中海地產(chǎn)某項(xiàng)目工程管理經(jīng)驗(yàn)案例

1、一、【案例說明】 2二、【案例背景】 21、 、項(xiàng)目概況 22、 項(xiàng)目開發(fā)周期 23、 主要施工進(jìn)度完成情況 2三、【值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)】 31、 、項(xiàng)目管理體系的優(yōu)缺點(diǎn) 32、 對(duì)監(jiān)理單位的監(jiān)管 33、 對(duì)工程質(zhì)量的控制 34、 對(duì)工程合約的管理 4五、【后記】 5。61、 【案例說明】本案例摘自2006 年度公司某項(xiàng)目的后評(píng)估報(bào)告，是地區(qū)公司同事在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)工程施工及合約管理等方面工作的切身經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。從案例中我們可以看到對(duì)項(xiàng)目管理模式的反思，看到工程質(zhì)量、合約管理工作方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。后評(píng)估工作小組摘編了本案例，供領(lǐng)導(dǎo)與同事們參考。出于保密的考慮，我們隱去了有關(guān)項(xiàng)目的名稱和相關(guān)數(shù)

2、據(jù)，敬請(qǐng)諒解。2、 【案例背景】1、 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目征地面積92315 平方米， 其中城市路位面積10985 平方米， 凈開發(fā)用地面積81330平方米，總建筑面積401649.4 平方米，住宅面積323116.4 平方米，其余公建配套及裙樓面積(含架空層面積)共78533 平方米；綜合容積率4.35 ，住宅容積率3.5，建筑密度28，綠化率 31.7 ；規(guī)劃居住總戶數(shù)3880 戶， 13580 人。2、 項(xiàng)目開發(fā)周期1999 年 10 月拿地，1999 年 12 月開始拆遷舊廠房，2001 年 4 月第一次銷售，至2005 年10 月份完成全部交樓入伙工作，歷時(shí)5 年多開發(fā)。3、 主要施工進(jìn)度

3、完成情況1999 年 12 月開始拆遷施工，2005 年 10 月最后一批小業(yè)主入伙，共經(jīng)歷近6 年。 分四期期 數(shù)棟號(hào)建筑面積( m2)開工日期開售日期竣工入伙日期總工期1A2- A4881401999.122001.52001.1124 個(gè)月A1/A5/A6 會(huì)所897302001.12001.102002.1123 個(gè)月2A10- A 131218452002.12002.112003.1123 個(gè)月3A7 - A 9741192003.12003.92004.1022 個(gè)月4A14- A 16787242004.32004.112005.1020 個(gè)月5 年 2 個(gè)月。【值得借鑒和推廣

4、的經(jīng)驗(yàn)】1 項(xiàng)目管理體系的優(yōu)缺點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。在這種管理模式下，包括直屬項(xiàng)目部的地盤在內(nèi)，和其他設(shè)計(jì) 合約 營(yíng)銷等成員共同組成一個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，直接受項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和工作安排，信息傳遞的路徑大大縮短，信息 傳達(dá)十分快捷 明確，并且由于目標(biāo)一致，內(nèi)部溝通協(xié)作良好，不僅使地盤和各業(yè)務(wù)部門之間協(xié)作良好，也令到各業(yè)務(wù)部門之間得到很好的溝通，項(xiàng)目的運(yùn)行高速有效。但由于項(xiàng)目經(jīng)理畢竟不是設(shè)計(jì) 合約 營(yíng)銷等團(tuán)隊(duì)成員的直線領(lǐng)導(dǎo)者，當(dāng)項(xiàng)目部意見和 職能業(yè)務(wù)部門意見不統(tǒng)一時(shí)，團(tuán)隊(duì)成員的工作較難開展。這就需要項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)此進(jìn)行溝 通和協(xié)調(diào)，或由主管領(lǐng)導(dǎo)裁決。這種模式下，項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目發(fā)展的核心人物，這在公司多項(xiàng)目

