房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)例

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 項(xiàng) 目 名 稱(chēng)：*市*路*號(hào)* 幢*房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 委 托 方：* 估 價(jià) 方：北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 估 價(jià) 人 員：* * 估價(jià)作業(yè)日期：2002年 月 日至 月 日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：廣萬(wàn)2002房產(chǎn)或房地產(chǎn)(估)字第 * 號(hào)目 錄第一部分 致委托方函第二部分 估價(jià)師聲明第三部分 估價(jià)的假設(shè)和限制條件第四部分 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方二、受托估價(jià)方三、估價(jià)對(duì)象四、估價(jià)目的五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、價(jià)值定義七、估價(jià)依據(jù)八、估價(jià)原則九、估價(jià)方法十、估價(jià)結(jié)果十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期第五部分 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析二

2、、區(qū)域因素分析三、市場(chǎng)背景分析四、最高最佳使用分析五、估價(jià)方法選用六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程七、估價(jià)結(jié)果確定第六部分 附 件致委托方函北京*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司：受貴公司委托，我公司的*、*等2名房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)貴公司位于北京市海淀區(qū)西八里莊“國(guó)賓嘉園”2#住宅樓，規(guī)劃建筑面積為12543.28平方米，土地使用權(quán)面積1627.04平方米房地產(chǎn)的67年出讓土地使用權(quán)和商品房的房屋所有權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為貴公司向中國(guó)民生銀行總行申請(qǐng)辦理抵押貸款提供市場(chǎng)價(jià)值參考。估價(jià)人員依據(jù)全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、北京市人民政府等部門(mén)頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件，按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房

3、地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）和中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001），遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，經(jīng)過(guò)細(xì)致的實(shí)地勘察后，在分析全部現(xiàn)有相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，通過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二二年十二月十八日的市場(chǎng)價(jià)值為:單價(jià):6667元/平方米總價(jià):8362.9萬(wàn)元大寫(xiě)：人民幣金額為捌仟叁佰陸拾貳萬(wàn)玖仟元整?，F(xiàn)將完成的估價(jià)報(bào)告書(shū)包括房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告提交給貴公司。順致商安！北京#房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二二年十二月二十日國(guó)賓嘉園2#號(hào)樓房地產(chǎn)抵押評(píng)估 第 27 頁(yè)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中

4、陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有任何利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有任何個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析測(cè)算，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。本報(bào)告的估價(jià)人員已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。除參與本次評(píng)估的估價(jià)人員外，沒(méi)有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。估價(jià)人員：（簽字）估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)號(hào)簽名估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)號(hào)簽名估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象能夠通過(guò)竣工驗(yàn)收并辦理產(chǎn)權(quán)登記，并且其產(chǎn)權(quán)在北京

5、市國(guó)土資源和房屋管理局得到確認(rèn)為假設(shè)前提。2、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象未進(jìn)行抵押，無(wú)設(shè)定任何他項(xiàng)權(quán)利，已付清全部工程款及繳納完畢相關(guān)稅費(fèi)為假設(shè)前提。3、本次估價(jià)基于目前及未來(lái)的社會(huì)政治環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)是正常、穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價(jià)。本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的，均不考慮未來(lái)的變動(dòng)。4、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。在公開(kāi)市場(chǎng)上，交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，交易雙方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，交易公開(kāi)且不具有排它性。5、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)和價(jià)值較大的特性，房地

6、產(chǎn)抵押期間可能遇到各類(lèi)商業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)、市場(chǎng)供求等因素的變化，對(duì)所抵押的房地產(chǎn)在抵押期間的價(jià)格變動(dòng)影響很大；其次，由于地震、戰(zhàn)爭(zhēng)及其它不能預(yù)見(jiàn)并且對(duì)發(fā)生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，將造成抵押的房地產(chǎn)嚴(yán)重?fù)p壞或滅失，使其價(jià)值急劇跌落甚至消失；另外，由于房地產(chǎn)不易變現(xiàn)的特點(diǎn)，如出現(xiàn)借款人違約而引發(fā)對(duì)所抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行短期強(qiáng)制處分時(shí)，則可能導(dǎo)致處置價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其正常價(jià)值。因此，抵押權(quán)人在參考本報(bào)告結(jié)果確定貸款時(shí)，需充分權(quán)衡抵押期間可能出現(xiàn)的種種利弊。6、在評(píng)估估價(jià)對(duì)象時(shí)未考慮估價(jià)對(duì)象欠負(fù)的債務(wù)和發(fā)生的糾紛，以及如果估價(jià)對(duì)象處分時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用和稅款等

7、可能影響其價(jià)值的因素。7、本報(bào)告附件中的材料系報(bào)告的重要組成部分。本評(píng)估報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的政府批文均為委托方所提供，本公司沒(méi)有接受向政府有關(guān)部門(mén)核實(shí)的委托，其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。本報(bào)告是在附件中材料真實(shí)、全面的前提下評(píng)估完成。如因材料不符、變更或委托方隱瞞有關(guān)材料，使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生偏差，委托方應(yīng)對(duì)其負(fù)責(zé)。8、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時(shí)期。因此，本次的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；同時(shí)，本估價(jià)報(bào)告的應(yīng)用必須在本報(bào)告所確定的估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)，且必須基于房地產(chǎn)市場(chǎng)是正常穩(wěn)定的前提。隨著政治、經(jīng)

