東莞三舊改造拆遷補償安置辦法正式版

1、虎門鎮(zhèn)“三舊改造拆遷補償安置方法為加快落實我鎮(zhèn)“濱海國際商城戰(zhàn)略,積極實施和穩(wěn)步 推進(jìn)“三舊舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房改造,合理兼顧全 社會與各拆遷當(dāng)事人的總體利益,保證改造工程的順利進(jìn)行, 根據(jù)?東莞市“三舊改造房屋拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見? 和有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本鎮(zhèn)實際,制定本方法.第一章 拆遷補償安置的實施一、經(jīng)批準(zhǔn)的本鎮(zhèn)轄區(qū)范圍內(nèi)“三舊改造工程,其拆遷 補償安置適用本方法.二、鎮(zhèn)人民政府“三舊辦和房屋拆遷治理機構(gòu)負(fù)責(zé)本鎮(zhèn) 轄區(qū)范圍內(nèi)“三舊改造工程中拆遷補償安置的指導(dǎo)、組織、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和治理工作,應(yīng)切實履行責(zé)任,保證拆遷補償安置 工作依法、有序、穩(wěn)妥進(jìn)行.鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、國土、房管、綜合執(zhí)法、宣

2、傳、財政、工 商、經(jīng)貿(mào)、稅務(wù)、維穩(wěn)等部門和單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)鎮(zhèn)人民政府的統(tǒng) 一部署,認(rèn)真履行各自責(zé)任,共同促進(jìn)“三舊改造工程拆遷 補償安置的落實.資產(chǎn)治理、電信、供電、播送電視、自來水、燃?xì)獾葐挝?應(yīng)根據(jù)設(shè)施權(quán)屬和工程實際等,積極支持和主動參與拆遷工 作.三、根據(jù)“三舊改造工程的實施主體,確定拆遷人.一政府主導(dǎo)或由政府負(fù)責(zé)拆遷的工程,拆遷人為鎮(zhèn)人 民政府“三舊辦和房屋拆遷工作機構(gòu).二社會資金參與改造并通過招標(biāo)、競投等方式由企業(yè) 取得拆遷資格的工程,拆遷人為中標(biāo)企業(yè).三集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造的工程,拆遷人為集體經(jīng)濟(jì) 組織；集體經(jīng)濟(jì)組織與他人合作開發(fā)建設(shè)的工程,拆遷人依雙 方約定可確定為其中一方或雙方.四

3、原土地使用權(quán)人自行改造的工程,拆遷人為原土地 使用權(quán)人.四、社區(qū)居委會應(yīng)根據(jù)屬地負(fù)責(zé)的原那么,負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào) 實施本轄區(qū)內(nèi)拆遷補償安置的具體工作. 政府主導(dǎo)或社會資金 參與改造的拆遷人應(yīng)履行與社區(qū)居委會按本方法協(xié)商確定拆 遷補償安置的具體事項和落實補償安置資金等責(zé)任,社區(qū)居委會應(yīng)履行組織實施拆遷補償安置工作的責(zé)任.經(jīng)拆遷人與社區(qū)居委會協(xié)商,可由社區(qū)居委會對拆遷補償安置實行包干負(fù)責(zé).五、具體改造工程實施拆遷前,應(yīng)根據(jù)本方法和有關(guān)規(guī)定 編制工程的具體拆遷補償安置方案.拆遷補償安置方案應(yīng)廣泛 聽取和尊重拆遷當(dāng)事人的意見.政府主導(dǎo)或由政府負(fù)責(zé)拆遷的工程,拆遷補償安置方案由 鎮(zhèn)人民政府“三舊辦和房屋拆遷

4、工作機構(gòu)編制.社會資金參與改造并通過招標(biāo)、競投等方式由企業(yè)取得拆 遷資格的工程,拆遷補償安置方案在招標(biāo)、競投前由社區(qū)居委2 會編制.集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或與他人合作開發(fā)的工程,拆遷補 償安置方案由社區(qū)居委會編制.原土地使用權(quán)人自行改造的工程,拆遷補償安置方案由原 土地使用權(quán)人自行編制.第二章拆遷建筑物的分類及其補償安置方式六、改造地塊內(nèi)被拆遷建筑物根據(jù)用途分為住宅用房,商 業(yè)用房和工業(yè)、倉儲、公益事業(yè)用房等共三類.建筑物用途確實定：假設(shè)符合“三舊改造建筑物建成的年 限規(guī)定且經(jīng)依法批準(zhǔn)的,依其用地、報建、房屋等批準(zhǔn)文件所 登記的用途；假設(shè)未經(jīng)批準(zhǔn),但符合“三舊改造政策和相關(guān)規(guī) 定的,依其用地、房

