房地產(chǎn)管理我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

1、10我國房地產(chǎn)市場回顧及未來走勢分析陳穎玫張靖峰一、本輪房地產(chǎn)周期回顧本輪房地產(chǎn)周期隨著我國本輪經(jīng)濟復(fù)蘇（1998-現(xiàn)在）而產(chǎn)生， 大致分為無泡沫理性上漲、泡沫形成時期、泡沫的非理性膨脹三個階 段。（一）房地產(chǎn)無泡沫理性上漲階段（1998-2002 ）1998年，政府出臺了多種措施刺激國內(nèi)需求，產(chǎn)生了明顯的效 果。在經(jīng)濟回升的拉動下，居民收入提高，購買力逐漸增強，城市化 速度隨著經(jīng)濟增長而加快。1998年是房地產(chǎn)需求增長的關(guān)鍵一年， 其中兩項政策舉措對拉動房地產(chǎn)需求起到了極大的推動作用。一是住房實物分配制度的取消。二是房地產(chǎn)貸款政策的全面實施。1998年4月7日，人民銀行發(fā)布關(guān)于加大住房信貸投

2、入，支持住房建設(shè)與 消費的通知，支持商品住房辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)和普通住房建設(shè)， 1999年又進一步擴大貸款利率優(yōu)惠幅度。房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速 發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的主要動力。11511311110910710510310199979503 cP 03(P 03 cP03(903c903d9c3cP03c9c3cP_07198-袴8袴92c002(0護201-昇護 尹護2護2護 護 b 尹護M土地交易價格指數(shù)一一房屋銷售價格指數(shù) T一房屋租賃價格指數(shù)圖 1 1998-2007 年房地產(chǎn)價格指數(shù)（二）房地產(chǎn)泡沫形成時期（ 2002-2004 年）在房地產(chǎn)價格上漲一段時間以后， 市場上

3、開始出現(xiàn)投機心理， 拉 動了購房需求的進一步增加。 隨著房地產(chǎn)價格上漲預(yù)期的形成， 房地 產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面繼續(xù)擴大， 價格被進一步推高， 房地產(chǎn)價格上 漲的預(yù)期得以實現(xiàn)。如此反復(fù)，房地產(chǎn)市場價格開始偏離基礎(chǔ)價值， 泡沫開始出現(xiàn)。 2002 年開始，房價增速迅速提高到 4.3% ，并一直保 持在 4-5% 左右。（三）泡沫的非理性膨脹階段（ 2004- 現(xiàn)在） 在這一時期，房價上漲預(yù)期進一步強化，市場“羊群效應(yīng)”愈發(fā) 明顯，非理性的投資者大量涌入，市場需求繼續(xù)放大。分地區(qū)看，在 這一階段前期即 2004-2005 年，以長三角地區(qū)的房價飆升為主要標(biāo) 志，當(dāng)時市場投機和非理性因素非常明顯。 2

4、005 年，國家出臺宏觀 調(diào)控政策，市場經(jīng)歷了短暫的盤整，長三角地區(qū)房價增速明顯回落， 市場觀望氣氛加重。但是，房價上漲預(yù)期迅速打破了市場的沉悶。 2006 年開始，北京、珠三角地區(qū)的房價增速加快。 2005 年以前上 海等地的房價增長率明顯快于全國大中城市平均房價增長率， 但之后 下滑到全國水平以下；與此相反，北京、深圳房價在 2005 年以前低 于全國平均增速， 2006 年以后卻持續(xù)高于全國平均增速。在泡沫膨脹階段，非理性氣氛較濃。一是買家普遍存在房價上漲 的心理預(yù)期，市場上買家不看重租金收益，房屋閑置占相當(dāng)比重。房 屋閑置指存量房既未出租又非自住。 人民銀行金融市場司抽樣調(diào)查顯 示，2

5、005 年 11 月，北京等 10 城市住房空置率（閑置住房在全部調(diào) 查樣本中所占比例）平均為 10% ；2006 年 11 月北京等 16 城市住 房空置率平均為 6.94% ，實際可能更高。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 對于投資者型購 房而言，不出租的原因主要是他們預(yù)計持有房產(chǎn)的時間短， 若未裝修 新房出租的話，需要投入裝修費，但今后轉(zhuǎn)售的價格并不劃算，因此 選擇閑置。這也說明了， 5 年營業(yè)稅政策對買家短期出讓房產(chǎn)幾乎不 構(gòu)成影響，近期經(jīng)濟適用房要求“ 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”，導(dǎo)致經(jīng)濟適用 房價格下跌， 表明相當(dāng)一部分投資型購房人的存在， 而且他們預(yù)期持 有時間低于 5 年。二是從土地交易來看， 一些大城市

