各大銀行按揭貸款還款方式

1、各大銀行按揭貸款還款方式(2007-5-22 20:44:43)一、等額本息還款這是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式把按揭貸款的本金總額 與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中作為還款人，每個月還個銀 行固定金額，但每個月?lián)Q款額中的本金比重逐月遞增|、利息比重逐月遞減。舉例來 說，假設需要向銀行貸款20萬元，還款年限為15年，按照目前大部分銀行的利率， 選擇等額本息貸款，每個月大約還 1707元。初始的兩三年，1707元中大約80淞 歸還銀行的利息部分。采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。，每月 承擔相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)

2、的家庭，買房自住，經(jīng) 濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務、教師等職業(yè)屬于收入和工作機會相對穩(wěn)定的群體很適合這種還款方式。但是，它也有缺陷，由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息比較以下要介紹的等額本金還款法高。二、等額本金還款所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到 每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。舉列來說，同樣是從銀行貸款20萬，還款期限15年，選擇等額本金還款，每 月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為

3、918元，總計首月償還銀行2200元, 隨后，每個月的還款本金不變，利息逐月隨本金歸還減少。使用等額本金還款，開 始時每月負擔比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較多的情況下，相差可能達千 元。但是，隨著時間推移，還款負擔逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但 是已經(jīng)到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過一斷時間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，考慮到年紀漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少， 就可以選擇這種方式進行還款。三、“雙周供”(深圳發(fā)展銀行)深圳發(fā)展銀行如今推出了一項全新的放貸產(chǎn)品一一“雙周供”個人按揭貸款， 基本相同的月還款額，只要改變一下還款方式，即可大大減少利息，同

4、時縮短還款期。一筆50萬元的貸款，按3年貸款期限、基準利率6.12%計算，選擇傳統(tǒng)的按 月等額還款法，每個月要還款 3036元，若選擇“雙周供“，每兩周還款 1518元, 由于供款次數(shù)頻密，本金減少速度加快，借款者可節(jié)省約11.52萬元的利息支出，節(jié)省利息比高達19.42%。此外，借款人只需要24.7年就可以還清這筆貸款；如這 筆貸款按優(yōu)惠利率5.51%計算，這一還款方式則比按月等額還款節(jié)省利息 92303元, 節(jié)省比例為17.64%=為什么只改變了一下還款頻率，沒改變還款金額，30年下來卻節(jié)省了近10萬元的利息？因為，目前，銀行住房按揭計算都是以本金余額為基 數(shù)的，本金越多，利息越高。而“雙

5、周供”的關(guān)鍵是可節(jié)省“月供” 一半本金半個 月的利息。此外，由于采用“雙周供”后，就是14天為兩周，一年有52周零一天，相當于13個月，比月供要多出一期，也就是每年多還一個月的貸款，這樣還款頻率和 總量都在增加，也加快了本金償還速度，相應的供款期縮短，所以就等于提前5.3年還完貸款，貸款的時間是24.7年，而不是30年。實際上，“雙周供”就是另一 種方式的提前還貸。深圳發(fā)展銀行方面明確表示，目前“雙周供”房貸只能選用等額本息還款法（每 期月供款相同），而不能選用等額本金還款法（每期本金相同、利息遞減）。那么, “雙周供”與等額本金還款法相比，哪一種更省錢？這里有個時間臨界點。還是以50萬元的貸

6、款為列，按照目前多數(shù)銀行采用的 優(yōu)惠利率5.51%,如果貸款期為10年，采用等額本金還款法產(chǎn)生的總利息數(shù)為 138897.92元；而選擇“雙周供”產(chǎn)生的總利息為 136933.95元，節(jié)省利息1964 元。如果貸款期限超過10年，比如為15年期，則等額本金還款法產(chǎn)生的總利息數(shù) 為207772.92元，而“雙周供”產(chǎn)生的總利息為209890.44元。這樣等額本金還款 法又比“雙周供”省了 2112元利息。如此類推，貸款期限越長，則要、等額本金 還款法越節(jié)省利息。但需要注意的是， 等額本金還款法在還款初期時，數(shù)額要高于 等額本息還款法，貸款期限越短，月供款差額越大。所以若貸款期限在5年以內(nèi)，則無論

7、米用哪種（浮動利率房貸）方式還款，產(chǎn)生的利息差別都不大。適合人群：收入較為穩(wěn)定和均衡的人士，如除了月收入以外還有其它的較為定 期的收入來源（季度獎.年終獎），由于月收入的相對固定，客戶不愿意增加每月 供款壓力，而在有額外收入來源的時候，希望通過小額提前還款來節(jié)省利息。四、固定利率 （光大銀行.建行）名詞解釋：指消費者在簽訂購房貸款合同時，既選擇固定利率貸款，也就是以 后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動， 上調(diào)抑或是下降，借款人都得按照固定的 利率支付利息，不會隨市而變。目前光大銀行提供這種服務。適合人群：所有購房 者。專家點評：在辦理固定利率的房貸時，首先要對未來的利率走勢有個基本的判 斷。5

