房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告材料-工業(yè)房產(chǎn)成本法

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)工程名稱：*位于*房產(chǎn)抵押價(jià)值評估估價(jià)委托人：*房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：*估價(jià)報(bào)告編號：晉同房評報(bào)字201*201*第*F*F*號估價(jià)報(bào)告由具日期：二.一*年*月*日文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案致估價(jià)委托人函*：我公司接受貴方的委托,為了抵押貸款的需要,遵守公認(rèn)的估價(jià)原那么,根據(jù)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,采用本錢法對貴方所屬的位于*,總建筑面積*平方米的房產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn) 201*201*年*月* *日的抵押價(jià)值進(jìn)行了評估.估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值.經(jīng)評定,估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常市場

2、價(jià)值為人民幣*元整(RMB:*(RMB:*元)；估價(jià)對象在考慮法定優(yōu)先受償款后的抵押價(jià)值為人民幣*元整( (RMB:*RMB:*元).具體見?估價(jià)結(jié)果明細(xì)表?(下頁).估價(jià)有關(guān)情況和說明,請見附后的估彳報(bào)告.本估價(jià)報(bào)告使用期限至 201*201*年*月*日止.另請?zhí)貏e關(guān)注估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值內(nèi)涵和假設(shè)和限制條件及變現(xiàn)水平分析.此致法定代表人：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司二 o o 一*年*月*文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)證號幢號結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積m2評估單價(jià)元/m2評估總價(jià)萬元123456合計(jì)文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案一、估價(jià)師聲明 4 4二、估價(jià)假設(shè)和限制條件 5 5三、估價(jià)

3、結(jié)果報(bào)告 7 7一估價(jià)委托人 7 7二房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu) 7 7三估價(jià)目的 7 7四估價(jià)對象 7 7五價(jià)值時(shí)點(diǎn) 9 9六價(jià)值類型 9 9七估價(jià)原那么 9 9八估價(jià)依據(jù) 1010九估價(jià)方法 1010十估價(jià)結(jié)果 1111十一注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 1212十二實(shí)地查勘日期 1212十三估價(jià)作業(yè)日期 1212四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 1313五、附件 2121估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案1 1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的.2 2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制.3 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利

4、害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見.4 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?、?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告.5 5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察.6 6、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助.7 7、 本報(bào)告依據(jù)了估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料,估價(jià)委托人對提供資料的真實(shí)性、 完整性以及產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé),我們僅對操作過程及采用方法的公允性負(fù)責(zé).8 8、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊號簽名簽名日期*文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案估價(jià)假設(shè)和限制條件一、假設(shè)前提條件1 1、*合法有償取得估價(jià)對象房地產(chǎn),并支付有關(guān)稅費(fèi).2

5、 2、估價(jià)對象房地產(chǎn)作為工業(yè)用途,得到最有效利用.3 3、在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場.4 4、任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式及程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī).5 5、估價(jià)對象房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定租賃權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利.6 6、估價(jià)對象房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定其它法定優(yōu)先受償款.7 7、估價(jià)委托人提供的?房屋所有權(quán)證?等資料復(fù)印件真實(shí)、合法、有效,估價(jià)對象房地產(chǎn)無司法機(jī)關(guān)查封、行政機(jī)關(guān)禁止轉(zhuǎn)讓情形,房地產(chǎn)權(quán)屬清楚,無糾紛.二、限制條件1 1、 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在本次估價(jià)特定的估價(jià)目的下形成的,即為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值,不對其他用途和目的