5、屋確權(quán)等文件所明確的用途.住宅用房包括私人宅基地自建房、商品住宅、房改房、集 資房、單位宿舍、房產(chǎn)治理部門治理的住宅公房下稱直管住 宅等.商業(yè)用房包括各類商鋪、寫字樓不含行政辦公用房、酒 樓、旅店、娛樂場所等.工業(yè)、倉儲、公益事業(yè)等用房包括獨立設(shè)置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動及其配套建設(shè)的工人 宿舍、食堂等房屋；用于儲藏、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供給等各種倉庫、 油庫等房屋；以及城市中為社會公共利益效勞、不以牟利為目 的,滿足社會公眾需要的事業(yè)用房, 包括水、電、氣供給站點、3 行政辦公用房、公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、社區(qū)廣場、文化娛樂中央、 公共交通站場、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院衛(wèi)生站、體育館場、

6、 博物館、圖書館、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院、社會福利院、防汛、防疫 等用房,以及其他非住宅和商業(yè)用房類的房屋等.七、住宅用房,被拆遷人可選擇以貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)置 換、貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合等三種方式之一獲取補償安 置.豉勵和支持拆遷當(dāng)事人根據(jù)“拆一補一的原那么實施補償 安置.商業(yè)用房和工業(yè)、倉儲、公益事業(yè)等用房,只對被拆遷人 實行貨幣補償,不實行產(chǎn)權(quán)置換；但有條件實行產(chǎn)權(quán)置換的商 業(yè)用房,可由拆遷人和被拆遷人協(xié)商按本方法第三章的規(guī)定實 行產(chǎn)權(quán)置換補償.第三章 補償面積的核定及其貨幣補償和安置標(biāo)準(zhǔn)八、“三舊改造工程在實施拆遷前,應(yīng)對地塊范圍內(nèi)的 土地和建構(gòu)筑物實行權(quán)屬調(diào)查,合理界定并保證拆遷當(dāng)事 人的

7、正當(dāng)權(quán)益.被拆遷房屋根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定應(yīng)予 補償?shù)?應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對其面積予以核定.根據(jù)權(quán)屬調(diào)查的 結(jié)果,應(yīng)補償?shù)谋徊疬w面積下稱應(yīng)補償面積按以下原那么核 定：一已依法辦理用地、報建、房產(chǎn)登記的房屋,其用地 面積以土地權(quán)屬證實文件為準(zhǔn),房產(chǎn)面積以報建批準(zhǔn)文件和房 產(chǎn)權(quán)屬證實文件為準(zhǔn).4二經(jīng)市鎮(zhèn)國土、規(guī)劃建設(shè)部門審批的房屋,用地 和建筑面積分別以批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)；實際面積小于批準(zhǔn)面積的, 以實際面積為準(zhǔn).三1992年8月15日?廣東省實施中華人民共和國 城市規(guī)劃法方法?實施前建造的房屋,土地來源合法、正當(dāng) 的,以經(jīng)核實的當(dāng)時的實際建筑面積為準(zhǔn).四未經(jīng)國土、規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋,符合“三

8、舊改造政策和相關(guān)規(guī)定,經(jīng)房屋權(quán)利人申請對該用地、房屋 進(jìn)行確權(quán)的,其應(yīng)補償面積以相關(guān)部門確權(quán)的面積為準(zhǔn).九、根據(jù)權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果,以下建構(gòu)筑物不予補償, 但依期簽訂拆遷補償安置協(xié)議的,可根據(jù)造價的殘值進(jìn)行補 助：一未經(jīng)相關(guān)部門所批準(zhǔn)的建設(shè),且不符合確權(quán)條件的房屋;二超由國土部門批準(zhǔn)用地范圍所興建的建構(gòu)筑物面積;三超生規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模的建構(gòu)筑物面 積,包括加層超建和加建、改建的陽臺、飄臺、飄樓等；四未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的附屬設(shè)施用房及簡易建 構(gòu)筑物;五已超過批準(zhǔn)使用年限的臨時建筑.殘值補助的標(biāo)準(zhǔn)：上述建構(gòu)筑物的造價殘值按如下標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)折舊后確定：一住宅及其與商業(yè)混合的綜合性用房的標(biāo)準(zhǔn)：框架結(jié) 構(gòu)為13

