我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范分析我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范分析China's real estate and guard against financial riskanalysis 摘要：美國(guó)房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，回顧上世紀(jì)90年 代由泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)引發(fā)的東南亞金融危機(jī)，這無(wú)疑給房地產(chǎn)業(yè) 金融風(fēng)險(xiǎn)敲響了警鐘。我國(guó)作為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的國(guó)家，近兩年房 地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，和當(dāng)年?yáng)|南亞猛虎泰國(guó)較為相似，這不得不讓我們 去反思中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。木文結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展，全 面分析我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)提出我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng) 險(xiǎn)的防范措施，從而完善我國(guó)的房地產(chǎn)金融市

2、場(chǎng)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融，金融風(fēng)險(xiǎn)，防范措施，發(fā)展；一、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)及其成因；隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題也逐漸凸現(xiàn)出 來(lái)，隨之而造成我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。主要有房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的法律與政策風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行 信貸風(fēng)險(xiǎn)等方面；1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)；(1)房地產(chǎn)業(yè)自有資金不足，過(guò)分依賴商業(yè)銀行貸款，導(dǎo)致資產(chǎn) 負(fù)債率過(guò)高。近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降,，房地產(chǎn)投資資金來(lái) 源主要依靠商業(yè)銀行貸款，過(guò)分依賴各大商業(yè)銀行，使得商業(yè)銀行成 為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者。在今年門月初在網(wǎng)絡(luò)上就有謠傳綠 城地產(chǎn)因負(fù)債過(guò)高中請(qǐng)破產(chǎn)

3、，雖然最終證實(shí)是謠言，但市場(chǎng)卻因此加 重了對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率的擔(dān)憂。根據(jù)證監(jiān)會(huì)分類下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率統(tǒng)計(jì)顯示，在130余家樣木中有52家上市公司的資產(chǎn)負(fù) 債率超過(guò)70%o據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn) 企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬(wàn) 億元，總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn) 負(fù)債率己達(dá)近十年的數(shù)值高峰。根據(jù)A股上市房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)顯示， 在資產(chǎn)負(fù)債率由高到低排名前20位的企業(yè)中，第一名為目前依舊處于 停牌狀態(tài)的ST興業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)968.7%；第二名ST園城資產(chǎn)負(fù) 債率亦超過(guò)100%,達(dá)到

4、109.95%。從數(shù)據(jù)上看，這兩家企業(yè)己經(jīng)資不 抵債。就像以土地?cái)U(kuò)張見(jiàn)長(zhǎng)的龍頭企業(yè)保利地產(chǎn)以80.74%的高負(fù)債率 列居第16位，萬(wàn)科A也以資產(chǎn)負(fù)債率78.97%的水平排名第20位。這些 數(shù)字顯示了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)房產(chǎn)金融的依賴程度。其實(shí)國(guó)家也是借助調(diào) 節(jié)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策來(lái)達(dá)到宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展 的目的。因此，房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生危機(jī)就必然會(huì)引發(fā)銀行危機(jī)。（2）房地產(chǎn)企業(yè)在其自身運(yùn)營(yíng)模式中存在的缺陷給房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，從獲得土 地、前期開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售，涉及部門環(huán)節(jié) 較多，而房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)普遍采用分

5、階段連續(xù)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模 式，即將上一期的銷售資金作為下一期的啟動(dòng)建設(shè)資金，這種經(jīng)營(yíng)模 式對(duì)產(chǎn)品的及時(shí)銷售以回籠資金的依賴很大，以至于在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 過(guò)程中一旦銷售情況不如預(yù)期理想，將會(huì)岀現(xiàn)資金流的斷裂，造成經(jīng) 營(yíng)困難，甚至由于無(wú)力還貸而陷入困境。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng) 決策時(shí)出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在是否需要貸款、貸款多少、 什么時(shí)間貸、用什么方式貸等認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格合理的分析確 定，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)把握不夠，信息掌握不全造成的決策失誤, 從而給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。2、信用風(fēng)險(xiǎn)；社會(huì)信用體系不夠健全，信用服務(wù)機(jī)制較為薄弱，個(gè)人征信體系 不完善，從而引發(fā)在信用監(jiān)管下力度不夠，