6、負(fù)責(zé),假設(shè)改變用途或估價(jià)目的,需對估價(jià)對象重新評估.2 2、 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在現(xiàn)行正常市場狀況下形成的,未考慮國家宏觀調(diào)控政策發(fā)生變化、 政策調(diào)整及遇有不可抗力對房地產(chǎn)價(jià)值可能產(chǎn)生的影響.3 3、本次評估估價(jià)對象建筑面積依據(jù)了估價(jià)委托人提供的?房屋所有權(quán)證?*房權(quán)證*字第*號上所載建筑面積,我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量.4 4、本報(bào)告必須完整使用,對僅使用報(bào)告中的局部內(nèi)容導(dǎo)致有關(guān)方面的損失,本公司不負(fù)任何責(zé)任.未經(jīng)評估單位書面同意,本報(bào)告的全部或任一局部均不得使用于公開的文件、通告或報(bào)告中,也不得以任何形式公開發(fā)表.5 5、本次評估我們已對估價(jià)對象房地產(chǎn)權(quán)屬證書的真?zhèn)我约笆欠衽c估價(jià)對象房地產(chǎn)現(xiàn)狀吻合

7、履行了必要的注意義務(wù).但估價(jià)師對影響房地產(chǎn)權(quán)屬的法律和所有權(quán)問題不承當(dāng)證實(shí)的責(zé)任.6 6、本報(bào)告除正式估價(jià)報(bào)告外,其他復(fù)印、影印件均無法律效力.7 7、本報(bào)告有效期為自報(bào)告完成之日起一年即自 201*201*年*月* *日起至 201*201*文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案年*月*日止8 8、本報(bào)告由山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋.三、特殊事項(xiàng)說明1 1、價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí),估價(jià)對象房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán).考慮到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利,故本次評估未考慮現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的影響.2 2、在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)如果估價(jià)對象自身狀況或國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生重大變化而引起估價(jià)對象

8、價(jià)值發(fā)生變化時(shí),應(yīng)對估價(jià)對象價(jià)值重新進(jìn)行評估.3 3、抵押期間,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價(jià)對象因不可抗力因素或者其它原因造成抵押物價(jià)值的改變而可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn).4 4、抵押權(quán)人要定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對估價(jià)對象價(jià)值進(jìn)行再評估.5 5、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)認(rèn)真閱讀并整體使用本報(bào)告,按既定的估價(jià)目的合理使用本報(bào)告.6 6、估價(jià)對象作為*用房,其價(jià)值除受自身因素實(shí)物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素影響外,還受到制度政策、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、交易方式等外部因素的影響,特別是抵押期限屆滿抵押權(quán)人未受清償而將估價(jià)對象房地產(chǎn)拍賣或者變賣處置的,具拍賣或者變賣價(jià)格受變現(xiàn)時(shí)間長短、處置方式、營銷策略、處置稅費(fèi)種

9、類、數(shù)額和清償順序的影響而不同.處置資產(chǎn)現(xiàn)一般采取快速變現(xiàn)方式,在無其它法定優(yōu)先受償款的影響下,按其清償順序一般將產(chǎn)生評估費(fèi)、拍賣傭金、交易稅、契稅及按規(guī)定應(yīng)繳納的其它費(fèi)用,提請報(bào)告使用者注意.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人委托方：*文檔大全聯(lián)系人：*聯(lián)系：*二、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：*縣市迎澤區(qū)迎澤南街鼎元時(shí)代廣場第 G G 區(qū) 2828 號 A A 座十七層 17041704 號資格證書號：【晉】房估 0220223402202234法人代表：王建民聯(lián)系：035103518390255839025983902558390259三、估價(jià)目的為確

10、定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值.四、估價(jià)對象一權(quán)益狀況1 1、房產(chǎn)登記狀況依據(jù)估價(jià)委托人提供的?房屋所有權(quán)證?*號顯示：房屋所填發(fā)單位：*;填發(fā)日期：201*201*年*月* *日.其他情況詳見下表:幢號房號結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積m2設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途123456合計(jì)*2 2、他項(xiàng)權(quán)利狀況實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案址:*有權(quán)人：*；房屋坐落：*;丘地號:*;產(chǎn)別：*;未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利依據(jù)估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí),估價(jià)文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案對象房地產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利.已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利依據(jù)估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí),估價(jià)對象房地產(chǎn)已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利他項(xiàng)權(quán)利人：*,

