房地產(chǎn)管理房屋計算規(guī)則

1、轉(zhuǎn)新出臺的建筑工程建筑面積計算規(guī)范轉(zhuǎn)載自 鄭秀武轉(zhuǎn)載于2010年08月09日18:28閱讀(2)評論(0)分類:個人日記舉報新出臺的建筑工程建筑面積計算規(guī)范建筑工程，建筑面積計算規(guī)范建筑面積是以平方米為計量單位反映房屋建筑規(guī)模的實物量指標， 它廣泛應(yīng)用于 基本建設(shè)計劃、統(tǒng)計、設(shè)計、施工和工程概預(yù)算等各個方面，在建筑工程 造價管 理方面起著非常重要的作用，是房屋建筑計價的主要指標之一。為幫助大家學(xué)習(xí) 和使用規(guī)范，我在這里以自己的理解來解讀一下規(guī)范的內(nèi)容， 有不妥之處，敬請 批評指正。規(guī)范內(nèi)容包括總則、術(shù)語、計算建筑面積的規(guī)定三個部分以及規(guī)范條文說明。 現(xiàn)綜合起來講解。第一部分總則闡述了規(guī)范制定目

2、的、適用范圍、建筑面積計算應(yīng)遵循的原則 等。第二部分例舉了 25條術(shù)語，對建筑面積計算規(guī)定中涉及的建筑物有關(guān)部位 的名詞作了解釋或定義。第三部分計算建筑面積的規(guī)定共有25條，包括建筑面積計算范圍、計算方法和不計算建筑面積的范圍。 規(guī)范條文說明對建筑面積計算 規(guī)定中的具體內(nèi)容、方法做了細部界定和說明，以便能準確地使用規(guī)定和方法。 下面著重講一下規(guī)范中的計算建筑面積的規(guī)定。一、房屋建筑的主體部分1、單層建筑物單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上 結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。單層 建筑物高度在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足 2.2m者應(yīng)計算1/2面積。 勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部

3、位墻體的加厚部分(圖 1)；高度 是指室內(nèi)地面至屋面(最低處)結(jié)構(gòu)標高之間的垂直距離。圖1勒腳單層建筑物設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng) 按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計算1/2面積。圍護結(jié) 構(gòu)是指圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。2、多層建筑物多層建筑物的建筑面積應(yīng)按不同的層高劃分界限分別計算。首層應(yīng)按其外墻 勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算；二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積 計算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足 2.2m者應(yīng)計算1/2面積。 這里我將這種

4、算法簡稱為“層高界限計算法”。層高是指上下兩層樓面（或地面 至樓面）結(jié)構(gòu)標高之間的垂直距離；其中，最上一層的層高是其樓面至屋面（最 低處）結(jié)構(gòu)標高之間的垂直距離。3、單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間，當設(shè)計加以利用時，其凈高超過2.1m的部位應(yīng)計算全面積；凈高在 1.2m至2.1m的部位應(yīng)計算1/2面積；凈高不足 1.2m的部位不應(yīng)計算面積。設(shè)計不利用時不應(yīng)計算面積。這里我將這種算法簡 稱為“凈高界限計算法”。凈高是指樓面或地面至上部樓板（屋面板）底或吊頂 底面之間的垂直距離。如圖2:第（1）部分凈高v 1.2m,不計算面積；第（2）、（4）部分1.2m凈高w 2.

5、1m,計算1/2面積；第（3）部分凈高2.1m,應(yīng)全 部計算面積。4、地下建筑、架空層地下室、半地下室（包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口）建筑面積，應(yīng)按其 外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算。 層高在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計算1/2面積。房間地 平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室；永久性 頂蓋是指經(jīng)規(guī)劃批準設(shè)計的永久使用的頂蓋。圖2坡屋頂下空間利用坡地建筑物吊腳架空層和深基礎(chǔ)架空層的建筑面積， 設(shè)計加以利用并有圍護 結(jié)構(gòu)的，按圍護結(jié)

6、構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計算1/2面積。設(shè)計加以利用、無圍護結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空 層，應(yīng)按其利用部位水平面積的1/2計算；設(shè)計不利用的建筑吊腳架空層和深 基礎(chǔ)架空層，不應(yīng)計算面積。1J«EQ1昕岸rSfa圖3地下室示意圖5、建筑物的門廳、大廳、回廊建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時，應(yīng)按 其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。層高在 2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足 2.2m 者應(yīng)計算1/2面積?；乩仁侵冈诮ㄖ镩T廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回 形走廊。6高低聯(lián)跨的建筑物、變形縫高低聯(lián)跨的建筑物應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線