6、購(gòu)房者消費(fèi)信用、房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)信用的降低導(dǎo)致信用危機(jī)的發(fā)生，從而增加房地產(chǎn)金融 市場(chǎng)的信貸危機(jī)。個(gè)人住房貸款戶缺乏誠(chéng)信，或者在未來(lái)失業(yè)，導(dǎo)致 經(jīng)濟(jì)來(lái)源的斷絕，又或者隨著物價(jià)的不斷上漲，可用于償還貸款的流 動(dòng)資金減少，甚至是死亡，導(dǎo)致無(wú)力償還己貸的欠款；以及房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善，銷售資金回收情況欠佳，導(dǎo)致資金被套牢，又或 者房地產(chǎn)企業(yè)惡意欠款不還，逃避債務(wù)，甚至是因經(jīng)營(yíng)虧損造成企業(yè) 破產(chǎn)倒閉而無(wú)力償還欠款，這都會(huì)給金融市場(chǎng)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。3、國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的法律政策風(fēng)險(xiǎn)；近幾年房地產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)濟(jì)收入己然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入中的支 柱地位，而國(guó)家面向房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的各種政策法規(guī)，無(wú)疑將會(huì)

7、對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大的影響，房地產(chǎn)業(yè)也成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，國(guó) 家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè) 發(fā)展、管理不規(guī)范是房地產(chǎn)金融產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。今天下半年， 隨著國(guó)家加大對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策調(diào)控，提高房地產(chǎn)貸款利率, 房?jī)r(jià)在一定程度上出現(xiàn)了回落，而房地產(chǎn)建成品的銷售情況同比出現(xiàn) 下降，這都給房地產(chǎn)企業(yè)增加的銷售成本，增加金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。同 時(shí)房地產(chǎn)業(yè)涉及范圍較廣，行業(yè)較多，例如建材行業(yè)，銷售服務(wù)行業(yè) 等等，而國(guó)家在維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作流程上的相關(guān)法律法規(guī)體系較為 簡(jiǎn)陋，不夠完善，這就造成了政府監(jiān)管力度的降低，法律漏洞百出。4、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)；我國(guó)的商業(yè)銀行

8、大都是國(guó)有銀行，在貸款款項(xiàng)選擇上較為青睞于 像房地產(chǎn)行業(yè)這樣的能夠帶來(lái)較高利息收入的行業(yè)，違反監(jiān)管當(dāng)局規(guī) 定以流動(dòng)資金貸款充當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的貸款 額度，甚至是間接操控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用銀行儲(chǔ)蓄從事房地產(chǎn)行業(yè) 的投資，導(dǎo)致銀行流動(dòng)資金降低。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)操作上，為了追 求市場(chǎng)份額，關(guān)于貸款企業(yè)或者個(gè)人的資信審核程序上不夠嚴(yán)謹(jǐn)，自 行降低貸款門檻，同時(shí)對(duì)于一些信用記錄的掌握上較為欠缺，這都增 加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施；1、健全信用體系，完善個(gè)人征信系統(tǒng)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量。有政府部門牽頭成立信用管理監(jiān)督委員會(huì)，鼓勵(lì)并支持相關(guān)信用 服務(wù)機(jī)構(gòu)的成立，出

9、臺(tái)相關(guān)信用法律法規(guī)，建立信用監(jiān)督和失信懲戒 制度，對(duì)違背信用的企業(yè)或個(gè)人給予嚴(yán)格的懲處。逐步開(kāi)放信用市場(chǎng), 面向全國(guó)各行業(yè)廣泛征集相關(guān)企業(yè)和個(gè)人的信用信息，建立全國(guó)性的 信用記錄數(shù)據(jù)庫(kù)，從而保證信用信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性。利用信用服 務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，建立金融業(yè)統(tǒng)一征信平 臺(tái),制定信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于那些具有不良信用記錄的企業(yè)或者個(gè)人， 將不會(huì)再次得到銀行貸款，這樣可以從根木上保證房地產(chǎn)貸款的安全 性，把貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在最低水平，可有效降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。2、完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)，堅(jiān)強(qiáng)政府宏觀調(diào)控能力。隨著房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快過(guò)熱的發(fā)展，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金也快速增長(zhǎng) 著，伴隨著也