11、他項(xiàng)權(quán)利金額：*萬元,他項(xiàng)權(quán)利期限：20*20*年*月*日起至 20*20*年*月*日止.二實(shí)物狀況1 1、區(qū)域位置估價(jià)對象位于.東、南、西、北四至.2 2、交通狀況交通便利估價(jià)對象*臨*路街,東/南/西/北距*路街約*米公里 ,附近分布有*路街、*路街等道路,通有*路、*路、*路等公交線路,距*高速公路*出入口約*公里,距*火車站約*公里,交通便利.交通一般估價(jià)對象*臨*路街,附近分布有*路街等道路,通有城鄉(xiāng)公交車,交通一般.交通不便估價(jià)對象*臨*支路,東/南/西/北距*路街約*米,未通有公交線路,交通不便.3 3、區(qū)域特征產(chǎn)業(yè)集聚程度較高估價(jià)對象位于*園開發(fā)區(qū),園開發(fā)區(qū)概況,周邊分布有*、

12、*、*等企業(yè),產(chǎn)業(yè)集聚程度較高.產(chǎn)業(yè)集聚程度一般估價(jià)對象位于*鄉(xiāng)鎮(zhèn),鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況,區(qū)域內(nèi)分布有*、*等局部企業(yè),產(chǎn)業(yè)集聚度一般.產(chǎn)業(yè)集聚程度低待估宗地所處區(qū)域?yàn)檗r(nóng)村,區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)分散,產(chǎn)業(yè)集聚度低.4 4、估價(jià)對象根本概況文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案納入本次評估范圍白估價(jià)對象為位于*幢,總建筑面積*平幢號設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)層數(shù)層tWj(ni)建成年代建筑面積(m)裝修及設(shè)施狀況123456合計(jì)*方米.各幢具體情況詳見下表:五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)六、價(jià)值類型本次估價(jià)采用的價(jià)值類型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值.房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值,等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先

13、受償款.七、估價(jià)原那么(一)根本原那么1 1、獨(dú)立、客觀、公正原那么獨(dú)立、客觀、公正原那么要求站在中立的立場上,實(shí)事求是、公平正直地評估出對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格.2 2、合法原那么合法原那么要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格.3 3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原那么價(jià)值時(shí)點(diǎn)原那么要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目確實(shí)定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格.4 4、替代原那么替代原那么要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)二.一*年*月*文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案格偏差在合理范圍內(nèi)5 5、最高最正確利用原那么最高最正確利用原那么要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最正確利用狀況下的價(jià)值或

14、價(jià)格.二特殊原那么謹(jǐn)慎原那么謹(jǐn)慎原那么是評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原那么,它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí),應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎,充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失,不高估假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值,不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款.八、估價(jià)依據(jù)1 1、?中華人民共和國資產(chǎn)評估法?中華人民共和國主席令第 4646 號2 2、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法?3 3、?中華人民共和國物權(quán)法?4 4、?中華人民共和國擔(dān)保法?5 5、?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?GB/T50291-GB/T50291-202220226 6、?房地產(chǎn)抵

15、押估價(jià)指導(dǎo)意見?7 7、?房屋所有權(quán)證?房權(quán)證*字第*號8 8、估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料9 9、估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料1010、估價(jià)方所掌握和收集的房地產(chǎn)市場有關(guān)資料九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對象的具體情況和估價(jià)目的,本次評估采用本錢法進(jìn)行評估.本錢法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法.十、估價(jià)結(jié)果文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案經(jīng)評定,*所屬位于*的*幢房產(chǎn),總建筑面積*平方米,在現(xiàn)時(shí)狀況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn) 201*201*年*月* *日的評估總價(jià)為*萬元詳見?估價(jià)結(jié)果明細(xì)表?.估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)證號幢號結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積m2評估單

