2007-2020如皋城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃說(shuō)明

1、南通六縣市中如皋地區(qū)生產(chǎn)總值和人均 GDP分別排名第4、第6,兩者增幅均排名第2;在 全省52個(gè)縣市中地區(qū)生產(chǎn)總值排名第18,人均GDP排名第30。如皋市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在江蘇2007-2020如皋市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃說(shuō)明第一章 如皋市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、商業(yè)發(fā)展沿革如皋歷史悠久，商業(yè)發(fā)展可以追溯到唐代，當(dāng)時(shí)如城和白蒲已形成商業(yè)集鎮(zhèn)。明代時(shí) 店鋪漸多，地方名產(chǎn)絲線(xiàn)暢銷(xiāo)國(guó)內(nèi)外。清康熙、乾隆年間，全縣有店鋪3700余家。1904年，邑紳沙元炳創(chuàng)建如皋商會(huì)，此期間，如皋火腿、香腸、黃狼皮、人發(fā)、發(fā)網(wǎng)等大批土 特產(chǎn)品，經(jīng)上海遠(yuǎn)銷(xiāo)歐美各國(guó)。解放后，政府扶持發(fā)展商業(yè)，建立國(guó)營(yíng)公司，加強(qiáng)對(duì)私營(yíng) 商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和市場(chǎng)管理。十

2、一屆三中全會(huì)以后，逐步開(kāi)放糧油等農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，多種流通 渠道、多種經(jīng)營(yíng)成分、多種經(jīng)營(yíng)形式的開(kāi)放型商業(yè)逐步形成，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)趨向平衡、合理。1988年后，商業(yè)企業(yè)推行經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)制、承包制，充分發(fā)揮各行業(yè)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)空前繁榮。城區(qū)的商業(yè)基本是沿街發(fā)展起來(lái)的，早期城區(qū)分為東、西、南三條丁”字行的大街，商業(yè)沿街分布。20世紀(jì)50年代后期逐步拓寬建設(shè)海陽(yáng)路、躍進(jìn)路，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)隨道路延伸。 70年代初期隨著普慶路的形成，商業(yè)向北有所發(fā)展。90年代初期拓寬建設(shè)了外環(huán)城路、寧海路，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)一步向西側(cè)和南側(cè)發(fā)展。如今隨著334省道的建成，市政府的南遷，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將進(jìn)一步南擴(kuò)?？偟脕?lái)說(shuō)，如皋市的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)由老城區(qū)逐

3、步向外延伸擴(kuò) 展的過(guò)程，并且還有繼續(xù)向南發(fā)展展的趨勢(shì)。二、如皋市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀如皋市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近二十年得到了迅速的發(fā)展，全市商品零售業(yè)和市場(chǎng)貿(mào)易業(yè)相當(dāng)活躍，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和從業(yè)人員逐步增加，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了顯著成就。2007年全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)， 全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值為 216.92億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 16.5%。其中，第一 產(chǎn)業(yè)增加值26.29億元，增長(zhǎng)4.0%;第二產(chǎn)業(yè)增加值116.25億元，增長(zhǎng)20.0%;第三產(chǎn)業(yè) 增加值74.38億元，增長(zhǎng)16.2%。2000-2007年間，城市 GDP的平均增幅達(dá)13.99%。全市 人均生產(chǎn)總值15337元，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總

4、值的比重分別為 12.1%、 53.6%、34.3%。但是另一方面，從南通市和江蘇省大范圍來(lái)看，如皋市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢。2007年省的各縣市中處于中等偏上水平，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)。表1-1如皋市社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一覽表年份單位2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年城市人口萬(wàn)人146.21145.28144.56143.87142.61142.02141.86141.01城市GDP億元73.3780.4487.95102.81125.98150.64180.17216.92第三產(chǎn)業(yè)GDP億元24.7627.8430.5434.9341.349.

5、761.3974.38城市GDP增長(zhǎng)速度%5.89.010.014.416.315.716.316.49第三產(chǎn)業(yè)GDP增幅%8.110.310.412.513.514.515.416.2人均GDP元50275367586068488388105851268815337社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元25.929.4533.0737.3643.6472.3484.0198.61城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售總額億元8.189.4510.812.1513.8423.2635.3542.15社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅%4.86.812.313.216.817.016.117.4批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額億元19.5521.7734.5

6、339.9565.0976.9089.55餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額億元1.221.471.742.285.926.858.74城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元50795743665976398755100711151513503三、如皋市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀社會(huì)消費(fèi)品零售總額它反映了商品流通行業(yè)的發(fā)展水平，是衡量人民生活水平、社會(huì) 消費(fèi)品購(gòu)買(mǎi)力、貨幣流通等的重要指標(biāo)。城市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可以從社會(huì)消費(fèi)品零售 總額及其相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行描述。改革開(kāi)放以后至1990年代初，伴隨著商品流通體制改革的起步和發(fā)展，如皋市商貿(mào)流 通業(yè)開(kāi)始加速發(fā)展。但由于當(dāng)時(shí)對(duì)商貿(mào)流通業(yè)、乃至整個(gè)第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作 用還認(rèn)識(shí)不足，經(jīng)濟(jì)發(fā)

7、展的重點(diǎn)放到了第一、二產(chǎn)業(yè)方面，而包括商貿(mào)流通業(yè)在內(nèi)的第三 產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于起步狀態(tài)。1992年，中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的決定的發(fā)表，標(biāo)志著我國(guó)服務(wù) 業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展階段，中國(guó)新流通體制開(kāi)始成型。從如皋市歷年消費(fèi)品零售總額的發(fā)展統(tǒng)計(jì)可以看出，從 1999年開(kāi)始，如皋市的消費(fèi)品市場(chǎng)出現(xiàn)連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭,2000-2007年間,社會(huì)消費(fèi)品零售總額增加值增長(zhǎng)了近3.6倍,平均增幅達(dá)到20.21%。2007年如皋市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 98.61億元，比上年增長(zhǎng)17.4% ( 2006年為 84.01億元)，人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額6993元。消費(fèi)拉動(dòng)2.8%,與國(guó)內(nèi)中等發(fā)達(dá)城市2%

8、 5%的一般指標(biāo)相比處于較低水平。同時(shí)，從橫向?qū)Ρ?，通過(guò)如皋市與南通市其他縣市(尤其是啟東、海門(mén)、通州三市)的比較可以看出，如皋市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待進(jìn)一步提高。總的來(lái)說(shuō)，目前如皋市的商業(yè)發(fā)展速度較快、勢(shì)頭較好，雖然把商業(yè)作為重點(diǎn)的發(fā)展 起步較晚，但是未來(lái)有很大的發(fā)展空間，如皋市要充分發(fā)掘潛力，繼續(xù)努力，爭(zhēng)取更好更 快的進(jìn)步。四、如皋市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量及規(guī)模結(jié)構(gòu)分析如皋市現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總計(jì)約 9686個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積約1545195平方米，其中零行業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 約9617個(gè)，面積約921260平方米，2007年末常住人口為141.01萬(wàn)人，人均營(yíng)業(yè)面積約0.65 平方米，離中等發(fā)達(dá)國(guó)家水

