最新房產(chǎn)中介的糾紛如何處理

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方 不得將自己的意志強加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當(dāng)事人， 在充分協(xié)商達成一致意思表示的前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi)容: 合同當(dāng)事人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問單位大小和經(jīng)濟實力 的強弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對等。當(dāng)事人所取得財產(chǎn)、勞務(wù) 或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)；要求一方不得無償占有另一方的財產(chǎn)，侵犯 他人權(quán)益；要求禁止平調(diào)和無償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商，取 得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得把

2、自己的意志強 加給另一方，更不得以強迫命令、脅迫等手段簽訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán) 利，任何單位和個人不得非法干預(yù)的規(guī)定，民事活動除法律強制性的規(guī)定外，由 當(dāng)事人自愿約定。包括：第一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第 三，合同內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié)議補充、 變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可以自由約定違約責(zé)任， 在發(fā)生爭議時，當(dāng)事人可以自愿選擇解決爭議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方 的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，公平原那

3、么要求合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理 具體包括：第一，在訂立合同時，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二， 根據(jù)公平原那么確定風(fēng)險的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責(zé)任。 老實信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵 循老實信用原那么的規(guī)定，老實信用原那么要求當(dāng)事人在訂立合同的全過程中，都要 老實，講信用，不得有欺詐或其他違背老實信用的行為。善良風(fēng)俗原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第七條：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守 法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益的 規(guī)定，“遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公

4、德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序和損害社會 公共利益指的就是善良風(fēng)俗原那么。包括以下內(nèi)涵：第一，合同的內(nèi)容要符合法律、 行政法規(guī)規(guī)定的精神和原那么。第二，合同的內(nèi)容要符合社會上被普遍認可的道德行 為準那么。房產(chǎn)中介的糾紛如何處理在通過房產(chǎn)中介租房或買房的時候，某些糾紛的發(fā)生是不可防止的， 同時，不同的人遇到的房產(chǎn)中介糾紛也有可能不一樣。那么面對這些 房產(chǎn)中介的糾紛，你知道該如何處理嗎？為您詳細解答。房產(chǎn)中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居間效勞是否標(biāo)準直 接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的平安性，在實務(wù)中客戶與房產(chǎn)中介產(chǎn)生的糾紛非 常多，這些糾紛主要有以下八種：一、因支付意向金引起的糾紛中介帶買方看房，一旦客戶流

5、露出購置意向，中介往往會趁熱打鐵， 說服買方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會解釋支付的只是“意向金而不是“定金，如果買賣不成還會退還。但等到買方不 想買要求返還時，中介卻說已交給賣方變成了“定金，如果反悔會 被沒收。買方付“意向金的時候，一定要看清楚居間合同對意向金是怎么約 定的。通常中介提供的?居間合同?寫得密密麻麻，字又非常小，買 方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本不清楚意向金是怎 么變成定金的。?居間合同?其實比正式的買賣合同都重要，其中玄 機很多，但在二手房買賣中往往被無視，特別是里面約定的“意向金 轉(zhuǎn)定金的條款?！耙庀蚪疝D(zhuǎn)定金通常約定由買方先付一局部錢款作為意向金交給中

6、 介，如果賣方同意居間合同中的條件 包括總價及付款方式 ，中介就 將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買方反悔不買那么 不能要求返還，如果賣方反悔不賣那么要雙倍返還。所以，買方付錢的 時候確實是意向金，但如果賣方同意賣，那就變成定金了。所以一定 要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金。二、因跳中介引起的糾紛跳中介通常有兩種情況：第一種情況：買方看房時簽了?看房確認單? ?看房確認單?上有買 方跳開中介與賣方私下成交，買方應(yīng)當(dāng)向中介支付違約金 ，看了房以 后，買方通過其它中介公司成交。買方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭 金，也有可能是通過其它中介公司談下

