兆隆金盾國際A區(qū)商業(yè)定價方案ppt課件

1、兆隆金盾國際A區(qū)商業(yè)定價方案兆隆金盾國際工程組2021年1月12日:一、市場解讀二、價錢研判:Part1 商丘市商業(yè)市場分析:工程周邊商業(yè)市場總體概略平原路長征路凱旋路民主路文化路南京路北海路神火大道華馳繽紛廣場帝和溫莎廣場神火大道沿街商業(yè)凱旋路沿街商業(yè)長江路歸德路長江路商業(yè)歸德路沿街商業(yè)大商新瑪特巴比倫藍(lán)鉆尚書苑碧曉家園米蘭花園商業(yè)步行街租金情況主要路段租金新城國際2.1-2.5元/天神火大道南京路-珠江路1.6-2元/天歸德路長江路-香君路1.85-2元/天工程周邊商業(yè)整體籠統(tǒng)較差，運(yùn)營業(yè)態(tài)比較單一，多數(shù)商鋪為民改商，很難提升商業(yè)籠統(tǒng)，新建小區(qū)目前的空置率較高。:工程周邊競品市場情況項(xiàng)目名

2、稱物業(yè)形態(tài)銷售方式租金商業(yè)均價（元/） 住宅均價（元/）價格系數(shù)米蘭花園一拖二自然銷售13000元4400元1:3巴比倫藍(lán)鉆一拖二自然銷售13800元5300元1:2.6尚書苑一拖二自然銷售12500元4350元1:2.8帝和溫莎廣場一拖二自然銷售2.8-3元/天20000元5500元1：3.6在售商業(yè)均為住宅底商，銷售均價在12000-20000元/，銷售均價整體相差不大，競品中商鋪均為現(xiàn)鋪銷售。住宅與商業(yè)的平均價差關(guān)系為1:3.1。:商場租金情況樓層京港百貨大商新瑪特丹尼斯層差關(guān)系5F1元/月0.3-0.354F1.2元/月0.38-0.43F1元/月1.4-1.6元/1.7元/月0.48

3、-0.522F1.4-1.6元/月1.8-2.3元/月2-3元/月0.6-0.681F2.5-3元/天3.5-4元/月3.8-4.2元/月1.1-12-1F一拖二租金2.1-2.3元/天2.8-3.5元/月3-3.6元/天1根據(jù)目前營業(yè)商場租金推導(dǎo)層差價錢關(guān)系為1:1.15:0.65:0.5:0.4:0.35，一拖二商鋪價錢基數(shù)為1。:工程周邊商業(yè)市場總結(jié)1.工程周邊在售商業(yè)均價在12000元-20000元/；2.周邊商業(yè)租金程度在1.6-2.5元/天；3.住宅均價在4300-5500元/；4.業(yè)態(tài)檔次：工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，多為餐飲、煙酒和副食品銷售。周邊新建工程商業(yè)租金高但空置率較多；

4、:Part2 本案商業(yè)價錢研判:整體定價戰(zhàn)略定價原那么l根據(jù)一：選取工程周邊同類或類似商鋪?zhàn)饨饛?fù)原l根據(jù)二：確定選取對比工程周邊商鋪銷售均價l根據(jù)三：根據(jù)工程住宅售價，得到本工程預(yù)測參考價錢市場比較法租金復(fù)原法住宅反推法:價錢制定常規(guī)推導(dǎo)僅思索周邊住宅價錢市場比較僅思索周邊商鋪價錢租金復(fù)原僅思索工程租賃價錢:價錢推導(dǎo)住宅推導(dǎo)法4900元/一拖二17150元/周邊住宅均價商鋪價錢為住宅的3.5倍一層18865元/二層11147元/樓層價錢系數(shù)1.15：0.65：0.5三層8575元/:價錢推導(dǎo)市場比較法16250元/周邊一拖二商鋪均價一層18687元/二層12146元/根據(jù)樓層價錢系數(shù)1.15：

5、0.65：0.5推導(dǎo)三層8125元/一拖二15572元/根據(jù)樓層價錢系數(shù)1：1.15推導(dǎo):價錢推導(dǎo)租金復(fù)原法2元/天一拖二9125元/周邊一拖二商鋪?zhàn)饨鹨粚?0493元/二層5931元/三層4562元/按投資報(bào)答率年8%計(jì)算：即2*365/0.08根據(jù)樓層價錢系數(shù)1.15：0.65：0.5推導(dǎo):價錢制定一層16015元/二層10630元/三層7087元/一拖二49元/三種價錢推導(dǎo)的平均數(shù)一層19218元/二層11055元/三層8502元/一拖二16738元/賣場效應(yīng)提升20%:案例自創(chuàng)金水萬達(dá)工程概略金水商圈的未來典范開發(fā)商鄭州金水萬達(dá)投資有限公司 代理公司鄭州金水萬達(dá)投資有限公司 項(xiàng)目位置金

6、水區(qū)花園路和農(nóng)科路交匯處向西200米項(xiàng)目規(guī)模/指標(biāo)總占地83.5畝，建筑面積36萬，容積率3.54，綠化率13% 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目由11棟高層、小高層組成，集酒店，寫字樓，商業(yè)，soho，住宅于一體。一批推出房源為科源路、科新路、科明路沿街外鋪全面推出，共90套一拖二商鋪，內(nèi)街一二層商鋪分開銷售，其中1#、2#底商未推出，共262套房源；二批推出房源為本次推出公寓產(chǎn)品共216套；三批推出剩余商鋪；四棟豪宅推出時間待定.項(xiàng)目近況寫字樓開盤熱銷建筑風(fēng)格歐式物業(yè)公司/物業(yè)費(fèi)大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司鄭州分公司車位機(jī)械停車位1515，地下停車位900項(xiàng)目賣點(diǎn)城市中心地產(chǎn)，知名品牌，綜合體，精裝修交房時間2016年底N:位置戶型均價（萬元）整體均價（萬元）價格關(guān)系科明路一拖二3.750.74科源路一拖二4.80.96科新路一拖二51商業(yè)街內(nèi)街純一層61.2南北向內(nèi)街純一層5.061.01金水萬達(dá)新天地內(nèi)街與外街價錢關(guān)系比是1:0.84