房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析真題280413750

1、2011年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題一、問答題（共 3 題，每題 10 分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房， 委托乙評估機(jī)構(gòu)對該商 業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)， 由于甲上市公司要求出具評估報(bào)告的時(shí)間短， 乙評估機(jī)構(gòu) 未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘， 但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳 細(xì)狀況，并詢問了其評估期望值。 估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法， 搜集了 3宗類似房地產(chǎn)。分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取 350元/M2作為該商業(yè)用房的有 效毛收入，扣除30%的運(yùn)營費(fèi)用后，

2、求出年凈收益為 2940元/M2，再選用銀行 貸款利率為折現(xiàn)率， 測算出了該商業(yè)用房的市場價(jià)值。 請問：上述估價(jià)工作中有 哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處？（二）甲公司擁有的某汽車加油站， 于 1年前進(jìn)行了裝修改造。 站內(nèi)建有營業(yè)樓 及加油棚各 1 幢。有若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍。現(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整， 甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)， 為此轉(zhuǎn)讓該加油站， 委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該加 油站的市場價(jià)值 .請問：1該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對象范圍具體應(yīng)包括哪些？2乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料？（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托， 評估位于某歷史文化街的一臨街小型商鋪的 市場價(jià)值。 該商鋪形狀方正， 權(quán)利狀況完整，

3、 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張某對該商鋪進(jìn) 行實(shí)地查勘后，擬選用市場法作為主要的估價(jià)方法。但僅搜集到A、 B、 C、 D四個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例 A 交易時(shí)帶有 3 年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市 場租金；實(shí)例 B 是兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實(shí)例 C 是相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營靚 膜；實(shí)例D平面形狀為“L形，是業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面 1/2寬度、1/3 深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動(dòng)取款初所孤除以上情況外， 四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對象均具有較好的可比性。請問：1四個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例？2四個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應(yīng)如何對它們的成交價(jià)格進(jìn)行修 正或者調(diào)整？二、單項(xiàng)選擇題（共 3 大題，10

4、 小題，每小題 2 分。每小題的備選答案中只有 1個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）2009年 10月 1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為 25000 M2 的綜 合樓申請了期限為 1 年的抵押貸款，該綜合樓的市場價(jià)值和抵押價(jià)值經(jīng)評估均為 12億元。2010年 3月 1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為 2年的抵押貸 款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價(jià)值為 15 億元。截至該時(shí)點(diǎn)， 2009 年申請的抵押 貨款余額為 2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為 50； 2011年 7月 1 日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜

5、合 樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價(jià)值為 16 億元甲公司尚未償還的抵押貨款余額為 4 億元。1.2010年 3月1 日該綜合樓的再次抵押價(jià)值先（ ）億元。A 10 B .11C.13D 152.2011年 7 月 1日該綜合樓的被征收價(jià)值為（ ）億元。A. 12 B. 14 C. 15D.163征收補(bǔ)償時(shí)，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)（）。A 委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定B.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定C 由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定D.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等，結(jié)合市場情況綜合確定 4政府發(fā)布的征收決定公告中，一般

6、不包括的內(nèi)容為（）。A 征收補(bǔ)償方案 B 行政訴訟權(quán)利 C.行政復(fù)議權(quán)利 D 搬遷期限（二）甲公司因債務(wù)糾紛被起訴， 法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債 務(wù)。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受法院委托，評估該辦公樓的市場價(jià)格 , 經(jīng)調(diào)查：甲公 司債務(wù)情況如下： 拖欠施工單位工程款欠款 300 萬元，銀行貸款余額 2700萬元， 第三方欠款為2000萬元。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該辦公樓全部可銷售面積為5萬M2 ,其 中已售出3萬M2 ,經(jīng)評估，該辦公樓市場價(jià)格為6000元/M2，拍賣變現(xiàn)時(shí)費(fèi)用 及稅金為 2500 萬元。5法院第一次拍賣保留價(jià)應(yīng)為 （）萬元。A.7500B.9600C.1200O D l800O6

