”、“底價出讓"的狀況。大開發(fā)商的退出給了中小開發(fā)商“抄底”的機(jī)會。據(jù)統(tǒng)計，全年共有10宗地塊以底價成交，有8 宗地塊的樓面地價在1000元/平方米左右，其中絕大部分為不知 名的中小開發(fā)商拍得。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年廣州的平均樓面地 第3頁共8頁價僅為3000元/平方米出頭，與XX年年相比下跌了 30%左右。例 如，年末最后一塊地花都新華寶田豬場地塊樓面地價僅1040元/ 平方米，與去年賣出的同區(qū)域的地王相比降幅高達(dá)約80%。在地價

7、回落的同時，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表 情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在7 月份過期，由于開發(fā)商沒有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會 被收回，但是至今無論是國土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得 而知。在XX年年產(chǎn)生的多個“地王"中，盡管對外宣稱的理由各 不一樣，但是基本上都選擇了 “拖”字訣，動工的是極少數(shù)。開 發(fā)商們對“地王”的冷處理，資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)困難是一個原 因，而現(xiàn)時不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn) 實(shí)。不過盡管如此，廣州在10年出讓的地塊加上之前兩年開發(fā)商 拿下的地塊，仍然足以滿足未來兩三年的市場供應(yīng)需求，郊區(qū)地 塊的大量出讓還

8、有可能在局部市場形成比較突出的供大于求。高 價地與低價地同臺共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)智蕙。三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%,成交均價從 XX年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米；市場供求格 局轉(zhuǎn)變，明顯供大于求，消化率僅為68.1%。根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)，1-11月，全市新建商品住宅 共成交504. 46萬平方米，同比大幅減少33. 5%；與此同時，由于 房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏的延續(xù)，全市的新建商品住宅供應(yīng)并沒有因?yàn)槭?場拐點(diǎn)的出現(xiàn)而減少，1-11月批準(zhǔn)預(yù)售量達(dá)到了 740. 45萬平方 米，同比大增23. 2%o統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，僅有6月份的 成交量大于

9、批準(zhǔn)預(yù)售量，市場供銷比從去年的1比1.21逆轉(zhuǎn)為 1.47比1,消化率只有68. 1%,處于明顯供大于求的格局。(1) (2)具體到各個月份來看，前5個月市場受宏觀調(diào)控的影響成交 持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬平方米左右，直到6月份才首次沖破60萬平方 米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺，市場成交情況有 所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場表現(xiàn)頗為反復(fù)，其中10月份 一度降至35.83萬平方米，但是11月份又很快回到50萬平方米 以上。以產(chǎn)品來看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價房以及 以低價策略出擊的郊區(qū)樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此 外，一些搶在市場前頭果斷降價的市區(qū)樓盤銷售情

10、況也較樂觀。價格方面，1-11月全市一手住宅成交均價為9466元/平方 米，同比上漲11.5%o盡管樓價水平仍然高于XX年年，但是與XX 年年第四季度的平均過萬元的均價水平相比已經(jīng)下了一個臺階。 其中，9月份由于限價房以及遠(yuǎn)郊商品房的大量成交均價一度下降 至8244元/平方米，回到XX年年7月份左右的水平。需要指出的 是，全市90平方米以下普通住宅的成交均價走勢呈上升趨勢，這 與樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。年初“90/70"產(chǎn)品尚未大量出現(xiàn)， 主要以限價房和郊區(qū)商品房為主，因此成交均價相對較低。從下 半年開始，樓市包括市區(qū)在內(nèi)的“90/70”商品房的大量供應(yīng)，拉 髙了成交均價?？傮w來看，

11、2020年廣州市區(qū)的一手樓價依然比較堅(jiān)挺，老城 區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價普遍保持在萬元以 上，但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤價格回調(diào)比較明顯，從去年高 峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左 右，與XX年、XX年的水平相當(dāng)。四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%,回到XX年 之前的水平；二手樓價從高位振蕩下跌，但是整體水平仍然高于 XX年年；自住剛性需求成為樓市的主導(dǎo)力量。受XX年年第四季度實(shí)施的房貸新政引爆的宏觀調(diào)控累積效應(yīng) 影響，廣州二手樓市在XX年年第四季度進(jìn)入“拐點(diǎn)”，出現(xiàn)成交 量減少、價格下跌的趨勢，并且這種影響隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化

12、在 2020年被持續(xù)放大、加深，盡管從下半年開始中央頻頻出臺救市 政策，但是樓市調(diào)整的大趨勢已經(jīng)形成，成交低迷的情況并沒有 得到根本改觀。根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)，1-11月，全市二 手住宅成交面積為413. 03萬平方米，同比大幅減少28. 5%；月均 成交面積僅為約37. 5萬平方米，大大低于XX年年月均62.3萬平 方米的成交水平，與XX年之前的成交水平基本相當(dāng)。在成交低迷的同時，廣州二手樓價也呈振蕩下跌的態(tài)勢。11 月份，二手住宅成交均價年內(nèi)首次跌破6900元/平方米的支撐 線，與XX年年8月份的水平相當(dāng)。不過，從總體而言，2020年廣 州二手樓價的平均水平仍然高于XX年年。滿堂紅地

13、產(chǎn)的成交數(shù)據(jù) 顯示，1-11月的成交均價為7058元/平方米，同比上漲10.8%, 但漲幅明顯低于之前三年（XX年至XX年年的漲幅分別為15.9%、 19. 5%和32. 1%）。二手樓價沒有因?yàn)槌山涣康拇蠓s大跌，表 明盡管廣州樓市的投資性需求已經(jīng)離場，但是以首次置業(yè)和改善 需求為主的自住剛性需求在樓市形成了有效的支撐力，所以只要 樓價回到合理水平就會形成交易。滿堂紅地產(chǎn)研究部在2020年12 月份針對二手樓市成交買家的電話訪問調(diào)查顯示，有70. 8%的買家 購房目的是自??；其次是換房的買家，比例為19. 0%o此外，投資 型買家的比例合計只有5%,樓市的投資氣氛明顯消退。五、展望2020年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大于求的 行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏，低 位盤整等待回暖時機(jī)”將會是09樓市的典型概括。在度過了最為困難的2020年后，2020年的中國經(jīng)濟(jì)依然面臨 著巨大的挑戰(zhàn)，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界性金融危機(jī)對中國實(shí) 體經(jīng)濟(jì)的影響有多廣、有多深都會在這一年顯現(xiàn)出來，并且成為 包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)的發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。滿堂紅地