z國際商城房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護措施

1、z國際商城房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護措施 z國際商城房屋及公用設(shè)施修理養(yǎng)護措施 房屋及共用設(shè)施的修理養(yǎng)護，是物業(yè)管理工作的重點之一，我們制定了一系列房屋本體及共用設(shè)施的修理養(yǎng)護計劃及實施細則，并且就房屋二次裝修作出了規(guī)范，最大程度發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，努力為z國際商城營造一個安全、健康、舒適的生活空間。 1、z國際商城房屋及公用設(shè)施的管理方式 要做好z國際商城的房屋本體及共用設(shè)施的修理養(yǎng)護，不僅需要與業(yè)主協(xié)調(diào)修理、維護經(jīng)費的問題，還需要導(dǎo)入科學(xué)的管理方法，建立完善的保障體系。我們采取了以下三大管理方式 1.1預(yù)防性保養(yǎng)方式 重視z國際商城的房屋本體及共用設(shè)施的日常檢查和修理養(yǎng)護，

2、采用計劃保養(yǎng)和日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)方式，依據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際狀況和老化周期，制定具體的檢查計劃，通過檢查準時發(fā)覺并解決問題。保障房屋公共設(shè)施設(shè)備的完好，延長其使用壽命。 1.2重點服務(wù)方式 依據(jù)建筑物管理中的重點服務(wù)事項，進行重點防護。 1.3技術(shù)先行方式 我們將重視技術(shù)的引進和開發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常修理和保養(yǎng)，確保物業(yè)保養(yǎng)和管理的專業(yè)化，保障修理保養(yǎng)的質(zhì)量。 2建筑物管理的重點 建筑管理的重點，主要關(guān)注保持建筑物的安全性和功能性，加強建筑物的變形監(jiān)測，加強地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護，堅決杜絕不合理的荷載產(chǎn)生，防止地基浸水，保證基礎(chǔ)頂面勒腳的完好無損，以免使地基受力處于異常狀態(tài)，而導(dǎo)致建

3、筑物不勻稱沉降；加強鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護；加強砌體結(jié)構(gòu)的修理養(yǎng)護；加強房屋屋面、外墻、門窗防水工程的修理養(yǎng)護工作；對建筑物的管理和維護做好應(yīng)急措施，發(fā)覺問題準時處理，針對不同的裝飾材料采取不同的維護管理手段。編制具體的房屋及共用設(shè)施修理養(yǎng)護計劃.嚴格掌握房屋及共用設(shè)施修理養(yǎng)護工作,確保房屋及共用設(shè)施性能良好、安全運行，確保房屋及共用設(shè)施修理養(yǎng)護實施過程中使用的材料具有環(huán)保功能。 2.1管理重點之一：房屋地基、屋面、外墻、門窗防水工程的修理養(yǎng)護 A、采取預(yù)防為主的計劃性修理保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護相結(jié)合的原則，定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻以及門窗防水工程的完好狀況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)

4、護。 B、針對一些薄弱環(huán)節(jié)，制定特地措施，進行防護，如在暴風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。 C、加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關(guān)，加強安全檢查，杜絕違章裝修。 D、加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，準時修補損壞的飾面等。 2.2重點管理之三：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護 A、定期對房屋及配套設(shè)施進行勘察、鑒定，并依據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護保養(yǎng)方案并組織實施。 B、加強員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高修理技術(shù)。 C、做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，把握其技術(shù)標準和參數(shù)，包括材料配比方案等。 2.3重點管理之四：裝飾材料的養(yǎng)護 A

5、、加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作，根據(jù)工作進度及投入的資金狀況，與業(yè)主協(xié)調(diào)外墻的重新粉刷問題。 B、嚴格把好材料和修理質(zhì)量的驗收關(guān)，工程材料的選購嚴格根據(jù)質(zhì)量驗收掌握程序執(zhí)行。 C、準時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，準時做好排水管、排污管等修理和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。 3房屋本體和共用設(shè)施修理養(yǎng)護計劃 對房屋本體及公用設(shè)施的修理養(yǎng)護管理，我們堅持以預(yù)防為主的計劃性修理保養(yǎng)和應(yīng)急性的修繕養(yǎng)護相結(jié)合的原則，編制科學(xué)性和操作性強的修繕養(yǎng)護計劃。 依據(jù)建設(shè)部第80號房屋建筑工程質(zhì)量保修方法有關(guān)規(guī)定，在正常作用狀況，房屋工程的保修期限為： A、地基基礎(chǔ)和體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)

