城市商業(yè)綜合體策劃書詳解

1、城市綜合體設計策劃書班級：學號：日期：城市商業(yè)綜合體策劃書目錄第一章 項目地塊現(xiàn)狀研究（一）項目地塊與城市關(guān)系分析研究1）區(qū)位格局2）交通格局3）區(qū)域環(huán)境4）商業(yè)層次（二）項目地塊現(xiàn)狀調(diào)研分析1）建筑調(diào)研2）商業(yè)調(diào)研（ 三）現(xiàn)狀分析后發(fā)現(xiàn)的問題以及可能的解決方案第二章 項目商業(yè)定位概念（一）項目開發(fā)的基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標（二）項目商業(yè)整體定位（三）項目商業(yè)的功能定位（四）項目商業(yè)業(yè)態(tài)分析（五）項目的形象定位（六）項目商業(yè)開發(fā)建議第三章 項目建筑設計概念一） 項目地塊規(guī)劃設計理念二） 項目地塊建筑設計概念策劃容第一章 項目地塊現(xiàn)狀研究（一）項目地塊與城市關(guān)系分析研究1 ）區(qū)位格局基地位于老城區(qū)中心位

2、置，總面積約為 28350 平方米，南北總長約為 270m， 東西最窄處約 80m，最寬處約 120m?；啬蟼?cè)為交通廣場五一廣場， 北側(cè)， 東側(cè)被居住區(qū)包圍，西側(cè)分布有文贏公園以及建筑歷史文物純陽宮。A、基地南側(cè)的五一廣場雖為交通類廣場， 但可以說是市一個地標性的廣場， 為許多人熟知。 隨著市的發(fā)展， 五一廣場也日新月異， 如今它成為了許多市民休 閑的好去處： 老人們在廣場組織跳舞、 唱歌等多種文娛活動； 兒童可以在空曠的 廣場盡情的玩耍或者去鴿子屋喂食鴿子； 年輕人則會選擇去廣場附近影都看場浪 漫的電影，在廣場散步。同時，由于距離火車站很近，許多暫停游客會選擇去五 一廣場初步了解。 五一廣

3、場還有一個很重要的地下商業(yè)區(qū)老鼠街， 在也具有 一定的商業(yè)影響。 所以五一廣場是一個吸引人流的重要場所， 如何建立五一廣場 與綜合體的聯(lián)系， 如何巧妙地將老鼠街商業(yè)與綜合體商業(yè)融合對接， 這些問題對 于綜合體規(guī)模及后續(xù)發(fā)展都有著很重要的影響。B、基地及基地周圍存在眾多歷史建筑與建筑文物。北有皇華館，南為五一 大樓，東側(cè)是五一路老郵局， 西側(cè)是著名道教圣地純陽宮。 基地被不同時期的古 建環(huán)繞，充滿濃重的歷史文化氣息。 可以說這一帶是的城市文脈所在， 昭示著這 里一直延續(xù)著歷史文明。 綜合體建于歷史建筑包圍之中， 在考慮到歷史建筑要求 保留改造， 因此綜合體的風格必須兼容所有不同時期建筑的風格，

4、弱化建筑之間 風格差異性的強烈對比，使其與綜合體達到和諧統(tǒng)一。C、基地周邊存在多個高層建筑，西側(cè)飯店為一個大型仿古木構(gòu)建筑，體量 巨大，用色鮮艷，非常搶眼，對綜合體西立面的處理會有一個相當大的影響。2 ）交通格局基地東側(cè)為五一路，六行車道，屬于交通干道，高峰期車流較大；南側(cè)皇華 館街，街道較窄，無車道劃分，無停車位，可隨意停車，道路秩序較亂。西側(cè)純 陽宮路為一條商業(yè)街， 沿街小店鋪鱗次櫛比， 人流較大，但是純陽宮路街道較窄， 也無車道劃分，車輛行駛隨意，人車混雜，是事故易發(fā)路段。南側(cè)面臨由五一廣 場形成的環(huán)形路，屬單行車道，車流較大但秩序盡然，很少發(fā)生擁堵，東南角環(huán) 形路與五一路形成環(huán)形路口，

