論我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因及其措施

1、論我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因及減緩房?jī)r(jià)上漲的措施【摘要】 近幾年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展,使得房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的位置,推動(dòng)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。但與此同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格也在飛速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的承受能力,嚴(yán)重影響了人民的生活,這必然給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定帶來(lái)一系列的問(wèn)題。因此,深入剖析房?jī)r(jià)居高不下的原因并采取有效的政策措施控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展及和諧社會(huì)的構(gòu)建具有重要意義。本文從不同的視覺(jué)角度，闡述了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因，在此基礎(chǔ)上分析了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的危害，并提出了一些抑制房?jī)r(jià)上漲的措施?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格 供求關(guān)系 危害 宏觀調(diào)控 隨著中國(guó)

2、近些年來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)越來(lái)越熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展,已經(jīng)迅速成長(zhǎng)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),給國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了極大助力。但是,房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展卻呈現(xiàn)出不合理的顯現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。房?jī)r(jià)如今已成了一個(gè)涉及中國(guó)國(guó)計(jì)民生的問(wèn)題，很多人非常關(guān)注。房?jī)r(jià)上漲是必然的，隨著人們生活水平的提高，收入的提高，以及整個(gè)國(guó)民消費(fèi)水平的提高，房?jī)r(jià)自然會(huì)不斷的上漲。然而異常過(guò)快上漲就會(huì)超過(guò)一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力，漸漸成為社會(huì)的焦點(diǎn)問(wèn)題。房?jī)r(jià)高漲的原因多種多樣,本文從供需平衡、開(kāi)發(fā)商和政府等多個(gè)角度,全面深入探討了房?jī)r(jià)上漲原因,分析房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的危害，并結(jié)合個(gè)人理解淺談了遏

3、制房?jī)r(jià)上漲的幾點(diǎn)措施。一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因（一）供需不平衡是房?jī)r(jià)上漲的根本原因1.供給方面。土地價(jià)格持續(xù)上漲。一方面，城市建設(shè)速度不斷加快，城市中心建設(shè)用地日趨緊缺，加上全國(guó)各地普遍實(shí)行了土地的收購(gòu)儲(chǔ)備制度，土地增值收益已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，地方政府希望通過(guò)土地市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)控獲得更多的財(cái)政收入，這些都直接或者間接地導(dǎo)致了土地價(jià)格的上漲，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。；另一方面，土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的40%左右，對(duì)房地產(chǎn)的總體價(jià)格上漲起著至關(guān)重要的作用。另外，土地是稀缺的資源，是不可再生的，而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地又有較強(qiáng)的依賴性，因此當(dāng)房地產(chǎn)需求增加時(shí)，就不能通過(guò)增加供給來(lái)實(shí)現(xiàn)平衡，所

4、以土地價(jià)格的上漲，一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量的減少，從而會(huì)推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上漲。國(guó)家發(fā)改委2008年4月19日發(fā)布房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)指出第一季度全國(guó)地價(jià)漲幅11%，可見(jiàn)，地價(jià)的上漲在很大程度上帶動(dòng)開(kāi)發(fā)成本的增加， 高地價(jià)，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的高漲，而地價(jià)與房?jī)r(jià)的相輔與反饋?zhàn)饔糜謳?dòng)地價(jià)的進(jìn)一步上升，從而反過(guò)來(lái)再次帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。2需求方面。市場(chǎng)需求的巨大性也導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。第一，我國(guó)人口不斷增加，基于“人多地少”，“人多房少”的基本國(guó)情下，對(duì)房屋的需求量人很旺盛。第二，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)其居住的要求和需求顯著提高，這使房屋銷售市場(chǎng)合理需求增加；第三，城鎮(zhèn)人口增加和大規(guī)模城市改造，使房屋

