房地產(chǎn)價格調(diào)控全文

1、房地產(chǎn)價風(fēng)格控一、我國房地產(chǎn)價格上漲原因分析一需求量大是房地產(chǎn)價格上漲的直接原因.房地產(chǎn)的需求主要分為消費需求和投資需求.從消費需求來說,近年來隨著我國經(jīng)濟的進展、城市化進程的加快、舊城改造的加速,以及上世紀(jì)七十年代的生生頂峰導(dǎo)致最近幾年結(jié)婚人口大量增加,形成了對房地產(chǎn)市場巨大的需求.如由生于“生育頂峰時期的 2020 世紀(jì)七十年代的年輕人目前正處于結(jié)婚生育期,沒有福利分房享受,是第一批真正完全“走入市場的人,因此他們對于商品房有很高的購置欲望,同時收入的提升和住房按揭政策的實行,使得他們的買房愿望完全可能變成現(xiàn)實,并成為樓市上的消費大軍.隨著城市化的進一步推進,大量人口涌入中央城市和征地、拆

2、遷等因素,也會制造大量的剛性消費需求.從投資性需求來說,近年來隨著我國經(jīng)濟健康快速進展,居民可支配收入提升,民間資金雄厚,大量資金需要尋找投資渠道,而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保證,再加上長期低利率的因素,且房價不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購房快速增長,并保持了較高的比例,局部一般市民也把積蓄用于購置房屋,以保值增值.而外資大規(guī)模涌入我國房地產(chǎn)市場也加大了房地產(chǎn)的投資性需求.20X20XX X年8 8月1 15 5日央行公布的?20XXZ20XXZG G房地產(chǎn)金融報告?中指由,受房價快速上漲和 RMRM 幣升值預(yù)期的影響,境外資金通1過多種渠道進入、等熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場.外資進入

3、ZGZG 房地產(chǎn)市場已成潮流.二本錢增加是房地產(chǎn)價格上漲的內(nèi)在原因.在市場機制下,住房價格確實定還取決于房屋的建筑本錢.在我國城市商品住房的開發(fā)中,房屋的建筑本錢不斷攀升.導(dǎo)致住房建筑本錢升高的因素主要有三個：一是土地本錢升高.目前在房屋的建筑成本中,土地所占的比例為 25%25%左右,局部地區(qū)更高.由于我國國民經(jīng)濟進展和城市化建設(shè)的需要,對土地需求量日益加大,使得地價飛速上漲,地價的上漲必定導(dǎo)致整個房價開發(fā)本錢的提升,進而推動房價的快速上漲；二是建筑材料漲價.近年來,水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價格上漲幅度比擬大,成為房價上漲的一個推動因素；三是城市建設(shè)配套費用和稅收不斷增加.這也在一定程

4、度上提升了房屋開發(fā)本錢,推動房屋銷售價格上漲.三消費者預(yù)期是房地產(chǎn)價格上漲的根本原因.在市場經(jīng)濟條件下,真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子,或者居民的消費需求需要多少房子,而是社會普遍的經(jīng)濟預(yù)期.經(jīng)濟預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多.近年來我國宏觀經(jīng)濟不斷向好,GDPGDP 快速增長,人均收入不斷提升,人們普遍看好未來的經(jīng)濟預(yù)期.因此,房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲也使得購房者預(yù)期今后房價將更高,從而決定及早購置,而政府的政策如通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)工程的貸款供給,嚴(yán)格操縱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模,從緊操縱房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給等宏觀調(diào)控舉措,也進一步提升了消費者的預(yù)期,造成對房地產(chǎn)商品的需求由

5、現(xiàn)擴張,使得房地產(chǎn)價格由現(xiàn)事實上的上漲.四政府治理缺位是房地產(chǎn)價格上漲的重要原因.政府治理部門的缺位造成了房地產(chǎn)市場缺少公開、公平、公正的市場機制.由于開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入制度不完善,生現(xiàn)了大量的商品房違法違規(guī)銷售行為,如虛構(gòu)買賣合同,囤積房源；公布不實價格和銷售進度信息,惡意哄抬房價,誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間等.而面對這些違規(guī)現(xiàn)象,各級政府的有關(guān)治理部門沒有采取有效的舉措給予行政干預(yù),致使房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)峻的信息不對稱,沒有給消費者制造一個透明有序的房地產(chǎn)市場.加之許多地方政府為追求政績,或明或暗地支持房地產(chǎn)開發(fā)商投資,而對投資方向不加限制和引導(dǎo),以至于近年來我國

6、房地產(chǎn)市場由現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供求失衡,造成一局部中高端房地產(chǎn)商品積壓,而有大量需求的一般商品房那么供給缺乏,形成價格攀升的態(tài)勢.二、完善房地產(chǎn)價風(fēng)格控建議一改善房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu),完善住房保證體系.首先,大力進展經(jīng)濟適用房和廉租房.政府必須通過科學(xué)規(guī)劃、相關(guān)政策的引導(dǎo),適度操縱高檔商業(yè)用房、高檔公寓、別墅的開發(fā)建設(shè),保證對一般商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的用地供給,提升一般商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的供給比例.同時,不斷健全和完善經(jīng)濟適用房、廉租住房的相關(guān)供給政策,強化政府的住房保證職能,確立經(jīng)濟適用房的供給對象,落實各項優(yōu)惠舉措,嚴(yán)格操縱住宅戶型和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),審定住房銷售價格,增強購置和售后環(huán)節(jié)的監(jiān)督