9、平(人均 11.2平方米)還有一定差距。占全市 比例 (%)99.0737.090.4 15.4 10.185.850.3 251.65100100對(duì)如皋市2000平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作規(guī)模統(tǒng)計(jì)(表 1-2),從規(guī)模分布特征上分析， 如皋市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體上呈現(xiàn)小規(guī)模網(wǎng)點(diǎn)偏多的特征。以2000平方米為界，2000平方米以下的小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積為 693160平方米， 共計(jì)9653個(gè)，占全市營(yíng)業(yè)總面積的37.09%,然而網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù)卻占全市網(wǎng)點(diǎn)總的 99.21%。即 全市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)零散度僅37.09% (發(fā)達(dá)國(guó)家一般控制在40%50%)。1萬(wàn)平方米以上大規(guī)模網(wǎng)點(diǎn)只有 32個(gè)，占全市網(wǎng)點(diǎn)數(shù)的0.23

10、%,平均每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)43875 平方米，表明單個(gè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模較大。2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局分析在空間分布上，如皋市市域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中于市區(qū)中心和集鎮(zhèn)的一、兩條街道上。全市現(xiàn)有的2000平方米規(guī)模以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局主要集中于市區(qū)，市區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積占全市的63%,其余各鎮(zhèn)總共僅占37%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展水平較低，一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)基本以一條百米來(lái)長(zhǎng)的商業(yè)街道形式，業(yè)態(tài)基本為超市、酒店、百貨店、專(zhuān)賣(mài)店、雜 貨店、家具店為主，規(guī)模小，檔次低，與市區(qū)的商業(yè)差距明顯。表1-2如皋市現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一覽表分類(lèi)2000m2 以 下2000-60002 m6000-1000一 20m2 210000m2以上分類(lèi)

11、總計(jì)個(gè) 數(shù)營(yíng) 業(yè) 面 積 (m2 )個(gè) 數(shù)營(yíng) 業(yè) 面 積 (m2 )個(gè) 數(shù)營(yíng) 業(yè) 面 積 (m2 )個(gè) 數(shù)營(yíng) 業(yè) 面 積 (m2 )個(gè) 數(shù)營(yíng)業(yè) 面積 (m2)超市82735310241215011808409249292000000零;百貨及608354378018002380 I60840829售其它1491000071畸專(zhuān)業(yè)店15510041161690245015515315業(yè)01570000077網(wǎng)酒店111185113161980240511326732點(diǎn)94200000030小計(jì)9576752875153927131961921267460000050070報(bào)專(zhuān)業(yè)市 場(chǎng)261524

12、900758317703547859005000400 |5發(fā)r農(nóng)貿(mào)市301188175642289005216154市場(chǎng)050000405場(chǎng)小計(jì)562701226513100257931069474510005004400總計(jì)963702401011813932924972186873470600700940310表1-3市區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較規(guī)模市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)營(yíng)業(yè)面積百分比個(gè)數(shù)百分比營(yíng)業(yè)面積百分比個(gè)數(shù)百分比<200028826022.8346898.341421067.0616599.52000-6000530004.2240.7486008.1160.360000-100009514

13、05.7120.3445606.060.1>1000081038067.3230.711456018.990.1合計(jì)124678010035271006219301006196100如皋市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布也主要集中在市區(qū)中心的幾條主要城市道路上，像中山路、海陽(yáng)路、南大街北大街、益壽路、寧海路等道路上現(xiàn)狀都聚集了一定規(guī)模的商業(yè)?，F(xiàn)狀商業(yè)的同行業(yè)聚集現(xiàn)象很明顯，即同一條街上會(huì)以某種業(yè)態(tài)為主，形成特色街”，如現(xiàn)狀已經(jīng)形成的服裝一條街、電腦軟件街、五金機(jī)電街、家居裝修街等。就如皋市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體空間布局來(lái)說(shuō)，布局分散，商業(yè)業(yè)態(tài)分布缺乏規(guī)劃。例如專(zhuān)賣(mài)(業(yè))店比較多，但布局分散，不能形成凝聚力和影

14、響力，不少家居裝修店位于生活性的街道，影響居民出行交通，這樣的自由分布會(huì)帶來(lái)不經(jīng)濟(jì)和低效率的弊端網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài)缺少商業(yè)凝聚力和吸引力，是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布的初級(jí)形式3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化是為了適應(yīng)不同消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理的需要。雖然近幾 年如皋市各種商業(yè)業(yè)態(tài)有所發(fā)展，但從總體來(lái)看，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在定位上沒(méi)有明顯的品牌 差異和特色差異，商業(yè)投資的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)欠佳。主要表現(xiàn)為綜合超市、專(zhuān)賣(mài)店、大型百貨店 等新型業(yè)態(tài)所占比例較小，小型百貨店、雜貨店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占的比重過(guò)大，并且傳統(tǒng)商店 轉(zhuǎn)向新型業(yè)態(tài)的步伐不快。超市是新業(yè)態(tài)的代表，它主要服務(wù)對(duì)象為其周邊的城市居民，分析其比重可以看出一 個(gè)城

15、市的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展水平和城市商業(yè)服務(wù)水平。百貨店則恰恰相反，它是傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的代 表，更偏向于為外來(lái)人口服務(wù)，從它的發(fā)育情況可以看出一個(gè)城市的商業(yè)對(duì)外輻射能力的 大小。表1-4市區(qū)500平方米以上商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表(2007年)網(wǎng)點(diǎn)分類(lèi)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)(個(gè))營(yíng)業(yè)面積(平方米)占零售店比例(%)占所有網(wǎng)點(diǎn)比例(%)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)超市93440011.914.11專(zhuān)業(yè)店66350021.987.60百貨店2268009.2813.21酒店2416420056.8319.65小計(jì)4128890010034.57商品交易市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1526320031.49農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)12283590-33.94總計(jì)6883569010

16、0如皋市的大部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模偏小，以 500平方米為比較口徑。根據(jù)銷(xiāo)售額和營(yíng)業(yè)面 積兩個(gè)方面的統(tǒng)計(jì)(表1-4),都顯示超市和專(zhuān)業(yè)店發(fā)達(dá)，在所有零售業(yè)態(tài)中所占比例較高。 從營(yíng)業(yè)面積看，百貨店的比例很低，只占到零售業(yè)面積的9.28%。同時(shí)，需要特別指出的是，目前如皋市的大部分百貨店還保留著傳統(tǒng)百貨商店形式，不是檔次高、商品豐富、服 務(wù)多樣的新型百貨店。這種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)說(shuō)明目前如皋市的商業(yè)還是以滿(mǎn)足本地居民的需求為 主，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的區(qū)域輻射能力弱。結(jié)論：(1)如皋市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模小，數(shù)量多，分布廣泛；大型網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量極少。這樣的商業(yè)(2)如皋市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)度集中于市區(qū)中心， 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的與市區(qū)商業(yè)發(fā)展水平差距顯著

