我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范分析

1、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范分析我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范分析China's real estate and guard against financial riskanalysis 摘要：美國房地產(chǎn)次貸危機引發(fā)的全球性金融危機，回顧上世紀(jì)90年 代由泰國房地產(chǎn)市場危機引發(fā)的東南亞金融危機，這無疑給房地產(chǎn)業(yè) 金融風(fēng)險敲響了警鐘。我國作為世界經(jīng)濟增長最快的國家，近兩年房 地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，和當(dāng)年東南亞猛虎泰國較為相似，這不得不讓我們 去反思中國房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險。木文結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展，全 面分析我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在風(fēng)險，詳細提出我國房地產(chǎn)金融風(fēng) 險的防范措施，從而完善我國的房地產(chǎn)金融市

2、場。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融，金融風(fēng)險，防范措施，發(fā)展；一、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險及其成因；隨著我國房地產(chǎn)業(yè)過熱的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的問題也逐漸凸現(xiàn)出 來，隨之而造成我國房地產(chǎn)金融市場存在著較大的風(fēng)險。主要有房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險、國家關(guān)于房地產(chǎn)的法律與政策風(fēng)險、商業(yè)銀行 信貸風(fēng)險等方面；1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險；(1)房地產(chǎn)業(yè)自有資金不足，過分依賴商業(yè)銀行貸款，導(dǎo)致資產(chǎn) 負債率過高。近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降,，房地產(chǎn)投資資金來 源主要依靠商業(yè)銀行貸款，過分依賴各大商業(yè)銀行，使得商業(yè)銀行成 為房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要承擔(dān)者。在今年門月初在網(wǎng)絡(luò)上就有謠傳綠 城地產(chǎn)因負債過高中請破產(chǎn)

3、，雖然最終證實是謠言，但市場卻因此加 重了對上市房地產(chǎn)企業(yè)負債率的擔(dān)憂。根據(jù)證監(jiān)會分類下房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)資產(chǎn)負債率統(tǒng)計顯示，在130余家樣木中有52家上市公司的資產(chǎn)負 債率超過70%o據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn) 企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬 億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn) 負債率己達近十年的數(shù)值高峰。根據(jù)A股上市房地產(chǎn)企業(yè)三季報顯示， 在資產(chǎn)負債率由高到低排名前20位的企業(yè)中，第一名為目前依舊處于 停牌狀態(tài)的ST興業(yè)，其資產(chǎn)負債率達968.7%；第二名ST園城資產(chǎn)負 債率亦超過100%,達到

4、109.95%。從數(shù)據(jù)上看，這兩家企業(yè)己經(jīng)資不 抵債。就像以土地擴張見長的龍頭企業(yè)保利地產(chǎn)以80.74%的高負債率 列居第16位，萬科A也以資產(chǎn)負債率78.97%的水平排名第20位。這些 數(shù)字顯示了房地產(chǎn)行業(yè)對房產(chǎn)金融的依賴程度。其實國家也是借助調(diào) 節(jié)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策來達到宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展 的目的。因此，房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生危機就必然會引發(fā)銀行危機。（2）房地產(chǎn)企業(yè)在其自身運營模式中存在的缺陷給房地產(chǎn)金融市場 帶來的風(fēng)險；一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于一個項目的運營周期較長，從獲得土 地、前期開發(fā)、項目投標(biāo)、投資、施工、驗收到銷售，涉及部門環(huán)節(jié) 較多，而房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時普遍采用分

5、階段連續(xù)開發(fā)的經(jīng)營模 式，即將上一期的銷售資金作為下一期的啟動建設(shè)資金，這種經(jīng)營模 式對產(chǎn)品的及時銷售以回籠資金的依賴很大，以至于在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 過程中一旦銷售情況不如預(yù)期理想，將會岀現(xiàn)資金流的斷裂，造成經(jīng) 營困難，甚至由于無力還貸而陷入困境。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營 決策時出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險，主要表現(xiàn)在是否需要貸款、貸款多少、 什么時間貸、用什么方式貸等認識不足，沒有經(jīng)過嚴(yán)格合理的分析確 定，對未來市場的發(fā)展趨勢把握不夠，信息掌握不全造成的決策失誤, 從而給房地產(chǎn)金融市場帶來風(fēng)險。2、信用風(fēng)險；社會信用體系不夠健全，信用服務(wù)機制較為薄弱，個人征信體系 不完善，從而引發(fā)在信用監(jiān)管下力度不夠，