5、車流大但無擁堵，同時利用了天橋解決人流問題， 人車分流，避免影響。總體而言，基地周圍交通狀況不容樂觀， 以現(xiàn)在交通狀況無法滿足大型商業(yè) 綜合體對于交通條件的要求， 純陽宮路， 皇華館街都需要重新的規(guī)劃與整治， 解 決人車分流這個最為重要的問題。避免在未來在綜合體周圍發(fā)生大面積擁堵現(xiàn) 象。3）區(qū)域環(huán)境A、地質(zhì)情況基地現(xiàn)有建筑多為商業(yè)建筑與居住建筑， 地質(zhì)條件穩(wěn)定， 對規(guī)劃設計和開發(fā) 建設都沒有不利影響，利于建設。B、氣候條件由于其地形復雜多樣， 海拔高度差異較大， 海洋性氣候?qū)车挠绊懀?形成了 北溫帶大陸性氣候。四季分明、日照充足，晝夜溫差較大，夏秋降雨集中，冬春 旱多風。年平均溫度為 9.5

6、 C，一月平均 -6.4 C，七月平均 23C。霜凍期為十月 中旬至次年四月中旬，無霜期平均 149175 天。年均降水量 468.4 毫米。由氣 候條件可以看出，氣候溫和，夏無酷暑，冬無嚴寒，很少會像，等大城市出現(xiàn)夏 季灼熱難耐的現(xiàn)象。C、環(huán)境條件 基地所處區(qū)域?qū)倮铣菂^(qū)，整體基礎設施相對較差，環(huán)境衛(wèi)生條件不容樂觀， 皇華館街與純陽宮路集中了大量小飯館， 小商店，由于缺乏足夠的排污設施與垃 圾回收設施導致垃圾隨意堆放，污水亂排。這在后期需重點治理基地的自然環(huán)境相對理想。 南面有五一廣場的大型綠化帶； 五一路兩側(cè)的行 道樹均已成材；皇華館路上有兩棵重點保護古樹，古木參天，充滿歷史滄桑感； 純陽宮

7、路上有文贏公園， 園樹木參差， 綠柳成蔭，湖光山色，自然景觀頗為良好。 但這些綠化都被分隔開來， 無法形成區(qū)域性的影響， 所以在綜合體設計中， 要提 高綠化并采用一定的設計方法巧妙的以綜合體為核心， 將周圍綠化聯(lián)系在一起形 成一個大“面”，形成城市萊城區(qū)的一片綠洲。4 ）商業(yè)層次基地現(xiàn)有商業(yè)可分為中低兩個層次， 匯都商貿(mào) （原五一大樓） 與鑫璧黃金珠 寶城屬于中等檔次， 商品銷售集中， 涵蓋圍廣， 種類齊全但大多適合于中等收入 消費者，沒有面向高收入消費者的合適的商品類型。同時，商場建筑老舊，裝飾 裝修落后， 無法吸引更多的年輕消費者。 除去這兩個商場， 剩下的就是零散的商 業(yè)店鋪，分布在五一

8、路與純陽宮路，皇華館街上為小飯館。商品檔次較低，面向 中低消費人群。在綜合體設計中，要提高商業(yè)檔次，涵蓋高、中兩個層次，提高商品質(zhì)量， 吸引更多中高收入水平的消費者， 同時增加更多的時尚小眾品牌來吸引年輕消費 者的目光。（三）項目地塊現(xiàn)狀調(diào)研分析1 ）建筑調(diào)研基地及基地周圍存在著眾多重要的古建筑A、五一大樓五一大樓， 1954 年元旦開始營業(yè)，當時按照開業(yè)順序，大樓最先被定名為 “市百貨公司二商場” 。到 1956年又按照規(guī)模大小改為 “市百貨公司第一商店” 。 直到 1989年 1月1日，才正式更名為 市五一百貨大樓 。如今的五一大樓基本保持原有建筑面貌， 外立面經(jīng)過改造， 棟樓外墻用白色