16、價(jià)元/m2評估總價(jià)萬元123合計(jì)估價(jià)結(jié)果匯總表幣種：人民幣.相關(guān)結(jié)果-估價(jià)方法本錢法測算結(jié)果總價(jià)萬元：單價(jià)元/m/m2 2: :評估價(jià)值總價(jià)萬元：單價(jià)元/m/m2 2：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估結(jié)果匯總表幣種：人民幣,一估價(jià)對象_估價(jià)對象i i.假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán) r r 的價(jià)值總價(jià)萬兀：單價(jià)元/m/m2 22.2.估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款總價(jià)萬元：2.12.1 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總價(jià)萬元：文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案2.22.2 拖欠的建設(shè)工程價(jià)款總價(jià)萬元：2.32.3 其他法定優(yōu)先受償款總價(jià)萬元：3 3.抵押價(jià)值總價(jià)萬元：單價(jià)元 ZmZm2 2卜一、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名

17、注冊號簽名簽名日期*十二、實(shí)地查勘日期二.一*年*月*日至二o*年*月*日十三、估價(jià)作業(yè)日期二.一*年*月*日至二o*年*月*日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析一權(quán)益狀況同結(jié)果報(bào)告.二實(shí)物狀況同結(jié)果報(bào)告.二、區(qū)域因素分析一區(qū)域位置同結(jié)果報(bào)告.二交通狀況同結(jié)果報(bào)告.文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案三區(qū)域特征同結(jié)果報(bào)告.三、最高最正確利用分析房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)的最高最正確利用為前提,是估價(jià)對象的一種最可能、最經(jīng)濟(jì)的用途,能使估價(jià)對象利益最大化.根據(jù)估價(jià)對象周圍環(huán)境及整體布局,估價(jià)對象作為*用房,符合最高最正確利用原那么.四、市場背景分析*縣市作為山西省省會(huì),是山西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中央和交通樞紐,也是中央

18、政府確定的內(nèi)陸開放城市之一.至 20222022 年底,*縣市常住人口逾 470470力O O近年來,受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,*縣市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行雖有下滑,但總體態(tài)勢良好,城市根底設(shè)施建設(shè)尤其是道路交通建設(shè)方面成效顯著,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速開展和人口的不斷增加,作為城市建設(shè)主力的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速開展,房地產(chǎn)市場活潑.2022022 2 年 3 3 月在第十二屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上,政府工作報(bào)告中指出,2022022 2 年房地產(chǎn)政策將以推進(jìn)城鎮(zhèn)保證性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展為重點(diǎn).當(dāng)年棚戶區(qū)住房改造 600600 萬套,要提升棚改貨幣化安置比例.完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、

19、信貸政策,滿足住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產(chǎn)庫存.隨之,中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督治理委員會(huì)發(fā)布了?關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知?,通知明確,在不實(shí)施“限購舉措的城市,居民家庭首次購置普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原那么上最低首付款比例為 25%25%各地可向下浮動(dòng) 5 5 個(gè)百分點(diǎn).中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部也聯(lián)合印發(fā)了?關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知?,決定自 2 2 月 2121 日起,將職工住房公積金賬戶存款利率,由現(xiàn)行根據(jù)歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率,調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行.財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建

20、設(shè)部三部門亦于 2 2 月 1919 日聯(lián)合發(fā)布了文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案?關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知?,對個(gè)人購置家庭唯一住房,面積為 9090 平方米及以下的,減按 1%1%勺稅率征收契稅；面積為 9090 平方米以上的,減按1.5%1.5%的稅率征收契稅.對個(gè)人購置家庭第二套改善性住房,面積為 9090 平方米及以下的,減按 1%1%勺稅率征收契稅；面積為 9090 平方米以上的,減按 2%2%的稅率征收契稅.受國家有關(guān)房地產(chǎn)眾多利好政策的影響,預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi),*縣市房地產(chǎn)將繼續(xù)朝著健康平穩(wěn)的方向開展.五、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對象的具體情況和估價(jià)目的,本次評估采用本錢法

