金融銀行論文關(guān)于銀行方面的論文銀行方面的論文銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)控制研究

1、 文章源于科技論文發(fā)表網(wǎng)： QQ:1003 59168 金融銀行論文關(guān)于銀行方面的論文銀行方面的論文：銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)控制研究摘要：在日常工作中，各商業(yè)銀行既要積極穩(wěn)妥，大力開展和創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，又要量力而行，采取有效措施，防范和控制房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文從商業(yè)銀行實(shí)際工作出發(fā)，就開展和創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中存在的問題進(jìn)行分析，并提出了解決問題的方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新；風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行基本業(yè)務(wù)之一，在商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)中占有相當(dāng)?shù)谋戎?。本文就商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新中存在的問題進(jìn)行探討，研究如何充分有效地防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。一、商業(yè)銀行房地

2、產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的基本情況眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)一直是各大銀行重點(diǎn)爭(zhēng)奪對(duì)象。近幾年來，商業(yè)銀行一直堅(jiān)持“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為中心，以利潤為目標(biāo)”的經(jīng)營理念，主動(dòng)深入房地產(chǎn)市場(chǎng)，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，開發(fā)創(chuàng)新一批適應(yīng)不同客戶需求的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，如土地儲(chǔ)備貸款、住房開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款等系列業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)的推出，既主動(dòng)適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要，滿足了房地產(chǎn)市場(chǎng)各類客戶不同的需求，同時(shí)又爭(zhēng)取了房地產(chǎn)市場(chǎng)份額，擴(kuò)大了商業(yè)銀行影響，提高了商業(yè)銀行知名度和全行經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)屬高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，由于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)，不確定性因素多，更具有隱蔽性、

3、爆發(fā)性、擴(kuò)散性等金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展和創(chuàng)新，我們既要積極穩(wěn)妥，量力而行，穩(wěn)步推進(jìn)和拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，同時(shí)，又要依法合規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融資產(chǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制，決不能掉以輕心。二、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新中存在的問題金融創(chuàng)新是銀行發(fā)展源動(dòng)力，銀行要生存發(fā)展，離不開金融創(chuàng)新。銀行金融創(chuàng)新常以現(xiàn)有業(yè)務(wù)作基礎(chǔ)，在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上不斷推陳出新，穩(wěn)步發(fā)展擴(kuò)大。綜觀商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新，我們認(rèn)為主要存在以下問題：（一）客戶面廣量大，部分客戶誠信存在一定的問題房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要對(duì)象是房地產(chǎn)商、建筑施工企業(yè)和符合按揭貸款條件的企事業(yè)單位和個(gè)人。應(yīng)該說與商業(yè)銀行合作的絕大多數(shù)客戶，信譽(yù)好、信用

4、等級(jí)高，在日常金融業(yè)務(wù)合作交往過程中，他們誠實(shí)守信，講大局，識(shí)大體，能相互協(xié)調(diào)配合，謀求共同發(fā)展。但是，仍有少數(shù)個(gè)別客戶以各種方式套取或騙取銀行資金：少數(shù)不良房地產(chǎn)商及建筑施工企業(yè)有意提供虛假的財(cái)務(wù)報(bào)表，誘導(dǎo)銀行判斷決策失誤。辦理“假按揭”套取或騙取銀行信貸資金。私下交易，炒項(xiàng)目。有意隱瞞項(xiàng)目真實(shí)交易情況，真轉(zhuǎn)讓，假聯(lián)合開發(fā)，偷稅漏費(fèi)，產(chǎn)權(quán)責(zé)任不明晰。有意欺騙購房客戶。貸款附加條件落實(shí)難。申請(qǐng)住房開發(fā)貸款前，開發(fā)商急于從銀行獲得貸款資金，好話說盡，保證承諾一大堆。住房開發(fā)貸款發(fā)放后，開發(fā)商承諾兌現(xiàn)難。追保難，執(zhí)行難。借款人違約后，部分房地產(chǎn)開發(fā)商或擔(dān)保公司缺少誠信，不是積極想辦法按合同約定籌集