6、屢屢拍出天價土 地，按照成本計算的房價大大高于周邊當(dāng)前同類住房的價格， 說明開 發(fā)企業(yè)中存在一定的非理性心理。 三是部分地區(qū)哄抬價格， 惜售嚴(yán)重。 由于房產(chǎn)難以在短期內(nèi)增加供給，一旦信息不對稱，極容易制造“供 不應(yīng)求”的幻覺。 一些地方形成區(qū)域價格領(lǐng)跑制，由某個較大的開發(fā) 項目率先漲價，其它項目以及二手房也隨之跟進，哄抬價格。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行指標(biāo)分析 由于房地產(chǎn)地區(qū)差異大，除了看全國指標(biāo)，還要看地區(qū)指標(biāo)。由 于我國區(qū)域廣大，泡沫破滅很可能發(fā)生在個別城市。（一）部分地區(qū)房價絕對值和增速“雙高”值得關(guān)注2002 、2003 年以來房屋銷售價格快速上升，增速在 2004 年下 半年至 2005

7、 年上半年達到頂峰，之后有所回落，但仍保持在 5% 以 上。特別值得警惕的是， 2007 年以北京、深圳等為代表的一些城市 呈現(xiàn)房價絕對水平和增速“雙高”趨勢。表1 2007年全國35個省會城市房屋銷售價格和增速銷售價格（2007年12月）2007年銷售價格平均增速排序城市銷售價格排序城市銷售價格增速（%）1深圳9451.21深圳16.32北京8639.32北京11.43上海8617.93烏魯木齊9.04廈門8155.84寧波8.65寧波7957.75長沙8.46杭州7751.26石家莊7.67廣州7188.97南寧7.68南京6108.88成都7.69大連5808.19大連7.210成都53

8、99.110杭州7.211天津5244.111廈門7.012青島5157.412天津6.913福州5148.513重慶6.914南昌4550.414貴陽6.915濟南4498.715南昌6.816西安4316.016福州6.817長沙4189.017哈爾濱6.818太原4061.118廣州6.619合肥3881.019南京6.620沈陽3797.820?？?.621昆明3758.221青島6.522貴陽3705.322長春6.423重慶3664.023西安6.424石家莊3554.324鄭州6.325烏魯木齊3359.825沈陽6.126蘭州3359.126蘭州6.027鄭州3344.527武

9、漢5.228南寧3286.328濟南5.229武漢3269.229太原4.430哈爾濱3198.330呼和浩特4.431銀川3130.731銀川3.932呼和浩特2528.232西寧3.833西寧2492.033昆明3.534長春2490.834上海3.435海口2409.135合肥1.8注：2007年12月份房屋銷售價格為作者根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2005年2季度35個省會城市房屋銷售價格及 2007年12月份房屋價格指數(shù)計算，包含了新房價格和存量房價格。 2007年35城市房屋銷售價格平均增速，作者根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2007年12個月同比增速計算的平均值。（二）地價增速反彈從2002年開始

10、到2005年全國土地價格連續(xù)4年出現(xiàn)大幅度增 長，且地價對房價的拉動作用十分明顯。2005年末地價有所回調(diào)，但2007年呈現(xiàn)反彈跡象。從歷史經(jīng)驗看，地價上升既可能推動未來 房價走高，也可能因市場需求不足而導(dǎo)致房地產(chǎn)商的財務(wù)危機，引發(fā)市場衰退。（三）房價租金嚴(yán)重背離，投機比重加大房屋租賃價格增長乏力，售價與租金顯著背離。相對于高房價， 租金增速自2002年開始基本保持在1-2%左右，房屋銷售價格與租 賃價格之間背離呈現(xiàn)越來越大的趨勢。按照國際房價租金比200，我國絕大多數(shù)城市的房價租金比已超過 300。雖然房價租金比過大可以 用偏好購房的消費習(xí)慣解釋，但是由于消費習(xí)慣在短期內(nèi)相對穩(wěn)定， 從動態(tài)來