21、進(jìn)行評估.本錢法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法.六、估價(jià)測算過程一原理及公式：本錢法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法.公式：評估價(jià)值=重置本錢 X X 成新率重置本錢=建設(shè)本錢+治理費(fèi)用年肖售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤二成新率確實(shí)定成新率是根據(jù)房屋建筑物的耐用年限、已使用年限,并根據(jù)現(xiàn)場勘察的實(shí)際完損程度,參照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部?房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)?試行綜合予以評定.1 1理論成新率= =尚可使用年限/ /耐用年限 X100%X100%2 2勘察成新率=

22、完損等級評定合計(jì)參照?房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)?,確定其綜合成新率.?房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)?完損等級新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)完好房100%新建、完整、鞏固、無變形、使用良好、裝修粉刷有鮮感90%新建、完整、鞏固、無變形、使用良好、但微見稍損傷80%新建、完整、鞏固、無變形、使用良好、油化粉刷色澤尚好根本完好房70%結(jié)構(gòu)整潔、色澤不鮮、內(nèi)外粉刷少量剝落60%結(jié)構(gòu)根底完好、有少量損壞、裝修局部剝落及使用不便50%房屋完整、結(jié)構(gòu)有損、使用不靈、粉刷風(fēng)化酥松文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案一般損壞房40%結(jié)構(gòu)較多損壞、強(qiáng)度有減、屋面漏水、裝修損壞、變形、粉刷剝落嚴(yán)重?fù)p壞房30隊(duì)下地基明顯沉降、承重構(gòu)件開變、漏雨、起砂、門窗使

23、用不靈活、內(nèi)外粉刷嚴(yán)重剝落三測算過程：假設(shè)為單幢/假設(shè)為多幢以第*幢為例1 1建設(shè)本錢：建設(shè)本錢指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行根底設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等.主要包括：建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)、和前期工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)等.建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等.參考?山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)20222022、?山西省建設(shè)工程投資估算指標(biāo)?和近期類似工程的造價(jià)資料,結(jié)合現(xiàn)場勘察和估價(jià)對象的實(shí)際情況,綜合確定建筑安裝工程費(fèi)為*元/平方米.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開發(fā)期間稅費(fèi)：包括可行性

24、研究、工程勘察、環(huán)境影響評價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時(shí)用房等開發(fā)工程前期工作的必要支出； 稅費(fèi)包括有關(guān)稅收和地方政府或有關(guān)部門收取的費(fèi)用,如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等.一般按建安工程費(fèi)的一定比例測算.本次取建安工程費(fèi)的*%那么：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開發(fā)期間稅費(fèi)=*x x*%=*%=*元/平方米保留兩位根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水給水、雨水、污水、中水 、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用.根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)文件規(guī)定,此處根底設(shè)施配套費(fèi)取*元/平方米保存兩位.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括城市規(guī)劃要求配套的教育如幼兒園、醫(yī)

25、療衛(wèi)生如醫(yī)院、文化體育如文化活動(dòng)中央、社區(qū)效勞如居委會(huì)、市政公用如公共廁所等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用.文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案考慮估價(jià)對象為工業(yè)用房的實(shí)際情況,此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取.其他工程費(fèi)：包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等.調(diào)查*縣市目前工程監(jiān)理費(fèi)及竣工驗(yàn)收費(fèi)用情況,一般為建安造價(jià)的*%0*%0其他工程費(fèi)=*=*X*%=*X*%=*元/平方米保存兩位建設(shè)本錢為-項(xiàng)合計(jì)：2 2 治理費(fèi)用： 是指業(yè)主為組織和治理房屋開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必要支出,包括人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等.調(diào)查*縣市目前開發(fā)企業(yè)治理費(fèi)用的情況,本次治理費(fèi)用取建設(shè)本錢的*%:治理費(fèi)用=*x=*x*%=*%=*元/平方米保存兩位3 3銷售

26、費(fèi)用：是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出,包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等.考慮到估價(jià)對象自身的實(shí)際情況.本次評估此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取.4 4 投資利息： 是指在開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息.建設(shè)本錢、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用都應(yīng)計(jì)算利息.根據(jù)估價(jià)對象的具體情況,確定建設(shè)期為 1 12 2年,依據(jù)中國人民銀行 20222022 年 1212 月 2424 日公布的貸款利率,取一年以內(nèi)一至五年期銀行貸款利率 4.35%4.35%4.75%4.75%作為資金利息率,按單復(fù)利計(jì)算,其計(jì)息基數(shù)為

