2014新版商品房買賣合同逐條詳細(xì)解讀

1、2014 新版商品房買賣合同新規(guī)要點(diǎn)解讀作者：網(wǎng)絡(luò) 時(shí)間：2016-01-19來源：網(wǎng)絡(luò) 瀏覽量 1912 評(píng)論 000住建部、國(guó)家工商總局于最近頒布了最新版的商品房買賣合同（示范文本） 而上一個(gè)版本的頒布時(shí)間是20002000 年。漫長(zhǎng)的近 1515 年過去了，今時(shí)今日的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，房產(chǎn)品的技術(shù)特性、開發(fā)商的開發(fā)能力、購(gòu)房者的權(quán)利意識(shí)已是今非昔比。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，這次交易文本的更新對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是具有深遠(yuǎn)和 積極的意義，有利于整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)朝向更規(guī)范化的方向邁進(jìn)；但從短期效果來說，新版合同無論是從條款表述還是規(guī)則設(shè)定，改動(dòng)幅度都相當(dāng)大，買賣雙方特別是開發(fā)商要適應(yīng)這個(gè)新版合

2、同，還需要一段時(shí)間，而且在過程中一定會(huì)有開發(fā)商因?yàn)椴涣私?、不適應(yīng)合同規(guī)則的變化而付出“學(xué)費(fèi)”，對(duì)于交易對(duì)象眾多的商品房買賣而言，開發(fā)商 這種“學(xué)費(fèi)”一般都是以“百萬”甚至“千萬”為計(jì)數(shù)單位的。面對(duì)風(fēng)雨飄零的市場(chǎng)環(huán)境，尤其是對(duì)在一輪一輪調(diào)控政策中苦苦 支撐的開發(fā)商而言， 新版買賣合同遠(yuǎn)看是一副良藥， 近看卻可能是一 根稻草，由此引發(fā)的房產(chǎn)維權(quán)及訴訟潮可能會(huì)淹沒一些房企。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的每一個(gè)參與主體一一政府部門、開發(fā)商、購(gòu)房者、房 產(chǎn)媒體等，更現(xiàn)實(shí)的是要及時(shí)去了解、理解這種合同規(guī)則的變化，去 梳理其中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和要害點(diǎn)，以便更好地去適應(yīng)、去生存。這次頒布的買賣合同示范文本分為預(yù)售、 現(xiàn)售兩個(gè)版

3、本，條款基 本一致，實(shí)踐中我們更多用到的是 預(yù)售版本的合同，該預(yù)售合同文本 共2 24 4頁、主合同條款 2929 條，同時(shí)還有 1111 個(gè)附件，篇幅內(nèi)容較 20002000 版本增加很多，這種變化也反映了此次合同文本約定細(xì)化、規(guī)范化的顯著特點(diǎn)，下面將為大家就文本中的新規(guī)則、新特點(diǎn)簡(jiǎn)要做些解讀。新規(guī)則1 1:開發(fā)商違反合同承諾，最高可拿到雙倍的總房?jī)r(jià)款合同第五條要求開發(fā)商對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房?jī)少u、 不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形進(jìn)行承諾，如果開發(fā)商違反這些承諾， 導(dǎo)致購(gòu)房者合同無法備案或無法辦證的， 就可以主張退房、 退 利息，然后最高再可賠償一倍的房?jī)r(jià)款。舉個(gè)例子，一套商品房?jī)r(jià)

4、格300300 萬元，開發(fā)商一房?jī)少u導(dǎo)致購(gòu)房者辦不了 | 房產(chǎn)證，購(gòu)房者可以依據(jù)此條款主張退房、要求開發(fā)商支付 600600 萬元，再加上 300300 萬元 本金部分的利息損失。其實(shí)，這條規(guī)定在最高人民法院此前的司法解釋中已經(jīng)出現(xiàn)過， 但因其責(zé)任較重，在司法審判實(shí)踐中存在是否適用的爭(zhēng)議，按此判決的案例比較少，而這次把它明確寫入合同，其目的就是減少規(guī)則適用 的爭(zhēng)議，因此上面所述的三種承諾情形就變成開發(fā)商的“高壓線”，必須要避免。新規(guī)則2 2:交房必備測(cè)繪報(bào)告，水電暖氣要實(shí)際可用在示范文本的第九條、第十條，約定了商品房的交付條件，除了 原有文本中規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案表之外， 這次新增的交房文件中還