5、銷售市場(chǎng)被動(dòng)需求增加；第四，大批投資性資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房屋銷售市場(chǎng)的投資性需求增加；第五，受人民幣升值預(yù)期影響，大量游資涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)炒作也使房屋銷售市場(chǎng)的不正常需求增加。據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年合肥市全年銷售面積達(dá)1628.09萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31%，比2012年提高31.3個(gè)百分點(diǎn)。所以，不斷擴(kuò)大的購(gòu)房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。由上可知，房屋總需求增長(zhǎng)大于總供給的增長(zhǎng)，房屋銷售市場(chǎng)的供需矛盾緊張，推動(dòng)房屋價(jià)格較快上漲。供不應(yīng)求價(jià)格上升，這是由價(jià)值規(guī)律決定的，也是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。 （二）開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)商是使房地

6、產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的“幕后黑手”之一。一方面，城市土地和房屋建設(shè)的許多資源還掌握在政府及其官員手上，經(jīng)過(guò)七八年的發(fā)展，許多開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)卣賳T保持了良好的關(guān)系，再加上工作團(tuán)隊(duì)的不斷專業(yè)化，開(kāi)發(fā)商事實(shí)上已成為區(qū)域商品住房開(kāi)發(fā)的壟斷者。另一方面，房?jī)r(jià)高位也引起金融部門(mén)的關(guān)注，他們的前期開(kāi)發(fā)資金越來(lái)越難以獲得。后期的出售一旦遇到房?jī)r(jià)下跌或銷售不暢，將損失慘重。因此，一些開(kāi)發(fā)商用各種方法捂盤(pán)惜售哄抬房?jī)r(jià)。包括：開(kāi)發(fā)商們通過(guò)做假賬，加大樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本，造成房?jī)r(jià)不得不提高的假象；開(kāi)發(fā)商之間通過(guò)合謀聯(lián)手抬高房?jī)r(jià)；通過(guò)制造輿論鼓吹房?jī)r(jià)上漲；還有甚至收買(mǎi)媒體和有影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)名流發(fā)表文章鼓吹房?jī)r(jià)，這些都影響了人們對(duì)房

7、價(jià)的心理預(yù)期；一些開(kāi)發(fā)商采取不斷加價(jià)的方式，聲稱一段時(shí)間會(huì)加價(jià)多少，制造房屋價(jià)格不斷上漲的緊張氣氛；開(kāi)發(fā)商為制造熱銷售的假象，要求公司員工及其親戚預(yù)訂房屋或者雇傭民工排隊(duì)買(mǎi)房，借以抬高房?jī)r(jià)，將商品房不斷倒手，制造當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售景氣高點(diǎn)的氣氛；還有就是密謀分階段抬價(jià)，最后每家開(kāi)發(fā)商都“無(wú)奈”地將房?jī)r(jià)一起抬到一個(gè)新高位。（三）中國(guó)政府是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)深層次原因一方面，各個(gè)城市的商品房住宅用地的拍賣(mài)價(jià)不斷攀高，國(guó)家對(duì)土地實(shí)行“招拍掛”政策，即土地的招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌，價(jià)高者得，最直接造成高地價(jià)，導(dǎo)致高樓價(jià)。商品房的成本構(gòu)成中，地價(jià)始終占最大比重。在高樓價(jià)中，地價(jià)也占最大比重。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品房開(kāi)

8、發(fā)中的地價(jià)和樓價(jià)的關(guān)系是面粉和面包的關(guān)系，即水漲船高的關(guān)系。商品房用地價(jià)格的不斷升高，直接導(dǎo)致商品房銷售的市場(chǎng)價(jià)格不斷升高。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在很大程度上是各級(jí)政府稅收的重要來(lái)源。政府將大量土地以零地價(jià)給企業(yè)使用，加上稅收優(yōu)惠，土地其實(shí)是負(fù)價(jià)賣(mài)出的。原因就在于前者拍賣(mài)的土地出讓金可以納入地方政府的預(yù)算外收入，而發(fā)展工業(yè)產(chǎn)生的增值不僅可以增加GDP為官員政績(jī)加磚，同時(shí)工業(yè)帶來(lái)的稅收也會(huì)提升地方政府財(cái)力。因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮的主要是政績(jī)。所以，政府政策的影響也是促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素之一。 （四）其他導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲因素的分析研究1.投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)