5、運(yùn)作下尤顯突出。一個(gè) 項(xiàng)目的進(jìn)展是否順利，快慢與否，很大程度上取決于項(xiàng)目經(jīng)理的能力，包括專業(yè)能力協(xié)調(diào)能力和執(zhí)行力等。全面性 計(jì)劃性是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的基本要求。設(shè)計(jì) 合約 營(yíng)銷等團(tuán)隊(duì)成員不僅在業(yè)務(wù)上全力支持項(xiàng)目的工作，還成為各業(yè)務(wù)線與項(xiàng)目部之間的溝通橋梁。項(xiàng)目部提出來(lái)的問題，若為一般問題，則可直接解決，若為重大問題或需審批的事項(xiàng)，則由各成員向主管職能部門經(jīng)理匯報(bào)，動(dòng)用公司職能部門的專業(yè)力量和相關(guān)程序予以解決。這種模式運(yùn)作下來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)除地盤成員外的其他項(xiàng)目成員的控制力是相當(dāng)有限的：一不能對(duì)其表現(xiàn)進(jìn)行考核評(píng)估，二不能對(duì)其薪酬 獎(jiǎng)金表達(dá)意見。自然，工作上也就多以協(xié)商安排為主了，這尚需進(jìn)一步完

6、善。2 對(duì)監(jiān)理單位的監(jiān)管由于本項(xiàng)目的總包單位一直是掛中海的牌子，地盤既是業(yè)主方，也是總包方。由于監(jiān)理單位本身（市場(chǎng)環(huán)境也是這樣）素質(zhì)不高，能力較差，派駐現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理人員無(wú)論是責(zé)任心或?qū)I(yè)知識(shí)水平等方面，能滿足中海要求的少之又少，所以對(duì)監(jiān)理的分工安排是主管 質(zhì)量 安全和資料，進(jìn)度協(xié)調(diào)和成本仍由地盤來(lái)控制。這雖然明確了分工，但又進(jìn)一步削弱了監(jiān)理的權(quán)力，使其工作的推進(jìn)更見困難，同時(shí)也加大了地盤員工的工作量。有鑒于此，在第五期A14- A16 棟的工程中，采取了監(jiān)理公司出牌子，中海出人的方法，自己招聘監(jiān)理員，其成員直接受項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)，全面參與工程各方面的監(jiān)理工作。3 對(duì)工程質(zhì)量的控制由于本項(xiàng)目自開工時(shí)，各

7、項(xiàng)質(zhì)量管理制度已成熟，關(guān)鍵在于執(zhí)行和落實(shí)。公司要求的圖紙會(huì)審制度 技術(shù)交底制度 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)制度 工序交接制度 中間驗(yàn)收和隱蔽 驗(yàn)收制度以及施工樣板制度等都得到很好地貫徹。施工樣板制度執(zhí)行的檢討：我們不僅要求各專業(yè)施工單位進(jìn)場(chǎng)都必須做一個(gè)樣板，如砌磚 抹灰 貼磚 木門 鋁窗 涂料等，還要求完整完成一層或一套的交樓標(biāo)準(zhǔn)，目的在于：檢驗(yàn)各施工單位班組的手工 技術(shù)水平；明確各工種施工的順序； 檢查設(shè)計(jì)合理與否，是否還有缺項(xiàng)； 明確施工成品標(biāo)準(zhǔn)（包括材料標(biāo)準(zhǔn)和施工標(biāo)準(zhǔn)）；檢驗(yàn)出容易發(fā)生問題的地方，從而在施工中予以注意和規(guī)避。質(zhì)量改進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)衛(wèi)生間沉箱出墻排水管最好裝套管，這對(duì)防滲作用很大； 衛(wèi)

