保修單位初稿

1、1. 質量保修責任1.1.保修期內(nèi)，工程質量保修工作應遵循先處理問題后劃分責任的原則,若兩家保修單位相互推諉、扯皮，房修中心或物業(yè)服務中心（權限由物業(yè)項目經(jīng)理承擔，第三方又房修提供）有權直接啟用第三方維修，產(chǎn)生的維修費用由兩家單位均攤承擔，相關費用加上15%的管理費從該單位的保修金中扣除。1.2.對于涉及結構安全的質量問題，應當按照房屋建筑工程質量保修辦法的規(guī)定，立即向當?shù)亟ㄔO行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出維修方案，保修單位實施保修。1.3.由于保修單位工程質量問題造成業(yè)主的一切損失，由保修單位負責賠償；保修單位未按維修管理中心提供的標準化維

2、修方案進行保修，或維修兩次（含兩次）以上仍然不能解決問題等原因，權責一:業(yè)主向房修管理中心提出索賠，由客服負責談判后，房修管理中心知會保修單位，保修單位予以無條件承認；房修管理中心有權要求保修單位直接支付給業(yè)主，保修單位不按要求支付的，房修管理中心有權直接從保修單位的結算款或保修金中扣除；同時對重復出現(xiàn)的問題房修中心有權直接委派第三方公司進行維修，產(chǎn)生的相關維修費用外加15%的管理費用將從該單位的保修金中直接扣除。權責二：公共部位維修不當，物業(yè)服務中心向成本申請，由物業(yè)項目經(jīng)理和地產(chǎn)成本判斷后，物業(yè)服務中心知會維保單位，保修單位予以無條件承認；物業(yè)服務中心有權要求保修單位直接支付第三方核定維修

3、費用，保修單位不按要求支付的，物業(yè)服務中心有權直接從保修單位的結算款或保修金中扣除；同時對重復出現(xiàn)的問題物業(yè)服務中心有權直接委派第三方公司進行維修，產(chǎn)生的相關維修費用外加15%的管理費用將從該單位的保修金中直接扣除。1.4. 維修單位在進入維修過程中，必須按要求做好成品保護措施報房修工程師驗收后方可進行維修施工，否則房修管理中心或者物業(yè)服務中心可按未進行成品保護進行處罰且維修時間不予順延。若成品保護措施不到位，房修管理中心或者物業(yè)服務中心有權委托第三方進行成品保護并對責任單位進行1000元/戶處罰，第三方的成品保護費用以及處罰費用按照規(guī)定從責任單位的保修費用里扣除。1.5. 因維修上門不及時、

4、成品保護、重復維修等引起客戶投訴出現(xiàn)則該單位處以10000元/次罰款，同樣問題出現(xiàn)兩次及以上客戶投訴，房修中心或者物業(yè)服務中心將不在安排該單位入場維修、所有問題直接委派第三方公司維修，所產(chǎn)生的相關費用加15%管理費后從該單位保修金內(nèi)強行扣除。2. 保修作業(yè)管理2.1.維修人員安排及要求2.1.1.保修階段保修單位必須以書面授權委托形式指定一名現(xiàn)場維修負責人及充足的維修小組成員。施工方現(xiàn)場負責人必須獲得房修管理中心或物業(yè)服務中心認可，必須具備較強的專業(yè)知識及服務意識，能積極配合房修管理中心或物業(yè)服務中心各項維保工作的開展。維修負責人全面負責保修期間內(nèi)所發(fā)生的各項維修事務的對接及實施工作。包括但不

5、限于：現(xiàn)場維修人員管理、鑰匙領用、函件簽收、維修任務單領取和維修實施、配合房修管理中心處理重大投訴、索賠的談判及費用承擔確認、保修期到期回訪、施工人員進場辦證等工作。保修單位的現(xiàn)場所有維修人員及管理人員，由房修管理中心或物業(yè)服務中心統(tǒng)一管理、統(tǒng)一安排各項維修事務，不得兼任其他工程項目職務，未經(jīng)房修管理中心或物業(yè)服務中心同意不得擅自離開工作崗位。否則房修管理中心或物業(yè)服務中心直接另委托他人完成保修單位責任內(nèi)的保修工作，由此產(chǎn)生的所有費用和損失由該單位承擔。保修期內(nèi)，保修單位應派出足夠的維修和管理人員常駐現(xiàn)場負責維修工作，認真履行保修責任。保修單位在上述配備人員不夠時，接到房修管理中心通知24小時