6、購房者消費信用、房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用的降低導(dǎo)致信用危機的發(fā)生，從而增加房地產(chǎn)金融 市場的信貸危機。個人住房貸款戶缺乏誠信，或者在未來失業(yè)，導(dǎo)致 經(jīng)濟來源的斷絕，又或者隨著物價的不斷上漲，可用于償還貸款的流 動資金減少，甚至是死亡，導(dǎo)致無力償還己貸的欠款；以及房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善，銷售資金回收情況欠佳，導(dǎo)致資金被套牢，又或 者房地產(chǎn)企業(yè)惡意欠款不還，逃避債務(wù)，甚至是因經(jīng)營虧損造成企業(yè) 破產(chǎn)倒閉而無力償還欠款，這都會給金融市場帶來很大的風(fēng)險。3、國家關(guān)于房地產(chǎn)的法律政策風(fēng)險；近幾年房地產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)濟收入己然成為我國國民經(jīng)濟收入中的支 柱地位，而國家面向房地產(chǎn)投資市場的各種政策法規(guī)，無疑將會

7、對房 地產(chǎn)市場帶來重大的影響，房地產(chǎn)業(yè)也成為國家宏觀調(diào)控的重點，國 家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè) 發(fā)展、管理不規(guī)范是房地產(chǎn)金融產(chǎn)生風(fēng)險的因素之一。今天下半年， 隨著國家加大對于房地產(chǎn)市場的宏觀政策調(diào)控，提高房地產(chǎn)貸款利率, 房價在一定程度上出現(xiàn)了回落，而房地產(chǎn)建成品的銷售情況同比出現(xiàn) 下降，這都給房地產(chǎn)企業(yè)增加的銷售成本，增加金融市場的風(fēng)險。同 時房地產(chǎn)業(yè)涉及范圍較廣，行業(yè)較多，例如建材行業(yè)，銷售服務(wù)行業(yè) 等等，而國家在維護房地產(chǎn)行業(yè)運作流程上的相關(guān)法律法規(guī)體系較為 簡陋，不夠完善，這就造成了政府監(jiān)管力度的降低，法律漏洞百出。4、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險；我國的商業(yè)銀行

8、大都是國有銀行，在貸款款項選擇上較為青睞于 像房地產(chǎn)行業(yè)這樣的能夠帶來較高利息收入的行業(yè)，違反監(jiān)管當(dāng)局規(guī) 定以流動資金貸款充當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，盲目擴大房地產(chǎn)行業(yè)的貸款 額度，甚至是間接操控房地產(chǎn)開發(fā)公司利用銀行儲蓄從事房地產(chǎn)行業(yè) 的投資，導(dǎo)致銀行流動資金降低。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)操作上，為了追 求市場份額，關(guān)于貸款企業(yè)或者個人的資信審核程序上不夠嚴(yán)謹(jǐn)，自 行降低貸款門檻，同時對于一些信用記錄的掌握上較為欠缺，這都增 加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施；1、健全信用體系，完善個人征信系統(tǒng)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量。有政府部門牽頭成立信用管理監(jiān)督委員會，鼓勵并支持相關(guān)信用 服務(wù)機構(gòu)的成立，出

9、臺相關(guān)信用法律法規(guī)，建立信用監(jiān)督和失信懲戒 制度，對違背信用的企業(yè)或個人給予嚴(yán)格的懲處。逐步開放信用市場, 面向全國各行業(yè)廣泛征集相關(guān)企業(yè)和個人的信用信息，建立全國性的 信用記錄數(shù)據(jù)庫，從而保證信用信息的準(zhǔn)確性、及時性。利用信用服 務(wù)機構(gòu)對相關(guān)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行信用評級，建立金融業(yè)統(tǒng)一征信平 臺,制定信用評級標(biāo)準(zhǔn)。對于那些具有不良信用記錄的企業(yè)或者個人， 將不會再次得到銀行貸款，這樣可以從根木上保證房地產(chǎn)貸款的安全 性，把貸款風(fēng)險控制在最低水平，可有效降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險。2、完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)，堅強政府宏觀調(diào)控能力。隨著房地產(chǎn)業(yè)過快過熱的發(fā)展，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金也快速增長 著，伴隨著也