8、濟(jì)、社會(huì)等狀況的變化，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大變化，則本估價(jià)報(bào)告將失去其有效性。9、鑒于同一估價(jià)對(duì)象，因估價(jià)目的的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。本評(píng)估報(bào)告估價(jià)目的是為委托方核實(shí)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值并向銀行抵押貸款提供依據(jù)，本報(bào)告不能挪作他用，否則該房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。10、本報(bào)告專(zhuān)為委托方向中國(guó)民生銀行總行申請(qǐng)抵押貸款而做。除按規(guī)定報(bào)送有關(guān)政府部門(mén)和貸款銀行作為辦理抵押登記手續(xù)和確定抵押貸款額時(shí)的參考外，未經(jīng)估價(jià)方書(shū)面同意，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容在公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，

9、也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方：北京*恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 地址：電話(huà)：聯(lián)系人：二、受托估價(jià)方：北京*公司資格證書(shū)號(hào)：地 址：北京市海淀區(qū)人民大學(xué)北路*號(hào)院*樓三、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象為地處北京市海淀區(qū)西三、四環(huán)之間的西八里莊的“國(guó)賓嘉園”2#住宅樓房地產(chǎn)，包括房屋和土地。其背景、個(gè)別因素和區(qū)域因素情況如下：1、估價(jià)對(duì)象背景情況“國(guó)賓嘉園”2#住宅樓原為海淀區(qū)八里莊街道辦事處立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，原規(guī)劃為社區(qū)服務(wù)科技綜合樓，并于1994年9月1日取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1997年，北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與海淀區(qū)八里莊街道辦事處簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，雙方合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，并

10、將該項(xiàng)目規(guī)劃用途改為商住樓。1999年12月22日北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與北京房屋土地管理局簽訂了北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，2000年9月7日取得了該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2000-規(guī)建字-1344），2000年12月22日北京市計(jì)劃委員會(huì)以京計(jì)投資字（2001）33號(hào)文件關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)西八里莊商住樓工程項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究）的批復(fù)批準(zhǔn)了本項(xiàng)目由北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。2001年3月30日取得了該項(xiàng)目的建筑工程施工許可證（施020010777），2001年6月22日取得了國(guó)有土地使用證。2、估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素情況（1）基本情況“國(guó)賓嘉園”整體規(guī)劃設(shè)計(jì)是由

11、北京希埃希建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的，占地18畝，規(guī)劃建筑面積近7萬(wàn)平方米，由四棟16層板式住宅組成；建筑外形采用歐式風(fēng)格，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上有一居至四居及躍層；小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有會(huì)所、游泳池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂(lè)室、老年活動(dòng)區(qū)、兒童游戲區(qū)、噴泉廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，是園林化、智能化、會(huì)所化的高檔生活社區(qū)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)為出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余土地使用權(quán)年限為67年。但租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利情況不清，估價(jià)人員也未核實(shí)委托方在估價(jià)對(duì)象上是否拖欠工程等債務(wù)情況。（2）設(shè)施設(shè)備情況估價(jià)對(duì)象配有電話(huà)系統(tǒng)、internet接口、有線(xiàn)電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)采用集

12、中方式供暖、天然氣入戶(hù)、24小時(shí)生活熱水。（3）裝修情況：外墻：1至4層及15至16層外墻為掛貼燒毛花崗石板，其余外墻為涂料。住宅入口及電梯間：地面、墻面為花崗巖、大理石；天花采用復(fù)式吊頂配高級(jí)裝飾燈具；大理石電梯門(mén)套；住宅各層內(nèi)部及電梯間：防滑地磚、乳膠漆內(nèi)墻及天花；電梯：沈陽(yáng)“東芝牌”電梯。分戶(hù)門(mén)：實(shí)心防火防盜子母門(mén)，配雙保險(xiǎn)門(mén)鎖及防盜眼；戶(hù)內(nèi)地面：水泥沙漿找平；戶(hù)內(nèi)墻面和天花：乳膠漆內(nèi)墻面及天花；外窗：塑鋼窗配雙層中空玻璃；陽(yáng)臺(tái)另配有鑄鐵鐵藝裝飾件。3、估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素情況（1）位于北京市海淀區(qū)西八里莊，在阜成路以北200米處，其四至：東至八里莊辦事處、西至西翠路、南至七家聯(lián)建小區(qū)、北至

13、八里莊辦事處。（2）所處生活社區(qū)較成熟，周邊分布著如恩濟(jì)里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、亮甲店小區(qū)、北京印象、翠微嘉園、頤源居等多個(gè)住宅小區(qū)；有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休閑場(chǎng)所。（3）公共配套完善，有二十一世紀(jì)學(xué)校、海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)、亮甲店小學(xué)、解放軍三四醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、西區(qū)郵電局、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、九天順天府倉(cāng)儲(chǔ)超市等；距公主墳商圈僅2500米；（4）交通極為便利，733、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、運(yùn)通106、206、102、202、小12、小15、康恩專(zhuān)線(xiàn)等多路公交經(jīng)過(guò)，距西四環(huán)800米，到西三環(huán)北

14、路1500米，距地鐵1號(hào)線(xiàn)2000米。四、估價(jià)目的為北京中恒實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司向中國(guó)民生銀行總行申請(qǐng)辦理抵押貸款提供市場(chǎng)價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二二年十二月十八日六、價(jià)值定義本報(bào)告中的評(píng)估價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象在剩余67年的出讓土地使用權(quán)和商品房的房屋所有權(quán)條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（二二年十二月十八日）現(xiàn)狀下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、北京市人民政府等部門(mén)頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；委托方提供的資料；估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。主要內(nèi)容如下：（一）、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）（二）、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）（三

15、）、主要依據(jù)的法律、法規(guī)和政策文件：1.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法2.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法4.中華人民共和國(guó)土地管理法5.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例6.城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例7.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法（四）、委托方提供的相關(guān)資料1.北京市海淀區(qū)人民政府八里莊街道辦事處與北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)2.北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)(98-規(guī)審字-0549)3.北京市計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)西八里莊商住樓工程項(xiàng)目建議書(shū)(代可行性研究)的批復(fù)(京計(jì)投資字(2001)*號(hào))4.委托方與北京市房屋土地

