第三篇市場篇

1、市場篇第一節(jié)、鹽城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、宏觀環(huán)境決定了鹽城房地產(chǎn)市場的潛力巨大 鹽城是江蘇省面積第一、人口第二的地級市，2010年總?cè)丝?20萬，市區(qū)人口150萬，隨著不斷增長的人口，對鹽城的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的環(huán)境。2、收入水平和消費能力的不斷提高，為鹽城房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供強(qiáng)勁的動力 3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及當(dāng)前城市基礎(chǔ)建設(shè)的飛速發(fā)展，鹽城已經(jīng)打開城市發(fā)展的框架，高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，為鹽城導(dǎo)入大量的外來人口，激發(fā)了新一輪的剛性需求和改善性需求，為城市房地產(chǎn)市場發(fā)展提供重要支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)是：穩(wěn)定第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)。三大園區(qū)成為鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱，

2、提升鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時為鹽城導(dǎo)入大量的外來人口。鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1992年，轄區(qū)面積84.72平方公里，區(qū)域內(nèi)已吸引投資企業(yè)1000多家。其中外商投資企業(yè)300多家，投資來源涵蓋韓國、日本、美國、加拿大、英國、德國、法國、意大利、西班牙、瑞典、澳大利亞、俄羅斯、新加坡、香港、臺灣等30多個國家和地區(qū)，形成了以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭，IT、航空、機(jī)械、生物技術(shù)、高檔紡織服裝等多強(qiáng)并舉的產(chǎn)業(yè)格局。鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在全力打造江蘇利用韓資密集區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、上海產(chǎn)業(yè)基地和中國東部沿海汽車城。江蘇亭湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于2002年6月，位于鹽城市區(qū)東郊，是蘇北沿海地區(qū)最年輕的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)行政區(qū)劃面

3、積25平方公里，其中一期規(guī)劃4平方公里。亭湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是未來新型的現(xiàn)代化城市功能區(qū)，規(guī)劃設(shè)計科學(xué)，產(chǎn)業(yè)布局合理，商貿(mào)區(qū)、居住區(qū)功能定位超前。開發(fā)區(qū)以汽車配套產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，以機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，以紡織服裝產(chǎn)業(yè)為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，鼓勵發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)和其他高科技產(chǎn)業(yè)。鹽都經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鹽都區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于1997被確立為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積130平方公里，是全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百強(qiáng)縣區(qū)之一，距離鹽城市中心僅3公里路程。園區(qū)內(nèi)建有一個工業(yè)園區(qū)和一個高新技術(shù)園區(qū)：悅達(dá)紡織城、東風(fēng)悅達(dá)起亞、韓國世鐘等。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，總面積70平方公里，主要引進(jìn)產(chǎn)業(yè)層次高、投資規(guī)模大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和外向規(guī)模項目，如電子信息技術(shù)、機(jī)械制

4、造、生物醫(yī)藥工程、新能源和高效節(jié)能技術(shù)、農(nóng)業(yè)龍頭加工和物流裝備等方面的項目。4、房地產(chǎn)投資熱情持續(xù)升溫，未來空間廣闊2008年投資結(jié)構(gòu) 2011年投資結(jié)構(gòu)5、品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，提升了市場的活躍度，也很大程度的改善了地方開發(fā)節(jié)奏緩慢的局面。6、各大外來開發(fā)企業(yè)的入駐，加劇了土地市場的激烈競爭，為未來房價的持續(xù)上漲提供了空間板塊開發(fā)企業(yè)項目所在地樓盤名稱占地面積（）容積率建筑面積（）開發(fā)狀態(tài)備注城中鹽城市中建地產(chǎn)有限公司解放南路58號中建·城中壹號公館9萬1.716萬未開盤由中建一局地產(chǎn)控股城南江蘇中庚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鹽城解放南路272號中庚·海德公園22.6萬2.362萬

5、二期已開盤隸屬于福建中庚集團(tuán)鹽城中南世紀(jì)城房地產(chǎn)投資有限公司緯九路串場河濱岔口中南·世紀(jì)城106萬2.5280萬一期剛開盤隸屬于中南控股集團(tuán)恒大地產(chǎn)鹽城開發(fā)區(qū)待定11萬已開盤上海恒大鹽城寶龍置業(yè)鹽城市青年路南、迎賓路東側(cè)寶龍城市廣場22萬248萬在售隸屬于寶龍集團(tuán)南京國資新城投資解放南路與鹽瀆路交匯處鳳鳴緹香22.7萬245萬在售為南京市國資集團(tuán)旗下子公司華潤置地人民路與緯九路交匯處橡樹灣14萬2.435萬開盤華潤集團(tuán)城西江蘇省豐盛房地產(chǎn)鹽城市西環(huán)路與青年路交界處西城逸品20萬240萬在售南京豐盛集團(tuán)河?xùn)|綠地地產(chǎn)集團(tuán)鹽城東部置業(yè)有限公司亭湖區(qū)政府斜對面綠地商務(wù)城/未開盤綠地集團(tuán)五洲置