5、包括房屋測(cè)繪報(bào)告，這在不少城市的交房實(shí)踐中，往往是被排除和忽略 的，所以應(yīng)當(dāng)引起重視另外，在交付時(shí)必須具備的配套設(shè)施設(shè)備的約定中， 提出了比原 來更明確、更高的要求，不但開發(fā)商要把自己項(xiàng)目?jī)?nèi)的水、電、暖、 氣設(shè)施設(shè)備建設(shè)好，還要實(shí)際與市政管網(wǎng)連接、確保供應(yīng)，這個(gè)規(guī)則 的變化，根據(jù)筆者的了解，許多城市的邊郊樓盤根本就做不到，所以 這個(gè)文本一旦施行， 開發(fā)商絕不能再去拿市政配套不全的邊郊項(xiàng)目，否則就是等著賠錢了。新規(guī)則3 3:交房通知至少提前 1010 日，查驗(yàn)交付不得有前提合同示范文本的第十一條，對(duì)于交付通知發(fā)送的時(shí)間提前量限定 為不得少于1010 日，同時(shí)開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管

6、理文件作為購(gòu)房 者查驗(yàn)房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件。這個(gè)規(guī)則不用多說，交過房的市民都知道這與現(xiàn)在實(shí)踐中開發(fā)商 的交房流程是不一致的，但這沒有商量的余地，只能去適應(yīng)。如果開 發(fā)商違反這條程序約定的，將承擔(dān)逾期交房責(zé)任。新規(guī)則4 4:空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同此版商品房買賣合同第十六條除大幅強(qiáng)化了開發(fā)商的質(zhì)量維修 責(zé)任外， 還要求將空氣質(zhì)量、 建筑隔聲、 節(jié)能措施三項(xiàng)內(nèi)容明確披露 在合同中，而且前兩項(xiàng)如果不達(dá)標(biāo)，給開發(fā)商一次整改的機(jī)會(huì)，再不 達(dá)標(biāo)的，購(gòu)房者直接有權(quán)退房。而這三項(xiàng)措施，恰恰是現(xiàn)在開發(fā)商比較不重視的內(nèi)容， 特別容易 構(gòu)成違約。寫到這，筆者仿佛看到“開發(fā)商學(xué)費(fèi)清單”已經(jīng)在列

7、出來 了。新規(guī)貝U U 5 5:質(zhì)量擔(dān)保措施首次列入買賣合同預(yù)售合同第十八條及附件八特別約定了如果開發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量 保修義務(wù)，必須由另一家單位來承擔(dān)連帶責(zé)任， 這另一家單位可以是 開發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司，這一方面是強(qiáng)化開發(fā)商的質(zhì)量責(zé)任，另 一方面更具現(xiàn)實(shí)意義的是，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍采用項(xiàng)目公司 開發(fā)制，而項(xiàng)目公司一旦開發(fā)結(jié)束就被注銷，造成商品房有人賣、無 人修的現(xiàn)狀，所以此條款著重解決的是商品房的“養(yǎng)老問題”，即開 發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司注銷后的商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)問題。新規(guī)則6 6:購(gòu)房者信息保密義務(wù)的明確提出新版預(yù)售合同第二十六條明確提出開發(fā)商對(duì)在賣房過程中收集到的購(gòu)房者信息負(fù)有保密義務(wù)，

8、除非公檢法及紀(jì)檢部門執(zhí)行公務(wù)需要 或者有購(gòu)房者的書面同意，開發(fā)商不得對(duì)外披露和越權(quán)使用，否則就 構(gòu)成侵權(quán)和違約的競(jìng)合，購(gòu)房者可以選擇其一主張。該條款毫無疑問是對(duì)當(dāng)下購(gòu)房者隱私信息被不斷濫用和泄露現(xiàn)狀的強(qiáng)烈回應(yīng)，其實(shí)購(gòu)房者信息被泄露的源頭很多， 有時(shí)未必是從開 發(fā)商處泄露出去的，這就需要開發(fā)商高度自律，并且采取今后可舉證 的方式來切實(shí)保障購(gòu)房客戶的信息安全。新規(guī)則7 7:補(bǔ)充協(xié)議的約定要更謹(jǐn)慎開發(fā)商通過增加補(bǔ)充協(xié)議條款來減輕自身在某些方面的責(zé)任，這幾乎是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的潛規(guī)則，市場(chǎng)中所謂“房地產(chǎn)霸王合同”的呼 聲也不絕于耳。針對(duì)這種呼聲，20142014 版商品房買賣合同中特別強(qiáng)調(diào)了“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合 理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人的責(zé) 任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本（主）合同為準(zhǔn)”，這個(gè)條款的內(nèi)容對(duì)開發(fā)商 的殺傷力會(huì)相當(dāng)?shù)拇螅蟮匠瞿愕南胂螅?按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)， 許多開發(fā)商手頭現(xiàn)有的補(bǔ)充 協(xié)議文本至少一半以上的條款要重寫，何為“不合理”的減輕、免除、加重責(zé)任，這個(gè) 度即使對(duì)于專業(yè)人士來說，也會(huì)非常難把握。新規(guī)則8 8 要求開發(fā)商在附件中重點(diǎn)披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況新版合同文本專門設(shè)了一個(gè)附件十，用于要求開發(fā)商披露說明樓 盤中存在哪些可能遮擋或妨礙