16、管理局簽署的北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(京房地出讓合字（99）第*號(hào))5.北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)國(guó)有土地使用證(京海國(guó)用(2000出)字第*號(hào))6.北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(編號(hào)94-市規(guī)地字-0186)7.北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(編號(hào)2000-規(guī)建字-1344)8.北京市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)建筑工程施工許可證(編號(hào)施0020010777（建）)（五）估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料八、估價(jià)原則本報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則完成的：1、合法原則即在估價(jià)對(duì)象有合法產(chǎn)權(quán)，并在合法使用、合法交易或合法處分的前提基礎(chǔ)上估價(jià)。2、最高最佳使用原則最

17、高最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。3、綜合分析原則房地產(chǎn)價(jià)格受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等諸多因素的影響，因此，估價(jià)時(shí)要充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的多種因素，抓住主導(dǎo)因素，進(jìn)行綜合比較分析，這樣才能得到比較合理并切合實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)格。4、多種估價(jià)方法相結(jié)合的原則隨著房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展，國(guó)際上創(chuàng)立了幾種通用的估價(jià)方法，如收益法、市場(chǎng)比較法、成本法等方法，這些方法都有自己的特點(diǎn)和適用范圍。由于不適宜的估價(jià)方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差，因此在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要根據(jù)委估房地產(chǎn)的實(shí)際情況，選擇幾種最適合的估價(jià)方法進(jìn)行綜合評(píng)定，力求得到科學(xué)

18、、合理、公正、公平的房地產(chǎn)價(jià)格。5、替代原則替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。房地產(chǎn)價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性房地產(chǎn)的價(jià)格所決定，房地產(chǎn)價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)交易案例因素比較后所決定的價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格可通過(guò)比較房地產(chǎn)的具體條件及使用價(jià)值來(lái)確定。6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性，估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九、估價(jià)方法房地產(chǎn)抵押評(píng)估不同于一般的房地產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估人員嚴(yán)格按照房地產(chǎn)抵押估價(jià)的保守性和安全性原則，在認(rèn)真分析研究了所掌握的資料和對(duì)鄰近地區(qū)同類(lèi)物業(yè)調(diào)查之后，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的估價(jià)程序，對(duì)

19、上述房地產(chǎn)的正常抵押價(jià)格進(jìn)行了客觀公正的評(píng)估，其具體步驟如下：1、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法等五種估價(jià)方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)研究，選取市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)，可以最為確切地評(píng)估該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。2、估價(jià)的思路、選取在近期已發(fā)生了交易的與估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的房地產(chǎn),與估價(jià)對(duì)象加以比較對(duì)照，從已知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。、根據(jù)等量資金獲取等量收益的投資原理，選取成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)類(lèi)似物業(yè)的正常土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅

20、費(fèi)及合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，求和得出估價(jià)對(duì)象積算價(jià)格。、根據(jù)目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及估價(jià)人員所掌握的資料分析，以上兩種方法各有其自身的特點(diǎn)，它們分別從不同的側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)價(jià)值，考慮到市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)際接受情況，我們把市場(chǎng)比較法和成本法求取得到的結(jié)果在綜合計(jì)算評(píng)估結(jié)果時(shí)給予適當(dāng)?shù)臋?quán)重，得出估價(jià)對(duì)象最終結(jié)果。3、估價(jià)方法定義：（1）市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù) ×交易時(shí)間修正系數(shù)

21、5;區(qū)域因素修正系數(shù) ×個(gè)別因素修正系數(shù)（2）成本法以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。成本法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值土地取得費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)注：根據(jù)估價(jià)規(guī)范，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是以土地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)水平求取。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照規(guī)范的估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的估價(jià)分析和周密的估價(jià)測(cè)算，并在運(yùn)用估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)綜合分析房地產(chǎn)價(jià)值影響因素和市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，確定“國(guó)賓嘉園”剩余的67年出讓土地使用權(quán)和商品房房屋所有權(quán)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二二年十二月十八日

22、的市場(chǎng)價(jià)值為:單價(jià):6667元/平方米總價(jià):8362.9萬(wàn)元大寫(xiě)：人民幣金額為捌仟叁佰陸拾貳萬(wàn)玖仟元整。十一、估價(jià)人員估價(jià)人員*房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)號(hào)簽名估價(jià)人員*房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)號(hào)簽名十二、估價(jià)作業(yè)日期2002年12月13日至2002年12月20日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告完成之日為2002年12月20日，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本次估價(jià)的估價(jià)結(jié)果有效期到2003年12月19日。十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用建議 1.估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析及貸款額度建議（略）2.此抵押貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施（略）北京天平行房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（公章） 二二年十二月二十日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)年

23、限的起算日期從1999年12月22日起算，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)還剩余67年的土地使用權(quán)年限，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，而框架結(jié)構(gòu)的耐用年限為6080年，取其平均值為70年，由此可見(jiàn)，估價(jià)對(duì)象剩余的67年土地使用權(quán)的價(jià)值能夠得到充分地發(fā)揮。估價(jià)對(duì)象的占地面積為18畝，規(guī)劃建筑面積為7萬(wàn)平方米，由此推算容積率為5.83，此容積率較高，對(duì)物業(yè)的價(jià)值有一定影響。估價(jià)對(duì)象的優(yōu)勢(shì)在于：（1）內(nèi)部的配套設(shè)施比較齊全，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有會(huì)所、游泳池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂(lè)室、老年活動(dòng)區(qū)、兒童游戲區(qū)、噴泉廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。（2）二是為板式的高層住宅，采光和通風(fēng)較好。（3）歐式風(fēng)格的外形具有一定的吸引力。（4）戶(hù)型較多，一居、二