17、， 形成商業(yè)中心體系雛形。(3)市區(qū)的商業(yè)已初具規(guī)模，但是缺乏有影響力的商業(yè)核心尚未成形；特色街”的發(fā)展值得拓展，但是目前特色街的特色不顯著。(4)如皋市的新興業(yè)態(tài)發(fā)展速度較快，但是有檔次、上規(guī)模的新型百貨店發(fā)展不足。 未來(lái)如皋市應(yīng)及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，改造傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，大力發(fā)展現(xiàn)代新型百貨業(yè)、大型綜 合超市，加速往新型業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，才能及時(shí)應(yīng)對(duì)零售市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)商業(yè)區(qū)域輻射力、 提升商業(yè)區(qū)域影響力。五、如皋市現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)展特征1、消費(fèi)品市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)2007年消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持了較快的發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售98.61億元，比上年增長(zhǎng)17.4%。另一方面，從如皋市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值和社會(huì)消費(fèi)品零

18、售總額的比較可 以看出，全市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額隨著經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)人口的發(fā)展而增長(zhǎng)，而且增長(zhǎng)速度與 地區(qū)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度不相上下，可見(jiàn)如皋市的商業(yè)發(fā)展具有良好的基礎(chǔ)。從行業(yè)看，如皋市商業(yè)發(fā)展中，批發(fā)零售和餐飲業(yè)發(fā)展突出，2007年實(shí)現(xiàn)零售額89.55 億元，增長(zhǎng)16.5%,占全市社會(huì)消費(fèi)品零售的 90.8%;餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額8.74億元，增長(zhǎng) 27.6%,占全市社會(huì)消費(fèi)品零售的8.7%。從區(qū)位來(lái)看，城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2007年城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)零售額42.15億元，增長(zhǎng) 19.3%,占全市社會(huì)消費(fèi)品零售的42.7%,農(nóng)村居民實(shí)現(xiàn)零售額56.46億元，增長(zhǎng)16.0%, 比重達(dá)到57.3%。2、居民消

19、費(fèi)水平偏低隨著如皋市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平的提高，居民消費(fèi)水平和檔次卻沒(méi)有明顯得到 提高，城鎮(zhèn)住戶(hù)人均消費(fèi)支出中，食品消費(fèi)仍占據(jù)主要位置，其他各項(xiàng)消費(fèi)支出比重變化 不大，農(nóng)村居民的消費(fèi)支出也基本類(lèi)似。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13502.67元，人均消費(fèi)支出7111.49元，與2006年相比，均明顯增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出 中家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通信占比有所上漲，其余消費(fèi)支出占比略有下降。由此可 以看出，如皋市區(qū)鎮(zhèn)居民的消費(fèi)水平還比較低，消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)觀念還保持著比較傳統(tǒng)保 守的模式。3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)檔次逐漸提升今年以來(lái)，隨著投資環(huán)境的優(yōu)化和招商引資力度加大，如皋市對(duì)于商

20、貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 越來(lái)越重視，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)逐步展開(kāi)，并具有規(guī)模大、業(yè)態(tài)新、經(jīng)營(yíng)特色明顯的特征。近 年來(lái)，蘇寧電器、國(guó)美電器、大潤(rùn)發(fā)超市等大型超市賣(mài)場(chǎng)相繼入駐，西歐國(guó)際廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)， 光華國(guó)際賓館的落成，蘇浙商貿(mào)城、億豐商城的開(kāi)業(yè)，包括正在建設(shè)的萬(wàn)壽路、李漁路、 海陽(yáng)北路、解放東路，規(guī)劃設(shè)計(jì)中的金鼎大酒店以及正在醞釀打造汽車(chē)城都見(jiàn)證了如皋市 近幾年來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的蓬勃發(fā)展，提擋升級(jí)速度明顯加快。4、商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，?duì)外輻射力有待加強(qiáng)從地理區(qū)位上說(shuō)，如皋市在上海市 200公里都市圈輻射范圍之內(nèi)，蘇錫常 100公里都 市圈輻射范圍之內(nèi)。與蘇南的張家港市隔江而望，位于沿江開(kāi)發(fā)的前沿陣地。隨著通往如 皋、

21、洋口港的疏港鐵路建設(shè)，連中線(xiàn)航道的升級(jí)，如皋成為重要的長(zhǎng)江港口城市和重要的 水陸聯(lián)運(yùn)樞紐，在南通六縣市中具有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力。目前，如皋市的大部分服裝、食品、百 貨批發(fā)都從上海和蘇南引進(jìn)，但是沒(méi)有充分利用好這一優(yōu)勢(shì)，受大中心輻射拉動(dòng)的作用尚 不明顯，在蘇中地區(qū)的影響力和輻射力不夠。另一方面，如皋市區(qū)作為市域的中心，應(yīng)該在全市商業(yè)體系發(fā)展中起著領(lǐng)頭羊的作用。 然而市區(qū)周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展水平還比較落后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)隨市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展的趨勢(shì) 不明顯，僅呈現(xiàn)中心越來(lái)越強(qiáng)，周邊幾乎不動(dòng)的發(fā)展格局。在全市的帶動(dòng)作用尚且不強(qiáng)， 就更不要說(shuō)對(duì)周邊市市的影響力了。所以，如皋市作為一個(gè)區(qū)域中心的商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)職能 有待加

22、強(qiáng)。第二章商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃影響因素分析一、區(qū)域位置區(qū)域位置決定資源優(yōu)勢(shì)，為商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)；區(qū)域位置明確周邊環(huán)境，決定商業(yè)發(fā) 展環(huán)境和發(fā)展范圍。城市在區(qū)域中的位置，對(duì)其商業(yè)發(fā)展的定位、方向、重點(diǎn)等具有重大 的影響作用?？傮w上，在南通市域范圍內(nèi)如皋是南通北、西、西南三個(gè)方向的門(mén)戶(hù)，因此 如皋必然成為南通承接蘇南產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前哨站，從空間格局上來(lái)看如皋以長(zhǎng)江港口、寧通 高速、沿海高速和新長(zhǎng)鐵路為發(fā)展依托。根據(jù)總體規(guī)劃如皋市定位為：長(zhǎng)江三角洲新興的 以港口為依托的制造業(yè)基地，現(xiàn)代氣息與傳統(tǒng)底蘊(yùn)相互交融的人文、生態(tài)旅游城市。因此， 如皋市的商業(yè)定位和總體發(fā)展應(yīng)當(dāng)充分考慮其瀕臨長(zhǎng)江、銜接蘇南的地理位置相適應(yīng)，