6、業(yè)有限公司鹽城市迎賓南路83號五洲國際廣場1.1萬412.8萬在售香港五洲國際集團(tuán)投資有限公司(注：表中數(shù)據(jù)皆為2011年度)7、房地產(chǎn)銷售狀況及價格走勢2011年總銷售227.95萬平米，同比上升17%，月均銷售約1485套。2012年5月，受五一房交會及金輝、錦盛等項目低價開盤影響，商品住宅成交量有上升趨勢；5月份共成交1569套，成交面積17.01萬。成交均價平穩(wěn)上升，2011年上半年鹽城市區(qū)均價4944元/平方米，同比上漲了40%。7月成交均價5450元/平方米，同比上漲了35%。第二節(jié)、鹽城市各個板塊分析1、城南板塊 品牌開發(fā)商 品質(zhì)大盤 競爭激烈1、城南為城市新行政中心，市政規(guī)劃配

7、套設(shè)施完善日益完善，居住環(huán)境不斷提升，區(qū)域認(rèn)可度不斷提高，板塊內(nèi)品牌開發(fā)商進(jìn)駐，大盤云集，樓盤品質(zhì)較高，開發(fā)熱度高，未來商品房上市量大，競爭激烈2、平均價格在5500-5900元/ ,其華潤橡樹灣價格最高，景觀小高層均價達(dá)7000元/ ,中南世紀(jì)城和錦盛豪庭價格最具競爭力，價格較城中板塊等有優(yōu)勢，存在一定升值潛力3、中南世紀(jì)城、錦盛豪庭以較高性價比獲得較好銷售成果，錦盛豪庭開盤推400余套房源當(dāng)天即去化300套4、板塊內(nèi)項目產(chǎn)品豐富，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多種類型，以小高層和高層建筑為主，戶型種類較多，以80 -90兩房、110-130 三房戶型為主樓盤總建筑面積（萬）產(chǎn)品類型均價（元/）銷售

8、現(xiàn)狀中南世紀(jì)城280住宅210萬，高層；商業(yè)70萬，規(guī)劃有酒店式公寓、公寓式辦公、餐飲、專業(yè)市場、ShoppingMall住宅均價5500，關(guān)系戶94折或更低；LOFT公寓均價7500，92折，送空調(diào)一期住宅房源全部銷售完畢，二期僅剩余少量大戶型房源，預(yù)計七月份推新房源；現(xiàn)正銷售剩余房源和LOFT公寓中庚海德公園62.48小高層、高層住宅5700；實際成交均價5400一期房源基本售罄，二期在售1#、2#、12#錦盛豪庭92；一期47高層住宅、商業(yè)、酒店式公寓住宅5500首期開盤5#186套房源基本售罄；5月19日再次開盤，推出1#、7#402套房源，當(dāng)天銷售300套，現(xiàn)正銷售剩余房源，精裝交付

9、華潤橡樹灣35小高層、高層均價6800，高層頂層減8-10萬，小高層7000以上綁車位無優(yōu)惠已開盤2次，現(xiàn)消化開盤剩余房源，銷控顯示房源去化約70%龍泊灣22高層6500，9#6960、12#6280交5萬元登記VIP可優(yōu)惠1萬元；一次性付款按時簽約99折一期5月26日開盤推出9#、12#2棟18層共144套房源，當(dāng)天認(rèn)購80套左右，現(xiàn)消化剩余房源鳳鳴緹香45小高層、高層；商業(yè)8.1萬6200，一次性付款96折，按揭97折5.6一期東組團(tuán)14#、21#開盤共288套房源，先消化剩余房源金輝城98.6高層表價5700，折扣8-8.5折，成交均價47005月13日首期推3#/5#共250套房源，目

10、前簽約182套鳳凰匯33小高層、高層、酒店式公寓、商業(yè)辦公住宅5900、LOFT8780一次性付款95折在售三期剩余房源6#、10#，LOFT，預(yù)計將加推1#、2#80套精裝大戶，客戶預(yù)約中瑞爾國際30小高層、高層；住宅商業(yè)寫字樓5700在售高層24#都市豪庭33.8多層、小高層、高層5550開發(fā)接近尾聲，在售1-5#、14#，近3個月簽約量較少，無最新動態(tài)城南戶型面積分布戶型面積分布較廣泛，既有80-90 兩房、110-120 三房符合剛需需求戶型，亦有130 以上三房及大平層等改善性需求戶型樓盤二室三室四室中南世紀(jì)城90、95115、120、132140中庚海德公園91122-127155

