再論合同糾紛的成因

1、再論合同糾紛的成因 【正文】 合同糾紛是最常見的糾紛，所占比例最大，剖析合同糾紛產(chǎn)生的原因能更好地從源頭上做好合同管理工作。下面試從合同定義的發(fā)展演變開始論述此命題。一、合同的含義我們在日常生活以及新聞媒體的報(bào)道中，有時(shí)見到或者聽到“合同”一詞，并且也會聽到違反合同的說法等，然而究竟何為合同，以及合同的性質(zhì)，合同糾紛是怎么產(chǎn)生的，本文將逐一進(jìn)行闡述。我國法律對合同的界定是經(jīng)過若干次改動(dòng)的，通過每一次改動(dòng)可以看出法律的進(jìn)步。合同審議稿第2條對合同定義的寫法是：“合同是平等主體的公民、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止債權(quán)債務(wù)關(guān)系的協(xié)議”。第四次審議稿以后將“債權(quán)債務(wù)關(guān)系”改成“民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系”

2、。而民法通則第85條對合同的界定是：“合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議”。從中可以看出合同法第2條與民法通則第85條規(guī)定沒有性質(zhì)上的區(qū)別，但對合同規(guī)定更為細(xì)致具體，即合同法第2條將合同主題明確規(guī)定為“平等主體的自然人、法人、其他組織”，民法通則則知識籠統(tǒng)的規(guī)定為“當(dāng)事人”；合同法將合同的內(nèi)容規(guī)定為“設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系”，民法通則則規(guī)定為“設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系”。但是從立法本意和整體內(nèi)容來看，兩者的規(guī)定是一致的，并無性質(zhì)上的不同。根據(jù)合同法第2條規(guī)定，該法所調(diào)整的合同可以歸結(jié)為下列幾個(gè)法律特征：（一）合同法調(diào)整的是平等主體之間的協(xié)議，或者說合同的主體具有平等的法律

3、地位；（二）合同的設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，或者說合同的內(nèi)容和目的是設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)；（三）合同的主體是公民、法人、其他組織；（四）合同是一種協(xié)議。二、合同的效力及其履行有可能導(dǎo)致合同糾紛按照合同法第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，自批準(zhǔn)、登記時(shí)生效“。本條規(guī)定的內(nèi)容可以分解為兩項(xiàng)：一是合同生效的條件，二是合同生效的時(shí)間。因此，從此第一款可以看出，只有“依法成立的合同”才能生效?！耙婪ǔ闪ⅰ笔呛贤挠行l件，也即有效合同必須是已經(jīng)成立的合同，而且其主體和內(nèi)容都合乎法律的規(guī)定。一些沒有以法律規(guī)定成立的合同，顯然是

4、沒有效力的，因此，對于成立的一些沒有效力的合同，往往會產(chǎn)生一些糾紛。這是合同糾紛的原因之一。另外，合同法第60條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。合同的履行是指債務(wù)人全面、適當(dāng)?shù)赝瓿善浜贤x務(wù)，使債權(quán)人的合同債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。如買賣合同交付約定的標(biāo)的物和支付價(jià)款，承攬合同交付完成的工作成果和支付報(bào)酬。換言之，合同的履行是當(dāng)事人完成合同義務(wù)的行為。合同的履行是合同效力的主要內(nèi)容，是當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，或者說是權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)的正常結(jié)果。合同法對合同履行的原則未作正面的規(guī)定。在理論上，通常將合同履行的原則歸納為全面適當(dāng)履行原則、協(xié)作履行原則（又稱遵循城市信用原則）、經(jīng)濟(jì)合理原則等

5、。三、違約也是一個(gè)很重要的原因比如說，商品房買賣合同締約人訂立合同的目的是為了使自己的合法利益得到最大保護(hù)和實(shí)現(xiàn)，而締約一方當(dāng)事人的違約行為可能使得對方當(dāng)事人的利益得不到實(shí)現(xiàn)。以下通過對商品房買賣合同中違約行為、違約責(zé)任的論述，概括介紹了商品房買賣合同違約責(zé)任的概念、特點(diǎn)、歸責(zé)原則、責(zé)任形態(tài)、免責(zé)條件以及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等問題，闡述了我國合同法、商品房銷售管理辦法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中關(guān)于商品房買賣合同違約責(zé)任的規(guī)定。（一）商品房買賣合同的違約責(zé)任的內(nèi)涵界定及其特點(diǎn)商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所

6、有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。商品房買賣合同當(dāng)事人因違反商品房買賣合同義務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，即為商品房買賣合同中的違約責(zé)任。就合同違約責(zé)任而言，在英美法中違約責(zé)任通常被稱為違約的補(bǔ)救（remedies for breach of contract），而在大陸法中則被包括在債務(wù)不履行的責(zé)任之中，或者被視為債的效力的范疇。商品房買賣合同中的違約責(zé)任制度是保障商品房買賣合同債權(quán)主體實(shí)現(xiàn)債權(quán)及債務(wù)主體履行債務(wù)的重要措施，它與合同義務(wù)有密切聯(lián)系，商品房買賣合同義務(wù)是其違約責(zé)任產(chǎn)生的前提，其違約責(zé)任則是合同義務(wù)不履行的結(jié)果。商品房買賣合同的違約責(zé)任具有以下特點(diǎn)：第一，該違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同