5、資金代借款人向銀行履行還本付息義務(wù)，而是強(qiáng)調(diào)種種理由，能拖則拖。房地產(chǎn)開發(fā)商存續(xù)時(shí)間短，短期經(jīng)營行為明顯。一些房地產(chǎn)商為某一項(xiàng)目開發(fā)臨時(shí)成立房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目開發(fā)完工，銷售房屋回籠資金后，臨時(shí)成立公司使命已完成，到工商登記部門辦理公司營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)。至于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后的遺留的問題讓你投訴無門。當(dāng)然，有些房地產(chǎn)商因房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，也會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。如在房地產(chǎn)開發(fā)低谷期，表現(xiàn)為市場(chǎng)資金緊張、商品房出現(xiàn)滯銷、房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新低、房地產(chǎn)商投入資金無法回籠，爛尾樓、空置樓開始大量出現(xiàn)，甚至一些實(shí)力差或攤子大的開發(fā)商出現(xiàn)大額虧損、歇業(yè)倒閉，嚴(yán)重危及銀行開發(fā)貸款的收回。（二）銀行體制及內(nèi)部操作管理

6、對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新與銀行體制有關(guān)。從銀行體制上講，現(xiàn)行體制難以讓基層行創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)?；鶎有幸蚴跈?quán)經(jīng)營權(quán)力有限，一般只能在上級(jí)行授權(quán)范圍內(nèi)開展各項(xiàng)工作，特殊情況要開辦新的業(yè)務(wù)，須層層上報(bào)審批。待具有決定權(quán)的上級(jí)行審批同意，基層行只能按規(guī)定權(quán)限和范圍開展業(yè)務(wù)。金融品種單調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)集中，創(chuàng)新能力受到限制。受國家金融政策影響，融資產(chǎn)業(yè)務(wù)仍以貸款業(yè)務(wù)為主，貸款業(yè)務(wù)在資產(chǎn)業(yè)務(wù)中占比大，比例一般超過80%以上。資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不匹配，容易引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。銀行避險(xiǎn)措施少。因房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新滯后，品種單調(diào)，當(dāng)貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行唯一的辦法是盡全力清收轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)貸款。從銀行內(nèi)部操作上講，房地產(chǎn)

7、金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：1.對(duì)借款企業(yè)貸前調(diào)查不夠，貸款審查把關(guān)不嚴(yán)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。2.對(duì)個(gè)人住房貸款操作不規(guī)范可能引發(fā)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)個(gè)人住房貸款審查不嚴(yán)，出現(xiàn)假按揭。投機(jī)性炒房。申請(qǐng)人貸款購房不再是為了改善居住條件，而是充分利用銀行政策，待房?jī)r(jià)升值時(shí)出售賺錢，賺錢后資金繼續(xù)用于購房投資。若購房期間遇房?jī)r(jià)下跌，資金周轉(zhuǎn)不靈，除了將抵押房屋交銀行處置外，無能力償還銀行貸款。過分依賴抵押擔(dān)保，忽視第一還款資金來源。一旦泡沫破滅，抵押房屋價(jià)值大幅度貶低，銀行在處置拍賣抵押房屋過程中，就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和損失。期房抵押變現(xiàn)難。在個(gè)人住房按揭貸款實(shí)際操作中，存在產(chǎn)權(quán)不一致的問題：一旦發(fā)生糾紛，發(fā)放住