27、前三項(xiàng)費(fèi)用之和.(單利)(*+*+0(*+*+0) )X4.35%xX4.35%x1/21/2=*+*V=*+*V元/平方米保存兩位復(fù)利*+*+0*+*+0 x x 1+4.75%1+4.75%2/2-1-1=*+*V=*+*V元/平方米保存兩位5 5銷售稅費(fèi)：是指銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi).包括“兩稅營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅一費(fèi)教育費(fèi)附加及其他銷售稅費(fèi)印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等.那么：*+*+*+0+*=*元/平方米保存兩位考慮到估價(jià)對象自身的實(shí)際情況.本次評估此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取.文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案6 6開發(fā)利潤是指開發(fā)業(yè)主的正?；貓?bào).調(diào)查*縣市同類型工程

28、開發(fā)利潤的平均水平,本次評估按建設(shè)本錢、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息之和的 10%+10%+取.=*+*、元/平方米保存兩位7 7房屋重置本錢V VV=V=1 1+ +2 2+ +3 3+ +4 4+ +5 5+ +6 6=略=*=*元/平方米保存兩位8 8成新率確定估價(jià)對象建成于*年,結(jié)構(gòu)為*結(jié)構(gòu),耐用年限為*年,距價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已使用*年,那么理論成新率=計(jì)算過程略估價(jià)人員通過現(xiàn)場勘察,估價(jià)對象使用維護(hù)狀況良好/較好/一般,為*房,勘察成新率為*%,綜合確定估價(jià)對象成新率= =理論成新率 x x*%+*%+勘察成新率 x x*%*%*%*%9 9估價(jià)對象房屋單價(jià)估價(jià)對象房屋單價(jià)=重置單價(jià) x

29、x 成新率X*%X*%元/平方米結(jié)果取整通過以上測算過程,估價(jià)對象評估總價(jià)為*萬元.具體見?評估測算明細(xì)表?.開發(fā)利潤=*+*+O+*+*V) )x x10%10%估價(jià)對象房屋總價(jià)=*=*X X建筑面積萬元結(jié)果取整文檔大全文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案評估測算明細(xì)表表-1序號房屋總層數(shù)結(jié)構(gòu)層高n用途建筑安裝工程費(fèi)元勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開發(fā)期間稅費(fèi)元根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)元公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)元其他工程費(fèi)元建設(shè)本錢元AB=AX*%CDE=AX*%F=A+B+C+D+E表-2序號建筑面積平方米建設(shè)本錢/一、兀治理費(fèi)元 銷售費(fèi)用元投資利息元稍售稅費(fèi)元開發(fā)利潤元重置單價(jià)元/平方米成新率%評估單價(jià)元/平方米評

30、估總價(jià)萬元FG=FX*%HI=(F+G+H)XX4.35%X1/2/(單禾IJ)(1+4.75%)2/2-1(復(fù)利)JK=(F+G+H+I)X10%(15%L=F+G+H+I+J+K合計(jì)文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案四法定優(yōu)先受償款確實(shí)定如已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查并結(jié)合估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料,估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已設(shè)定抵押權(quán),不存在其他法定優(yōu)先受償款.考慮到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利,故本次評估未考慮他項(xiàng)權(quán)利對評估價(jià)值的影響,估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款為零.如未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查并結(jié)合委托方提供的有關(guān)資料,估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利,不存在其他法定優(yōu)先受償款.故估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款為零.五估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押價(jià)值確實(shí)定估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值法定優(yōu)先受償款=*-0=*萬元七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評定,*所屬位于*的*幢房產(chǎn),總建筑面積*平方米,在現(xiàn)時(shí)狀況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn) 201*201*年*月* *日的評估總價(jià)為*萬元詳見?估價(jià)結(jié)