7、. 拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費(fèi)用為（）。A施工單位工程款B.銀行貸款 C第三方欠款D 拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金7. 拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金不包括（）A.拍賣傭金B(yǎng).營業(yè)稅及附加C.評估費(fèi) D房地產(chǎn)稅（三）甲公司于 3 年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40 年，約定不可續(xù)期。 經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為： 容積率為 12 ，設(shè)計(jì)高度為 150m， 設(shè)計(jì)用途為酒店。 該項(xiàng)目基礎(chǔ)工程完成時(shí)， 因城市規(guī)劃調(diào)整， 酒店設(shè)計(jì)高度降為 120 m。酒店現(xiàn)已按期竣工，為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失，甲公司 委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。 經(jīng)分析測算， 規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較 同類酒店高

8、出 1020萬元，使用成本均高出 2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50 萬元，報(bào)酬率為 7。8 對該酒店進(jìn)行損害賠償估價(jià)，不適宜采用的估價(jià)方法為 （） oA 修復(fù)費(fèi)用法B 損失資本化法C.賠償實(shí)例比較法D 損失前后差價(jià)法9. 規(guī)劃調(diào)整該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失不包括（）A 投資利息損失B. 土地價(jià)值減損C 前期工程費(fèi)損失D 酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失10. 規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價(jià)值減損額為 （） 萬元。A. 655.85 B. 682.08 C 1675.85D.1702.08三請指明下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告其中的1 3處錯(cuò)誤， （每指明一處錯(cuò)誤得 3分，本題全對得 40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤

9、對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在 序號后面空格處的不計(jì)分）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱： xx 市 xx 區(qū) xx 東街 xx 號商業(yè)用房征收補(bǔ)償價(jià)格評枯報(bào)告 估價(jià)委托人： xx 市房屋征收管理辦公室估價(jià)機(jī)構(gòu)： xx 市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 估價(jià)人員： x xx （注冊號： xxx ）x xx （注冊號： x xx ） 估價(jià)作業(yè)日期： 2011年8月8日至 8月18日 估價(jià)報(bào)告編號： xx 估字第 xx 號 目錄（略）致委托人函（略） 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略） 估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人（略）（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）（三）估價(jià)對象 1實(shí)物狀況（I ）土地狀況估價(jià)對象位于 xx 區(qū)

10、 xx 街，四至：東至 xx 劇院，西至火 x 東街，南至 xx 商 場，北至XX餐廳。土地使用權(quán)面積為1000M2,地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢 平坦，土地開發(fā)程度為 “三通一平 ”（其他情況略）。（2）建筑物狀況估價(jià)對象建于 1 999年8月,坐東面西,為鋼混結(jié)構(gòu)建筑,總層數(shù)為 4 層。建筑 面積為3000 M2,分割為9個(gè)零售商鋪和餐飲賣場，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、 經(jīng)營（其他情況略） 。2權(quán)益狀況（ I ）土地使用權(quán)根據(jù)委托人提供的資料， （國有土地使用權(quán)證證號為 X XX 號，用地面積為 1000M2，使用權(quán)類型為出計(jì)，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037 年 8 月

11、7 日，約定不可續(xù)期。（ 2 ）房屋所有權(quán)估價(jià)對象已辦理了 房屋所有權(quán)證，證號為 X XX 號，產(chǎn)權(quán)人為 XX 公司，建 筑面積為3000 M2 （其他情況略）。（ 3）他項(xiàng)權(quán)利估價(jià)對象已于 2010年 11 月辦理了抵押貸款，貸款額度為 1000萬元人民幣，抵 押貸款期限為 1 年，至今尚未償還。（ 4 ）租賃情況估價(jià)對象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為 65 元/M2，租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。3區(qū)位狀況(略)(四) 估價(jià)目的 為房屋征收部門與被征收人確定被征收房

12、屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)， 評估被征收房 屋的價(jià)值。(五) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年 8月 8日，即房屋征收決定公告之日。(六) 價(jià)值定義 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況 下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。(七) 估價(jià)依據(jù)( 1 ) 中華人民共和國物權(quán)法 。( 2 )中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 。( 3 ) 中華人民共和國土地管理法 。( 4 )中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T 50291 一 1999)。( 5 ) 城市房屋征收管理?xiàng)l例 。( 6 ) 國有土地上房屋征收評估辦法 。( 7 ) 房屋征收評估委托書