9、不斷上漲。我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，通過(guò)買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買(mǎi)房投資，越來(lái)越多的工薪階層也加入其中 ，有不少地方的投資買(mǎi)房比例甚至超過(guò)了居住買(mǎi)房。2.預(yù)期心理的形成。在房?jī)r(jià)下跌的預(yù)言多次失效之后，普通消費(fèi)者開(kāi)始產(chǎn)生恐慌心理，并形成了房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上漲的一致心理預(yù)期，漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)致的決策就是不少買(mǎi)房人抱著晚買(mǎi)不如早買(mǎi)，買(mǎi)小不如買(mǎi)大的消費(fèi)心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。 3.房屋建筑材料價(jià)格上漲。建筑裝飾材料等價(jià)格大幅上漲， 使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷提高。在房屋銷售價(jià)格中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重在不

10、斷增加，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力之一。4.房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。首先，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)和租賃市 場(chǎng)發(fā)展不平衡，租賃市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)提供更多更好的租賃服務(wù)來(lái)分流購(gòu)房者的購(gòu)房需求，壓力集中在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升；其次，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，不但滿足中低收入階層住房需要的戶型和中低檔住房供應(yīng)不足，而且作為住房保障的經(jīng)濟(jì)適用房也供應(yīng)不足。高價(jià)房所占比例較大，供給結(jié)構(gòu)的不合理推動(dòng)了商品房平均價(jià)格上升。5.金融監(jiān)管制度不健全。我國(guó)銀行在實(shí)際的評(píng)估與決策中往往存在寬嚴(yán)界限不明的現(xiàn)象，一方面，給申請(qǐng)人制定了苛刻的貸款條件；另一方面，在貸款審批中形大于實(shí)，缺乏科學(xué)的評(píng)估考核標(biāo)準(zhǔn)。而且由于某些銀行信貸人員沒(méi)有

11、良好的專業(yè)修養(yǎng)和道德品質(zhì)，他們常常被利益迷惑了頭腦，以權(quán)謀私。 二、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的危害（一）加劇土地資源的稀缺 不斷上漲的房?jī)r(jià)使房屋需求增加，對(duì)土地的需求與日俱增使得政府不斷抬高地價(jià)以增加收入。大量征用土地就要對(duì)城區(qū)住房進(jìn)行拆遷，導(dǎo)致資源浪費(fèi)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在市郊興建大量住宅別墅，但由于基礎(chǔ)設(shè)施、城市交通等不便因素，最終使住房并不能滿足人們的有效需求，土地資源不能得到合理利用。由于土地的不可再生性，土地資源必將越來(lái)越少，供應(yīng)也會(huì)越來(lái)越不足，惡性循環(huán)將導(dǎo)致土地極度稀缺。 （二）拉大貧富懸殊房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富向富人轉(zhuǎn)移，高房?jī)r(jià)形成高利潤(rùn)，但這種財(cái)富并不能在全社會(huì)中得到合理分配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

12、商、中介商和投機(jī)者得到了利潤(rùn)的絕大部分，而農(nóng)民和城市中低收入人群因不斷缺失的土地和暴漲的房?jī)r(jià)舉步維艱。擴(kuò)大了貧富差距，不利于建設(shè)和諧社會(huì)。另外，使數(shù)城鎮(zhèn)居民買(mǎi)不起房的人數(shù)增加，容易造成嚴(yán)重的民生問(wèn)題，長(zhǎng)久下去會(huì)成為威脅社會(huì)穩(wěn)定的一大毒瘤。（三）滋生經(jīng)濟(jì)泡沫，蘊(yùn)含危機(jī)供給方面，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商和銀行預(yù)期價(jià)格繼續(xù)上漲，從而導(dǎo)致信貸和投資開(kāi)發(fā)增加；需求方面，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍將帶動(dòng)建筑、冶金、建材、運(yùn)輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，降低社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率，威脅金融市場(chǎng)的穩(wěn)