9、00元/M,石?；旖Y(jié)構(gòu)為650元/M,石專瓦結(jié)構(gòu)為500元/M, 配套設(shè)施用房為250元/ m2.二工業(yè)、倉儲用房的標(biāo)準(zhǔn)：框架結(jié)構(gòu)為 850元/M,磚混結(jié)構(gòu)為600元/ m2 ,高檔鋼架結(jié)構(gòu)為400元/M ,配套設(shè)施用 房為220元/M.三簡易建構(gòu)筑物和臨時建筑的標(biāo)準(zhǔn)為180元/M.四其他建構(gòu)筑物一般參照其建筑造價的80%補助.五住宅及其與商業(yè)混合的綜合性用房和工業(yè)、倉儲用房的裝修補助標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 200元.配套設(shè)施用房、簡易建 筑不另作裝修補助.十、根據(jù)權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果,以下建構(gòu)筑物不予補償：一未經(jīng)土地所屬社區(qū)集體同意用地、未支付土地補償 費,擅自占用集體土地進(jìn)行違法建設(shè),且經(jīng)有關(guān)部門或社區(qū)

10、集 體制止仍強行建設(shè)的違法建構(gòu)筑物.二未經(jīng)規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)或超生規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)建 設(shè)規(guī)模,且經(jīng)有關(guān)部門或社區(qū)集體制止仍強行建設(shè)的違法建 構(gòu)筑物.三未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時搭建物.十一、商業(yè)、工業(yè)含倉儲用房應(yīng)補償面積的貨幣補償 根據(jù)第十三條的規(guī)定按不同的用途和建筑類型分別進(jìn)行用地 補償,建構(gòu)筑物及其裝修、搬遷補償.拆遷商業(yè)用房,改造工程有條件實行產(chǎn)權(quán)置換的,可根據(jù) 核定的應(yīng)補償金額,由被拆遷人在改造后建成的物業(yè)中,以比 公開售價優(yōu)惠20%的價格選購與應(yīng)補償金額根本相等的商鋪、 寫字樓、住宅等物業(yè),售價差額由改造工程業(yè)主承當(dāng),具體由6 所屬社區(qū)居委會協(xié)調(diào)拆遷當(dāng)事人商議確定.十二、住宅房屋的應(yīng)補償面積遵

11、循“拆一補一的原那么實 施補償安置.實施時對被拆遷房屋含用地、裝修、庭院等 和安置房含用地、裝修、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施等不再支付貨幣補 償和建設(shè)費用.被拆遷房屋應(yīng)補償面積 180平方米以下的,按 被拆遷房屋的應(yīng)補償面積置換安置房,如被拆遷戶的住房總面積少于65平方米的可按安置房的建設(shè)本錢低收入住房困難 戶按第二十四條規(guī)定執(zhí)行安排至 65平方米；被拆遷房屋應(yīng) 補償面積在180平方米至250平方米的,超由180平方米的部 分按80%的比例置換安置房；被拆遷房屋應(yīng)補償面積在 250平 方米以上的,超由250平方米的局部按60%的比例置換安置房, 但被拆遷房屋置換安置房的面積最多為 380平方米.不予置換 安