10、產(chǎn)生了很大的問(wèn)題，如：投資規(guī)模呈現(xiàn)不合理性增長(zhǎng)， 投資增幅整張過(guò)快，大量征用農(nóng)業(yè)用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)市 場(chǎng)的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為，操控房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡 沫“現(xiàn)象，大量外資熱錢涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資房地產(chǎn)業(yè)，這都 增加了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家應(yīng)逐漸堅(jiān)強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律地位，根據(jù)各地房地產(chǎn)業(yè) 的特點(diǎn)完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境，健全相關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)法律手 段規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)作，對(duì)于相關(guān)金融信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格 的監(jiān)督，利用政府的財(cái)政政策、利率政策、貨幣政策加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金 融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在一定程度上可提高中央銀行對(duì)于全國(guó)各商業(yè)銀 行的監(jiān)管力度。同時(shí)限制房

11、地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱發(fā)展，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，從而避免房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng) 險(xiǎn)，規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行 人民幣業(yè)務(wù)辦理的外資銀行或者相關(guān)私人投資方，應(yīng)注意相關(guān)規(guī)范化 管理，控制其在我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，從而避免 大量外資熱錢對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的有序 發(fā)展。3、提高商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自律性，從自身做 起，科學(xué)合理的開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)務(wù)辦理。（1）商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)務(wù)辦理時(shí)，規(guī)范操作，提高金 融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)章制度，積極響應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策， 嚴(yán)格禁止違法行為的發(fā)

12、生。在辦理信貸業(yè)務(wù)時(shí)，根據(jù)相關(guān)信用記錄數(shù) 據(jù)庫(kù)，廣泛搜集貸款人或者企業(yè)的相關(guān)資料，如：貸款人的工作情況, 收入情況，身體健康情況，可用于支付房貸的流動(dòng)資金情況，或中請(qǐng) 貸款企業(yè)的信用記錄情況，資信等級(jí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，企業(yè)規(guī)模，投 資項(xiàng)目的未來(lái)收益情況等，受理人如實(shí)撰寫調(diào)查報(bào)告并對(duì)調(diào)查報(bào)告的 真實(shí)性負(fù)責(zé)。同時(shí)在貸款償還期間，要對(duì)借款人資信情況和申請(qǐng)貸款 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行跟蹤調(diào)查，及時(shí)掌握企業(yè)和投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相 關(guān)動(dòng)態(tài)，監(jiān)控所貸資金的實(shí)際使用情況，以防資金被非法挪用影響項(xiàng) 目或企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，降低還貸能力，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高其可用于項(xiàng)目投資的自有資金儲(chǔ)存量， 保障資產(chǎn)負(fù)債

13、率在一個(gè)合理的區(qū)間，拓寬籌資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化籌資 機(jī)制，以降低對(duì)于商業(yè)銀行的過(guò)度依賴，將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分散化。 嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，保持合法的經(jīng)營(yíng)方式，規(guī)范中請(qǐng)銀行貸 款業(yè)務(wù)的辦理，根據(jù)自身真實(shí)情況，合理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不可盲目追 隨開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模的大、廣、量，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。嚴(yán)格控制 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及貸款資金的使用情況，保障信貸資產(chǎn)的安全性，最大 程度的降低金融風(fēng)險(xiǎn)性。規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，合理安排開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 各階段的開(kāi)發(fā)周期，保障資金回收的安全性，提高信貸還款能力，從 而有效的降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。三、結(jié)語(yǔ)；房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于保障國(guó) 民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展具有重要的意義。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生勢(shì)必會(huì) 導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)及其它相關(guān)行業(yè)發(fā)展的危機(jī)，從而在很大程度上引發(fā)經(jīng) 濟(jì)危機(jī)。完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建設(shè)，健全社會(huì)信用體系，規(guī)范房地 產(chǎn)行業(yè)的管理制度，加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力，提高監(jiān)管力度，將會(huì) 在很大程度上避免房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，從而保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快 速的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：1 袁萌萌，賈秀娥；我國(guó)房地