13、定。在發(fā)展中國(guó)家，資金屬于稀缺資源，再加上經(jīng)濟(jì)泡沫的存在，房地產(chǎn)占用了相當(dāng)大的資金。 （四）使中國(guó)的銀行信貸資產(chǎn)承受金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者多數(shù)使用銀行按揭貸款，以實(shí)現(xiàn)以大搏小，增加投資收益目的。貸款加大了炒房者的購(gòu)房能力，其已經(jīng)成為投資和投機(jī)的助推器。房?jī)r(jià)暴漲易產(chǎn)生銀行信貸危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，是房屋價(jià)格低于銀行貸款額度，貸款者停止支付月供，使銀行產(chǎn)生呆壞賬，容易引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。最終使中國(guó)的銀行信貸資產(chǎn)蘊(yùn)含很大的風(fēng)險(xiǎn)，威脅中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)安全，可能導(dǎo)致金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)，不利于經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)、持續(xù)健康發(fā)展。 三、減緩房地產(chǎn)價(jià)格上漲的措施調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，要注重調(diào)控政策的協(xié)

14、調(diào)性、適用性和連續(xù)性，以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源的配置作用，逐漸使房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)減緩，從而使房地產(chǎn)業(yè)趨于健康平穩(wěn)發(fā)展。（一）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)我國(guó)房?jī)r(jià)這么多年來(lái)一直呈上漲趨勢(shì)，與我國(guó)相關(guān)法律的完善與否有密切關(guān)系。房?jī)r(jià)水平最終會(huì)和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力相匹配，房?jī)r(jià)上漲最終需要通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)消化，政府有責(zé)任有空間去干預(yù)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。雖說(shuō)政府也采取過(guò)一些措施，但是卻不是長(zhǎng)久，而且執(zhí)行力度不夠，為此，政府需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系，做出一定強(qiáng)制性且適應(yīng)在一定年限內(nèi)長(zhǎng)久性的政策、法律法規(guī)等，有效抑制房?jī)r(jià)上漲，不能總是“三天打魚(yú)，兩天曬網(wǎng)”的對(duì)

15、待。（二）完善房地產(chǎn)稅制政府應(yīng)該減免房地產(chǎn)稅費(fèi)，從而降低住房?jī)r(jià)格。在房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要繳納各種稅，這些收費(fèi)最終都要?dú)w結(jié)到住房的成本中，房?jī)r(jià)自然就提高了，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)制度，最大限度的減少稅賦轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。對(duì)名目繁多的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，以促進(jìn)房地產(chǎn)的流通與消費(fèi)，消除房地產(chǎn)成本中不合理的稅費(fèi)；另外通過(guò)提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開(kāi)辦事程序，公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開(kāi)查詢等，這些方式不但可以大大提高開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開(kāi)發(fā)成本，從而為降低房?jī)r(jià)提供有力的保證。（三）強(qiáng)化資金監(jiān)控力度， 建立、健全信息發(fā)布和監(jiān)控體系一方面，要加

16、強(qiáng)監(jiān)控措施，如地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，同時(shí)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，要定期向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布有關(guān)住房供求、住房?jī)r(jià)格的信息，為市場(chǎng)主體決策提供參考。例如，政府要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需信息的收集整理、分析，通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等多種媒體向公眾發(fā)布，并建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開(kāi)發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開(kāi)發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會(huì)發(fā)布，使市場(chǎng)主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場(chǎng)走勢(shì)。及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體決策

17、提供服務(wù)。另一方面應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控。市場(chǎng)規(guī)范和信息公開(kāi)透明有利于市場(chǎng)主體形成合理預(yù)期，避免盲目投資和消費(fèi)。各相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)的收集、整理和共享，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，提供公開(kāi)、透明、權(quán)威的動(dòng)態(tài)信息，不斷使房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨理性和成熟。（四）調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持供求結(jié)構(gòu)基本平衡 無(wú)論從眼前看還是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，住房需求的主要合適體都是普通中低收入居民家庭，住宅供給也必須以大眾化需求為主體；高檔商品房和別墅的需求量十分有限， 所以，政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，應(yīng)建設(shè)一個(gè)與不同收入群體相適應(yīng)的高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的比例，尤其應(yīng)鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)。適度控制別