12、置房的房屋應(yīng)補償面積按第十三條的規(guī)定給予貨幣補償.如被拆遷私人住宅房屋合法用地面積大于應(yīng)補償?shù)慕ㄖ偯娣e 的,超由局部以每平方米 2400元的標(biāo)準(zhǔn)實行貨幣補償后按安 置房的建設(shè)本錢安排安置房,但安置房面積最多為380平方米.拆遷商品住宅如被拆遷人要求置換商品住宅的,可以比公開售價優(yōu)惠20%的價格置換與被拆遷房屋實際價值相同的商 品住宅.十三、住宅、商業(yè)、工業(yè)含倉儲用房應(yīng)補償面積的貨 幣補償標(biāo)準(zhǔn)為：一用地補償：已批建設(shè)用地的補償標(biāo)準(zhǔn)為：未建的商 業(yè)用地每平方米3600元,私人宅基地每平方米 2400元,工業(yè) 7含倉儲每平方米540元；未批已建且符合“三舊改造政 策規(guī)定確實權(quán)條件的私人宅基地和工業(yè)

13、用地,按上述標(biāo)準(zhǔn)的 90%補償.二建構(gòu)筑物及其裝修、搬遷的補償.1、商業(yè)用房的建筑主體補償標(biāo)準(zhǔn)為：首層商業(yè)鋪面每平 方米4500元商業(yè)用房的用地價不另作補償；其他的屬框架 結(jié)構(gòu)的每平方米1500元、磚混結(jié)構(gòu)的每平方米 750元、石專瓦 結(jié)構(gòu)的每平方米600元、高級鋼架結(jié)構(gòu)的每平方米 500元；配 套及簡易建筑每平方米300元.2、住宅及其綜合性房屋的建筑主體補償標(biāo)準(zhǔn)為：框架結(jié) 構(gòu)每平方米1500元；石專混結(jié)構(gòu)每平方米 750元；石專瓦結(jié)構(gòu)每 平方米600元；配套及簡易建筑每平方米 300元.3、工業(yè)含倉儲用房建筑主體補償標(biāo)準(zhǔn)為：框架結(jié)構(gòu) 每平方米1000元；磚混結(jié)構(gòu)每平方米720元；高級鋼架結(jié)

14、構(gòu) 每平方米480元；附屬及簡易建筑每平方米 250元.4、商業(yè)、住宅用房裝修補償價格為：簡裝的每平方米300 元,中檔裝修每平方米500元,高檔裝修每平方米800元；工 業(yè)含倉儲用房裝修補償價格為每平方米 300元；附屬及簡 易建筑不另作裝修補償.特殊情況的特殊處理.5、住宅房屋的搬遷費補償為每平方米 20元；商業(yè)、工業(yè) 含倉儲用房搬遷費的補償一般為每平方米15元,大型機械設(shè)備的搬遷可按實際發(fā)生的費用給予補償,無法恢復(fù)使用的設(shè)備,按其價格補償.6、住宅、商業(yè)、工業(yè)含倉儲用房建筑主體的補償應(yīng)根據(jù)其使用年限按第十五條規(guī)定的折舊方式進(jìn)行折舊.十四、被拆遷人擅自改變房屋批準(zhǔn)用途,自行“住改商 或“工

15、改商,被拆遷人能提供2022年3月10日前合法的工 商執(zhí)照和依法納稅證實,并正在實際營業(yè)的,假設(shè)批準(zhǔn)用途為住 宅,該局部房屋的實際裝修是簡裝或中檔或高檔的,分別以每 平方米200元、300元、500元進(jìn)行貨幣補償后按住宅房屋進(jìn) 行補償安置；假設(shè)批準(zhǔn)用途為工業(yè)、倉儲,該局部房屋實際裝修 是簡裝的,按簡裝的補償標(biāo)準(zhǔn)補償,實際裝修是中檔或高檔的, 其裝修補償分別按商業(yè)用房中檔或高檔裝修補償標(biāo)準(zhǔn)的90%補償,其用地、建筑主體等按工業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)補償；情況特殊 的,由社區(qū)居委會協(xié)調(diào)拆遷當(dāng)事人商議確定.十五、被拆遷建構(gòu)筑物的折舊率按如下方法計算：一住宅及其與商業(yè)混合用途的建筑物,按建成后使用 壽命70年的標(biāo)