9、瓷磚覆蓋， 西樓懸掛大片玻璃幕。 大樓外貌變化很大， 它的地位也已經(jīng)不像以前 那樣高高在上了， 更多的現(xiàn)代商業(yè)街和購物廣場的出現(xiàn)， 讓人們買商品有了更多 的選擇。柳巷，銅鑼灣，這些新的商業(yè)區(qū)，以其獨特的時代氣息吸引了跟多消費 者的目光。B、皇華館皇華館位于皇華館街上， 是一座三層磚石建筑， 古樸的風格， 斑駁的磚墻都 彰顯著它久遠的歷史。明清時期， 因皇華館離貢院不遠， 過文瀛子之間的狀元橋便可直達， 這兒成 為主持科舉考試的主考和副主考的招待所。 清光緒年間，設提督學政（別稱學臺）， 會同督撫主管全省的教育、科舉考試等事務，其衙門也在皇華館。因為街小， 衙門和機構(gòu)也密集， 所以住在皇華館的居

10、民并不多。 現(xiàn)在路北基 本都蓋成了宿舍樓，只有路南還保留著幾幢老房子?；嗜A館 12 號就是民國時期 的四合院民居建筑，據(jù)說是一姓商人的私宅。宅保存基本完整，坐北朝南，有北 房五間，南房為五間二層樓，前檐花罩雕法精湛，墻上磚雕栩栩如生，影壁工藝 精美，這已是城里不可多得的老房子了?；嗜A館及氏民居歷史比較悠久， 建筑也較為精美， 對于這類古建筑是很有必 要保存的。 但我們不能讓他們就單純作為一個古建筑而存在， 在今后的設計中可 結(jié)合整體風格及周邊景觀進行改造， 使皇華館經(jīng)過加固改造后可作為高檔會議中 心等。C、五一路老郵局郵局位于市五一路臨街路段，于 1943 年投入使用，是侵華日軍統(tǒng)治時期， 日

11、本人建造的公共建筑， 由于歷史問題， 這類由日軍建造的建筑留存不多， 五一 郵局是幸存者之一。 由于郵局年久失修已經(jīng)風雨飄搖， 曾一度被劃為危樓。 2009 年 9 月，市政府發(fā)文公布了 5 大歷史文化風貌區(qū)和 232處歷史建筑， 將老郵局納 入其中，使的老郵局免遭被拆毀的命運。 如今的老郵局由于多年缺乏應有的護理 修繕，加上有關(guān)部門管理不當，整個郵局面朝五一路的墻面都被粉刷上了藍漆， 失去了原有的面貌。D、純陽宮純陽宮位于基地西南隅， 又名呂祖廟， 是著名的道教宮觀， 屬全國重點文物 保護單位。始建于元代，明萬歷年間重修，清乾隆年間休整擴建。純陽宮與基地的問題在于高度。 純陽宮是一個道教宮殿

12、， 它要營造一種莊嚴 隆重的氛圍， 漫步其中使人感到肅穆， 這就要求它周圍的建筑高度不能太高。 所 以，在進行綜合體規(guī)劃時， 要認真考慮這個問題， 權(quán)衡建筑高度與歷史建筑之間的利害關(guān)系，找到一個平衡點來妥善解決這個問題對商業(yè)綜合體影響較大的現(xiàn)代建筑：飯店 基地西側(cè)的飯店是一個大型仿古現(xiàn)代建筑，建筑體量巨大，造型較為精美， 建筑用色鮮艷， 但與街道周圍建筑的灰色調(diào)差異較大， 這就使得綜合體西立面風 格在協(xié)調(diào)周圍建筑風格時會遇到極大的挑戰(zhàn)。2 ）商業(yè)調(diào)研A、基地匯都商貿(mào)與鑫璧珠寶城是較大的商業(yè)集中型商場，商品種類較為齊 全，功能相對完善。余下的基本都是零散型商業(yè)，分布于五一路，純陽宮路等街 道上，