23、并 與周邊的城市商業(yè)發(fā)展形成協(xié)作、共進(jìn)的良好發(fā)展關(guān)系。二、城市交通體系城市商業(yè)的發(fā)展與完善的交通網(wǎng)絡(luò)有著密切的關(guān)系，許多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)直接依托交通網(wǎng)絡(luò) 布局發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃必須充分分析現(xiàn)有交通條件，并參考各項(xiàng)交通規(guī)劃進(jìn)行布局。 大型零售網(wǎng)點(diǎn)一般布局于城市生活性干道和地鐵沿線(xiàn)附近，批發(fā)市場(chǎng)一般布局于城區(qū)交通 干道附近和城郊交通主干線(xiàn)的出入口位置，商業(yè)街往往也是市區(qū)交通通達(dá)性較高的地域， 物流基地更是依賴(lài)交通條件，一般都布局在鐵路、公路、港口、機(jī)場(chǎng)等對(duì)外交通節(jié)點(diǎn)上。 由于二者的天然共生關(guān)系，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展必然受到交通網(wǎng)絡(luò)變化的深刻作用。如皋市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)決定了它高效的交通體系，總體規(guī)劃提出了j港兩

24、網(wǎng)”的城市交通體系，港”即如皋港。±1網(wǎng)”即陸上交通網(wǎng)（鐵路、高速公路、市域公路網(wǎng)和城市道路網(wǎng) 絡(luò)）和內(nèi)河航運(yùn)網(wǎng)，形成覆蓋全市域，聯(lián)系蘇南、蘇北、通江達(dá)海的現(xiàn)代化綜合交通體系。 對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展主要有以下幾個(gè)方面的支撐。港口及航道：如皋港深水岸線(xiàn)的占南通市深水岸線(xiàn)擁有量的三分之一，可建設(shè)萬(wàn)噸級(jí) 泊位，利于大宗貨物中轉(zhuǎn)，是優(yōu)良的避風(fēng)港，發(fā)展?jié)摿Υ?。?guī)劃提升連中線(xiàn)為三級(jí)航道，市域的通揚(yáng)運(yùn)河、如海河、如泰運(yùn)河、焦港、司馬港將 提升為三級(jí)航道，同時(shí)規(guī)劃建設(shè) 焦港船閘”、如皋港船閘”。鐵路：新長(zhǎng)鐵路（新沂-長(zhǎng)興）為國(guó)家I級(jí)干線(xiàn)，南北向縱貫全市，并在市區(qū)東側(cè)、 白蒲鎮(zhèn)及長(zhǎng)江鎮(zhèn)設(shè)置客貨混合站，可形

25、成鐵路與公路、港口之間的聯(lián)合運(yùn)輸。公路：寧通高速公路東西貫穿市域南部，設(shè)有九華、二案、葛市立交；沿海高速公路 南北貫穿市域東部，設(shè)有東陳、丁堰、白蒲立交。在市域形成 八橫八縱”公路網(wǎng)，八橫”即丁柴公路、搬東線(xiàn)、新東線(xiàn)、334省道、蒲黃 線(xiàn)、江平公路、寧通高速公路、沿江公路, 八縱”即江曲線(xiàn)、搬石線(xiàn)、新 204國(guó)道、如港 公路、老204國(guó)道、白雪線(xiàn)、沿海高速公路、新雙線(xiàn)。三、城市空間布局城市的空間布局主要包括城市的交通構(gòu)架、用地布局兩個(gè)方面，是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的基 底和依據(jù)。城市交通格局對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)生深刻影響。城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局在城市總 體規(guī)劃劃定的商業(yè)用地、文化娛樂(lè)用地內(nèi)進(jìn)行。1、市域如皋市

26、城市總體規(guī)劃（修編）2005-2020»依據(jù)市域兩主兩副的發(fā)展策略，結(jié)合市 域其他地區(qū)的發(fā)展情況，規(guī)劃在市域形成 "城一區(qū)四板塊”的市域空間結(jié)構(gòu)格局。一城如城是全市政治經(jīng)濟(jì)文化中心，承擔(dān)市域主要的居住、商貿(mào)和公共服務(wù)功能， 同時(shí)也承擔(dān)市域相當(dāng)一部分工業(yè)特別是輕工業(yè)職能。如城旅游資源豐富，隨著水繪園、定 慧寺等文化旅游資源的開(kāi)發(fā)，旅游業(yè)將成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點(diǎn)和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。一區(qū)一一位于如皋南部，包括如皋港區(qū)、長(zhǎng)江鎮(zhèn)等沿江一帶地區(qū)。是如皋市經(jīng)濟(jì)騰飛 的希望所在，是全市開(kāi)發(fā)的前沿陣地，擁有豐富的得天獨(dú)厚的港口岸線(xiàn)資源、土地資源、 淡水資源以及良好的生態(tài)資源，同時(shí)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是如皋

27、市同蘇南地區(qū)聯(lián)系的橋頭堡。中北經(jīng)濟(jì)板塊一一產(chǎn)業(yè)方面可憑借經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、花木種植業(yè)的良好基礎(chǔ)以 及旅游資源大力發(fā)展輕工業(yè)、外向型農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)，加強(qiáng)商貿(mào)物流業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)。城 市化方面則以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)建設(shè)帶動(dòng)人口向如城的集中，城市化人口的流向 以如城為主。南部經(jīng)濟(jì)板塊一一配合如皋港的石油化工、鋼鐵工業(yè)、造船業(yè)、物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)，以及 港區(qū)的人口集聚，形成以港區(qū)工業(yè)配套、港區(qū)生活配套為主的產(chǎn)業(yè)體系。城市化方面則以 如皋港區(qū)吸納就業(yè)情況，形成生產(chǎn)生活配套中心。東部經(jīng)濟(jì)板塊一一以沿海高速為發(fā)展軸線(xiàn)，打造丁堰和白蒲這兩個(gè)中心。其中丁堰鎮(zhèn) 應(yīng)強(qiáng)化化工專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)的地位，注重產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展；白蒲則

28、應(yīng)作為綜合性城鎮(zhèn)，以機(jī)械制造 和商貿(mào)流通為發(fā)展方向。西部經(jīng)濟(jì)板塊一一以江曲線(xiàn)為發(fā)展軸線(xiàn)，強(qiáng)化如皋與靖江、江陰之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和協(xié) 作，強(qiáng)化搬經(jīng)鎮(zhèn)、江安鎮(zhèn)的中心地位，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的集中，大力發(fā)展特色農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)。 搬經(jīng)以發(fā)展電器、皮革和商貿(mào)為主，江安則繼續(xù)加強(qiáng)原有的肉制品加工、毛巾制造兩大產(chǎn) 業(yè)門(mén)類(lèi)。2、市區(qū)如皋市城市總體規(guī)劃（修編）2005-2020»確定城市建設(shè)用地主要向現(xiàn)建成區(qū)的南 部和東部拓展。南部以新行政中心建設(shè)為契機(jī)，建設(shè)城南新城組團(tuán)；北部調(diào)整開(kāi)發(fā)區(qū)用地 布局，提高開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)水平；東部跨越新長(zhǎng)鐵路建設(shè)鐵東工業(yè)組團(tuán)；西部以城西組團(tuán)的舊 城改造為主，優(yōu)化城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)。規(guī)劃形成六組