7、來的成交價格更低一些。如果 是前一個原因，毫無疑問買方應(yīng)向前一家中介公司承當(dāng)違約責(zé)任，因 為?看房確認書?也具有約束力，買方的行為顯然違反了誠信原那么因 而要承當(dāng)違約責(zé)任。但如果是后一種原因，買方實際上是按新的交易 條件達成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約 責(zé)任。第二種情況：買賣雙方與中介簽訂?居間合同? ?居間合同?中有買 賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容 后，為了躲避中 介費，買賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開中介直接成交。但?居間合 同?不只是一個買賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容，即使買賣雙方終 止了合同，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買 賣

8、雙方仍然應(yīng)當(dāng)向中介承當(dāng)違約責(zé)任。三、因合同無效、終止引起的糾紛合同無效的情況較為常見。比方：房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和李四，簽 合同時只來了張三，張三可能會出具一份委托書說明他已得到李四的 授權(quán)，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽 訂后，李四卻提出說他從來沒有同意過。這時買方可能已經(jīng)支付了定 金或者首付款，糾紛由此產(chǎn)生。根據(jù)法律規(guī)定共有財產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否那么合同無效。 很多人認為合同無效就不會產(chǎn)生任何法律后果，這種看法是錯誤的。 合同法規(guī)定合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損 失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。因此如果確實沒有 證據(jù)證明李

9、四同意賣房，那合同無效，張三應(yīng)當(dāng)賠償買方的經(jīng)濟損失。 但如果張三無力賠償，買方能不能追究中介公司的責(zé)任 ?筆者認為要看 中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯，比方中介未對李四的授 權(quán)進行審核，那么中介應(yīng)當(dāng)賠償。如果中介沒有過錯，那么中介就不 必賠償。在合同終止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比方買 賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，再比方一方違約如逾期不付款另一方 行使合同解除權(quán)而將合同解除。買賣雙方協(xié)商一致終止合同的，仍然 應(yīng)當(dāng)向中介方支付適當(dāng)?shù)膱蟪辏缫蛞环竭`約造成買賣合同解除，違 約方應(yīng)當(dāng)賠償中介方的損失即傭金的損失。四、因未充分了解房屋情況引起的糾紛 買方付了定金后發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是中

10、介告知的南北朝向，或者發(fā)現(xiàn) 房子滲水，這些情況在第一次看房時沒有發(fā)現(xiàn)，買方于是提出退房， 但此時房東不肯退還定金。買方能不能向中介索賠定金損失 ?這類案件買方敗訴率非常高。房產(chǎn)中介只是居間方，居間人提供的服 務(wù)是報告訂立合同的時機或者提供訂立的媒介效勞。中介只是根據(jù)自 己的知識和房東的描述將房屋的情況告知買方，“看房會產(chǎn)生非常 重要的法律后果即“認可房屋的現(xiàn)狀，包括朝向、位置、格局、質(zhì) 量、裝修等等，買方看了房又認為自己沒有看清楚而提出退房通常不 會被法院所認可，除非有證據(jù)證明賣方成心隱瞞房屋的缺陷。即使中 介有意誤導(dǎo)，買方也很難就被中介誤導(dǎo)的事實進行舉證，因而會將自 己陷入很不利的地步，所以

11、買方不能輕信中介或房東對房屋情況的描 述，一定要自己親自查看，仔細詢問。五、因中介提供信息不真實引起的糾紛張某持偽造的預(yù)售合同通過中介公司與買方李某簽訂了買賣合同并收 取了房款，此后張某被以詐騙罪判刑，于是李某起訴中介公司要求賠 償。法院最后認定中介公司未盡到審核義務(wù)并造成李某經(jīng)濟損失，因 此應(yīng)當(dāng)承當(dāng)與其過錯程度相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決中介公司承當(dāng)李某 的經(jīng)濟損失。比方某人找人假扮產(chǎn)權(quán)人，并持產(chǎn)權(quán)人的身份證和產(chǎn)證通過中介出售 房產(chǎn)，也安排了看房，中介通過一般的審核和調(diào)查不可能了解產(chǎn)權(quán)人 系假扮比方外表酷似產(chǎn)權(quán)人 ，那么中介就不用承當(dāng)責(zé)任。近期法院 在一起類似案件中判決中介公司敗訴，筆者認為有待商榷