11、看，我國房價租金比增加過快，顯然含有投機增大的成分。（四）房價收入比高于國際警戒值房價收入比逐年降低，但仍高于 6的國際警戒值。表2全國和部分城市房價收入比2000200120022003200420052006全國14.813.912.712.112.111.710.4北京15.614.113.312.011.010.48.9上海10.49.910.210.811.711.79.3注：價格采用35城市價格系統(tǒng)，包括新房和二手房；收入采用城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入; 房屋總價按照人均居住建筑面積26平米計算（五）房地產(chǎn)交易量萎縮少數(shù)高房價城市新建住宅交易面積和交易額出現(xiàn)負(fù)增長，呈現(xiàn)價 高量低態(tài)勢。

12、例如 ,北京 2007 年前 11 個月累計房屋銷售面積比去年 同期減少 8.99% 。三、房價未來走勢判斷（一）預(yù)期對房價的影響 影響預(yù)期的因素比較復(fù)雜，政府政策以及媒體宣傳都會影響到市 場預(yù)期。在兩次調(diào)控后，房價增速依然較快，新政策的出臺效果主要 在于政策本身是否具有緩解房價上漲的功能， 同時還要看政策執(zhí)行是 否到位。我們認(rèn)為，一是開征物業(yè)稅，二是土地供應(yīng)及相關(guān)政策，譬 如能否避免短期內(nèi)土地供應(yīng)的緊縮，能否抑制土地二級市場的壟斷， 以及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革等問題。媒體宣傳對預(yù)期的影響不容忽視，不排除媒體與開發(fā)商結(jié)成利益 聯(lián)盟為房價上漲造勢。 為此， 政府應(yīng)及早認(rèn)識到房地產(chǎn)信息披露的重 要性，重

13、拾話語權(quán)，樹立公信力，有效地引導(dǎo)市場預(yù)期。（二）政府規(guī)范房地產(chǎn)交易、治理價格壟斷對房價的影響 可以預(yù)見，規(guī)范房地產(chǎn)交易、治理價格壟斷對抑制房價上漲能起 到立竿見影的效果。 事實上， 政府要求打擊囤積房源和操縱哄抬價格 由來已久， 2005 、2006 年中央和地方都出臺了相關(guān)措施，但效果并 不理想。究其原因，一是開發(fā)商已形成利益聯(lián)盟，在壟斷市場信息等 方面具有優(yōu)勢， 針對政府的管理措施采取規(guī)避對策， 譬如推遲申請預(yù) 售證，削弱了政策效果。二是管理部門對開發(fā)商的懲罰力度不夠。三 是現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息披露環(huán)節(jié)仍存在很多缺陷， 盡管宏觀調(diào)控后許多 地方都建立或完善了房地產(chǎn)交易登記體系， 目前一個非常重

14、要的問題 就是在現(xiàn)有信息披露制度下， 開發(fā)商仍然存在囤房的機會， 因為開發(fā) 企業(yè)可以通過虛擬購房人進行網(wǎng)上簽約， 使得網(wǎng)上顯示樓盤旺銷的局 面，但由于改簽交易合同的權(quán)利由開發(fā)商掌握， 事后可以幾乎沒有任 何難度將該房源另行出售， 而且還可以規(guī)避二手房營業(yè)稅。 如果不刺 破開發(fā)商囤房這一毒瘤， 不堵上開發(fā)商囤房的制度漏洞， 房價上漲的 幻覺恐難以破滅。政府必須下大力氣對這一市場失靈現(xiàn)象進行糾正， 充分發(fā)揮智慧與開發(fā)商進行博弈，抑制開發(fā)商操縱價格的行為。（三）房地產(chǎn)供求對房價的影響1、供給情況 房屋供給主要包括新房和存量房，前者可以參考新開工面積，后 者主要看拆遷規(guī)模。 由于我國房屋可以預(yù)售， 房