6、內(nèi)需另增加人員趕到現(xiàn)場?，F(xiàn)場維修負責人一旦發(fā)生變更，保修單位應在變更前三個工作日書面通知房修管理中心。2.1.2.保修單位現(xiàn)場維修負責人必須保證通訊暢通，如關機或其他原因導致房修管理中心無法取得聯(lián)系時，視為保修單位已收到房修管理中心傳達之信息。2.1.3.保修單位派出維修人員須具備熟練的專業(yè)技能，如維修人員技術不行，房修管理中心有權發(fā)函安排第三方進場維修，同時保修單位在接到通知后2日內(nèi)予以更換維修人員，否則房修中心將不在安排該單位入場維修、所有問題直接委派第三方公司維修，所產(chǎn)生的相關費用從該單位保修金內(nèi)強行扣除。2.1.4.保修單位現(xiàn)場負責人須提供施工單位書面授權、本人的身份證復印件一張和免冠

7、照片一張到房修管理中心或物業(yè)服務中心存檔，并提供有效聯(lián)絡方式。2.1.5. 保修單位現(xiàn)場負責人處理保修期間所發(fā)生的各項維修事務時，必須到維修中心相應的記錄表格中登記簽名，包括：鑰匙領用登記表、維修服務單等，并請當面核實清楚。2.1.6. 保修中心每周組織培訓，提升各單位維修人員客戶服務意識。2.1.7.保修單位所有維修人員必須到物業(yè)管理中心辦理小區(qū)出入證、AB證，不得擅自涂改、轉借他人使用。所有維修人員必須憑證出入小區(qū)，著統(tǒng)一工裝、佩戴工作證，違反一次處500元罰款至物業(yè)。工期超過一天時間，需向物業(yè)服務中心繳納3000元施工保證金。待其施工完成后，由物業(yè)服務中心退款。2.1.8. 維修人員進入

8、業(yè)主家中或園區(qū)進行維修前，事先應征得物業(yè)服務中心和業(yè)主同意方可進入，不得擅自翻越圍墻、陽臺、欄桿入內(nèi)；在業(yè)主家中不得隨意進入的非維修施工作業(yè)的區(qū)域。裝修后的房間維修人員應著鞋套。違反其中一項一次處罰￥500元/次。2.1.9.維修人員不得在業(yè)主家中或園區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、哼小調、開玩笑、看書、報刊雜志、電視； 不允許亂扔紙屑、返修垃圾、吐痰；不允許在業(yè)主家中或園區(qū)內(nèi)吃快餐盒飯、抽煙或無故逗留等，不得在業(yè)主家中或園區(qū)內(nèi)抽煙，不允許使用業(yè)主家中或園區(qū)內(nèi)任何物品，違反一次處罰￥1000元/次。2.1.10.所有維修人員嚴禁在業(yè)主家中談及房屋質量以及維修補償?shù)让舾性掝}，一旦發(fā)現(xiàn)保修中心將對該單位處以1000

9、0元罰款并要求將該員工在24小時內(nèi)調離維修崗位。2.1.11.維修人員不得在業(yè)主家與業(yè)主（住戶）或自己的同事發(fā)生爭吵，說出不文明的語言。如引起住戶投訴，不論原因，違反每人次處罰￥10000元。2.1.12.維修工程完工后，須將維修物品、工具、雜物等一并清理干凈，不得遺留任何雜物，必須關好門窗、水、電開關等。如在空置房維修，嚴禁將空置房、地庫設備房當倉庫使用。出現(xiàn)任何不良事件等，而導致業(yè)主索賠投訴，產(chǎn)生的相關一切費用由保修單位負責承擔。如未遵循上述要求，物業(yè)將給予每次200元罰款。2.1.13.保修單位必須接受房修管理中心或物業(yè)服務中心的統(tǒng)一管理，服從房修管理中心維修主管部門和物業(yè)服務中心各項管