29、團(tuán)”空間結(jié)構(gòu)，即：老城核心組團(tuán)、城北組團(tuán)、城西組團(tuán)、城東組團(tuán)、城南組團(tuán)、鐵東工業(yè)組團(tuán)。利用現(xiàn)狀地貌的區(qū)隔，在組團(tuán)問(wèn)形成分隔和過(guò)渡，使每個(gè)組團(tuán)既相互聯(lián)系又相對(duì)獨(dú)立。市級(jí)商業(yè)中心位于老城核心組團(tuán)； 行政中心南遷至海陽(yáng)南路和惠政路的交叉口。四、人口分布和城市化發(fā)展一方面，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要與城市人口分布和城市發(fā)展的水平相適應(yīng)，另一方面，商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃可以引導(dǎo)人口分布，推動(dòng)城市發(fā)展。如皋市現(xiàn)狀城市化水平約為 30%,其中市區(qū)人口明顯多于重點(diǎn)鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)體系的首 位度較高。有研究表明，當(dāng)城市化水平為 30%左右時(shí)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈現(xiàn)向心集聚，當(dāng)城市化 水平達(dá)到70%時(shí)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)則會(huì)出現(xiàn)離心集聚。這表明商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)

30、展和人口城市化是同 步的，所以需要進(jìn)行合理的布局和引導(dǎo)，才能促進(jìn)城市的健康發(fā)展。根據(jù)如皋市城市總體規(guī)劃（修編）20052020»,如皋市的城市性質(zhì)：如皋市的政治、 經(jīng)濟(jì)、文化中心，工貿(mào)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、歷史積淀深厚的宜居城市。遠(yuǎn)期市域總?cè)丝?46萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口 90萬(wàn)人，城市化水平達(dá)60%o 2020年市區(qū)總?cè)丝?42萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模 4850公頃。表2-12020年市區(qū)及各鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè)序 號(hào)城鎮(zhèn)規(guī)模等級(jí)城鎮(zhèn)名稱(chēng)鎮(zhèn)域現(xiàn)狀人口 （萬(wàn)人）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃預(yù)測(cè) 人口（萬(wàn)人）鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃預(yù)測(cè) 人口（萬(wàn)人）1一城一區(qū)如城鎮(zhèn)25.2742422長(zhǎng)江鎮(zhèn)6.9410103重點(diǎn)鎮(zhèn)搬經(jīng)鎮(zhèn)8.613 554

31、丁堰鎮(zhèn)5.543 555磨頭鎮(zhèn)8.263 546吳窯鎮(zhèn)6.443 547白蒲鎮(zhèn)8.243 558石莊鎮(zhèn)6.553 549江安鎮(zhèn)9.263 53.510一般鎮(zhèn)九華鎮(zhèn)7.6312511下原鎮(zhèn)6.11123.212郭園鎮(zhèn)5.65122.813高明鎮(zhèn)5.4412314柴灣鎮(zhèn)5.2312315袁橋鎮(zhèn)4.95122.516東陳鎮(zhèn)4.8212317常青鎮(zhèn)4.83122.518桃園鎮(zhèn)4.63122.519林梓鎮(zhèn)4.56122.820雪岸鎮(zhèn)3.65121.5合計(jì)142.6190114.3商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的完善與否是居住質(zhì)量和生活便利性的決定性因素，因此，通過(guò)對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 合理有序的建設(shè)來(lái)解決人口不斷增加帶來(lái)的城市物資供應(yīng)

32、需求的增長(zhǎng)，完善與城市生活、 生產(chǎn)的配套發(fā)展是進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的重要意義所在。根據(jù)人口和城市化預(yù)測(cè)，未來(lái)十幾年將是如皋市區(qū)市化快速發(fā)展的階段，如皋市區(qū)、 長(zhǎng)江鎮(zhèn)、搬經(jīng)鎮(zhèn)、丁堰鎮(zhèn)、白蒲鎮(zhèn)、江安鎮(zhèn)等是人口最集中、全市未來(lái)最重要的發(fā)展地區(qū)。 這就要求我們重點(diǎn)發(fā)展相應(yīng)的中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)與之配套，尤其是市區(qū)和重點(diǎn)中心鎮(zhèn)的 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)。五、城市居民消費(fèi)需求城市居民是城市商業(yè)的主要服務(wù)對(duì)象，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃必須與城市居民的消費(fèi)水平相適 應(yīng)，同時(shí)滿(mǎn)足不同層次的消費(fèi)需求。1、城市居民消費(fèi)水平從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上看，目前如皋市的消費(fèi)仍然集中食品、交通通訊、教育文化娛樂(lè)、衣著 上，尤其以食品消費(fèi)占據(jù)最主要位置。由此可以看出

33、，如皋市區(qū)鎮(zhèn)居民的消費(fèi)層次還不豐 富，消費(fèi)水平還比較低，消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)觀念還保持著比較傳統(tǒng)保守的模式。從消費(fèi)能力上看，2007年，在江蘇省52個(gè)縣市中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額排名第10位； 在南通市6個(gè)縣市中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額排名第 4位。說(shuō)明了如皋市的總體消費(fèi)需求旺 盛，消費(fèi)市場(chǎng)較大。隨著城鎮(zhèn)居民總體收入增加，居民間收入差距也在擴(kuò)大，這使得消費(fèi)需求逐漸出現(xiàn)層 次化，既需要高端消費(fèi)市場(chǎng)，也需要低端消費(fèi)市場(chǎng)，各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)需要針對(duì)不同消費(fèi)階層 進(jìn)行定位。結(jié)論：如皋市目前的消費(fèi)需求旺盛，但消費(fèi)水平較低，層次不明顯，在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量、 檔次及業(yè)態(tài)類(lèi)型的規(guī)劃引導(dǎo)時(shí)應(yīng)充分考慮怎樣通過(guò)合理的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和檔次提

34、升商業(yè)影 響力和促進(jìn)居民消費(fèi)質(zhì)量的提高。2、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)從如皋市的城鄉(xiāng)居民消費(fèi)對(duì)比情況來(lái)看，一方面（表 2-2）, 2007年，城鎮(zhèn)人口 57.25 消費(fèi)水平差距較大；另一方面（表 2-3）,從城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村 居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本差別不大，食品、交通通訊、教育文化娛樂(lè)、仍然是居民的主要消費(fèi) 支出項(xiàng)目，消費(fèi)水平和需求的水平還比較低。表2-2城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民消費(fèi)支出比較區(qū)位人口（萬(wàn)人）比重（%）消費(fèi)支出（萬(wàn)兀）比重（%）城鎮(zhèn)57.2540.640.7155.4農(nóng)村83.7659.432.7445.6合計(jì)141.0110073.45100表2-3居民人均消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)項(xiàng)目城鎮(zhèn)居民

35、消費(fèi)支出（兀）比重農(nóng)村居民消費(fèi)支出比重（%）食品2711.1538.121493.3938.21衣著738.0510.38218.65.59居住594.698.36413.3310.57家庭設(shè)備用品及服務(wù)385.195.42213.135.45交通和通訊880.8112.38534.1413.67教育文化娛樂(lè)1107.8915.58679.1717.38醫(yī)療保健402.235.66291.927.47其他商品及服務(wù)291.474.1064.961.66合計(jì)6388.081003908.64100萬(wàn)人，人均生活消費(fèi)7111.49元，農(nóng)村人口 83.76萬(wàn)人，人均生活消費(fèi)3908.64元，占全市4