16、準(zhǔn)計算折舊,但框架、磚混結(jié)構(gòu)建筑物的折舊 率最多不超過40%,磚瓦結(jié)構(gòu)住房的折舊率最多不超過 50%o二工業(yè)、倉儲及公益事業(yè)用房等建筑物,按建成后使 用壽命50年的標(biāo)準(zhǔn)計算折舊,但框架、磚混結(jié)構(gòu)建筑物的折 舊率最多不超過50%,磚瓦、鋼架結(jié)構(gòu)建筑物的折舊率最多不 超過60%.三商業(yè)用房按建成后使用壽命 40年的標(biāo)準(zhǔn)計算折舊, 但框架、磚混結(jié)構(gòu)建筑物的折舊率最多不超過 40%,磚瓦結(jié)構(gòu) 建筑物的折舊率最多不超過 50%.9四附屬設(shè)施用房及簡易建構(gòu)筑物,建成后每年的 折舊率為5%,但折舊率最多不超過 60%.十六、公益事業(yè)用房的補償置換根據(jù)有關(guān)規(guī)定和實際商議 確定.第四章 安置房建設(shè)和安排方法十七

17、、鎮(zhèn)“三舊辦根據(jù)“三舊改造的住宅房屋安置需 要,協(xié)調(diào)相關(guān)社區(qū)居委會和改造工程業(yè)主統(tǒng)籌建設(shè)安置住房實 行安置.鎮(zhèn)城市中央?yún)^(qū)含虎門寨、東方、那么徐、金洲、博涌 社區(qū)、威遠(yuǎn)島和新灣社區(qū)的安置住房用地確實難以在“三舊 改造工程紅線范圍內(nèi)解決的, 經(jīng)批準(zhǔn)后可在改造工程用地紅線 范圍外選址建設(shè),其他社區(qū)的安置住房應(yīng)在“三舊改造工程 用地紅線范圍內(nèi)選址建設(shè).規(guī)劃、國土、建設(shè)等部門應(yīng)積極支持和協(xié)助辦理安置房建 設(shè)的相關(guān)手續(xù).十八、安置住房的選址應(yīng)遵循就地、就近的原那么,其具體 位置及容積率、戶型、朝向等,按有關(guān)規(guī)定并征詢工程所屬社 區(qū)居委會意見后,在相關(guān)限制性詳細(xì)規(guī)劃和改造地塊的單元規(guī) 劃、改造方案中作由安排

18、,并按程序和規(guī)定報批和建設(shè).以商 品住宅、房改房、集資房、單位宿舍、直管住宅等作置換的安 置房,其樓層位置等一般應(yīng)與被拆遷房屋近似.十九、安置房由改造工程業(yè)主由資建設(shè),計入工程改造成 本,建成后會同社區(qū)居委會安排給被拆遷人.10二十、安置房的建設(shè)本錢包括安置房應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價和安置 房建造本錢.安置用地價格為每平方米 2400元,樓面地價按容積率確 定.安置房應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價根據(jù)其建筑面積和樓面地價確定.安置房建造本錢包括房屋建筑和室內(nèi)簡裝本錢、安置區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建造本錢以及“三通一平、設(shè)計、報批稅費等總費 用,為每平方米2300元.該建造本錢包括室內(nèi)簡裝費用含 室內(nèi)水電安裝300元/M,如被拆遷安置戶

19、需要毛坯房的,由 改造工程業(yè)主按上述標(biāo)準(zhǔn)退款給被拆遷安置人.二十一、安置房用地選址在“三舊改造用地范圍內(nèi)的, 土地由改造工程業(yè)主提供；經(jīng)批準(zhǔn)選址在“三舊改造用地范 圍外的,用地由工程所屬社區(qū)居委會按每平方米2400元作價提供,地價收入按鎮(zhèn)土地統(tǒng)籌政策執(zhí)行.二十二、根據(jù)“先簽約先選房的原那么由被拆遷戶選定安 置房.一般以一個月為一個時間段,按每一時間段的順序由已 簽訂拆遷補償安置合同的被拆遷人優(yōu)先選擇相應(yīng)戶型的安置 房；在同一時間段簽訂拆遷補償安置合同的被拆遷人選擇安置 房的順序通過抽簽、搖珠等方式確定.第五章其他事項二十三、被拆遷人不同意按本方法第三章規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)實施 貨幣補償或產(chǎn)權(quán)置換的,可按相關(guān)規(guī)定委托具備資質(zhì)的評估機11 構(gòu)對被拆