11、-158錦盛豪庭86108、133暫無華潤橡樹灣85122、142暫無龍泊灣現(xiàn)無140、160180鳳鳴緹香78、90、92126、128、131金輝城8089、117138鳳凰匯100112-114、124、139-145226瑞爾國際84、96、124-129、140、144176都市豪庭80、88、110、117-119、130-135無2、城中、鹽瀆板塊城中板塊配套最為完善，鹽瀆板塊坐擁鹽瀆公園稀缺性資源且名校環(huán)繞，兩板塊區(qū)域成熟度和認(rèn)可度極高城中、鹽瀆板塊物業(yè)類型以小高層和高層為主，均價多在6000元/以上，以中間城中壹號公館最高，價格與其他板塊相比處于高位，項目多已進(jìn)入后期開發(fā)狀態(tài)

12、，暫無新盤樓盤板塊總建筑面積（萬）產(chǎn)品類型均價（元/）銷售現(xiàn)狀公園道1號鹽瀆60；商業(yè)20小高層、高層6180在售25#、26#、29#，即將銷售17#、18#錢江方洲鹽瀆62多層、小高層、高層6500在售18#、28#、29#中建城中壹號公館城中16.3住宅、商業(yè)、別墅6880在售高層7#、8#、9#、10#，另有沿街商鋪在售澄達(dá)東景苑城中17小高層、高層、部分多層及疊加別墅5800共約1000套房源，現(xiàn)剩余約100套，主要為19#、20#華府景城城中20小高層、高層6000-6500在售四期房源約150套城中、鹽瀆板塊戶型面積分布兩板塊以舒適性戶型為主，兩房面積多在90 以上，三室120-

13、140 ，180 以上的四室戶型較多樓盤板塊二室（）三室（）四室（）公園道1號鹽瀆102143、140245錢江方洲鹽瀆84、104、116132、136181中建城中壹號公館城中96、100116、125、133、135、141、143、145186澄達(dá)東景苑城中86、87108、124、126、132、140華府景城城中90、94、96、97114、120-125，121-130、136-1383、城西板塊恒大等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐帶動城西板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展，區(qū)域內(nèi)市場相對活躍，近期面世或即將面世的新盤較多；產(chǎn)品以小高層和高層為主，體量不小，不同項目價格差距相對較大，平均價格5400-5700

14、元/，性價比相對較高，恒大名都價格和銷售量引領(lǐng)城西板塊樓盤總建筑面積（萬）產(chǎn)品類型均價（元/）銷售現(xiàn)狀恒大名都72高層均價57006.3首期開盤，推出2#3#4#8#，開盤當(dāng)天3000余人到場，認(rèn)購約1000套，現(xiàn)僅剩少量大戶型房源港龍華僑城3214棟高層住宅、8棟獨立商業(yè)3988起6.22日將首次開盤，現(xiàn)預(yù)約客戶中天瀾灣33高層均價5460；一次性付款96，按揭98在售7、21、35、37，蘇豪名邸9.6小高層、高層均價5450；一次性付款優(yōu)惠30元每平，按揭20元每平在售一期5#樓，二期開盤時間未知西城逸品40小高層、高層均價5600，每平優(yōu)惠80-100元5.26最后一棟開盤，先消化剩余

15、房源濠景半島15.7高層；14棟住宅，1棟酒店及沿街商鋪暫無房交會面世，預(yù)計10月份開盤神州河畔16小高層、高層均價5100,4650起；一次性付款98折，買房送3萬元車位券在售一期10-13#，15-16#，去化緩慢城西板塊戶型面積分布城西板塊以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，二室面積90 左右，三室105-120 ，四室及以上戶型較少樓盤二室三室四室恒大名都90-91105、107暫無港龍華僑城80、82、91、92126、112、114、115、130、132暫無天瀾灣8694、97、112、126、162蘇豪名邸87、91、96109、127、124197（復(fù)式五室）西城逸品96106、113、126

16、、130131神州河畔82、86、88124、133141（3+1）4、城北板塊板塊內(nèi)配套環(huán)境差，區(qū)域認(rèn)可度不高，房價為鹽城最低區(qū)域；去化速度相對較慢，物業(yè)類型以多層、小高層為主；主力戶型為兩室85-90、三室100-120樓盤總建筑面積（萬）產(chǎn)品類型價格（元/）銷售現(xiàn)狀星河晨光9多層、小高層44002012.3推出三期房源，現(xiàn)銷售剩余房源四季新城20多層、小高層、高層住宅，酒店式公寓4700銷售開盤剩余房源，多層、小高層等海韻林灣8多層、小高層40502011.7推出四期12、15、18#房源，現(xiàn)仍在銷售中，預(yù)計下半年加推16#、17#樓樓盤二室三室四室星河晨光69、77、8894、95、9