10、理制度和規(guī)定。2.2.維修的及時性2.2.1. 在保修期內(nèi)，保修單位應安排維修負責人和充足的維修人員常駐現(xiàn)場，做到隨叫隨到，服務周到，及時處理以上各項工作，保修單位應根據(jù)工程實體質量，在工程交付前一個月準備充足的部品、材料、配件，納入周轉庫房，避免因材料不能及時到場造成的一切損失由保修單位承擔。同時，保修單位授權房修管理中心或物業(yè)服務中心在材料不及時的情況下，委派他人采購、維修、安裝，所有費用加15違約金從保修款中扣除。2.2.2一般常規(guī)性工程質量問題保修單位必須30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，8小時內(nèi)完成維修責任，并需業(yè)主和房修管理中心工程師或物業(yè)服務中心項目經(jīng)理確認。2.2.3緊急情況（包括但不限于：

11、潔具滲漏水、管道爆管、堵塞冒水、門窗卡死無法開關、電器線路漏電、短路、打火、跳閘、突然停水停電等）保修單位必須10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，4小時內(nèi)完成維修工程項目，并需業(yè)主和房修管理中心工程師確認。公共部位維修必須要1小時之內(nèi)回復物業(yè)服務中心，并在24小時或者雙方協(xié)商時間之內(nèi)完成維修。物業(yè)各項權責由物業(yè)項目經(jīng)理確認。2.2.4.防水工程滲漏水(外墻、廚衛(wèi)間樓板、屋面、門窗塞縫處)30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取防護措施防止擴大影響，在天晴情況下同防水施工單位96小時內(nèi)協(xié)同完成維修工程項目，并需業(yè)主和房修管理中心管理人員確認；如有推諉、拖延、不準時、不配合、維修兩次以上（包括兩次）無效等情況發(fā)生，可由房修管理中

12、心另行安排其它單位施工。保修單位承擔全部維修費用并支付維修費15的違約金，并從保修款中扣除。2.2.5房修管理中心接到業(yè)主（業(yè)主）報修通知，到現(xiàn)場勘察確認屬于保修范圍內(nèi)工程質量問題后，通知保修單位維修，在保修單位人員到達之前，房修管理中心可采取適當?shù)膽贝胧纱税l(fā)生的費用由保修單位承擔。物業(yè)公共部位應急維修參照房修做法，一切以不影響業(yè)主使用為原則。2.2.6由于保修單位無法聯(lián)系或維修到場不及時、材料配備不及時，視為保修單位同意由房修管理中心或物業(yè)服務中心處理，房修管理中心或物業(yè)服務中心將委派第三方處理，處理結果由業(yè)主、房修管理中心、物業(yè)服務中心簽字認可后即生效，不再經(jīng)由保修單位確認（房修管理

13、中心將處理情況知會保修單位），因此所發(fā)生的一切費用并加15違約金從保修單位保修款中扣除。但不解除保修單位的任何應負的責任。2.2.7如保修單位不能維修或未能在房修管理中心或物業(yè)服務中心指定的合理期限內(nèi)維修完好，維修過程中保修單位維修質量無法達到房修管理中心、業(yè)主、物業(yè)服務中心要求，房修管理中心或物業(yè)服務中心有權自行另請他人代為維修并確定價格。所有修復費用及賠償費用加上相應違約金(修復及賠償費的15)可以從房修管理中心支付保修單位的任何款項（包括保修款）中扣除，但不解除保修單位的任何應負的責任。2.2.8房修管理中心與成本、采購、物業(yè)服務中心聯(lián)合加強施工方管理，對維修配合不好的單位發(fā)函停工并及時

14、安排第三方維修，費用從責任單位進度款或保修金中扣除、房修管理中心或物業(yè)服務中心準備好相關證據(jù)、如有異議需由工程部、成本部共同協(xié)商解決。2.3.維修成品保護與質量控制成品保護標準（圖）保護部位保護標準實例圖片開關、插座面板對表面污染進行清除后，中間用保護膜覆蓋，四周用美紋紙粘帖牢固，不留縫隙。燈具用塑料薄膜或保護膜進行包扎、密封墻紙沿吊頂和墻面陰角部位用圖釘固定透明保護膜，并用膠帶對下上口密封木地板用保護膜在木地板上滿鋪一層，然后在上面滿鋪一層彩條布或地板革。所有拼縫處用膠帶粘貼連接，與地板或踢腳線等處用美紋紙粘貼連接。踢腳線用保護膜整體覆蓋，保護膜下部應放在地面彩條布(地板革)下面。踢腳線頂部