7、為界分別計算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時，其變形縫應(yīng)計算在低跨部分的面積內(nèi)。（圖4）建筑物內(nèi)的變形縫應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算。圖4高低聯(lián)跨的廠房示意圖7、室內(nèi)樓梯、井道建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣 豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計算，并入建筑物面積內(nèi)。自然層 是指按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。如遇躍層建筑，其共用的室內(nèi)樓梯應(yīng)按自然 層計算面積；上下錯層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應(yīng)選上一層的自然層計算面積。（圖 5）8、建筑物頂部建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、 水箱間、電梯間房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水 平面積計算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；

8、層高不足 2.2m者應(yīng)計算1/2 面積。無圍護結(jié)構(gòu)的不計算面積。9、以幕墻作為圍護結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積。建筑物 外墻外側(cè)有保溫隔熱層的建筑物，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。圖5戶室錯層剖面示意圖10、外墻（圍護結(jié)構(gòu)）向外傾斜的建筑物設(shè)有圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物， 應(yīng)按其底板面的外 圍水平面積計算。層咼在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層咼不足2.2m者應(yīng)計算 1/2面積。（圖6）如遇到向建筑物內(nèi)傾斜的墻體，則應(yīng)視為坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂內(nèi)空間有關(guān)條文計 算面積。圖6某樓層剖面二、房屋建筑的附屬部分1、挑廊、走廊、檐廊建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)

9、按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計 算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計算1/2面積。有 永久性頂蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計算。走廊是指建筑物的水平交通空間；挑廊是指挑出建筑物外墻的水平交通空 間；檐廊是指設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。（圖7）Eft1 r Bi ii| nia,YJIJ.圖7檐廊示意圖2、架空走廊建筑物之間有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層 高在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計算1/2面積。有永久性 頂蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計算。無永久性頂蓋的架空走廊不計算面積。

10、架空走廊是指建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上專門為 水平交通設(shè)置的走廊。3、門斗、櫥窗建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的門斗、落地櫥窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。 層高在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計算1/2面積。有永久 性頂蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計算。門斗是指在建筑物出入口設(shè)置的建筑過渡空間，起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用（圖8）；落地櫥窗是指突出外墻面根基落地的櫥窗。4、陽臺、雨篷建筑物陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、圭寸閉陽臺、敞開式陽臺，均按其水平 投影面積的1/2計算。陽臺是供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間。雨篷，不論是無柱雨篷、有柱雨篷、獨立柱雨

11、篷，其結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié) 構(gòu)外邊線的寬度超過2.1m者，應(yīng)按其雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的 1/2計算。 寬度在2.1m及以內(nèi)的不計算面積。雨篷是指設(shè)置在建筑物進出口上部的遮雨、 遮陽篷。5、室外樓梯有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算。無永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層樓梯不計算面積，但上 層樓梯可視作下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計算面積（即少算一層）。6舞臺燈光控制室有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在 2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足 2.2m者應(yīng)計算1/2面積。三、特殊的房屋建筑1、立體庫房立體書庫、立體

12、倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng) 按結(jié)構(gòu)層面積分別計算。層高在 2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足 2.2m 者應(yīng)計算1/2面積。2、場館看臺有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，應(yīng)按其頂蓋水平投影面 積的1/2計算。場館看臺下空間，當 設(shè)計加以利用時（圖9）,其凈高超過2.1m的部位應(yīng) 計算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應(yīng)計算1/2面積；凈高不足1.2m的部 位不應(yīng)計算面積。設(shè)計不利用時不應(yīng)計算面積。如圖9:第（1）部分凈高v 1.2m, 不計算面積；第（2）部分1.2m凈高w 2.1m,計算1/2面積；第（3）部分凈 高2.1m，應(yīng)全部計算面積。注：這里所謂“場

13、館”實質(zhì)上是指“場”（如足球場、籃球場等），看臺上有 永久性頂蓋部分；“館”應(yīng)是有永久性頂蓋和圍護 結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按單層或多層 建筑 物相關(guān)規(guī)定計算面積。3、站臺、車（貨）棚、加油站、收費站有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的站臺、車棚、貨棚、加油站、收費站等，應(yīng)按其 頂蓋水平投影面積的1/2計算。在站臺、車棚、貨棚、加油站、收費站內(nèi)設(shè)有有 圍護結(jié)構(gòu)的管理室、休息室等，另按相關(guān)條文計算面積。四、不計算建筑面積的范圍其他不計算建筑面積的范圍（除上述已提到的除外）：1、建筑物通道，包括騎樓、過街樓的底層。建筑物通道是指為道路穿過建 筑物而設(shè)置的建筑空間；騎樓是指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房； 過街樓是 指有道路穿過建筑空間的樓房。2、建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。3、 建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛的幕布、布景的天橋、挑臺 等。4、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱或罐體的平臺。5、自動扶梯、自動人行道。6屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。7、勒腳、附墻柱、垛、臺