13、商業(yè)密度較大。B、基地商業(yè)與商圈的關(guān)系： 的主要商圈包括柳巷、銅鑼灣商業(yè)區(qū)，長風商業(yè)區(qū)，商業(yè)區(qū)與下元商業(yè)區(qū)。 其中基地與附近柳巷、 銅鑼灣商業(yè)區(qū)距離最近， 所以柳巷、 銅鑼灣商業(yè)區(qū)對基地 影響最大。 柳巷在具有很高的人氣， 隨著近幾年的快速發(fā)展， 柳巷已發(fā)展成為一 個功能齊全，商業(yè)多樣，涵蓋服裝，珠寶，數(shù)碼，餐飲，休閑娛樂等方面的大型 商業(yè)圈， 吸引著眾多年輕消費者。 考慮到柳巷與基地相鄰， 所以可以考慮將準備 新建的商業(yè)綜合體融入柳巷商業(yè)圈， 以柳巷的影響力來提高綜合體的知名度， 同 時又可以通過綜合體的超前理念與設計增加柳巷活力。 兩者優(yōu)勢互補， 最終逐漸 形成最核心的商業(yè)圈。（ 三）現(xiàn)狀

14、分析后發(fā)現(xiàn)的問題以及可能的解決方案 通過對項目基地的分析研究，我發(fā)現(xiàn)了不少在發(fā)展商業(yè)綜合體中可能存在的問 題，并嘗試性的給出了一些建議。1 、 區(qū)域格局復雜 :基地所在地不屬于商業(yè)聚集地， 反而可以說是處于老城 的生活區(qū)， 周圍有大量的住宅樓以及由此產(chǎn)生的零散商鋪。 同時，更重要的是基 地處于文廟歷史保護區(qū)， 周圍歷史建筑集中， 如何處理好與古建的關(guān)系是一大難 題。從種種方面可以看出在這里建設一個大型商業(yè)綜合體困難重重， 怎樣盡量減 少商業(yè)活動對居民的影響，歷史建筑保留還是拆除這些都是需要考慮的問題。解決方法：增大商業(yè)綜合體中的公共活動空間，并將這些空間盡量布置于 商業(yè)區(qū)和居住區(qū)之間， 分隔商

15、業(yè)與居住， 降低商業(yè)活動的影響； 對于老建筑建議 保留，部通過加固處理， 外部通過保留改造可重新加以利用 （參考 798 的建設）。2 、交通狀況復雜：通過上面對交通格局的的分析可以看出基地周圍交通 狀況不容樂觀，道路劃分不明確，人流車流混雜，道路狹窄，這些問題導致現(xiàn)有 交通系統(tǒng)都無法應對未來綜合體帶來的巨大車流量、人流量的壓力。解決方法： 可借助綜合體的建設對道路進行改造， 增加立體交通解決人車流 問題，臨街地塊留出足夠空間給予行人，降低行人對機動車道的影響。3 、如何提高競爭力： 項目所處基地位置不是很理想， 同時西邊有發(fā)展已經(jīng) 很成熟的柳巷商業(yè)區(qū)虎視眈眈， 這就不得不說一個問題： 未來要

16、以什么特色來吸 引人群？解決方法：目前幾乎所有商業(yè)區(qū)主要滿足的是人們物質(zhì)消費， 消費者去商業(yè) 區(qū)考慮的主要是“穿什么，戴什么，吃什么，玩什么”這些較為傳統(tǒng)的問題，我 的想法是， 綜合體在滿足消費者這些問題的前提下， 發(fā)展屬于自己獨特的 “精神 消費”，我希望未來人們來商業(yè)區(qū)不僅僅是穿、戴、吃、玩，而是讓消費者“欣 賞什么，學到什么，提高什么” ，即在商業(yè)中加入文化藝術(shù)的元素，消費者在這 可以欣賞到各種藝術(shù)作品； 可以進入各種制作瓷， 剪紙或其他滿足消費者興趣的 店鋪，讓消費者參與到操作中； 要有更多的書吧分散在商業(yè)中， 讓消費者走到哪 都能看到書的影子。 隨著生活水品的提高， 人們越來越多的追