18、墅和高檔住宅等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多建造中低價(jià)格的普通商品房，健全和完善經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，同時(shí)防止房地產(chǎn)中尋租行為，是、使真正需要住房的人能買(mǎi)到房，更好地滿足不同家庭的住房需求。（五）抑制投資和投機(jī)性需求 由于房地產(chǎn)需求中的投資、投機(jī)性因素占比重很大，因此宏觀調(diào)控中控制投資、投機(jī)性需求成為重要點(diǎn)。目前，居民儲(chǔ)蓄存款較高，還有大量國(guó)內(nèi)外游資。簡(jiǎn)單使用行政手段禁止購(gòu)房投資決非長(zhǎng)久之計(jì)，比較妥切的辦法是運(yùn)用信貸和稅收等政策加以控制，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資的收益率。例如：對(duì)投資性、投機(jī)性購(gòu)房貸款，采用提高貸款利率、降低貸款成數(shù)、縮短貸款年限，增加貸款成本，相應(yīng)降低投資收益率；對(duì)房屋轉(zhuǎn)售收益收取個(gè)

19、人所得稅，同時(shí)對(duì)持有多套住房者征收物業(yè)稅，從流通領(lǐng)域和保有領(lǐng)域限制其收益。；對(duì)外國(guó)公民購(gòu)房實(shí)行實(shí)名制，并且限制外國(guó)公民的購(gòu)房數(shù)量；適度限制外國(guó)資本投資國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)。我國(guó)政府對(duì)此一直做著努力，2009年12月份的“國(guó)四條”，對(duì)平抑房?jī)r(jià)有小幅度的作用；2010年4月“新國(guó)十條”（國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知）有關(guān)限購(gòu)的政策，對(duì)抑制投資性需求和緩解短期的供需矛盾是有一定積極作用的。盡管很多人對(duì)限購(gòu)令持有爭(zhēng)議，但在我看來(lái)，持續(xù)嚴(yán)格堅(jiān)持限購(gòu)政策，是抑制投資和投機(jī)性需求有效措施之一。（六）建立住房有效保障體系 政府應(yīng)繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的開(kāi)發(fā)力度，建立城市住房保障制度，啟動(dòng)廉租住房工作，

20、對(duì)無(wú)力買(mǎi)房且經(jīng)濟(jì)條件較差、希望租住低租金住房的家庭，完善、落實(shí)面向低收入家庭的住房租賃新機(jī)制，保障貧困家庭的居住權(quán)。許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會(huì)保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。政府應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面，適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?；進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。 （七）建立多元化融資渠道和多層次房產(chǎn)金融體系 除銀行貸款以外，基金、保險(xiǎn)、股票、信托等其他金融產(chǎn)品對(duì)房地產(chǎn)都有支持作用。如

21、果拓展融資渠道，建立一個(gè)多元化、多層次的資本市場(chǎng)，就能擺脫單純依靠銀行信貸供給的尷尬局面，也可以多樣化投資，分散貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，可以建立一個(gè)以政策性住房金融機(jī)構(gòu)為主體，商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)為輔的多層次住房金融機(jī)構(gòu)體系。具體來(lái)說(shuō)，一是建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)，按照政府性專業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理模式，主要從事政策性個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)放和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)的貸款。二是組建商業(yè)銀行為主的商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)，充分利用商業(yè)銀行自身優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，發(fā)揮其資金實(shí)力雄厚、人員經(jīng)驗(yàn)豐富、管理水平成熟的體制優(yōu)勢(shì)。三是將其他金融服務(wù)機(jī)構(gòu)納入體系范圍，開(kāi)展住房抵押貸款證券化和信托抵押，增強(qiáng)貸款流動(dòng)性和安全性，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定健康的發(fā)展 。（八）打破行業(yè)壟斷打破行業(yè)壟斷，讓更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，營(yíng)造公平、開(kāi)放、有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：一是繼續(xù)完善相關(guān)的法律制度，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本法律關(guān)系。二是加強(qiáng)對(duì)政府部門(mén)權(quán)利進(jìn)行的制約和監(jiān)督，堅(jiān)決打擊尋租等腐敗行為。 三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督與管理，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加大懲罰力度，逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。使房地產(chǎn)業(yè)也能真正做到“有