8、年甚至10年的期限意義不是很大?？蛻舾鶕?jù)自己現(xiàn)有資金以及今后收入變 化情況選擇，選擇固定利率和浮動利率。五、結(jié)構(gòu)性固定利率（招商銀行）用戶可分時段選擇不同利率標準緊隨光大.建行推出固定利率房貸后，招行在 全國范圍內(nèi)首次推出了結(jié)構(gòu)性固定利率房貸。目前，北京地區(qū)已經(jīng)開辦了該業(yè)務。與普通的固定利率房貸不同的是，招行的結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品在利率固定期 間，可以分段執(zhí)行不同的利率標準，如利率固定5年的貸款，可以在貸款前3年固 定執(zhí)行一個利率，后3年執(zhí)行另外一個利率。固定10年的貸款，可以在前5年執(zhí) 行一個利率，后5年執(zhí)行另外一個利率。對于總期限超過 5年的貸款，招行此次推 出了 3年.5年和10年三個固定

9、期限。同時，對于總期限在 5年以內(nèi)的貸款，招商 銀行也推出了相應的固定利率產(chǎn)品。包括1.2.3.4.5年等多個固定年限。招行零售 銀行部門有關(guān)負責人介紹，本次推出分段固定利率，月供相對要小一些。另外，使 用結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品還能相對減少貸款的利息支出，給客戶帶來實惠。六、接力貸（中國農(nóng)業(yè)銀行）名詞解釋：指以某一子女（或子女與其配偶）做為所購房屋的所有權(quán)人，父母 雙方或一方與該子女作為共同借款人， 貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。目前農(nóng)業(yè)銀 行提供這種服務。適合人群：一類是作為子女的借款人，預期未來收入情況較好， 但目前收入偏低，按照現(xiàn)行規(guī)定可貸金額及較小，希望通過增加父母為共同借款人 以增加貸款金

10、額；另一類是作為父母的借款人年紀偏大，按照現(xiàn)行規(guī)定，借款人年 齡+貸款年限65,可貸年限較短，月供壓力大，希望通過指定子女作為共同借款人 以延長還款期限。專家點評：老年人貸款買房時存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放按揭貸款。老人的子女雖然貸款年限不受限制，但往往剛工作不久，收入少，難以貸到希 望的額度。如果通過農(nóng)行的“接力貸”，作為父母的借款人年齡加貸款年限可適當 延長，不受規(guī)定上限的限制。七、 一次性還本付息（適用于短期貸款）此前，銀行對于這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年（含一年）以下的， 實行到期一次還本付息，利隨本清。這種還款方式，操作很簡單，但是，適應的人群面比較窄，必須注意的是

11、，此 方式容易使貸款人缺少還款強迫外力，造成信用損害。采用這種貸款，貸款人最好有比較好的自我安排能力。八、按期付息還本（招商銀行“季度還”）貸款人通過和銀行協(xié)商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單 位。即自主定按月季度或年等時間間隔還款。實際上，就是貸款人按照不同財務 狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。招商銀行推出的“季度還“業(yè)務就是 屬于這個范圍。從某種程度來說，它是等額本息還款的變體。例如，15年期，20萬元貸款，采用等額本息還款，每月還款額為 1707元。如果貸款人選擇比較靈活 的方式，就可以選擇每兩個月還 3414元。這個方式適用于收入不穩(wěn)定人群，目前很多收入與工作量

12、直接掛鉤的年輕人有 這個傾向。每個月不同的工作狀態(tài)決定了當月的收入情況，把一個月的壓力分攤進幾個月，可以減少這部分群體還款出現(xiàn)滯納的情況。九、本金歸還計劃（招商銀行）貸款人年個經(jīng)過與銀行協(xié)商，每次還款不少于 1萬元，兩次還款間額不超過 12個月，利息可以按月或按季度歸還。這是等額本金還款的變體。舉例來說，20萬元貸款，15年期，采用等額本金還款，首個月本金為 1111元左右，利息為918 元。貸款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減。按照 規(guī)定，貸款人最少一次要還10個月的本金，為11110元，超過2萬元的限制。下 一次還本金不能超過一年期限。次種還款方式專為非月收入人群

13、制定， 尤其考慮到 年終有大額獎金的人群，而目前流行的在家辦公一族，很多沒有每月固定收入，但 是每完成一個作品或項目都有比較大筆的收入。例如作家藝術(shù)家.律師.設計師和軟件設計員等職業(yè)。十、等額遞減和等額遞增（各大銀行）這兩種還款方式，沒有本質(zhì)上的差異。作為目前幾大銀行的主推方式，它是等 額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中， 還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個時間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增 加或等額遞減。以貸款10萬元，期限10年為例，如果按照最普遍的等額本息還款 方式，貸款人如果不提前還貸，那么這10年期間每個月還款金額就是1085.76元。 如果選擇等額遞增還款，假設把10年時間分成等分的5個階段，那么第一個兩年 內(nèi)可能每個月只要還700多元，第二個兩年每月還款額增加到900多元，第三個兩 年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個