17、求精神生活， 這些 措施勢必會吸引他們的注意，所以這可以成為綜合體的一個特色。4、對于地塊古建筑保護與開發(fā)該持有怎樣的態(tài)度： 基地歷史建筑有兩座： 五一大樓、 五一路郵局； 保護文物建筑一座： 皇華館 9 號樓。三座建筑建造時期不同， 風格也各不相同， 同時， 由于年久失修，各建筑都呈現(xiàn)不同程度的破敗，其中五一路郵局最為嚴重。郵局多年未修繕，部結(jié)構(gòu)破壞嚴重，被定為危樓； 所有朝街門窗都被封死且整個東立面被刷藍漆，破 壞較為嚴重。 面對這樣一個建筑， 及時它是歷史的遺存， 但在進行綜合體建設時我們的態(tài)度 是什么：是為了綜合體的整體完整性完全拆除重建，還是保留下來加以改造使其融入綜合 體？解決方法

18、：保留歷史建筑，對其部結(jié)構(gòu)加固改造，立面恢復其原有風貌，皇華館盡量 原分不動的保留， 五一路郵局破壞嚴重部分進行局部拆除； 五一大樓去掉立面廣告牌以及安 裝的空調(diào)，立面設計與綜合體整體設計相協(xié)調(diào)。第二章 項目商業(yè)定位概念（一） 項目開發(fā)的基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標基地占地面積： 28350 。新建建筑總建筑面積 58000 （ 5%）, 地下部分 8000 ，地上部 50000 ，包括商業(yè) 24000 ，寫字樓 26000 。具體如下：總用地面積28350容積率3.0容積率建筑面積50000總建筑面積58000地上建筑面積50000商業(yè) 24000 寫字樓 26000地下建筑面積80002層商業(yè)地下停車

19、位200商業(yè)地上停車位60車位需要面積4680每車位 18 地下設備用房1000地下庫房面積1000綠化面積4000二） 項目商業(yè)整體定位隨著中部崛起的戰(zhàn)略發(fā)展， 作為省省會的必將實現(xiàn)高速發(fā)展， 經(jīng)濟將實現(xiàn)質(zhì) 的飛躍，人民生活水平將大幅度提高， 所以該商業(yè)綜合體項目的商業(yè)檔次定位為 中高檔，滿足未來中高收入消費人群的消費需求。同時借助老城區(qū)的歷史文脈， 將三晉地區(qū)歷史文化融入商業(yè)綜合體，打造標志性的高品質(zhì)人文商業(yè)綜合體。（三） 項目商業(yè)的功能定位作為一個大型的城市商業(yè)綜合體， 不單單要滿足人們購物的需求， 同時要盡 可能提供給更多的服務功能，因此該項目的功能定位： 1、商場，包括服飾，珠 寶等

20、傳統(tǒng)商品，同時加入藝術(shù)商品，增加人們文化消費； 2、餐飲，各類特色小 吃，快餐店，冷飲店一應俱全； 3、休閑，包含咖啡廳，氧吧，吧等特色小吧， 大面積公共休息活動區(qū)，電影院等；（四）項目商業(yè)業(yè)態(tài)分析該項目的商業(yè)業(yè)態(tài)包括四個方面： 1、零售業(yè)態(tài) 2、娛樂業(yè)態(tài) 3、餐飲業(yè)態(tài) 4、 精神消費服務業(yè)態(tài)。1、零售業(yè)態(tài)以購物中心為主，設專賣店，精品店，商品體驗店，店鋪服務人群涵蓋青年，中 年，老年。2、娛樂業(yè)態(tài) 以影院、 KTV 等傳統(tǒng)娛樂服務為主。3、餐飲業(yè)態(tài)既要有能滿足絕大多數(shù)人口味的全國連鎖餐飲店， 同時要有各地特色小吃店。 由 于綜合體位于，因此傳統(tǒng)菜系， 小吃要成為餐飲的主打品牌， 突出地方飲食