15、屋新開工大概在半年 左右就能夠銷售， 也就意味著這部分新開工面積可以在半年后投入市 場，形成供給。從全國來看，近幾年住宅新開工面積逐年遞增，但基 于房地產(chǎn)區(qū)域性較強的特點， 這一指標(biāo)并不能有效說明部分城市的問 題。從指標(biāo)看， 幾個大城市的住宅新開工面積呈遞減狀態(tài)，說明了這 些地區(qū)近期的新建住宅供應(yīng)量是下降的。拆遷規(guī)模主要影響到存量房的數(shù)量減少。在西方國家，城市發(fā)展 和房地產(chǎn)建設(shè)已步入穩(wěn)定期， 大規(guī)模的拆建很少， 存量房的數(shù)量相對 穩(wěn)定。而我國正處于城市建設(shè)快速發(fā)展期， 拆遷較頻繁。過多的拆遷， 可能造成存量房減少， 即使新房供應(yīng)保持相當(dāng)?shù)囊?guī)模， 總的供給量也 將受到影響2 、需求情況房地產(chǎn)泡沫

16、是否破滅，關(guān)鍵在于最終是否有自主型購房的有效需 求作為支撐。而有效自住需求的形成，主要在于：第一，人口流動和 家庭結(jié)構(gòu)。人口流動是正?，F(xiàn)象， 但如果人口流入長期大于人口流出， 將造成城市人口快速增長。 近幾年， 幾個大城市的人口凈流入呈快速 上升趨勢。而家庭結(jié)構(gòu)的影響也不容忽視， 社會觀念的變遷導(dǎo)致單身、 離婚增多，家庭戶數(shù)越來越多，客觀上增大了住房需求。第二，居住 環(huán)境改善的要求。盡管統(tǒng)計顯示我國城鎮(zhèn)人均居住面積達到了 26 平 米，但鑒于收入差距拉大， 在一部分家庭擁有多套住房的情況下，還 有大部分人居住環(huán)境狹小陳舊老化，亟待改善。第三，購買力情況， 主要是收入水平和銀行信貸情況。 近年，

17、我國城鎮(zhèn)人均可支配收入和 銀行個人購房貸款都經(jīng)歷了快速增長，但不排除房價上升過快趨勢 下，房貸首付比例可能上調(diào)，加上利率不斷升高，以及銀行嚴(yán)格審核 的因素，造成總的貸款額度增長放慢， 從而起到抑制住房需求擴張的 作用。（四）利率調(diào)整對房價的影響 利率調(diào)整的影響表現(xiàn)為存款利率和貸款利率兩方面。存款利率影 響到居民的資產(chǎn)選擇， 提高存款利率將增大投資購房的機會成本， 削 弱房地產(chǎn)投資的吸引力， 減少房地產(chǎn)需求。 貸款利率則影響房地產(chǎn)商 和個人抵押借款人的資金成本。貸款利率的提高造成負(fù)債成本增高， 對需求和供給產(chǎn)生抑制作用， 影響程度視雙方的承受能力而定。 受開 發(fā)滯后的影響， 利率上調(diào)對房地產(chǎn)需求

18、方的影響更加明顯， 對價格的 影響可能跟雙向的力度有關(guān)。 如果利率提高過快， 可能造成違約增加， 如果金融系統(tǒng)不夠穩(wěn)健， 則可能產(chǎn)生金融危機， 嚴(yán)重時造成房地產(chǎn)衰 退。目前，我國已步入利率上調(diào)階段，在 2007 年幾次提高存款利率 后，當(dāng)前購房出租的收益率已低于銀行 1 年期存款利率。 貸款利率上 調(diào)的作用還沒有完全顯現(xiàn)，調(diào)整幅度不高，在執(zhí)行 0.85 下限后，個 人購房 5 年以上實際貸款利率為 6.4% ，從本輪經(jīng)濟周期來看，仍處 于中間水平。如果開發(fā)商的資金成本升高，還款壓力增大，加上銷售 收入減少，有可能通過降價來加快資金回籠。（五）稅收政策的影響 由于存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，增加稅負(fù)將直接抬高房地產(chǎn)價格，近期二手 房營業(yè)稅和土地增值稅有關(guān)政策的實施就是一個力證。 但今后稅收政 策可能會集中在稅負(fù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，譬如改變“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的 一貫做法，減少流通環(huán)節(jié)稅收，開征物業(yè)保有稅。如果這一方案能順 利實施，可以有效減少房屋閑置， 增加房屋供給， 同時打消投機熱情， 對抑制房價上升產(chǎn)生積極影響。