24、居、三居、四居、躍層都有，客戶(hù)群較為廣泛，這對(duì)于估價(jià)對(duì)象的銷(xiāo)售較為有力。估價(jià)對(duì)象的設(shè)施設(shè)備匹配屬于大眾化的標(biāo)準(zhǔn)。（1）電話(huà)系統(tǒng)、internet接口、有線(xiàn)電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、集中方式供暖、天然氣入戶(hù)、24小時(shí)生活熱水。這些都是一般小區(qū)所必須具備的設(shè)施設(shè)備匹配標(biāo)準(zhǔn)。（2）“地面、墻面為花崗巖、大理石，天花采用復(fù)式吊頂配高級(jí)裝飾燈具，大理石電梯門(mén)套”的住宅入口及電梯間，“防滑地磚、乳膠漆內(nèi)墻及天花” 住宅各層內(nèi)部及電梯間，“實(shí)心防火防盜子母門(mén)，配雙保險(xiǎn)門(mén)鎖及防盜眼”的分戶(hù)門(mén)，“水泥沙漿找平”的室內(nèi)地面，“乳膠漆內(nèi)墻面及天花”的墻面和天花，“塑鋼窗配雙層中空玻璃，陽(yáng)臺(tái)另配

25、有鑄鐵鐵藝裝飾件”的外窗等裝修標(biāo)準(zhǔn)也屬普通標(biāo)準(zhǔn)，而且屬于中偏下的裝修標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)對(duì)象的劣勢(shì)在于（1）戶(hù)型過(guò)多，客群雖然廣泛，但同時(shí)也較為復(fù)雜，如果借款人將來(lái)不能清償借款，將來(lái)在拍賣(mài)變現(xiàn)的時(shí)候，大戶(hù)型住宅的變現(xiàn)會(huì)有一定的困難。（2）容積率較高，綠化率較低，小區(qū)環(huán)境較差。（3）外墻中5-14層均為涂料，使得整個(gè)小區(qū)的檔次較低。（4）電梯為沈陽(yáng)“東芝牌”電梯，檔次較低，在使用若干年后，電梯的性能可能較差，從而對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押處置變現(xiàn)有較大的影響。二、區(qū)域因素分析（一）生活社區(qū)比較成熟估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)西八里莊,處于北京市西北部。該地區(qū)具有優(yōu)美自然景觀及較多的人文景觀，已經(jīng)形成了較成熟的生活社區(qū)，周邊分

26、布著如恩濟(jì)里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、玲瓏花園、亮甲店小區(qū)、北京印象、翠微嘉園、頤源居、曙光小區(qū)、世紀(jì)城、自由度、美麗園等十多個(gè)住宅小區(qū)，有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休閑場(chǎng)所，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值有利于提升。（二）公共配套設(shè)施完善區(qū)域內(nèi)有二十一世紀(jì)學(xué)校、海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)、亮甲店小學(xué)、解放軍三四醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、玉淵潭醫(yī)院、北京腫瘤醫(yī)院、西區(qū)郵電局、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、九天順天府倉(cāng)儲(chǔ)超市等；距公主墳商圈僅2500米；（三）交通便利估價(jià)對(duì)象距西四環(huán)約800米，到西三環(huán)北路約1500米，距地鐵1號(hào)線(xiàn)約2000米，有733、206、102、202、603、941、854、414、368、5

27、6、850、336、921、746、601、748、121、612、運(yùn)通106、小12、小15、康恩專(zhuān)線(xiàn)多路公交經(jīng)過(guò)。（四）環(huán)境優(yōu)越估價(jià)對(duì)象距離國(guó)家部委和軍隊(duì)機(jī)關(guān)較近，具有良好的人文環(huán)境及自然環(huán)境。隨著近一兩年來(lái)，阜成路的改建、西四環(huán)的貫通、昆玉河的整治以及良好的人文環(huán)境，使該地區(qū)成為目前的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。三、市場(chǎng)背景分析通過(guò)對(duì)近年來(lái)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整期，但依然保持增長(zhǎng)，是一種在增長(zhǎng)中進(jìn)行的調(diào)整，目前市場(chǎng)依然表現(xiàn)為購(gòu)銷(xiāo)兩旺，預(yù)計(jì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)走高。（一）北京市的宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)背景2002年1-9月，北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出“高增長(zhǎng)、低通脹”的良好勢(shì)頭，前3個(gè)季度實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)

28、總值1970.3億元，同比增長(zhǎng)11.1，位居全國(guó)前列。北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中顯著的特點(diǎn)是：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增加值74.1億元，增長(zhǎng)4.8，達(dá)到近10年最高水平；假日消費(fèi)在拉動(dòng)消費(fèi)中發(fā)揮了突出的作用，占到銷(xiāo)售總額的40左右；民間投資達(dá)298.9億元，占全社會(huì)投資的13。在申奧成功和即將加入WTO等一系列有利因素帶動(dòng)下，北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。前3個(gè)季度增長(zhǎng)率始終保持在11-11.3之間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性增強(qiáng)，波動(dòng)幅度明顯減小。財(cái)政收入完成334.2億元，增長(zhǎng)36.8。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)，全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值192.4億元，對(duì)工業(yè)增加值