10、產(chǎn)生了很大的問題，如：投資規(guī)模呈現(xiàn)不合理性增長， 投資增幅整張過快，大量征用農(nóng)業(yè)用地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)市 場的惡意競爭行為，操控房價，導(dǎo)致房價快速增長，出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡 沫“現(xiàn)象，大量外資熱錢涌入我國房地產(chǎn)市場，投資房地產(chǎn)業(yè)，這都 增加了我國房地產(chǎn)業(yè)金融市場的風(fēng)險。國家應(yīng)逐漸堅強房地產(chǎn)金融市場的法律地位，根據(jù)各地房地產(chǎn)業(yè) 的特點完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境，健全相關(guān)法律法規(guī)，通過法律手 段規(guī)范房地產(chǎn)金融市場的良性運作，對于相關(guān)金融信貸業(yè)務(wù)進行嚴(yán)格 的監(jiān)督，利用政府的財政政策、利率政策、貨幣政策加強對房地產(chǎn)金 融市場的宏觀調(diào)控，在一定程度上可提高中央銀行對于全國各商業(yè)銀 行的監(jiān)管力度。同時限制房

11、地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，控制房價的過快增長，從而避免房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng) 險，規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險。對于那些經(jīng)批準(zhǔn)進入我國房地產(chǎn)市場進行 人民幣業(yè)務(wù)辦理的外資銀行或者相關(guān)私人投資方，應(yīng)注意相關(guān)規(guī)范化 管理，控制其在我國房地產(chǎn)金融業(yè)的經(jīng)營范圍和經(jīng)營規(guī)模，從而避免 大量外資熱錢對于我國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場的有序 發(fā)展。3、提高商業(yè)銀行等金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自律性，從自身做 起，科學(xué)合理的開展房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)務(wù)辦理。（1）商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)務(wù)辦理時，規(guī)范操作，提高金 融風(fēng)險意識，嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)章制度，積極響應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策， 嚴(yán)格禁止違法行為的發(fā)

12、生。在辦理信貸業(yè)務(wù)時，根據(jù)相關(guān)信用記錄數(shù) 據(jù)庫，廣泛搜集貸款人或者企業(yè)的相關(guān)資料，如：貸款人的工作情況, 收入情況，身體健康情況，可用于支付房貸的流動資金情況，或中請 貸款企業(yè)的信用記錄情況，資信等級，企業(yè)經(jīng)營情況，企業(yè)規(guī)模，投 資項目的未來收益情況等，受理人如實撰寫調(diào)查報告并對調(diào)查報告的 真實性負責(zé)。同時在貸款償還期間，要對借款人資信情況和申請貸款 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行跟蹤調(diào)查，及時掌握企業(yè)和投資開發(fā)項目的相 關(guān)動態(tài)，監(jiān)控所貸資金的實際使用情況，以防資金被非法挪用影響項 目或企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，降低還貸能力，導(dǎo)致風(fēng)險產(chǎn)生。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高其可用于項目投資的自有資金儲存量， 保障資產(chǎn)負債

13、率在一個合理的區(qū)間，拓寬籌資渠道，實現(xiàn)多元化籌資 機制，以降低對于商業(yè)銀行的過度依賴，將房地產(chǎn)金融風(fēng)險分散化。 嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，保持合法的經(jīng)營方式，規(guī)范中請銀行貸 款業(yè)務(wù)的辦理，根據(jù)自身真實情況，合理投資開發(fā)項目，不可盲目追 隨開發(fā)項目投資規(guī)模的大、廣、量，從而導(dǎo)致風(fēng)險的發(fā)生。嚴(yán)格控制 項目開發(fā)程序及貸款資金的使用情況，保障信貸資產(chǎn)的安全性，最大 程度的降低金融風(fēng)險性。規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)運營模式，合理安排開發(fā)項目 各階段的開發(fā)周期，保障資金回收的安全性，提高信貸還款能力，從 而有效的降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險。三、結(jié)語；房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展對于保障國 民經(jīng)濟穩(wěn)定快速發(fā)展具有重要的意義。房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生勢必會 導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)及其它相關(guān)行業(yè)發(fā)展的危機，從而在很大程度上引發(fā)經(jīng) 濟危機。完善房地產(chǎn)金融市場的建設(shè)，健全社會信用體系，規(guī)范房地 產(chǎn)行業(yè)的管理制度，加強政府的宏觀調(diào)控能力，提高監(jiān)管力度，將會 在很大程度上避免房地產(chǎn)金融風(fēng)險的發(fā)生，從而保障我國經(jīng)濟穩(wěn)定快 速的發(fā)展。參考文獻：1 袁萌萌，賈秀娥；我國房地