15、用美紋紙粘貼室內(nèi)門室內(nèi)門用成品保護套包好，確保沒有裸露在外的現(xiàn)象。門套需用保護膜覆蓋，并用膠帶自上而下粘接牢固窗臺大理石先用保護膜在大理石上滿鋪一層，然后在上面再滿鋪一層彩條布室內(nèi)家具、電器先用保護膜將家具包好，不留縫隙，并用膠帶粘接。然后再覆蓋一層彩條布，并用膠帶粘接牢固。地板及家具成品保護時可根據(jù)需要在中間加設紙盒板、地毯或塑料拼圖板等窗簾盒、滑軌、窗簾用保護膜進行保護，并用膠帶粘貼牢固，特別注意窗簾保護不留縫隙，嚴防灰塵進入空調出、入風口，吊頂上射燈，對講機等小部件中間使用保護膜覆蓋，周邊使用美紋紙粘貼潔具、毛巾桿、廁紙盒等五金件用保護膜將五金件滿包后用膠帶粘貼。坐便器用塑料薄膜或保護膜

16、覆蓋，接縫處用膠帶粘貼，與地面、墻面交接處用膠帶粘貼樓梯欄桿扶手、踏步樓梯踏步先覆蓋一層保護膜，然后再滿鋪一層彩條布進行保護。扶手、欄桿用保護膜包裹嚴密，并用膠帶螺旋型粘接牢固。踢腳頂部貼美紋紙，剩余部位用保護膜覆蓋，踢腳底部保護膜應放置在彩條布下部。家具、電器等物品堆放維修前，應將家具、電器等物品堆放在施工區(qū)域以外的地方，避免在施工工程中遭到損壞，如：某房間四周墻體均有裂縫需維修，應將室內(nèi)家具等物品堆放到房間中央，并做好保護。浴缸、洗手臺盆、櫥柜先鋪設一層保護膜，然后再在上邊鋪設一層硬質保護（硬紙板、珍珠棉等）非施工房間封閉措施和封條1、 維修時業(yè)主不在家里居住的，成品保護期間，業(yè)主在場情況

17、下，應將非施工房間和不使用的衣柜、櫥柜等進行封閉，并設置封條。2、 封閉前應清點好非施工房 間、衣柜、櫥柜內(nèi)物品數(shù)量，貴重物品請業(yè)主自行打包處理，并在房屋維修物品交接表上做好記錄，請業(yè)主和施工單位簽字確認。3、 維修結束后，業(yè)主在場情況下，當面拆除封條。施工區(qū)域的劃分1、應在維修前，將施工區(qū)域劃分清楚，并在相關區(qū)域，醒目位置粘貼標識2、非施工區(qū)域，應用警示帶或彩旗繩做隔離，做到與施工區(qū)域的明確劃分維修施工物品的堆放每天使用的維修施工物品應集中堆放，保持整潔、美觀，之前應做好堆放部位的成品保護工作，每天維修結束后，應將堆放物品、垃圾從業(yè)主家里清運出去，做到日清日潔。2.3.1.對于業(yè)主室內(nèi)、公共

18、部位維修應根據(jù)情況充分設置成品保護措施，一般應包括但不限于以下成品保護措施：2.3.1.1.墻面抹灰層開裂、結構性裂縫、衛(wèi)生間滲水重大維修，對地板大面積必須進行兩層以上保護（保護膜加彩條布），局部作業(yè)點必須有緩沖層（地板革、保護膜、硬紙板等）。2.3.1.2.滲漏、開裂等大型維修區(qū)域內(nèi)的家具、電梯、踢腳線、門扇、五金件、墻紙等部品必須有保護膜進行保護；2.3.1.3.業(yè)戶家中鋪設木地板或復合木地板的，施工前，須對施工范圍內(nèi)、人員及垃圾進出的過道內(nèi)先用薄膜（厚度3mm以上）滿鋪，然后再用厚紙板、地毯等防沖撞類材料滿鋪。2.3.1.4.根據(jù)需要，對進戶門、戶內(nèi)門及門套用薄膜和硬紙板包裹保護，以避免