12、。因為合同 法第 425 條所規(guī)定居間人承當(dāng)賠償責(zé)任的條件是“成心隱瞞重要事實 或“成心提供虛假情況，如果中介受到他人的欺騙而信以為真，并 且憑其經(jīng)驗和能力都不能分辨，那中介就不是一種“成心的心理狀 態(tài)，甚至也沒有過失，在這種情況下，中介的審核義務(wù)已經(jīng)完成，不 應(yīng)為他人的欺騙而賠償。六、因吃差價引起的糾紛中介吃差價有很多做法，有“明吃也有“暗吃，常見的有三種：第一種，賣方明確表示將房屋賣給中介，中介再賣給第三方。此時賣 方與中介成立買賣合同關(guān)系，因此中介即使吃差價完全合法。細分下 來，實際操作中有兩種做法：一是賣方與中介簽訂買賣合同但不辦理過戶手續(xù)，待中介找到買方后， 再加價將合同轉(zhuǎn)讓給買方，

13、由賣方與買方共同辦理過戶手續(xù)。二是賣方與中介簽訂買賣合同后辦理過戶手續(xù)取得產(chǎn)證。中介找到買 方后，再由中介和買方共同辦理過戶手續(xù)。顯而易見，前一種方式中介可獲得的利潤更多一些，不過，中介在采 用此方法時一定要注意與賣方要在買賣合同中約定待中介找到適當(dāng)?shù)?買方時，賣方應(yīng)當(dāng)同意與買方另行簽訂買賣合同，此時中介系將買賣 合同整體轉(zhuǎn)讓給買方而獲得差價，所以應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的規(guī)定取得債 權(quán)人即賣方的同意。第二種，賣方委托中介以不低于一定價格 如 200萬元出售，而中介 售價高于委托價 如 210萬元 ，那么雙方成立委托代理銷售的關(guān)系，如 果雙方對溢價局部 即 10 萬元沒有約定或約定不明，那么該溢價局部應(yīng)

14、 當(dāng)歸賣方。但是，如果對溢價局部有約定，如約定溢價歸中介所有， 那么根據(jù)意思自治的原那么，溢價局部應(yīng)當(dāng)歸中介。第三種，在第二種情況下，如中介按最低委托價以委托人的名義與自 己或與自己有密切聯(lián)系的第三方簽訂買賣合同，再將房屋加價賣出獲 利的，那么委托人可主張溢價局部。但在實務(wù)中法官對此的認定可能會 有所不同，比方中介買入后并不立即賣出而是持有，或者按買入價作 為合同成交價，這些都會影響到法官對案件的判斷。七、因簽約過程不標(biāo)準引起的糾紛中介人員良莠不齊，一些中介業(yè)務(wù)員不按標(biāo)準操作埋下許多糾紛的隱 患。比方：簽了合同后不給正本而只給復(fù)印件、私收中介費、找“托 抬價、成心隱瞞房屋的信息、引誘甚至欺騙客戶交納定金、將各方交 納的稅費成心算錯等等。買賣雙方既需要中介人員提供的效勞，又不能輕易相信中介的承諾特 別是口頭承諾，對中介的話一定要冷靜判斷而不能全聽全信，必要時 最好上網(wǎng)核實或者向其它專業(yè)人員如律師咨詢。八、因混淆居間及代理行為引起的糾紛 中介從事居間效勞，但也有一些時候中介只是一方的代理人，在授權(quán)范圍內(nèi)行事，此時中介所實施行為的法律后果應(yīng)由委托人承當(dāng)，不能 將中介實施的代理行為與居間行為混為一談。在一起案件中，買賣雙方約定買方支付的定金及房款由中介轉(zhuǎn)交賣方， 此后由于雙方發(fā)生糾紛，買