13、 。( 8 ) 房屋征收評估委托合同 。( 9 )委托人提供的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證 。( 10 )估價(jià)對象的 房屋租賃合同。( 11 )注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘獲得的資料和市場調(diào)查資料。(八) 估價(jià)原則( 1 )獨(dú)立、客觀、公正原則(說明略) 。( 2 )合法原則(說明略) 。( 3 )最高最佳利用原則(說明略) 。( 4 )替代原則(說明略) 。( 5 )估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(說明略) 。(九) 估價(jià)方法 經(jīng)綜合分析，確定選用市場法和收益法作為本次估價(jià)的估價(jià)方法。 市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較， 對這 些類似房地產(chǎn)成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的

14、一種估價(jià)方法。 收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益， 選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí) 點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。（十）估價(jià)結(jié)果評估總價(jià)：4001.24萬元.大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價(jià)略）（一）估價(jià)人員注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：x xx （蓋章）；注冊號：x xx。（十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）（十三）估價(jià)作業(yè)日期2011年8月8日至2011年8月18日估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析（略）（四）市場背景描述與分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估價(jià)力法

15、適用性分析（略）（七）估價(jià)測算過程1.市場法測算市場法具體估價(jià)思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多， 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對 象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例， 從中選取可比實(shí)例；將估價(jià)對象房地 產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場狀 況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況）調(diào)整；結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)， 依據(jù)估價(jià)對象的具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格，以此估算估價(jià)對象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。（I ）選取可比實(shí)例實(shí)例名稱位置交易時(shí)間總層數(shù)/所在層建成年代交易價(jià)格/元/平房屋用途房屋面平Axx天地1號樓1段21號營業(yè)房xx區(qū)2011.44 /一至三200315

16、500商業(yè)2929.56Bxx東街xx城3號xx區(qū)2011.417 /一至三200717319商業(yè)3165.1,樓03號營業(yè)房Cxx東街XX城2號樓20號營業(yè)房XX區(qū)2011.619 /一至三200717320商業(yè)2810.9(2 )比較因素說明表比較因素估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易價(jià)格/元/m2155001731917320交易日期2011882011420114201 1.8交易情況正常市場交易正常市場交易正常市場交易正常市場交易實(shí) 物 狀 況所處樓層4 /一至四層，規(guī)劃 使用無限期4 /一至三層，規(guī)劃 使用有一定限制17 /一至三層，規(guī) 劃使用有一定 限制19 /一至三層,

17、規(guī) 劃使用有一定 限制建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施 齊全，內(nèi)部格局 有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構(gòu)設(shè)施 齊全，內(nèi)部格局 有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施 齊全，內(nèi)部格局 有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施 齊全，內(nèi)部格局 有利于經(jīng)營室內(nèi)凈高3.5m3.5m3.5m3.5m無形價(jià)值無特殊無形價(jià)值無特殊無形價(jià)值無特殊無形價(jià) 值無特殊無形價(jià) 值裝飾裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修建筑面積M230002929.563156.122810.99權(quán)、人 益 狀況剩余土地使 用年限26303434其他限制無無無無區(qū) 位 狀 況土地級別毗鄰商業(yè)中心， 商業(yè)環(huán)境優(yōu)無毗鄰商業(yè)中 心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)毗鄰商業(yè)中心， 商業(yè)環(huán)境優(yōu)毗鄰商業(yè)中心，

18、商業(yè)環(huán)境優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施配套七通一平七通一平七通一平七通一平交通條件便捷度咼便捷度咼便捷度咼便捷度咼公共服務(wù)配套公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施 齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全臨街狀況臨X XX東街臨X XX東街臨X XX東街臨X XX東街臨街狀況 臨x XX 東街 臨x XX 東街 臨x XX 東街 臨x XX 東街 （3 ）比較因素情況修正表估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C位置XX 東街XX號XX天地1號樓1段21號營業(yè) 房修正系數(shù)（% ）xx東街xx城3號樓03號營業(yè)房修正系數(shù)（% ）XX東街沉X城2號樓加號營業(yè)房修 系數(shù)%交易價(jià)格/元/M2155001731917320交易日期201