19、工具材料及垃圾進出時碰撞破壞；施工進出通道必須有保護膜鋪設。2.3.1.5.施工前，根據(jù)業(yè)主意見將家具、燈具、空調等物品移至指定地方并遮蓋保護，不能移動的用塑料薄膜加以覆蓋保護。2.3.1.6.施工用梯子等腳部用棉布或橡皮包裹。2.3.1.7.每周一次讓各單位現(xiàn)場維修負責人一起參與各標段維修現(xiàn)場檢查提升維修品質。未能按照措施要求進行成品保護工作，不允許進場進行維修施工或發(fā)現(xiàn)一項罰款1000元，保修單位必須立即退場，房屋保修中心安排第三方進場進行成品保護和維修；由此造成的第三方維修及客戶賠付等所有相關費用均由相關責任保修單位承擔。2.3.8.因質量問題保修單位維修一次后，同一部位在三個月內(nèi)再次出

20、現(xiàn)同一性質問題，保修單位除按合同再次進行維修外，保修單位每次每項還需向房修管理中心支付違約金1000元。2.3.9. 保修單位人員在工程質量投訴處理過程中有不負責任的做法，如有推諉、拖延、不準時、不履行對業(yè)主和房修管理中心的約定或承諾，或有使用不合格的維修材料，有偷工減料等行為的，房修管理中心有權另外委托其他專業(yè)公司處理。保修單位承擔發(fā)生一切費用，房修管理中心可以將此費用加15違約金從保修單位保修款中扣除。3現(xiàn)場維修人員安全管理制度為確保維修操作人員和配合作業(yè)人員在維修過程中的安全，特別是外墻維修、雨棚維修等高空作業(yè)，保修單位需在維修過程中嚴格遵守一下條款：3.1.在工作中操作人員和配合作業(yè)人

21、員必須按規(guī)定穿戴勞動保護用品，長發(fā)應束緊不得外露，高處作業(yè)時必須系安全帶，如未按要求執(zhí)行，每次處10000元罰款。3.2.施工機械必須按照出廠使用說明書規(guī)定的技術性能、承載能力和使用條件，正確操作，合理使用，嚴禁超載作業(yè)或任意擴大使用范圍。3.3.保修單位負責現(xiàn)場全部作業(yè)的安全。自維修之日起，直到房修管理中心或物業(yè)服務中心簽收維修工作通知單 ，人員傷亡以及財產(chǎn)（包括工程本身、設備、材料和施工機械）的損失或損壞，均由保修單位承擔。3.4.在施工過程中，保修單位應采取合理的措施來保護現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境，并避免由于其操作方法所造成的污染、噪音或其它問題而對人員或公私財產(chǎn)造成的損失或損壞。3.5.保修單位在

22、施工過程中應采取切實可行的施工防火措施，嚴格管理施工用電。公共部位私接用電，被物業(yè)服務中心發(fā)現(xiàn)，一律以500元罰款，并且付清經(jīng)物業(yè)現(xiàn)場核對后實際電費。3.6.保修單位在現(xiàn)場需搭設腳手架、維修外墻等高空作業(yè)時，應嚴格遵守相關的安全技術規(guī)范：施工現(xiàn)場臨時用電安全技術規(guī)范JGJ462012 施工現(xiàn)場臨時用電安全技術規(guī)范JGJ4688 建筑機械使用安全技術規(guī)程JGJ332001建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術規(guī)范JGJ1302001建筑施工門式鋼管腳手架安全技術規(guī)范JGJ12820003.7.保修單位進行高空作業(yè)、搭設腳手架或挖地溝等室外維修時，必須執(zhí)行物業(yè)服務中心制訂的小區(qū)施工管理的規(guī)定，設置警示帶