8、生間沉箱內(nèi)一定要做泄水管，防止沉箱積水，沉箱內(nèi)回填物應(yīng)為疏松物質(zhì)或 干脆架空； 若不做沉箱，給水管最好走天花，否則在地面做找平層時(shí)也會(huì)形成一個(gè)小沉箱，達(dá)不到應(yīng)有效果，A14- A16 棟就出現(xiàn)類似情況；轉(zhuǎn)換層和架空層頂建議不需做保護(hù)層； 鋁窗框上沿應(yīng)適當(dāng)留寬，避免滴水線影響窗扇開啟； 地庫(kù)的地面回填層應(yīng)取消，直接用砼找坡，這對(duì)于底板防滲和處理滲水都有很 大作用； 浴缸的裙邊一定要留檢修口； 空調(diào)洞口和冷凝水管的設(shè)置不能依賴圖紙，一定要現(xiàn)場(chǎng)確定。4 、對(duì)工程合約的管理外部因素及公司制度對(duì)合約管理影響和促進(jìn)設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目開發(fā)過程中首發(fā)階段，設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量直接影響了整個(gè)項(xiàng)目的 合約管理工作及施工管理

9、工作的開展和進(jìn)行。設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)的主要問題就在于設(shè)計(jì)時(shí)間不充足、出圖滯后（規(guī)劃討論占據(jù)大部分時(shí)間，施工圖紙考慮欠缺） 以及設(shè)計(jì)人員責(zé)任心不強(qiáng)，體現(xiàn)在圖紙上就是設(shè)計(jì)不清晰，缺陷多，遺漏項(xiàng)目 嚴(yán)重，工作無(wú)前瞻性，設(shè)計(jì)修改隨意性太強(qiáng)。項(xiàng)目管理要順利，首先就應(yīng)該解 決設(shè)計(jì)問題。該項(xiàng)目的成本控制一期比一期好，除了后期設(shè)計(jì)、招標(biāo)及施工管理日趨成熟且 具有參照性以外，很重要的一點(diǎn)是公司內(nèi)部組織架構(gòu)的合理設(shè)置。二期工程以 前，公司內(nèi)部各個(gè)部門各自為陣，工作常?；ハ嗤莆镀?，沒有一個(gè)人或部門來(lái)主管協(xié)調(diào)，只能靠公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)處理（但效果不好，領(lǐng)導(dǎo)也不可能管到很細(xì)），因此談不上什么項(xiàng)目管理，成本自然無(wú)法控制；后期公司設(shè)

10、立項(xiàng)目部（項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)很重要，要有全面的項(xiàng)目管理能力），由該部門協(xié)調(diào)各個(gè)專業(yè)部門工作，不僅提高了工作效率，同時(shí)也真正的進(jìn)入了項(xiàng)目管理工作的范疇，開始了實(shí)際意義的項(xiàng)目管理。特別在設(shè)計(jì)合約施工這三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上起到了重大的作用。招標(biāo)程序中的議標(biāo)和合約評(píng)審制度。工程議標(biāo)由合約部牽頭，公司領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目甚至營(yíng)銷部門共同參與，在平衡各方意見后選擇合理的低價(jià)中標(biāo)。合約部?jī)?nèi)部管理經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)在設(shè)計(jì)圖紙不完善的條件下，招標(biāo)過程必須盡量做到全面周到，必須以投標(biāo)人的身份來(lái)考慮招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)及敘述不詳細(xì)的項(xiàng)目，而不能只作為圖紙傳遞員。因此， 招標(biāo)人員必須全面詳細(xì)看圖，發(fā)現(xiàn)圖紙問題，將圖紙問

11、題消滅在招標(biāo)階段。完整全面的圖紙是項(xiàng)目成本及施工管理的命脈所在，是項(xiàng)目順利實(shí)施的保證。建議實(shí)行招標(biāo)圖紙會(huì)簽制度，保證合同圖紙質(zhì)量是保證項(xiàng)目健康發(fā)展的關(guān)鍵。在招標(biāo)工作具體做法上，該項(xiàng)目有不少經(jīng)驗(yàn)值得推廣。比如：根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)重新編制了土建的粗裝修材料做法表。以前設(shè)計(jì)院提供的既不經(jīng)濟(jì)又不準(zhǔn)確，不能完全依靠設(shè)計(jì)院來(lái)達(dá)到我們成本控制的目的，一切都應(yīng)該以項(xiàng)目發(fā)展需要來(lái)設(shè)計(jì)，這種做法既節(jié)省了許多不必要的成本支出，又明確和完善了合同包干范圍，減少了施工期間增加工程；在室內(nèi)裝飾工程上做到了事前控制，在室內(nèi)裝飾招標(biāo)前前根據(jù)樣板房成本進(jìn)行準(zhǔn)確的估計(jì)，設(shè)定了目標(biāo)控制值，后期招標(biāo)就按照該值來(lái)進(jìn)行控制，一旦前面有誤