29、增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到55.5。國(guó)有大中型骨干企業(yè)完成改制39戶(hù)，中小企業(yè)改制達(dá)到51，企業(yè)破產(chǎn)力度加大，減少虧損1.5億元。社會(huì)需求進(jìn)一步加大，消費(fèi)投資拉動(dòng)強(qiáng)勁，是北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的另一特點(diǎn)，前3季度實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1191.3億元，增長(zhǎng)11.3，假日消費(fèi)占銷(xiāo)售總額的40，時(shí)尚消費(fèi)熱點(diǎn)同比增長(zhǎng)50。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，成為投資增長(zhǎng)的主要力量，其中危舊房改造取得突破性進(jìn)展，完成投資71.4億元，成為促進(jìn)消費(fèi)和投資雙重拉動(dòng)的有力杠桿。國(guó)稅收入增長(zhǎng)56.5，在全國(guó)率先完成全年稅收計(jì)劃。今年頭3季度，北京市的重大工程和生態(tài)環(huán)境建設(shè)也取得新進(jìn)展，60項(xiàng)工程已經(jīng)完工8項(xiàng)、在建39項(xiàng)，13項(xiàng)未開(kāi)工項(xiàng)目在

30、加緊前期工作。全市綠化面積完成4.3萬(wàn)畝，全市空氣質(zhì)量二級(jí)和好于二級(jí)天數(shù)累計(jì)達(dá)到51.3。從目前看，北京市今年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)均可完成或超額完成，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有望增長(zhǎng)11。前三季度，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較高的增長(zhǎng)速度，完成投資612.9億元，增長(zhǎng)29.5。在投資推動(dòng)下，各類(lèi)商品房開(kāi)復(fù)工面積達(dá)5775.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.2；本年竣工面積達(dá)413.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)38.1?！敖鹁陪y十”是傳統(tǒng)消費(fèi)旺季，許多購(gòu)房者也趁舉辦大型房展會(huì)和開(kāi)發(fā)商采取優(yōu)惠促銷(xiāo)措施時(shí)機(jī)選購(gòu)住房，截至9月底，全市累計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)商品房530.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2，其中，住宅508.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.4，累計(jì)

31、增速分別比上月上升10.4個(gè)百分點(diǎn)和9.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度高于同期商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度的幅度也在縮小，上年底為24.2個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年為22.6個(gè)百分點(diǎn)，三季度減至6.3個(gè)百分點(diǎn)，這種情況對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整市場(chǎng)供需狀況無(wú)疑是有利的。從資金方面看，前三季度各開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金累計(jì)到位(含上年結(jié)余)1065.8億元，增長(zhǎng)26.8，與開(kāi)發(fā)投資增速相當(dāng)，其總量超過(guò)本年完成投資452.9億元，從資金上保證了今年投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。在累計(jì)到位資金中本年到位資金771.4億元，增長(zhǎng)18.6，其中國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)13.9，自籌資金增長(zhǎng)32.3，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)25.9。今年以來(lái)，由于土地政策調(diào)

32、整，造成一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目減少，前9個(gè)月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成開(kāi)發(fā)土地面積231.6萬(wàn)平方米，下降53，在其影響下商品房新開(kāi)工面積1652萬(wàn)平方米，僅增長(zhǎng)7.4，其中住宅1292.5萬(wàn)平方米，下降1，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)后勁產(chǎn)生一定影響，但推動(dòng)土地供應(yīng)方式的改革，從機(jī)制上預(yù)防了因土地轉(zhuǎn)讓、炒作而產(chǎn)生泡沫因素。雖然日前契稅政策再次調(diào)整以及今年以來(lái)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況較好，部分提升了企業(yè)和各方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信心，但管理部門(mén)仍要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣；開(kāi)發(fā)企業(yè)也要注重產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰，使企業(yè)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)、重組、合并不斷壯大，增強(qiáng)自身實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步向集約型轉(zhuǎn)變，一些具備條件的企業(yè)

33、還可以通過(guò)上市融資，解決資金來(lái)源單一的問(wèn)題。對(duì)上市企業(yè)而言，要轉(zhuǎn)變觀念，由單純開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，保證企業(yè)的長(zhǎng)期收益，使企業(yè)具備比較穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)，穩(wěn)固投資者信心。（二）北京市的房地產(chǎn)供求總背景1.房地產(chǎn)供給總背景（1） 開(kāi)發(fā)投資2002年1-9月，北京市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資612.93億元，同比增長(zhǎng)29.5；3季度內(nèi)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資274億元，同比增長(zhǎng)22.1。各渠道資金到位全線(xiàn)上揚(yáng)。各開(kāi)發(fā)企業(yè)今年累計(jì)到位資金771.44億元，同比增長(zhǎng)18.6。其中三季度到位300.37億元，同比增長(zhǎng)16.9。在到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款219.97億元，增長(zhǎng)13.9；自籌資金166.91億元，增長(zhǎng)32.

34、3；定金及預(yù)收款330.82億元，增長(zhǎng)25.9。以上三項(xiàng)占當(dāng)年到位資金的72.1。當(dāng)年到位資金中利用外資總體依然下降，利用外資額三季度有所上升，前三季度總外資額為8.98億元，第三季度內(nèi)利用外資額為4.79億元，同比上升92.4。資金到位的全線(xiàn)上揚(yáng)保證了投資所需，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)。(2)施工面積2002年3季度，北京市商品房施工面積5775.61萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了29.20。其中住宅4254.27萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)31；辦公501.26萬(wàn)平方米，較上年同期上升25；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房345.78萬(wàn)平方米，同比上升36.6。(3)竣工面積2002年前三季度共竣工613.81

