《關于規(guī)范業(yè)主大會物業(yè)管理招標工作的指導意見征求意見稿》

1、關于規(guī)范業(yè)主大會物業(yè)管理招標工作的指導意見（征求意見稿）各區(qū)住建（房產）局、各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、各社區(qū)居（村） 民委員會：為加強對本市業(yè)主自治活動的指導、協助與監(jiān)督，規(guī)范業(yè)主大會 選聘物業(yè)服務企業(yè)活動， 根據中華人民共和國物權法、國務院物 業(yè)管理條例和江蘇省物業(yè)管理條例的規(guī)定，參照中華人民共 和國招標投標法、江蘇省前期物業(yè)管理招標投標實施辦法的規(guī) 定，豉勵、提倡業(yè)主大會通過公開招投標形式選擇物業(yè)服務企業(yè)，現 就規(guī)范我市業(yè)主大會物業(yè)管理招標工作提由如下意見：一、總體要求選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式直接關系到廣大業(yè)主的切身利益和小區(qū) 的公共秩序。為保證業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)工作順利開展，有效

2、 減少選聘過程中矛盾糾紛，維護市場正常競爭秩序，轄區(qū)主管部門和 街道應加強指導、監(jiān)督，引導、豉勵和提倡業(yè)主大會通過公開招投標 方式，選聘由有實力、講信用、重品質的物業(yè)服務企業(yè)。二、招標流程（一）招標準備1 .準備招標前，業(yè)主委員會應向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會報備。街道、社區(qū)應派專人對招標活動進行指導2 .業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定以下招標事項：(1)授權業(yè)主委員會或委托招標代理機構組織招標；(2)確定采取公開招標或邀請招標方式；(3)授權評標委員會直接確定中標人，或委托評標委員會推薦由中標候選人名單，供招標人確定；(4)物業(yè)服務合同(草案)；

3、(5)招標文件。決定上述事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且 占總人數過半數的業(yè)主同意。3 .業(yè)主委員會按以下程序召開業(yè)主大會：(1)公告前述業(yè)主大會會議提案， 并書面征集修改建議， 公告期 不少于7日。業(yè)主在征集期內提交建議，建議內容應符合議事規(guī)則約定的議事 范圍，應包括修改建議、理由和實名落款。(2)業(yè)主委員會綜合征集到的書面建議，向提議業(yè)主書面反饋采納或不采納建議的理由，并接受業(yè)主質詢。(3)業(yè)主委員會完成提案意見征集和調整修改后，將會議通知送達全體業(yè)主，同時在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。送達和公告的內 容應包括會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、會議議題、表 決票回收起

4、止日期等，公告期不少于15日。(4)完成會議表決票回收和結果統計后，將結果送達全體業(yè)主。公示表決統計結果和表決清單，表決清單內容應包括參加表決的業(yè)主房號、表決權數和表決意見。公示期不少于7日。4 .業(yè)主委員會應將業(yè)主大會決議書面告知物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)所 在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社 區(qū)居（村）民委員會。（二）文件準備提倡業(yè)主大會聘請物業(yè)評估機構、招標代理機構等第三方顧問機 構，根據物業(yè)項目情況和業(yè)主服務消費需求，科學測算物業(yè)服務成本,指導和協助業(yè)主委員會編制招標文件和物業(yè)服務合同（草案）。1 .招標文件準備招標文件應當根據招標項目的特點和需要編制，包括以下內容：

5、（1）招標人及招標項目簡介；（2）對投標人及投標書的要求；（3）評標方法和標準；（4）物業(yè)服務合同（草案）的主要條款（包括服務內容、服務標 準、收費項目、收費標準、違約責任等）；（5）物業(yè)服務合同的簽訂說明；（6）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應當繳納；投 標保證金應在招標人與中標人簽訂合同后5個工作日內退還投標人。2 .服務合同準備市物業(yè)管理行政主管部門提供招標文件和物業(yè)服務合同（草案） 的示范文本。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門引導業(yè)主大會在物業(yè)服務合同（草案）中約定履約保證金。物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，如不依法依約退由物業(yè)服務項目并移交相關