12、差或者修改了設(shè)計(jì)，后期就相應(yīng)調(diào)整以保證總值不變，因此該項(xiàng)目后期的室內(nèi)裝飾成本都控制得很好，此經(jīng)驗(yàn)?zāi)壳耙脖煌茝V到所有項(xiàng)目的成本控制中。在施工單位的選用上，優(yōu)先考慮價(jià)格因素，在價(jià)格同等的基礎(chǔ)上優(yōu)先選擇有實(shí)力的施工企業(yè)。同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行專業(yè)化分工，盡量細(xì)化工種實(shí)行專業(yè)分包來(lái)降低成本和控制工程質(zhì)量。整個(gè)項(xiàng)目的施工管理實(shí)際上還是由自己承擔(dān)總承包工作，土建單位僅提供專業(yè)分包的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，因此對(duì)土建單位的重點(diǎn)還是在管理上。該項(xiàng)目上對(duì)土建單位的管理還僅限于施工管理上，對(duì)其他方面管理較少，因此出現(xiàn)過因工程款被施工單位挪用而造成的小規(guī)模的農(nóng)民工鬧事事件，這是一個(gè)教訓(xùn)。因此，對(duì)土建單位的管理應(yīng)上升到其內(nèi)部資金運(yùn)作及項(xiàng)

13、目組織架構(gòu)管理上。該項(xiàng)目是我公司從開發(fā)高檔樓盤轉(zhuǎn)向中檔樓盤的第一個(gè)項(xiàng)目，由于銷售樓價(jià)的壓力，在裝飾材料的選用上和施工工藝上，采用了一些新嘗試，其中具有成效的做法是室內(nèi)墻地磚采用國(guó)產(chǎn)仿制品替代原設(shè)計(jì)的進(jìn)口或高檔材料。例如該項(xiàng)目四期衛(wèi)生間墻磚，設(shè)計(jì)樣板選用的“諾貝爾”牌高檔墻磚料值為 113 元 /m2,后來(lái)招標(biāo)時(shí)我們選用“陶城”牌仿制墻磚料值為 39 元 /m2，僅在這項(xiàng)材料上就節(jié)省造價(jià)103 萬(wàn)元；此外在室內(nèi)木地板上，選用外觀和質(zhì)感接近實(shí)木地板的復(fù)合實(shí)木地板，使造價(jià)也大大降低。在該項(xiàng)目后幾期工程中上述做法節(jié)省了不少裝飾成本，緩解的銷售壓力，同時(shí)也為公司以后的開發(fā)中高檔樓盤在材料選用上開創(chuàng)了一條新路。成本控制另一重要環(huán)節(jié)在施工現(xiàn)場(chǎng)，簽證審核制度對(duì)過程中的成本控制起了很大的作用。地盤簽證審核程序從原來(lái)由地盤工程師+地盤經(jīng)理雙重審核變成了地盤工程師+地盤QS+地盤經(jīng)理三重審核，并由地盤QS牽頭管理簽證申報(bào)、審核、登記造冊(cè)整個(gè)過程，使合約管理者提早介入施工過程中的合約管理和成本控制。此外，制度還詳細(xì)規(guī)定了簽證申報(bào)和審核時(shí)間期限，提高其時(shí)效性，避免了以往因簽署時(shí)間拖延造成結(jié)算時(shí)扯皮的現(xiàn)象。以上制度的實(shí)施，從該項(xiàng)目后幾期簽證數(shù)量的明顯減少和簽