35、萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.1；第3季度，本市商品房竣工面積為334.59萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)55.5。其中住宅竣工面積268.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.6：寫(xiě)字樓竣工面積19.31萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)94.9；商服用房竣工面積13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)156.4。(4)新開(kāi)工面積2002年1-9月北京市商品房新開(kāi)工面積為1651.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.4；在第3季度新開(kāi)工面積為545.81萬(wàn)平方米，同比下降5.4。前三季度大部分時(shí)間北京的新開(kāi)工面積一直較低，同比低于去年同期，這可能與上半年各大開(kāi)發(fā)商在北京大量購(gòu)置土地，占用部分資金有關(guān)。再加上去年同期基數(shù)較大，使得今年上半年的一段時(shí)間內(nèi)

36、新開(kāi)工面積表現(xiàn)出增長(zhǎng)緩慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面。進(jìn)入三季度大量項(xiàng)目集中新開(kāi)工，使得面積總體上繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，而其中辦公用房、商業(yè)用房新開(kāi)工面積增幅顯著，前三季度分別為62.0、82.4，帶動(dòng)了前三季度新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)。(5)土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置2002年3季度北京市土地開(kāi)發(fā)面積和購(gòu)置面積分別為40.85萬(wàn)平方米和142.2萬(wàn)平方米，同比分別減少83.3和29.9。2002年1-9月，北京市土地開(kāi)發(fā)和購(gòu)置面積為231.63萬(wàn)平方米和911.02萬(wàn)平方米，同比分別下降,53和上升127.9。2.房地產(chǎn)需求總背景(1)市場(chǎng)銷(xiāo)售2002年1-9月商品房銷(xiāo)售面積為530.41萬(wàn)平方米，住宅銷(xiāo)售面積508.3萬(wàn)平方

37、米，同比增長(zhǎng)分別為 36.3、37.3；2季度，北京商品房銷(xiāo)售面積530.41萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額248.03億元，分別比去年同期增長(zhǎng)36.3和36.5。其中住宅銷(xiāo)售508.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.3，銷(xiāo)售額為229.61億元，同比增長(zhǎng)5.5。反映出3季度住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度急劇增大，成交價(jià)格上升，中低價(jià)位住宅成為這段時(shí)期的主力；小戶(hù)型、超小戶(hù)型、產(chǎn)權(quán)酒店式公寓等得推出表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的再次細(xì)分和潛力挖掘力度加大。(2)價(jià)格走勢(shì)根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測(cè)算，在2002年三季度中房北京城市指數(shù)變化不大，2002年3季度北京城市指數(shù)上升2點(diǎn)，為1137點(diǎn)，住宅指數(shù)、辦公用房、商服用房指數(shù)均上升。其中住宅指

38、數(shù)為906點(diǎn)，上升4點(diǎn)；辦公用房指數(shù)為1482點(diǎn)，上升10點(diǎn)；商服用房指數(shù)2225點(diǎn)，下降15點(diǎn)。（三）北京住宅物業(yè)供求背景1.住宅物業(yè)供應(yīng)背景2002年3季度住宅投資額為177.15億元，同比增長(zhǎng)34.1。2002年3季度北京住宅施工面積為4254.27萬(wàn)平米，比去年同期增長(zhǎng)31。隨著新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)，施工面積增幅也開(kāi)始加速。2002年3季度住宅新開(kāi)工面積393.21萬(wàn)平米，同比減少15.3。前三季度新開(kāi)工面積(特別是住宅新開(kāi)工面積)的下降原因是多方面的，一方面原因在于上年同期基數(shù)較大，再有加上北京市土地供應(yīng)方式及規(guī)則的變化，這是市場(chǎng)調(diào)整的正常反應(yīng)。進(jìn)入下半年后新開(kāi)工面積將正常增長(zhǎng)。2002

39、年3季度北京市商品住宅的竣工量為268.43萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)44.6。由于季節(jié)性因素和施工周期，一般年中項(xiàng)目竣工較少，所以目前北京市商品住宅竣工面積少于商品住宅銷(xiāo)售面積。2.住宅物業(yè)需求背景2002年3季度住宅銷(xiāo)售面積為236.79萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)36.3。較上季度增幅上升迅速，但前三季度總體住宅銷(xiāo)售面積增速依然保持穩(wěn)定。銷(xiāo)售額為104億元，同比增長(zhǎng)35.9。因?yàn)榻衲暧兄罅康牟疬w和危改任務(wù)，再加上銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，住宅銷(xiāo)售面積有較大的增長(zhǎng)，但總體銷(xiāo)售額增幅可能會(huì)繼續(xù)低于銷(xiāo)售面積的增幅。2002年第3季度北京市商品住宅交易平均價(jià)格為元4517平方米，較2001年同期4626元平方

40、米下降2.5。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測(cè)算，3季度北京住宅價(jià)格指數(shù)比1季度上升3點(diǎn)，為895點(diǎn)。在住宅市場(chǎng)中，高檔公寓項(xiàng)目租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求局面。其原因是多方面的：一是針對(duì)IT業(yè)高收入人群的出租公寓項(xiàng)目由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅和IT行業(yè)的普遍不景氣而喪失了大量的租客；二是進(jìn)入中國(guó)的外籍公司日益趨向本土化，具有高檔租賃需求的外籍公司員工是越來(lái)越少了，加上內(nèi)外銷(xiāo)公寓并軌的政策一出臺(tái)，可供挑選的余地大了，不少老外轉(zhuǎn)租普通公寓甚至普通住宅，高級(jí)公寓越顯“曲高和寡”；三是CBD、亞奧商圈尚停留在“概念炒作”階段，而真正的商業(yè)中心還未形成。要知道想建成一個(gè)完善的大型商務(wù)區(qū)、最少也需要3-5年，如使之成熟，至少需要