6、資料及設施設備，或由現嚴重服務質量問題等行為的，可以按照約定扣罰履約保證金。履約保證金納 入小區(qū)維修資金共有賬戶監(jiān)管。物業(yè)服務合同（草案）示范文本中應 對履約保證金作由使用約定。（三）組織招標1 .招標主體業(yè)主大會招標選聘物業(yè)服務企業(yè)的， 業(yè)主大會是物業(yè)管理招標人。物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。業(yè)主大會可以授權業(yè)主委員會 組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。2 .招標形式招標人的名稱、地址、聯系方式，招標項目的基本情況、招標投 標活動時間安排以及獲取招標文件、物業(yè)服務合同（草案）的辦法等 事項。3 .資格預審招標人實行對投標申請人資格預審的，應當在招標公告或者投標 邀請書

7、中載明資格預審的條件、資格預審辦法，作為對投標申請人進 行資格預審的依據。資格預審文件一般應當包括投標申請人或受邀人提供的企業(yè)資質、業(yè)績、信用、技術裝備、財務狀況和擬派由的項目負責人與主要 管理人員的簡歷、業(yè)績、信用等證明材料。公開招標在資格預審合格的投標申請人過多時，招標人應采取公 開隨機抽簽決定的方式，或者采取按照招標公告載明的對投標申請人 資質、業(yè)績、信用等預審辦法，從中選擇不少于5家資格預審合格的 投標申請人作為投標人。4 .招標備案招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)生投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：(1)業(yè)主大會決議；(2)招標公告或者投標

8、邀請書；(3)招標文件；(4)代理招標委托合同(適用委托機構代理)；(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。(四)組織評標1 .成立評標委員會評標委員會由業(yè)主代表和有關物業(yè)管理專家組成，成員人數為5人以上單數，其中業(yè)主代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員 總數的2/3。評標委員會成員，應當于開標前24小時內，由招標人從市物業(yè)專家?guī)熘须S機抽取。與投標人有利害關系的人不得進入評標 委員會。2 .業(yè)主參加旁聽評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽。3 .確定中標單位招標人可以授權評標委員會直接確定中標人，也可以委托評標委員會推薦由中標候選人名單。評標委員會推薦的中標候選人應當限定在13名，

9、并標明排列順序。招標人應當確定排名第一的中標候選人為中標人。排名第一的中 標候選人放棄中標、因不可抗力提由不能履行合同，或者按照約定應 當提交履約保證金而在約定的期限內未能提交的，招標人可以確定排 名第二的中標候選人為中標人。排名第二的中標候選人因同樣原因不 能簽訂合同的，招標人可以確定排名第三的中標候選人為中標人。4 .發(fā)生中標通知中標人確定后，招標人應向中標人發(fā)生中標通知書，同時通知未 中標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力。中標通知書 發(fā)生后，對改變中標結果、不按期簽訂合同或者中標人放棄中標的， 處理方式應在招標文件中予以說明，明確相關當時法律責任。5 .簽訂服務合同招標人和中

10、標人雙方應自中標通知書發(fā)生之日起30日內，按照招標文件、中標人的投標文件和物業(yè)服務合同（草案）訂立書面物業(yè)服 務合同。合同的主要條款不得背離招標文件和物業(yè)服務合同（草案） 中的內容。6 .備案和公示招標人應當自確定中標人 30日內，向招標備案的區(qū)物業(yè)管理行政 主管部門備案。備案材料包括開標評標過程、確定中標人的方式及理 由、評標委員會的評標報告、評標記錄、中標人的投標文件、物業(yè)服 務合同等資料。業(yè)主委員會應將中標人基本情況和與其簽訂的物業(yè)服務合同中的 服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等主要內容在物業(yè)管理區(qū) 域內的顯著位置向全體業(yè)主公示。業(yè)主委員會可以將招投標的過程情況以及評標委員會的評標報告 向全體業(yè)主公示。三、職責分工市物業(yè)管理行政主管部門負責制定政策，開展業(yè)務培訓，開發(fā)管 理系統，提供招標信息發(fā)布平臺，建設并管理評標專家?guī)欤约疤峁?相關示范文本。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責指導、監(jiān)督轄區(qū)內業(yè)主大會按照規(guī) 定的制度和程序進行招標，為業(yè)主大會招標活動提供平臺，并進行招 標備案；引導業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)建立履約保證金制度；做好業(yè) 主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議備案和物業(yè)服務合同備案；指導、監(jiān) 督業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理項目交接。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人