7、義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任。第二，該違約責(zé)任具有相對性。第三，該違約責(zé)任將補(bǔ)償性與懲罰性相結(jié)合，注重對守約方及弱勢方的保護(hù)。第四，該違約責(zé)任的可約定性。（二）商品房買賣合同的違約責(zé)任歸責(zé)原則中華人民共和國合同法以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。同樣，商品房買賣合同一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則，僅在法律法規(guī)等有特別規(guī)定的情況下，適用過錯(cuò)責(zé)任原則。1如：開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買

8、賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。（三）商品房買賣合同的違約責(zé)任形態(tài)綜合我國合同法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋，筆者認(rèn)為商品房買賣合同的違約形態(tài)主要有以下幾種：第一，預(yù)期違約。這是從英美法的概念。我國商品房買賣合同的預(yù)期違約形態(tài)與一般合同基本一致，可分為兩種具體類型：1、預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。如：開發(fā)商在約定的交房期限屆至

9、前因房價(jià)上漲等原因明確表示不愿賣房，即構(gòu)成預(yù)期拒絕履行，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；2、預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù)。如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的違約。我國合同法第108條對預(yù)期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。在最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋中，則更有針對性的反映了商品房買賣合同預(yù)期違約的諸種形態(tài)。第二，實(shí)際違約。主要包括商品房買賣合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和

10、拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)合同法的規(guī)定，債務(wù)人遲延履行的，應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任，承擔(dān)對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無正當(dāng)理由拒不接受，即遲延受領(lǐng)。我國最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋第十一條條二款明確規(guī)定了買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人人另有約定的除外。而不履行，則是當(dāng)事人不履行任何合同義務(wù)的表示，在此情況下，

11、違約方應(yīng)依嚴(yán)格責(zé)任原則承擔(dān)違約責(zé)任。第三，不適當(dāng)履行。即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當(dāng)履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權(quán)人可依法要求對方承擔(dān)修理的違約責(zé)任，除了以承擔(dān)違約責(zé)任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付，是指債務(wù)人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財(cái)產(chǎn)損害的行為。根據(jù)合同法第112條，債務(wù)人由于交付的標(biāo)的物內(nèi)在缺陷而給債權(quán)人造成人身或合同標(biāo)的物以外的其他財(cái)產(chǎn)的損害時(shí)，債務(wù)人還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，根據(jù)我國最高

12、人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋第十二條、十三條的規(guī)定，違約方亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。房屋面積不適當(dāng)履行是指所交付房屋的面積與合同約定的房屋面積不一致。此種情形，可依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋第十四條之規(guī)定依法處理。 第四，其它違約行為。是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務(wù)時(shí)存在的違約行為。購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實(shí)踐當(dāng)中，最為覺的開發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，我國商品房銷售管理辦法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋對上

13、述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。四、例解（一） 商品房買賣合同違約責(zé)任的免責(zé)事由所謂商品房買賣合同違約責(zé)任的免責(zé)事由，是指在商品房買賣合同中，免除違反合同義務(wù)的債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任的原因和理由。1具體包括法定的免責(zé)事由和約定的免責(zé)事由。具體內(nèi)容如下：（一）不可抗力根據(jù)我國合同法，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。對于因不可抗力導(dǎo)致的商品房買賣合同不能履行，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不可抗力的影響程度，部分或全部免除有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。我國現(xiàn)行房屋預(yù)售合同或現(xiàn)房銷售合同中一般都規(guī)定了不可抗力條款，有些甚至把施工單位逾期交工、政府批文遲延下達(dá)也約定為不可抗力。并且，只要是不可抗力造成的

14、損失，一概免除開發(fā)商的責(zé)任，這種規(guī)定對于買方極為不利。另外，在法律另有規(guī)定時(shí)，即使發(fā)生不可抗力也不能免除責(zé)任，在此主要是指遲延履行后的責(zé)任。即：一方遲延履行債務(wù)之后，應(yīng)對在逾期履行期間發(fā)生的不可抗力所致的損害負(fù)責(zé)。例如一棟房屋，按照合同規(guī)定去年七一交房，結(jié)果到了十一還不見動(dòng)靜。結(jié)果，在某天因刮臺風(fēng)，造成損壞。因?yàn)榕_風(fēng)是明確約定的不可抗力條款，所以開發(fā)商認(rèn)為買家應(yīng)該自認(rèn)倒霉，然而，依據(jù)法律規(guī)定，因?yàn)殚_發(fā)商逾期交房，在逾期履行期間發(fā)生的臺風(fēng)所致?lián)p害是應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的。此外，對于不可抗力免責(zé)，還有一些必要條件，即發(fā)生不可抗力導(dǎo)致履行不能之時(shí)，債務(wù)人須及時(shí)通知債權(quán)人，還須將經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)證實(shí)的文書作為