19、 1 882011462011462011.63交易情況正常正常0正常0正常0四實(shí)物狀況911111樓層4 / 一至四4 / 一至三1017 /一至三1019 / 一至三102建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局相同相同相同0相同03室內(nèi)凈高相同相同0相同0相同04無形價(jià)值無無0無0無O5裝飾裝修中檔裝修簡單裝修-3簡單裝修-3簡單裝修-36面積/ M230002929 56O3165 12O28109907建成年代199920032200742加74五權(quán)益狀況4771剩余土地使用年限263043473472其他限制無無O無0無O、.八區(qū)位狀況OO01商業(yè)繁華度好好O好0好02基礎(chǔ)設(shè)施完備度好好0好0好O3交通

20、條件好好0好O好04公共設(shè)施完備度完善完善完善完善05臨街狀況好好0好0好0比準(zhǔn)價(jià)格Z七16670.81 15782.9017359941686960（元 /M2）房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實(shí)物狀況權(quán)重確定為30%，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35% , 區(qū)位狀況權(quán)重確定為35% ;權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略。市場法評估單價(jià)：16670.81元/M2市場法評估總價(jià)：16670.81 3000=50012430元2 收益法測算收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益， 選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià) 時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。其計(jì)算公式為：V = A/Y和-（1+丫）n 式中V-收益

21、法評估及價(jià)格；A 房地產(chǎn)凈收益；Y-房地產(chǎn)報(bào)酬率；n房地產(chǎn)收益年限。（1 ）房屋收益、空置率和重置價(jià)格確定根據(jù)租賃合同，月租金為 65元/M2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評估月租金取 65元/M2，空置率取0。根據(jù)估價(jià)對象房屋造價(jià)審計(jì)報(bào)告，經(jīng)造價(jià)指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/M2 （測算過程略）。（2 ）報(bào)酬率確定報(bào)酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等。本次估價(jià)采取累加法。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率為 3.5% ; 依據(jù)對影響估價(jià)對象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3% （過程略

22、），最終求出：報(bào)酬率二無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即 6.5%（3 ）收益年限確定根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，建筑經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則，確定收益年限為 26年。（4 ）價(jià)格評估確定（詳見下表）序號名稱取值依據(jù)計(jì)算公式（或取值計(jì)算結(jié)果（1）年收益1建筑面積/M2房屋權(quán)屬證書300030002重置成本/兀依據(jù)審計(jì)報(bào)告 測算確定1200300036000003月毛租金收人/ （元/M2）租賃合同65654空置率租賃合同005有效毛收人/元/月(3) ( 1)( 1) - (4)1950006年收益小計(jì)Z元按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取(5) K22340

23、0001年管理費(fèi)用/元按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取2%46800（2）年經(jīng) 營費(fèi) 用2稅金/元按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取A+b411840A房產(chǎn)稅/元按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取12%280800B其他稅費(fèi)/元按重置成本為基礎(chǔ)計(jì)取5.6%1310403保險(xiǎn)費(fèi)/元按重置成本為基礎(chǔ)計(jì)取0.2%72004維修費(fèi)/元2%720005年經(jīng)營費(fèi)用/元(+)+(2)+(3)+(4)537840（3）年凈收益/元（一）-（二）1802160（4）收益年限26（5）報(bào)酬率6.5%（6）收益價(jià)格(三)/6.5% 和-1/(1+6.5%)2622333038.05（7）收益法單價(jià)/兀/m27444.35參數(shù)選取及具體計(jì)算過程略收益法評估單價(jià)：