41、8-10年的時(shí)間。商務(wù)中心沒(méi)有從藍(lán)圖變成現(xiàn)實(shí)，需要租住公寓的白領(lǐng)群體也就未能形成，公寓熱租自然是癡人說(shuō)夢(mèng)。此外公寓所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶(hù)群是極其有限的，這部分高端的客戶(hù)對(duì)會(huì)所的要求高過(guò)周邊是否有學(xué)校之類(lèi)的要求，沒(méi)有成熟的社區(qū)，沒(méi)有優(yōu)良的硬件配套設(shè)施，是不具備競(jìng)爭(zhēng)能力的。而前期很多開(kāi)發(fā)商并未意識(shí)到這點(diǎn)，盲目開(kāi)發(fā)，使得近兩年來(lái)高檔樓盤(pán)供應(yīng)量大增，導(dǎo)致供大于求的局面加劇。當(dāng)開(kāi)發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給中小業(yè)主后，就形成了公寓租賃市場(chǎng)的空置率增大。（四）全國(guó)的房地產(chǎn)宏觀政策背景2002年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，該年出臺(tái)了許多重要政策，可概括為：調(diào)控樹(shù)方向，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢(shì)，金融做重點(diǎn)1.調(diào)控樹(shù)方向從1998年下半

42、年深化住房制度改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)又得到迅速發(fā)展，例如：1998年到2001年商品房銷(xiāo)售面積年均增長(zhǎng)42.7%，商品住宅銷(xiāo)售面積年均增長(zhǎng)44.8%。中央已經(jīng)感覺(jué)到出現(xiàn)了房地產(chǎn)過(guò)熱的勢(shì)頭，開(kāi)始著手房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，其中主要是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控。2月4日國(guó)家建設(shè)部在滬召開(kāi)的2002年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議指出：今年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)要緊緊圍繞住房消費(fèi)中心，以滿(mǎn)足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點(diǎn)。政府部門(mén)制訂住房發(fā)展目標(biāo)和政策時(shí)，應(yīng)面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的根本利益。落實(shí)住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴(kuò)大個(gè)人住房貸款、搞活和規(guī)范市場(chǎng)、發(fā)展物業(yè)管理、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定

43、為2002年住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要內(nèi)容。2月5日，北京市公布了指導(dǎo)2002年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策措施。提出：加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和空間布局的研究，制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策；加快啟動(dòng)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，把經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與危舊房改造進(jìn)一步結(jié)合起來(lái)，繼續(xù)加大對(duì)危舊房改造的政策傾斜力度，建立和完善新的住房供應(yīng)體系；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理和調(diào)控，積極穩(wěn)妥采取有效措施，依法整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，提高規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。央行在發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，提醒各商業(yè)銀行要切實(shí)加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。2.

44、整頓為主調(diào)1998年至2001年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)許多不規(guī)范的市場(chǎng)行為，為了促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府在2002年開(kāi)始著力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，其整頓范圍之廣、力度之大是空前的。2002年2月，建設(shè)部發(fā)出關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)行為的通知，確定對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的12種不良行為給予相應(yīng)處罰。2002年5月，建設(shè)部會(huì)同國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土能源部、國(guó)家工商總局、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出的“通知”，要求各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。2002年2月，北京市國(guó)土房管局自1993年沿用至2002年的基準(zhǔn)地價(jià)將被“刷新”。根據(jù)新規(guī)定，今后每三年更新一

45、次基準(zhǔn)地價(jià)。與此同時(shí)，北京國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度開(kāi)始實(shí)施，土地供應(yīng)實(shí)行計(jì)劃管理，并按市場(chǎng)需求嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，這將從源頭上規(guī)范北京市的土地市場(chǎng)，增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力。2002年7月1日，國(guó)土資源部制定的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定開(kāi)始施行。這對(duì)規(guī)范土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑑?yōu)化土地資源配置，建立公開(kāi)、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。3.金融做重點(diǎn)各級(jí)政府調(diào)控和整頓房地產(chǎn)業(yè)，不是為了抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，準(zhǔn)確地說(shuō)是為了房地產(chǎn)業(yè)能夠健康地、可持續(xù)地發(fā)展。為了配合這一政策意圖，中央充分利用金融政策，下調(diào)存款和貸款的利率。2002年2月21日，中國(guó)人民銀行發(fā)出通知

46、，公積金貸款利率下調(diào)，5年以下（含5年）由現(xiàn)在的4.14下調(diào)為3.6，5年以上由現(xiàn)行的4.59下調(diào)為4.05。2002年2月22日，中國(guó)人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率，個(gè)人住房商業(yè)貸款利率均下降0.54，五年期以?xún)?nèi)由5.31降為4.77，五年以上由5.58降為5.04。2002年7月23日，住房公積金貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)在北京市正式啟動(dòng)。四、最高最佳使用分析最高最佳使用分析即是要確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途，具體有定性和定量?jī)煞N分析方法。定性的最高最佳使用分析采用的是“從原因推算結(jié)論”的技術(shù)思路，定量的最高最佳使用分析采用的是“從結(jié)果反算原因”的技術(shù)思路。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象最高最佳使用

47、分析采用定性分析的技術(shù)思路，具體過(guò)程如下：（一）影響因素的選擇房地產(chǎn)的最高最佳使用在本質(zhì)上由其在若干因素上的特性決定的；可以說(shuō)，某宗房地產(chǎn)的最佳用途是客觀存在的，最高最佳使用分析只是把這個(gè)客觀存在的最高最佳用途揭示出來(lái)。因此，最高最佳使用分析首先要選擇決定估價(jià)對(duì)象最佳用途的影響因素。通過(guò)本估價(jià)機(jī)構(gòu)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員的反復(fù)討論和咨詢(xún)有關(guān)專(zhuān)家，本報(bào)告的兩位估價(jià)師最后選擇下列因素為決定估價(jià)對(duì)象最佳用途的影響因素：1.估價(jià)對(duì)象的通達(dá)性：衡量的內(nèi)容包括“公交車(chē)線(xiàn)路數(shù)、公交車(chē)次、機(jī)動(dòng)車(chē)擁擠水平、道路瓶頸及障礙”2.估價(jià)對(duì)象的配套設(shè)施：衡量的內(nèi)容包括“周邊商業(yè)設(shè)施的密度、銀行、訂票旅行社、酒店和飯館、菜場(chǎng)、中小學(xué)