6、計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏年限為5年； C、房屋裝飾工程為2年。 4二次裝修管理 高層樓宇消防安全是重中之重，使用多年后會有部分業(yè)主進行二次裝修，很多裝修材料是易燃品，施工現(xiàn)場狀況復(fù)雜，極易發(fā)生火災(zāi)、盜竊等治安事件，因此對商城二次裝修的管理是頭等大事。 我司依據(jù)以往管理高層住宅、寫字樓的經(jīng)驗，制訂了一套完善的裝修管理方案，確保商城裝修期間的消防和治安安全。 4.1此階段的工作重點和管理措施 4.1.1加強宣傳，正確引導(dǎo) 接管后，管理處將指派客戶服務(wù)中心人員負責宣傳解釋商城有關(guān)二次裝修管理規(guī)定，并采取主動聯(lián)系，與業(yè)主協(xié)作做好裝修

7、管理工作。規(guī)范施工單位的裝修行為，引導(dǎo)施工單位自覺遵守商城的各項裝修管理制度。 4.1.2確定聯(lián)絡(luò)開展培訓(xùn) 施工單位入駐前，管理處將指定專人負責與施工隊聯(lián)絡(luò)確定雙方緊急聯(lián)絡(luò)人員、方式等，同時為全體進場施工人員支配1-2小時的特地培訓(xùn)包括介紹商城基本設(shè)施設(shè)備狀況、管理要求、應(yīng)急措施等，使全體施工人員都能按規(guī)范施工，同時在發(fā)生意外時能夠快速與管理處取得聯(lián)系，啟用商城安防設(shè)備和力氣，將危害降至最低。 4.1.3嚴格審批加強巡查 在裝修審批過程中，管理處要嚴格按作業(yè)規(guī)范開展工作，采取認真審查，嚴格驗證、管理和技術(shù)人員雙層把關(guān)的方式，保證裝修內(nèi)容和裝修隊伍合乎規(guī)定，裝修申請符合手續(xù)；同時加大裝修監(jiān)管力度

8、，24小時巡查監(jiān)控，專心記錄施工狀況，發(fā)覺問題準時處理。 4.1.4依法管理以理服人 參照建設(shè)部頒布的住宅室內(nèi)裝修管理方法、Y市相關(guān)管理規(guī)定及與裝修單位簽定的相關(guān)協(xié)議，對二次裝修過程的違章行為進行制止和勸阻。闡明危害，宣傳政策、法規(guī)規(guī)定，為施工單位出謀劃策，力爭既符合規(guī)范要求，又不影響工程進度，讓用戶單位心服口服，主動協(xié)作。 4.1.5謹慎驗收不留隱患 裝修驗收過程中，由管理處各專業(yè)技術(shù)人員、消防管理人員組成驗收小組聯(lián)合驗收，從結(jié)構(gòu)、供電、給排水消防、安全等方面，按標準嚴格驗收，查找隱患。對存在隱患的部位，限期整改，并跟蹤檢查，毀滅隱患，保障安全。 4.1.6裝修日常巡查工作標準 裝修日常巡查

9、工作標準表 巡查項目工作標準巡查人員 資格、制度開工許可證、相關(guān)管理規(guī)定、聯(lián)系電話等是否按規(guī)定在現(xiàn)場懸掛、存放機電運行修理組 消防消防是否按規(guī)定數(shù)量、位置擺放滅火器材機電運行修理組 材料進場狀況材料是否按規(guī)定時間、路 線和計劃進場，有無損壞公共設(shè)施設(shè)備機電運行修理組 設(shè)備工具使用設(shè)備、工具是否與進場設(shè)備驗收清單相符，有無使用不規(guī)范的電器、工具等機電運行修理組 材料堆放標識材料堆放是否整齊,有無標識機電運行修理組 危急物品保管油漆、天那水、瀝青、酒精、氧氣瓶等易燃、易爆物品是否按規(guī)定放置在遠離火源的安全位置，標識是否醒目、完整。機電運行修理組 動火作業(yè)有無辦妥動火作業(yè)報批手續(xù)機電運行修理組 配電

10、、供水有無私自拉電線，私接水管、煤氣等現(xiàn)象，配電盤等接插件是否規(guī)范、絕緣、接地狀況良好，負荷與部分容量滿意要求機電運行修理組 作業(yè)狀況有無鑿、打房屋梁、柱、天花、地板現(xiàn)象；有無不按操作規(guī)范使用切割、電焊、電鋸等；作業(yè)人員有否采取相應(yīng)的安全防護措施機電運行部人員 消防報警系統(tǒng)消防報警（煙感器、溫感是否削減、管道線路等是否移位、遮擋及損壞）機電運行部人員 房屋結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)（梁、柱、板、墻等）有無受到損壞機電運行部人員 4.2二次裝修流程 4.3裝修管理工作要求 裝修期管理工作要求表 工作內(nèi)容工作時間/作業(yè)頻度質(zhì)量標準 裝修審核1天內(nèi)辦完符合規(guī)定，無危及安全和影響外觀，無轉(zhuǎn)變用途等。 巡察1次/天嚴格根據(jù)巡查工作標準對照檢查，做好記錄，發(fā)覺問題準時解決。 跟蹤、