23、、警示牌、圍擋、地面保護等安全防護措施，如未能按照規(guī)定執(zhí)行，物業(yè)服務中心有權暫?，F(xiàn)場施工，待符合規(guī)定后再繼續(xù)施工，由于保修單位原因造成影響的工期，由保修單位承擔。4.維修保潔4.1.作業(yè)準備及服務禮儀4.1.1保修單位保潔員工作期間著崗位規(guī)定制服，并保著裝規(guī)范；言行舉止大方、得體，坐立行走姿態(tài)自然、端莊；4.1.1.2保潔工作開始前準備好必要的物品，如水桶、拖把、掃帚、毛巾、玻璃刮、保潔劑等，其他特殊物品應在2小時內(nèi)提供到位。4.2.作業(yè)準備及服務禮儀部位保潔標準房間1、入戶門、房門、陽臺門：門框、門上無污點，目視、手摸無塵、無灰，門框線條明確、顯本色，門把手，門扇潔凈無損傷、劃痕。2、窗：窗

24、框、窗槽線條明顯，無雜物、無塵、無灰，無污染；玻璃透明、無污點、無劃痕。3、燈飾、開關、插座、門對講：潔凈無污、線條分明，無水印、無塵、無灰。4、墻面、天花：潔白無污跡，手摸無塵、無灰。5、地面：水泥地面無沙粒、目視無灰、無垃圾；瓷磚地面、墻面，潔凈無塵。6、櫥柜、臺面、大理石窗臺：無污跡、無水印、無劃痕、顯本色。7、陽臺欄桿、扶手、下水管：表面無異物、無塵、無灰。樓道1、瓷磚地面潔白無污、顯本色。2、樓道扶手、欄桿：手摸無塵、無灰，無異物。3、單元門、標牌、窗框無保護膜，線條分明顯本色，目視手摸無塵、無灰，墻面無塵無污。4、玻璃透明無污跡、無水??；信奶箱、消防箱無污、無塵、無水印。路面1、路

25、面無垃圾雜物，路磚、石材顯本色。2、采光井、雨水井干凈無雜物，所有水電井，井蓋干凈分明。外墻1、磚面保潔無異物，目視無灰；空調架、外窗臺、露臺無雜物，目視無灰。2、外玻璃、窗框、下水管保潔無污染，目視無灰。備注1、保潔期間嚴禁使用強酸強堿，避免物品、設施被腐蝕。2、正確使用鋼絲球、鏟刀、裁紙刀刀片等工具，避免成品劃傷或損壞。3、保護墻面、地面、臺面，防止二次污染。4.3.保潔要求4.3.1維修完成后，保修單位安排保潔員對維修污染部位進行保潔，由房修工程師進行驗收。對因維修保潔不徹底，房修管理中心直接安排專業(yè)保潔，具體費用在保修單位保修金中扣除。4.3.2. 保潔完畢后要及時關門、關窗，關閉房間

26、所有水龍頭、電器開關，防止造成物品損壞或水、電費用產(chǎn)生。4.3.3. 保潔馬桶蓋面不得用天那水、丁酮進行保潔防止馬桶蓋面損壞；不得用保潔球、鏟刀清洗馬桶蓋板；不得將污水從馬桶排放，防止馬桶堵塞。4.3.4. 不得用鹽酸溶液保潔大理石、瓷磚，以免造成大理石、瓷磚燒傷，產(chǎn)生嚴重質量事故；4.3.5. 不得用水直接清洗墻面、櫥柜，防止墻面涂料污染、起泡或櫥柜板材泡水后造成損壞。4.3.6. 做高位保潔時要使用架梯，不得踩在灶臺，窗臺等部位，防止發(fā)生摔傷事件，以及墻面、臺面二次污染；4.3.7. 不得用鏟刀、保潔球、鹽酸溶液、天那水、丁酮溶液對不銹鋼、銅制品材料進行保潔防止對不銹鋼、銅制品進行損壞；如門把手、洗菜盆、廁紙架、浴簾桿等；4.3.8. 不得用鏟刀、保潔球對入戶門、房間木門、櫥柜臺面、大理石材、鋁合金門框等附著的油漆、雙面膠、保護膜等進行保潔防止油漆劃傷；4.3.9. 在做露臺、陽臺衛(wèi)生時要把殘渣清理干凈防止導致地漏堵塞；4.3.10. 保潔墻面開關、配電盒時抹布要清洗干凈防止保潔時對墻面進行污染；5.質量保修