48、、幼兒園、醫(yī)院、郵局”3、估價(jià)對(duì)象的可視性：衡量的內(nèi)容包括“地點(diǎn)的高度、障礙及建筑的遮蔽、樹(shù)木的遮擋、從入口處的視點(diǎn)”（二）各影響因素的評(píng)價(jià)1.影響因素評(píng)價(jià)方法對(duì)影響因素的評(píng)價(jià)采用權(quán)重與作用水平評(píng)分相乘的方法，來(lái)確定某一因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響程度。權(quán)重的確定按重要性程度打分的方法確定，具體如下：1不重要2有些重要3比較重要4非常重要5極為重要作用水平評(píng)分按如下的方法確定：+2作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)正常水平+1作用超過(guò)平均水平0正常水平-1作用低于正常水平-2作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常水平2.估價(jià)對(duì)象通達(dá)性的評(píng)價(jià)（略）3.估價(jià)對(duì)象配套設(shè)施的評(píng)價(jià)（略）4.估價(jià)對(duì)象可視性的評(píng)價(jià)（略）（三）影響因素評(píng)價(jià)的結(jié)論通過(guò)對(duì)上述各因

49、素各項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，得出如下的結(jié)果估價(jià)對(duì)象影響因素評(píng)價(jià)結(jié)果表項(xiàng)目重要性得分通達(dá)性4+5配套設(shè)施5+10可視性3-2結(jié)論：由于項(xiàng)目的可視性較差，通達(dá)性較好，配套設(shè)施好，加上現(xiàn)狀設(shè)計(jì)為住宅用途，因此，估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用途和寫(xiě)字樓用途均不合適，住宅用途為估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用方式。五、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及市場(chǎng)情況，我們決定選取市場(chǎng)比較法和成本法分別進(jìn)行評(píng)估，將兩種方法計(jì)算結(jié)果加權(quán)平均后得估價(jià)對(duì)象最終結(jié)果。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)比較法的估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例基本情況表參考委托方提供的資料數(shù)據(jù)，公司評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展開(kāi)調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理。通過(guò)對(duì)近一年內(nèi)的市場(chǎng)行情進(jìn)行收集

50、整理分析，挑選出幾個(gè)案例，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解，取得比較因素方面的資料，詳見(jiàn)下表： 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素條件說(shuō)明表項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C項(xiàng)目名稱(chēng)國(guó)賓嘉園北京印象頤源居頤安嘉園銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）待估820068006500交易時(shí)間2002.122002.122002.122002.12交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度完備完備完備完備商服配套配套配套配套配套周邊環(huán)境一般一般好一般交通狀況好好好一般個(gè)別因素小區(qū)規(guī)模較小中等大中等入住時(shí)間2002.122003.62003.102003.5小區(qū)綠化一般較好好較好設(shè)施設(shè)備完備完備完備完備裝修狀況初裝修精裝毛坯房毛坯房2、估價(jià)

51、對(duì)象及可比實(shí)例因素指數(shù)確定根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，對(duì)以上比較案例進(jìn)行各項(xiàng)修正，包括交易情況修正，交易時(shí)間修正，區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正。為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，詳見(jiàn)下表： 估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例因素指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易時(shí)間100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度100100100100商服配套100100100100周邊環(huán)境100100102100交通狀況10010010098個(gè)別因素小區(qū)規(guī)模100102103102入住時(shí)間100989698小區(qū)綠化100101103101設(shè)施設(shè)備

52、100100100100裝修狀況10011597973、可比實(shí)例各因素修正系數(shù)的確定在確定了各種因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得出各因素修正系數(shù)，詳見(jiàn)下表：可比實(shí)例各因素修正系數(shù)表比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/100100/100周邊環(huán)境100/100100/102100/100交通狀況100/100100/100100/98個(gè)別因素小區(qū)規(guī)模100/102

53、100/103100/102入住時(shí)間100/98100/96100/98小區(qū)綠化100/101100/103100/101設(shè)施設(shè)備100/100100/100100/100裝修狀況100/115100/97100/974.可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格從上表可以看出，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的交易情況與交易時(shí)間相同，因此只需要進(jìn)行區(qū)域因素與個(gè)別因素的修正，而不需要進(jìn)行交易情況修正和交易日期修正；同時(shí)，從表中可知，區(qū)域因素和個(gè)別因素分別由若干個(gè)子項(xiàng)目構(gòu)成。其實(shí)，這些子項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的重要性是不同的，即它們的權(quán)重不同。估價(jià)人員利用特爾菲法，確定區(qū)域因素中的“公共設(shè)施配套完備程度、商服配套、周邊環(huán)境、交通情況”等4個(gè)子項(xiàng)目的權(quán)重分別為：0.3、0.2、0.2、0.3，個(gè)別因素中的“小區(qū)規(guī)模、入住時(shí)間、小區(qū)綠化、設(shè)施設(shè)備、裝修狀況”等5個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重分別是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25，故3個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格分別為：實(shí)例A：8200××7877.04（元/平方米）實(shí)例B：68006769.52（元/平方米）實(shí)例C：6500×6565.50（元/平方米）5.估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格的確定從上述的測(cè)算過(guò)