36、0.6%的人口消費(fèi)支出占到全市的55.4%,城鎮(zhèn)居民是主要消費(fèi)者，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的第三章 總 則一、規(guī)劃范圍與規(guī)劃期限1、規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍包括區(qū)域范圍、業(yè)態(tài)范圍。(1)區(qū)域范圍城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃， 本次規(guī)劃的區(qū)域范圍為如皋市全市域, 包括如皋市區(qū)(含如城鎮(zhèn))和19個(gè)鎮(zhèn)，總面積約1477平方公里；主要規(guī)劃范圍為如皋市 區(qū)，總面積約48.5平方公里。(2)業(yè)態(tài)范圍根據(jù)如皋市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，本次城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的工作重點(diǎn)在大中型網(wǎng)點(diǎn)： 大型百貨店、大型酒店、大中型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、大型購(gòu)物中心等零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以及大 中型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、物流園的宏觀規(guī)劃。居住片區(qū)(社區(qū))

37、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)根據(jù)國(guó)家 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求配置，通過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃來(lái)落實(shí)；工業(yè)片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 按片區(qū)就業(yè)人口配置。小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置主要通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為來(lái)調(diào)節(jié)控制。2、規(guī)劃期限近期：2008-2010;遠(yuǎn)期：20112020.二、規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法(2008)2、城市規(guī)劃編制辦法(2006)3、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范(商建發(fā)2004 180號(hào))4、關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見(jiàn)(國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易(2001) 789號(hào))5、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃資料匯編(商建字200463號(hào))6、如皋市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要7、如皋市城市總體規(guī)劃(20052020)»

38、8、如皋市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2003-2020)»9、如皋市鎮(zhèn)村布局規(guī)劃(2005)10、如皋市城南新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(2006)11、如皋市城東、城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(2006)12、零售業(yè)態(tài)分類(lèi)(GB/T181062004)13、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(GB5018093)14、江蘇省社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)范(試行)(蘇經(jīng)貿(mào)商改2006 441號(hào))15、全市各鎮(zhèn)總體規(guī)劃和其他相關(guān)法律、規(guī)范三、規(guī)劃指導(dǎo)思想1、貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，體現(xiàn)建設(shè)統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序”商品市場(chǎng)體系的總方針。2、優(yōu)化空間布局，調(diào)整網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)，發(fā)展現(xiàn)代流通方式，改善產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，提高人民 生活水平，促進(jìn)城市發(fā)展。3、充分發(fā)

39、揮自身優(yōu)勢(shì)，提高資源配置效率，通過(guò)商業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的騰飛，擴(kuò) 大如皋市在蘇中地區(qū)的影響力與輻射力。4、兼顧效率與公平，以大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局為重點(diǎn)，同時(shí)注重為社區(qū)居民服務(wù)的小型 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。四、規(guī)劃原則1、以人為本，遠(yuǎn)期近期結(jié)合，銜接相關(guān)規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展的原則；2、結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、改造與新建相統(tǒng)籌，達(dá)到資源的最佳配置；3、兼顧公平與效益，大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)與中小商店生存發(fā)展相結(jié)合的原則；4、發(fā)揮區(qū)域統(tǒng)籌，突出地方特色，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則；5、規(guī)劃的調(diào)控功能與市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)作用相結(jié)合的原則；6、合理配置各種業(yè)態(tài)，積極發(fā)展新型業(yè)態(tài)，體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的原則。五、規(guī)劃對(duì)象與內(nèi)容1、規(guī)劃內(nèi)容本次規(guī)劃

40、的內(nèi)容主要是針對(duì)規(guī)模以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃布局,包括商業(yè)中心體系、 零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)和物流園區(qū)的布局規(guī)劃；對(duì)于社區(qū)便民型的網(wǎng)點(diǎn)提出布 局原則、業(yè)態(tài)控制建議。主要規(guī)劃內(nèi)容分為市域商業(yè)中心體系規(guī)劃、市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、 業(yè)態(tài)控制引導(dǎo)三大部分。通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)和規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，為構(gòu)建如皋現(xiàn)代商貿(mào)流通體 系提供合理有序的空間支撐架構(gòu)。2、規(guī)劃對(duì)象(1)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)包括商業(yè)中心體系規(guī)劃和各級(jí)商業(yè)中心中營(yíng)業(yè)面積2000平方米以上的各類(lèi)商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃控制。重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象為大中型零售商店，包括大型百貨店、大中型綜合超市、購(gòu)物中心、大型酒店和大型專(zhuān)業(yè)店等業(yè)態(tài)。(2)商品交易市場(chǎng)包括營(yíng)業(yè)面積2000平

41、方米以上的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)兩大部分，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)包 括生產(chǎn)資料市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)和其它商品交易市場(chǎng)三類(lèi)。(3)商業(yè)街(區(qū))重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象為市區(qū)的多條特色商業(yè)街(區(qū))。(4)物流園區(qū)含物流基地、物流中心和配送中心三個(gè)層次，重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象為依托優(yōu)勢(shì)交通條件的樞紐型物流基地和區(qū)域性綜合物流中心。第四章 發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)和戰(zhàn)略一、商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和定位本次規(guī)劃提出如皋市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的總戰(zhàn)略目標(biāo)是：融入蘇南、接軌上海、引領(lǐng)蘇中C 依托如皋市面臨蘇南的區(qū)位、長(zhǎng)江港口的資源、豐富的物產(chǎn)、便捷的交通和良好的商貿(mào)基 礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)代物流、現(xiàn)代化商業(yè)的零售和批發(fā)體系，形成商業(yè)空間布局合理、業(yè)態(tài)結(jié) 構(gòu)優(yōu)化、市場(chǎng)規(guī)則健全

42、、管理手段科學(xué)的高檔次綜合商貿(mào)流通中心，將如皋市建設(shè)成為承 接蘇南、引領(lǐng)蘇中的商貿(mào)物流城市，如皋市以及周邊縣市居民的商業(yè)購(gòu)物中心。根據(jù)如皋市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，從理念、業(yè)態(tài)、空間三方面對(duì)如皋市商業(yè)發(fā)展定位。1、理念的定位：綜合性、高檔次、高效率、高效益重點(diǎn)在市域商業(yè)主中心和市域商業(yè)副中心適當(dāng)發(fā)展一些高檔的商業(yè)設(shè)施和一批具有較 高品味和一定特色的休閑、文化、娛樂(lè)等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。同時(shí)也要注重發(fā)展中檔商業(yè)設(shè)施, 以滿(mǎn)足大部分市民的消費(fèi)需求。從而形成高中低檔功能綜合的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，滿(mǎn)足所有社 會(huì)階層的需要。圍繞建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心的功能定位，重組大中型商貿(mào)企業(yè)，建設(shè)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的 大型企業(yè)集團(tuán)，提高商業(yè)運(yùn)行