24、7444.35元/M2收益法評估總價(jià)：22333038.05元（八）估價(jià)結(jié)果確定考慮到市場法測算結(jié)果能較客觀地反映估價(jià)對象的正常市場價(jià)值，而收益法測算結(jié)果背離市場交易價(jià)格，故收益法測算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定 估價(jià)對象XX市XX區(qū)XX東街XX號XX商業(yè)用房于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日 的被征收房屋價(jià)值為：人民幣 50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸 款為1000萬元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即50012430-1000000=40012430元（ ） 因此評估總價(jià)為 40012430 元，即： 4001.24 萬元 大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價(jià)略

25、） xx 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司二 O 一一年八月十八日 附件（略） 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題 10分。錯(cuò)處不超過 4 個(gè)。后 面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。 如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)， 則 每改錯(cuò)一處倒扣 2.5 分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上 改錯(cuò)）本次估價(jià)背景如下： 估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工 3 年， 規(guī)劃總建筑面積為 1.5 萬 M2 ，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù) 而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中 “估價(jià)方法適用 性分析 ”內(nèi)容片斷：（六）估價(jià)方法適用性分析

26、1. 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）,主要的估價(jià)方法有市場法、收益 法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開 發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)； 估價(jià)劉象為商業(yè)房地產(chǎn), 故可以采用收益法測 算開發(fā)完成的價(jià)值； 估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全, 故可以采用成本法估價(jià)。 因此,綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2. 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得 利潤,然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià) 對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押, 所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按

27、自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn) 行估價(jià)。3收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益,利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘 數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn), 且成本造價(jià)資料較為齊全、 故可采用收益法、 成本 法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊,然后將重新購建 價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行,用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格, 用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格, 并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià) 格。 用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)， 根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資 料等據(jù)實(shí)測算

28、。由于估價(jià)對象已停工 3 年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素 . 2011年試題參考答案一、問答題（一）評分要點(diǎn)：1. 乙評估機(jī)構(gòu)未對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘。 （2 分） （或：未對甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí)， 2 分；未對估價(jià)對象拍照， 1 分）2. 乙評估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評估期望值。 （2 分）3. 確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐省?（2 分） （或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入 .2 分）4. 不應(yīng)選用350元/M2作為估價(jià)對象的客觀租金（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均 值；曲解了最高最佳利用原則） 。（2 分）（或：未說明收益年限， 2 分）5不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。

29、 （2分）（二）評分要求：1. （ l ）加油站的房屋（ 1分）、構(gòu)筑物（ 1分）及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。 （1分） （ 2 ）加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動(dòng)產(chǎn)。 （ 1 分）（ 3 ）加油站的特色裝飾裝修。 （ 1 分）（ 4 ）加油站的特許經(jīng)營權(quán)。 （ 1 分）2. （ l ）加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書（房屋所有權(quán)證、國有土地使用證） 。（1分）（2 ）加油站的設(shè)施設(shè)備情況（儲(chǔ)油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號、規(guī)格等）。（I分）（ 3 ）加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合同。（1 分）（ 4 ）加油站近 3年的經(jīng)營狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表。 （1分）（三）評分要點(diǎn)：1四個(gè)交易實(shí)例不可直接作為

30、可比實(shí)例， 經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實(shí)例。 （ 2 分）2.（ 1 ）對實(shí)例 A 應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對剩余 3年租期中市場租金 與租約租金的差價(jià)折現(xiàn)后加總。 （2分）（或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價(jià)格） （ 2 ）對實(shí)例 B 應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正， 具體思路是進(jìn)行市 場調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)低于正常市場價(jià)格。 （ 2 分）（ 3 ）對實(shí)例 C 應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正， 具體思路是進(jìn)行市 場調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)高于正常市場價(jià)格。 （2 分）（或測算合并后的 增值收益）（ 4 ）對實(shí)例 D 應(yīng)進(jìn)行臨街寬度（寬深比）修正和形狀（平面布局）修正。 （2 分）二單項(xiàng)選擇題 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C6 D 7.D 8.A 9.B 10.D 三、指錯(cuò)題1.價(jià)值定義表述不準(zhǔn)確，缺少 “但不考慮被征收房屋租賃、抵