17、9、103暫無四季新城90104、107、116、126、130現(xiàn)無海韻林灣85、8799、125、115暫無城東板塊東板塊交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，拉進(jìn)與主城區(qū)距離，且正在形成新的城市中心，發(fā)展前景較好；板塊內(nèi)項目主力價格4800-5500元/平，物業(yè)類型以多層、小高層為主，其中綠地商務(wù)城、朗地英郡銷售狀況最好樓盤總建筑面積（萬）產(chǎn)品類型價格（元/）銷售現(xiàn)狀綠地商務(wù)城130；地塊一22.9萬高層住宅、商業(yè)住宅5500，按揭98折一次性付款95折；商業(yè)沿街1F28000內(nèi)街13000,2-3F6000-7000住宅在售1#、5#，僅余少量房源，國際花都二期預(yù)計8月份開盤；5.26商鋪開盤，共60

18、間，面積200-500不等，現(xiàn)正銷售中朗地英郡25多層、高層、小高層、花園洋房均價5070；最低4700起，多層房源需綁定車位，無優(yōu)惠三期房源5、6、7、14銷售中，6月23左右舉行開盤儀式力拓傾城20小高層5000左右在售一期剩余少量房源，二期預(yù)計7月中旬開盤，推出7、8、9、10#，一梯兩戶11F，共183套房源東城尚品12小高層未定具體開盤時間未知華景園16多層、小高層、高層4600在售19#、20#、34#剩余房源，31-33#即將推出具體時間未定城東板塊戶型面積分布城東板塊以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，二室面積90 以下，三室105-120 ，四室及以上戶型較少樓盤二室三室四室綠地商務(wù)城8411

19、6、119、127150、152朗地英郡79、93、99110、113、115、121、124暫無力拓傾城82、88、93、111、112、114、120、128暫無東城尚品80、91.2108.8、104.8暫無華景園56、76、88、90105、120、126、暫無第三節(jié)、個案分析1、綠地商務(wù)城項目概況物業(yè)類別：住宅、商業(yè)、辦公項目特色：自身完善配套、新城核心發(fā)展地段容積率：2.5綠化率：35%得房率：80%-84%總建面積：共130萬，地塊一22.9萬開發(fā)公司：綠地地產(chǎn)集團(tuán)鹽城東部開發(fā)公司項目規(guī)劃項目規(guī)劃有大型購物中心、繁華商業(yè)街、法式臻品住宅、甲級寫字樓和SOHO辦公等多種產(chǎn)品，集現(xiàn)代

20、化城市功能于一體，是鹽城生態(tài)化、國際化、超大型城市綜合體項目 地塊一主要為住宅、酒店式辦公及商業(yè)地塊一開發(fā)步驟:住宅商業(yè)街辦公戶型分析戶型在合理面積范圍內(nèi)設(shè)計出舒適性，整體競爭力較強(qiáng)86 二室兩廳一衛(wèi)116三室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺127三室兩廳兩衛(wèi)三陽臺推盤及銷售情況住宅推盤銷售情況推盤日期樓棟套數(shù)已售套數(shù)2011.9.243#、6#、9#3173072011.10.212#、8#2102072011.10.2710#56522012.27#、1#2102082012.35#9677總計889851項目住宅自2011年9月至今累計推出889套房源，累計銷售851套，去化達(dá)96%，僅余少量房源，4號樓

21、預(yù)計8月份開盤商業(yè)、公寓推盤銷售情況類別推盤量價格（元/）已簽約套數(shù)公寓221套均價560021商業(yè)72套1F沿街均價28000，內(nèi)街均價13000,2-3F6000-70008 饕界商業(yè)街5.26日開盤，推出72套商鋪，目前認(rèn)購約50%，簽約8套 酒店式公寓推出221套房源，僅簽約21套，市場接受度不高，銷售不佳綠地商務(wù)城綜合關(guān)鍵詞： 品牌號召力 大盤開發(fā) 造城 項目位于亭湖大道和希望大道交匯處，河?xùn)|新城發(fā)展核心地段，周邊政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完善綠地品牌集聚效應(yīng)280萬大體量項目，項目本身配備完善生活配套，擔(dān)負(fù)新區(qū)商業(yè)中心的角色憑借自身優(yōu)勢高調(diào)營銷，不定期舉行大型活動，不斷制造熱點，提高項目知名度，促進(jìn)銷售多次少量推盤、快速銷售；曾推出“一天一套特價房”活動，促進(jìn)銷售，贏得市場主動權(quán)2、朗地英郡項目概況及區(qū)位配套物業(yè)類別：住宅，多層、高層、小高層項目特色：建筑風(fēng)格獨特；準(zhǔn)現(xiàn)房銷售容積率：1.6綠化