21、特色。4、精神消費服務業(yè)態(tài) 以提高精神修養(yǎng)，冶藝術(shù)情操，培養(yǎng)興趣愛好為主旨，加入繪畫、雕塑等藝術(shù)展 廊，以皇華館、五一路郵局的歷史風韻為依托，建立博物館或展覽館；增加特色 書吧的數(shù)量， 滿足不同消費人群的閱讀需求； 發(fā)展以培養(yǎng)個人興趣愛好的特色體 驗店，滿足人們精神需求。（五）項目的形象定位 項目建于老城區(qū)旨在帶動老城區(qū)的發(fā)展，因此項目必須具備一定的標志性， 同時項目要融入該區(qū)域的歷史文化環(huán)境中， 提高人文氣息； 另外， 以綜合體為綠 化核心，加大綠化，聯(lián)系周圍文贏公園，五一廣場等，形成未來城市中的現(xiàn)代綠 洲。（六）項目商業(yè)開發(fā)建議本項目的商業(yè)開發(fā)應面向大眾， 向多個知名品牌進行招商， 提升整

22、個商業(yè)綜 合體的綜合品質(zhì)， 為其周邊后期長期的開發(fā)提供一個足夠的高度。 同時，考慮到 項目所處地為老城區(qū)所在， 歷史價值較高， 用地圍也有相關(guān)文保類建筑。 故在開 發(fā)時協(xié)調(diào)好新老建筑之間的關(guān)系也是十分重要的。第三章 項目建筑設計概念設計核心概念 在進行商業(yè)綜合體設計時，我們必須思考兩個問題： 1、當今城市需要 怎樣的城市綜合體； 2、城市綜合體怎樣很好的融入城市生活。1、城市發(fā)展越來越快，開發(fā)商為利益建筑越蓋越密，但缺乏對市民活動行為的考慮而導致供給人們活動的城市公共空間卻越來越少。 所以當今城市需要的不是越來越高，越來越多的封閉大型建筑，而是能通過空間設計將 空間還給市民的充滿交流的建筑。同

23、樣的道理適用于城市綜合體， JERDE事 務所提出：商業(yè)綜合體要通過優(yōu)秀的設計，實現(xiàn)高回報效益與城市的積極貢 獻之間的平衡，重視購物中心所承擔的城市公共空間的責任。項目基地處于 老城生活區(qū)，周圍居民眾多，加上周圍公共活動空間缺乏，所以該綜合體更 應該承擔起滿足居民對公共活動空間的需求的責任， 所以項目的一個設計概 念就是“交互空間”，增加人們在此空間的交流性，參與性，把購物中心從 單純的消費機器包裝成一種體驗性的東西。2、每個城市是不同的，城市中的每個區(qū)域也是不同的，因為每個城市， 每個區(qū)域都有屬于自己獨特的人文特點，綜合體要融入這個區(qū)域，就必須符 合這個區(qū)域特有的肌理， “真正的建筑要建立在自己的文化根基上，自己的 文化體驗之中，是根植于特定環(huán)境下的不可移植的新生體。 ”本項目處于文 廟保護街區(qū)，是市的文脈所在，這就是該商業(yè)綜合體發(fā)展的一大優(yōu)勢，該地 區(qū)周圍濃厚的人文歷史沉淀傳達出一種神秘的無法用語言描述的空間氛圍， 決定了建筑本身充滿歷史的氣質(zhì)，所以項目的另一個設計概念就是“歷史交 匯”?？偨Y(jié)上兩點，該項目的設計概