15、有效證明提交債權(quán)人。（二）其他法定免責(zé)事由守約一方未采取適當(dāng)措施，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，債務(wù)人對擴(kuò)大的損失部分免責(zé)，我國合同法第119條對此有所規(guī)定。此外，當(dāng)事人還可協(xié)議約定其他免責(zé)事由，但必須符合我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。（三） 商品房買賣合同的違約責(zé)任的承擔(dān)方式商品房買賣合同的違約責(zé)任的承擔(dān)方式，是指商品房買賣合同當(dāng)事人依照法律法規(guī)等的規(guī)定及合同約定，在出現(xiàn)違約行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承受的制裁方式。我國合同法規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式有：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或報(bào)酬、雙倍返還定金、支付違約金等。而依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋，在處理商品

16、房買賣合同糾紛案件中，違約方承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有如下幾種：1、實(shí)際履行。又稱強(qiáng)制履行，是指在合同違約方不履行合同時(shí)，守約方可以要求人民法院強(qiáng)制違約方按照合同約定履行合同債務(wù)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。其構(gòu)成要件有：（1）存在違約方的違約行為；（2）必須有守約方請求違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的行為；（3）必須是違約方能夠繼續(xù)履行合同。舉例來說：王先生與某公司簽訂認(rèn)購協(xié)議，購買由該公司開發(fā)的一幢商業(yè)用房。認(rèn)購協(xié)議中雙方約定：房屋價(jià)格為9000元/平方米；王先生為表示認(rèn)購誠意，先預(yù)付人民幣100萬作為購房定金；房屋結(jié)構(gòu)封頂，符合預(yù)售條件時(shí)雙方即按約定價(jià)格簽訂房屋預(yù)售合同；除不可抗力因素，某公司不得將該房屋再

17、出售給第三人。認(rèn)購協(xié)議簽訂后，某公司專門對該房屋進(jìn)行了施工設(shè)計(jì)以符合王先生要求。此時(shí)，房屋的施工設(shè)計(jì)都是按王先生的要求進(jìn)行的，認(rèn)購應(yīng)不存在開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)，王先生只需靜候公司取得預(yù)售許可證后再與其簽訂正式的購房合同了。然而，后該房屋主體施工基本完成時(shí)，公司取得預(yù)售許可證后，王先生卻收到了一份來自某公司的律師函，函稱：鑒于目前情況變化，公司不再履行認(rèn)購協(xié)議，并將根據(jù)協(xié)議中的違約責(zé)任條款，解決本糾紛。律師函中，公司表示不再履行協(xié)議的原因是“鑒于目前情況變化”，實(shí)際原因是因房價(jià)普遍大幅上漲，王先生所認(rèn)購的房屋價(jià)格更是漲得厲害，毫無疑問，某公司此舉的目的是為了能將房屋升值部分通過毀約的方式據(jù)為己有。根

18、據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。在此情況下，王先生可以要求某公司繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議所約定事項(xiàng)，在公司不履行時(shí)，王先生可通過訴訟途徑要求人民法院強(qiáng)制某公司履行合同義務(wù)。另外，我國最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定了在多種情況下，商品房買賣中的買受人可以選擇要求對方以繼續(xù)履行合同的方式承擔(dān)違約責(zé)任，亦可要求與對方解除合同并賠償損失。如該司法解釋的第十四條第（二）項(xiàng)。2、采

19、取補(bǔ)救措施。主要包括：1、修復(fù)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！?、返還價(jià)款。根據(jù)上述司法解釋第十四條第（二）款之規(guī)定，當(dāng)交付的房屋面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的返還價(jià)款的責(zé)任，基于公平原則，當(dāng)房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，買受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足誤差在3%以內(nèi)的房屋價(jià)款。3、賠償損失。即商品房買賣合同中違約方因不履行合

20、同義務(wù)給守約方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償守約方因違約行為所受損失的責(zé)任。我國合同法上的賠償損失是指金錢賠償，即使包括實(shí)物賠償，也限于以合同標(biāo)的物以外的物品予以賠償。其責(zé)任構(gòu)成如下：（1）違約行為；（2）損失；（3）違約行為與損失之間有因果關(guān)系；（4）違約一方?jīng)]有免責(zé)事由。4、定金：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！币?yàn)槎ń鸲l(fā)的糾紛，是近年來商品房買賣糾紛中的一個(gè)重點(diǎn)，在房地產(chǎn)訴訟案件中也占很大比重。在實(shí)踐中，購房者在交付定金后會發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商提供的商品房買賣合同中的違約責(zé)任條款早