43、效率。重點(diǎn)組建和培育跨區(qū)域擴(kuò)張的連鎖企業(yè)和服務(wù)于區(qū)域 的大型龍頭企業(yè)，如具有強(qiáng)大輻射、集散功能和特色的大型零售巨頭和綜合性及專(zhuān)業(yè)批發(fā) 市場(chǎng)，加強(qiáng)本地區(qū)對(duì)區(qū)域的商業(yè)輻射力和對(duì)產(chǎn)品的集散力，鞏固和提升產(chǎn)業(yè)在區(qū)域的地位。 發(fā)揮如皋市的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多、規(guī)模大、潛力大的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。2、業(yè)態(tài)定位：新型商業(yè)業(yè)態(tài)為主，改造和提升傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)一方面要加快對(duì)傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)現(xiàn)代化改造，如將傳統(tǒng)的百貨商店進(jìn)行改造，清出部分商 品到專(zhuān)業(yè)性賣(mài)場(chǎng)；另一方面要大力發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、超市、便利店、專(zhuān)業(yè)性賣(mài)場(chǎng)等新型業(yè)態(tài)， 適當(dāng)發(fā)展購(gòu)物中心。創(chuàng)造新的經(jīng)營(yíng)空間，并以特色取勝，加快提升商業(yè)總體的功能檔次。3、空間定位：集中與分散相結(jié)合

44、配合城市功能空間重組以及新興業(yè)態(tài)的興起和傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的改造，如皋市商業(yè)空間集中 與分散相結(jié)合。高檔的商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中于市級(jí)商業(yè)中心或個(gè)別的商業(yè)副中心，而原有市 中心較低層次的商業(yè)設(shè)施則應(yīng)轉(zhuǎn)移到城市周邊。并在同級(jí)商業(yè)空間中，注重商業(yè)職能的高 級(jí)化與適度先進(jìn)性相結(jié)合，引導(dǎo)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量預(yù)測(cè)規(guī)劃至2020年間如皋市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 660億元，年均增長(zhǎng)15%18%。市域 零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積182萬(wàn)平方米，人均擁有約1.2平方米。大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占全市商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積比重達(dá)80%o規(guī)劃進(jìn)一步提升完善城市商業(yè)主中心的規(guī)模、檔次和服務(wù)水平；建設(shè)和強(qiáng)化4個(gè)片區(qū)商業(yè)中心；扶持鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心發(fā)展。規(guī)

45、劃至 2020年，全市擁有2處物流基地、4處物流中 心、6處配送中心、9處市場(chǎng)群、23個(gè)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、9條特色商業(yè)街。1、到2020年，如皋市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置完善，市場(chǎng)繁榮、消費(fèi)便利、生活豐富。城市 居民實(shí)現(xiàn)步行10分鐘可基本滿(mǎn)足購(gòu)物、餐飲、服務(wù)等基本生活需求。2、市域零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積182萬(wàn)平方米，其中市區(qū)90萬(wàn)平方米，長(zhǎng)江鎮(zhèn)20萬(wàn) 平方米，搬經(jīng)鎮(zhèn)、丁堰鎮(zhèn)、白蒲鎮(zhèn)、江安鎮(zhèn)各 8萬(wàn)平方米，14個(gè)一般鎮(zhèn)各為1.54萬(wàn)平方 米。（見(jiàn)表4-1）3、特色商業(yè)街（區(qū)）集中在市區(qū)發(fā)展，共計(jì)9條，其中改造提升5條，規(guī)劃新建4條。3、商品交易市場(chǎng)群達(dá)到10處，市郊3個(gè)，長(zhǎng)江、搬經(jīng)、丁堰、白蒲、江安、吳窯、

46、 下原各1個(gè)。規(guī)劃大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)26個(gè)，其中市區(qū)14個(gè)，長(zhǎng)江鎮(zhèn)3個(gè)，搬經(jīng)鎮(zhèn)、丁堰鎮(zhèn)、白蒲鎮(zhèn)、江安鎮(zhèn)、石莊鎮(zhèn)、磨頭鎮(zhèn)、吳窯鎮(zhèn)、九華鎮(zhèn)、下原鎮(zhèn)各5、以建設(shè)物流商貿(mào)城市為發(fā)展目標(biāo)，建設(shè) 2處區(qū)域物流基地，4處物流中心，6處配 送中心。6、按照35萬(wàn)人的規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，每千人擁有社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施550 850平方米。大部分社區(qū)實(shí)現(xiàn) 400500米范圍內(nèi)基本滿(mǎn)足社區(qū)居民購(gòu)物、餐飲、修理、家 政服務(wù)等基本生活需求。表4-1如皋市市域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一覽表等級(jí)城鎮(zhèn)名稱(chēng)城鎮(zhèn)人口 （萬(wàn)人）總?cè)丝?（萬(wàn)人）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積 （萬(wàn)平方米）大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)布局引導(dǎo)市區(qū)如城鎮(zhèn)4246901個(gè)購(gòu)物中心、6個(gè)百貨店、10

47、個(gè)專(zhuān)業(yè)店、16 處星級(jí)酒店、1個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)式超市、8個(gè)大型超市、15個(gè)中型超市、若干社區(qū)型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)長(zhǎng)江鎮(zhèn)1011.520中心鎮(zhèn)搬經(jīng)鎮(zhèn)57.581個(gè)百貨店、1-3個(gè)專(zhuān)業(yè)店、1個(gè)大型超市、1-3 個(gè)中型超市、1個(gè)星級(jí)酒店、1-2個(gè)大型酒店、若干社區(qū)型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)丁堰鎮(zhèn)56.58白蒲鎮(zhèn)57.08江安鎮(zhèn)57.08一般鎮(zhèn)磨頭鎮(zhèn)46.541個(gè)百貨店、1-2個(gè)中型超市、1-2個(gè)大型酒店、 若干社區(qū)型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)吳窯鎮(zhèn)46.04石莊鎮(zhèn)46.04九華鎮(zhèn)46.04下原鎮(zhèn)3.25.03郭園鎮(zhèn)2.85.03高明鎮(zhèn)35.02.5柴灣鎮(zhèn)34.52.5袁橋鎮(zhèn)2.54.02.5東陳鎮(zhèn)2.54.02.5常青鎮(zhèn)2.54.02.5桃園鎮(zhèn)2.54

48、.02.0林梓鎮(zhèn)2.54.02.0雪岸鎮(zhèn)1.52.51.5二、冏業(yè)發(fā)展重點(diǎn)根據(jù)總體規(guī)劃如皋市定位為：長(zhǎng)江三角洲新興的以港口為依托的制造業(yè)基地，現(xiàn)代氣 息與傳統(tǒng)底蘊(yùn)相互交融的人文、生態(tài)旅游城市。根據(jù)這一定位，如皋市的商業(yè)發(fā)展要充分利用城市發(fā)展的不斷提速，綜合交通條件的 不斷改善帶來(lái)的無(wú)限機(jī)遇，著力于提升市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的檔次水平，在獲得商業(yè)繁榮發(fā)展的 同時(shí)注重?cái)U(kuò)大自己的商業(yè)影響力，將眼界放開(kāi)到市域、省域。為了全面提升如皋市商業(yè)發(fā) 展水平和增強(qiáng)輻射功能，確定以下幾個(gè)重點(diǎn)發(fā)展方向：1、具有一定影響力的商業(yè)中心貫徹如皋市 十一五”期間服務(wù)業(yè)發(fā)展綱要，完善全市商業(yè)中心體系建設(shè)，按照 城（市 區(qū)）一區(qū)（長(zhǎng)江鎮(zhèn)