8、房按揭貸款的銀行在處置抵貸資產(chǎn)期房時(shí)，存在產(chǎn)權(quán)不清變現(xiàn)難和優(yōu)先受償難的問題?；鶎有蟹康禺a(chǎn)金融業(yè)務(wù)從業(yè)人員數(shù)量不足、不穩(wěn)、人員素質(zhì)參差不齊、貸款管理水平專業(yè)化程度不高，以及缺乏更有效的激勵(lì)機(jī)制、約束機(jī)制、監(jiān)控機(jī)制、不良貸款處置機(jī)制等，也是引發(fā)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的誘因。（三）國家及地方政策的變化影響房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新及發(fā)展首先就全國而言，國家有關(guān)部門在不同的時(shí)期根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，會(huì)制訂和出臺(tái)一些具體政策和規(guī)定，這些具體政策和規(guī)定在一定時(shí)期、一定程度上影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的快慢又會(huì)波及到銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策的制定，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新及其發(fā)展。央行各項(xiàng)具體金融政策的制

9、定、實(shí)施及調(diào)整對(duì)各商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性行業(yè)，對(duì)金融政策的敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，央行各個(gè)時(shí)期金融政策（尤其是貨幣政策）的制定、實(shí)施及調(diào)整所帶來的資金面的變動(dòng)都可能成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。（四）社會(huì)其他因素對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展和創(chuàng)新的影響社會(huì)其他因素主要表現(xiàn)在：信息不對(duì)稱，社會(huì)信用體系尚未完全建立。政出多門、各自為政，影響了銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新及發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作管理機(jī)制不規(guī)范，相應(yīng)機(jī)構(gòu)和配套管理辦法缺乏系統(tǒng)性、規(guī)范性、全面性和可操作性。房地產(chǎn)市場(chǎng)相適應(yīng)的法律法規(guī)不完善。三、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)防范通過以上分析，我們認(rèn)為在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新中應(yīng)做好以

10、下工作：一是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析和相關(guān)政策研究，全面、準(zhǔn)確理解和貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，積極探索房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新新思路、新辦法。二是樹立全局觀念，有效控制房貸總量，合理調(diào)整房貸結(jié)構(gòu)，提高集約化經(jīng)營管理水平。一方面，調(diào)整現(xiàn)有存量貸款結(jié)構(gòu)，堅(jiān)決清理和壓縮不良貸款，另一方面，嚴(yán)把新增貸款投向關(guān)，優(yōu)中選優(yōu)，用好、用活新增貸款。三是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，要增加風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立風(fēng)險(xiǎn)防范、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)消化、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任約束管理機(jī)制，盡量防范、避免與減少風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。四是加強(qiáng)信貸管理，嚴(yán)把貸款“三查”關(guān)。加強(qiáng)貸前調(diào)查，就是要選好項(xiàng)目和借款人，把準(zhǔn)新增貸款投向關(guān)。加強(qiáng)

11、貸后檢查，就是要按商業(yè)銀行規(guī)定的期限和內(nèi)容，定期對(duì)借款人經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)指標(biāo)變動(dòng)等情況，進(jìn)行檢查、分析，落實(shí)借款人資金使用效果和還款資金來源情況，確保借款到期前能按計(jì)劃還本付息。五是加強(qiáng)擔(dān)保管理，落實(shí)合法有效擔(dān)保手續(xù)。擔(dān)保是借款人第二還款資金來源，銀行辦理合法有效擔(dān)保手續(xù)，同樣可以起到風(fēng)險(xiǎn)防范作用。六是加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作。堅(jiān)持從源頭把關(guān)，避免因銀行自身原因而產(chǎn)生的操作風(fēng)險(xiǎn)。七是依靠社會(huì)力量，盡快建立、完善社會(huì)信用體系。全面建立企事業(yè)單位和個(gè)人資料信息庫，真正實(shí)現(xiàn)資源共享，信息共享，提高商業(yè)銀行辦事效率。八是加強(qiáng)立法工作，補(bǔ)充完善房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)。盡快制定房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款管理辦法、個(gè)人購房貸款管理辦法、不良貸款管理辦法等配套法規(guī)，統(tǒng)一明確政府相關(guān)管理部門、中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、購房人、銀行等相關(guān)主體權(quán)利義務(wù)，建立公開、公正、公平合作機(jī)制，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。九是加強(qiáng)崗位教育培訓(xùn)，提高銀行干部隊(duì)伍業(yè)務(wù)素