7、,使得住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付水平相適應(yīng),特別是著力解決中低收入家庭的住房問題.其次,加快二手房市場的建設(shè)和房屋租賃市場的進展.目前,我國二手房市場和房屋租賃市場還不是十分興旺.通過進一步簡化交易手續(xù),推進存量住房的流通,有利于穩(wěn)定房價,滿足廣闊中低收入家庭的住房需求.通過競爭和降低由租本錢等方式降低由租房屋的租金,豉舞中低收入者租用房屋以解決居住問題.二重視土地供給政策對土地價格的調(diào)控作用,完善土地儲藏制度.通過土地收購儲藏制度的實施,合理調(diào)控土地供給和市場價格,健全土地交易市場公開性與透明度,完善相關(guān)的法律法規(guī),建立必要的監(jiān)督機制,合理分配政府和原土地使用者之間的利益.土地收購儲

8、藏中央應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟進展目標(biāo)和市場的需求,及時掌握市場信息和調(diào)控土地的供給總量.對高檔商品房的開發(fā),應(yīng)在土地供給總量上給予適度限制；對面向廣闊居民的商品房和經(jīng)濟適用房的用地開發(fā)應(yīng)予適當(dāng)放寬,并給予稅費政策的優(yōu)惠,使政府、廣闊老百姓以及房地產(chǎn)開發(fā)商都成為真正受益者.因此,重視并有效利用土地供給政策,增強對土地價格的調(diào)控作用,完善土地儲藏制度,將有利于合理高效地利用稀缺土地資源和整個房地產(chǎn)市場的有效運行.三完善房地產(chǎn)稅費制度改革,增強房地產(chǎn)信貸操縱.對于土地使用費的支付,可以采取按年收取物業(yè)稅的方式,這樣不僅減輕房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的負(fù)擔(dān),而且也能促進政府財政收入持續(xù)、穩(wěn)定的增長.對稅費的設(shè)置也可以根

9、據(jù)市場狀況的變化進行調(diào)整,借鑒國外“寬稅基,少稅種,低稅率的稅收政策,逐步強化不動產(chǎn)稅和財產(chǎn)稅,減輕房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅,以促進房地產(chǎn)的流通與消費.與此同時,繼續(xù)改善住房信貸政策,大力進展住房公積金和商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款業(yè)務(wù),充分發(fā)揮住房公積金支持個人住房貸款的作用.并且,切實增強房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管,完善住房公積金治理體制和個人住房抵押貸款監(jiān)督機制,分散和降低房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險,為城鎮(zhèn)居民購房提供全方位、高質(zhì)量的金融支持和效勞.四擴展民間資本投資途徑,增強對外資進入我國房地產(chǎn)市場的治理.在住房價格上漲的浪潮中,一些民間資本和部格外資參與住房的倒賣、炒作,對住房價格的上漲也起到了一些推波助瀾的作

10、用.因此,對于民間資本,政府應(yīng)當(dāng)積極采取舉措,激活民間資本在其他領(lǐng)域的投資,通過調(diào)整民間資本的市場準(zhǔn)入政策,進一步放寬投資領(lǐng)域,拓寬投資渠道.對于外資進入我國房地產(chǎn)市場,應(yīng)從維護 GJGJ 經(jīng)濟平安和預(yù)防國民財富流失的角度高度重視其對房地產(chǎn)市場的影響,要制定相應(yīng)的對策,限制外資參與短線炒作,促使其參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期開發(fā),真正促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康進展.五增強市場監(jiān)管和信息化建設(shè),建立公開、透明、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場交易環(huán)境.增強對房地產(chǎn)行業(yè)治理的思路轉(zhuǎn)變,由原來工程的前期審批變?yōu)槿绦诤捅O(jiān)督,加大市場整頓的力度,開展房地產(chǎn)市場專項整治工作,嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介效勞中的各種違規(guī)行

11、為,對違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要的懲辦.建立和完善房地產(chǎn)信用體系,強化輿論監(jiān)督,懲戒市場失信主體,促進市場的公平競爭,建立公開、透明、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場交易環(huán)境.止匕外,加快推進房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè),增加市場信息效勞功能,注重市場信息系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)的分析,科學(xué)地反映和評價各類房價及時變動信息以及市場進展態(tài)勢,通過全面、及時、準(zhǔn)確地向房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者提供市場信息,幸免對房價的投機炒作行為,引導(dǎo)市場的理性進展.六積極引導(dǎo)居民樹立合理的住房消費觀念.在改革住房制度的過程中,為了引導(dǎo)城市居民轉(zhuǎn)變觀念,我們在輿論導(dǎo)向上是引導(dǎo)居民通過市場化的方式解決住房問題.這樣導(dǎo)致的一個后果是無論窮富,人人都希望擁有自

12、己的住房,需求不合理的擴大.實際上,許多經(jīng)濟興旺的程度也并不高,許多人是居住在政府提供的價格比擬低廉的房屋內(nèi)或者是租住房屋.我國城市居民也應(yīng)當(dāng)逐步樹立住房消費量力而行的觀念,不要一擁而上都去購置商品住房.房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),由于其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高,帶動性強,與金融業(yè)和 R RM M 生活聯(lián)系緊密,其價格波動會直接影響到整個國民經(jīng)濟的正常運行.近年來,我國主要大中城市的住房價格一路攀升,由現(xiàn)了局部過熱的跡象.以 20XX20XX 年為例,全年新建商品房平均銷售價格上漲了 14.4%,14.4%,其中住宅上漲了 15.2%,15.2%,遠(yuǎn)高于其他各類物價指數(shù)的漲幅.房地產(chǎn)價格快速上漲使得造成對商品住房的GJ,GJ,住房自有化大量資金向局部地區(qū)集聚,加劇了我國貧富差距,而且房價的長期趨高,容