49、）四板塊（中北、南、東、西）”的發(fā)展格局，建設(shè)以市區(qū)、長(zhǎng)江鎮(zhèn)、搬經(jīng)鎮(zhèn)、丁堰鎮(zhèn)為中心的市域商業(yè)結(jié)構(gòu)體系，進(jìn)行結(jié)構(gòu)檔次的升級(jí)，擴(kuò)大商業(yè)中心的影響力 和輻射范圍。2、市場(chǎng)群在目前已經(jīng)初具規(guī)模的市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)上調(diào)整整合，建立商品綜合批發(fā)交易市場(chǎng)群和生產(chǎn)資 料、紡織品、花木、畜牧產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群，依托便捷通達(dá)的水路、 鐵路、公路交通條件，將商業(yè)觸角不斷外伸。3、物流基地新長(zhǎng)鐵路、沿海高速、寧通高速帶動(dòng)道口經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)，如皋港口的建設(shè)，皋張汽渡的 運(yùn)行，使如皋市的交通優(yōu)勢(shì)條件日益凸顯。規(guī)劃充分發(fā)揮如皋的區(qū)位和水陸交通優(yōu)勢(shì)，以 建設(shè)蘇中地區(qū)物流基地為發(fā)展目標(biāo)，發(fā)展以倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、服務(wù)于一體的綜

50、合性物流 基地和配送中心。四、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略為了完成如上所述的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們應(yīng)采用以下幾點(diǎn)的戰(zhàn)略措施：1、將商業(yè)作為如皋市重要的支柱性產(chǎn)業(yè)根據(jù)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值中最重要的一部分（表 4-2）。和第一產(chǎn)業(yè)及 第二產(chǎn)業(yè)相比來(lái)說(shuō)，商業(yè)是資源消耗少，產(chǎn)出大，輕污染的產(chǎn)業(yè)，是最能可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。另外，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明，商業(yè)對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，已將近 9%,而且商業(yè) 就業(yè)崗位的勞均占地比社會(huì)服務(wù)業(yè)?。ū?4-3）。因此將商業(yè)作為如皋市重要的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)如皋市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要措施，是實(shí)現(xiàn)兩個(gè)兩個(gè)率先”目標(biāo)，提高人民生活水平的有效手段。表4-2不同行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比重行業(yè)所

51、占比重（）批發(fā)零售及餐飲業(yè)20 25金融業(yè)20 25社會(huì)服務(wù)業(yè)11 13表4-3 不同行業(yè)就業(yè)崗位需要的用地和建筑面積參考指標(biāo)項(xiàng)目勞均占地（m2/人）勞均建筑面積（m2/人）批發(fā)零售及餐飲業(yè)16 2122 26金融業(yè)8 12.520 25社會(huì)服務(wù)業(yè)24 2817 212、緊抓港口和交通優(yōu)勢(shì)，以物流、市場(chǎng)帶動(dòng)相關(guān)業(yè)態(tài)的發(fā)展如皋市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，隨著港口、鐵路、高速公路等交通條件的不斷優(yōu)化，未來(lái)如 皋市將成為蘇中地區(qū)新型的長(zhǎng)江港口城市和重要水陸聯(lián)運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐。運(yùn)輸方式齊全、功能 強(qiáng)大、運(yùn)行高效的優(yōu)勢(shì)，使得如皋市有發(fā)展物流和市場(chǎng)的雄厚基礎(chǔ)。以發(fā)展蘇中物流基地 為目標(biāo)，建設(shè)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為重點(diǎn)，擴(kuò)大商業(yè)服

52、務(wù)范圍、增強(qiáng)區(qū)域輻射力。同時(shí)，通過(guò)物 流、市場(chǎng)的發(fā)展壯大擴(kuò)大物資流通，豐富產(chǎn)品種類(lèi)，帶動(dòng)超市、百貨等相關(guān)商業(yè)業(yè)態(tài)的全 面發(fā)展。3、架構(gòu)多中心等級(jí)明確、集中和分散相結(jié)合、總體均衡的空間格局如皋市區(qū)市總體規(guī)劃制定了如皋市的空間發(fā)展戰(zhàn)略是等級(jí)明確的多中心發(fā)展模式，如 皋市的商業(yè)發(fā)展也應(yīng)該和此相協(xié)調(diào)，促進(jìn)城市框架的拉開(kāi)。另外，堅(jiān)持集中與分散相結(jié)合，主要有兩個(gè)層次的含義：從中心市區(qū)向集鎮(zhèn)分散，鎮(zhèn) 商業(yè)向中心鎮(zhèn)區(qū)集中；大型網(wǎng)點(diǎn)往各級(jí)中心區(qū)相對(duì)集中，中小型網(wǎng)點(diǎn)往全市分散。在集中與分散的同時(shí)，還要注意總體的均衡，這包含四個(gè)方面的內(nèi)容：商業(yè)總量和人 口、用地總量相協(xié)調(diào)；城市與農(nóng)村的商業(yè)總量要適當(dāng)；各業(yè)態(tài)的商業(yè)網(wǎng)

53、點(diǎn)要均衡；大、中、 小網(wǎng)點(diǎn)的總量要均衡。4、引導(dǎo)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)向商業(yè)中心集聚，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)支撐作用雖然商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展受人口分布的影響，但良好的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和實(shí)施保障也可以對(duì) 人口形成強(qiáng)烈的吸引。因此，引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)向中心市區(qū)和中心鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展，可以加速人口城 市化，對(duì)城市框架的形成起到有效的支撐作用。在城市新建地區(qū)主要發(fā)展區(qū)域性和便民服務(wù)型相結(jié)合的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，完善商業(yè)服務(wù)水平,創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。中心市區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域輻射型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，進(jìn)一步提升區(qū)域中心城市 的地位。在旅游區(qū)發(fā)展為旅游提供服務(wù)的酒店、餐飲、購(gòu)物中心等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，不僅為旅游發(fā)展 提供支撐，也為宣傳如皋市特色商業(yè)產(chǎn)品提供了窗口，形成商旅互動(dòng)”的良性循環(huán)發(fā)展。5、從傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向新型業(yè)態(tài)引導(dǎo)，形成合理的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)根據(jù)國(guó)內(nèi)的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和如皋市的業(yè)態(tài)分析表明，如皋市的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)比例偏高，需 要積極引導(dǎo)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，盡快形成合理的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。但新舊業(yè)態(tài)的過(guò)渡不是一蹴而就 的，要在一定時(shí)期內(nèi)還將共生共存。對(duì)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的改造和升級(jí)也是構(gòu)建合理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要手段。如皋市現(xiàn)狀對(duì)新型業(yè)態(tài)的建設(shè)