某市房地產市場調查報告(doc 22頁)

1、?？谑蟹康禺a市場調查報告一 調查的目的、原則和基本方法二 調查對象基本狀況三 調查資料分析1、關于樓盤地域分布2、關于樓盤類型3、關于停緩建復工工程4、關于樓盤的品質5、關于商品房戶型6、關于銷售價格7、關于樓盤銷售狀況8、關于樓盤的建設規(guī)劃狀況9、關于購房消費群體一 調查的目的、原則和基本方法 1 調查目的和調查范圍 為進一步了解和掌握海口市商品房市場狀況，我公司估價部組織有關人員對?？谑惺袇^(qū)范圍內新建、停緩建工程復工續(xù)建兩類處于在建階段和銷售階段的商品房市場狀況進行了調查。 2 調查時間 本次調查時間跨度為2004年12月15日至2005年1月5日。包括調查信息資料的采擷、信息資料的整理歸

2、納以及成文階段。 3 調查分析的基本原則 （1）樣點原則 受時間、人力、物力等條件所限，調查人員不能對?？谑腥康纳唐贩窟M行盤查，因此，有意識地選取了一些對總體狀況有說明意義、具有代表性的樣點進行調查分析。 （2）對資料甄別使用的原則 在調查過程中，有部分信息資料由商品房銷售人員提供，其中部分內容有從促銷角度出發(fā)產生的隱瞞甚至誤導成份。因此，調查人員對該類資料進行了仔細分析甄別，盡量少使用或不使用該類偽信息。 （3）分析、歸訥原則 對信息資料進行客觀分析。首先對其中一些有普遍性、代表性的現象進行合理歸納，在此基礎上尋找原因，建立相互間的因果關系，得出相關結論。 4 調查樣點的選擇 首先在報紙、

3、電視等媒體上選擇有代表性的36幢樓盤確定為重點調查對象，與此同時在調查過程中，根據實際情況隨機增加了相應的樓盤個案。本次調查選點涉及?？谑形宕髤^(qū)域，包括國貿、濱海、海甸島、秀英及老城區(qū)等其他區(qū)域。具體分布見下表：區(qū)域國貿濱海海甸島秀英其他個數9812345 調查方法采取現場走訪、電話咨詢、與購買客戶溝通等方法獲取各種資訊。二 調查對象基本狀況本次調查在事先確定的36個重點調查對象基礎上，根據實際情況隨機增加了6個個案，調查對象共計42個。根據樓盤的密集程度，調查人員將之分為5個區(qū)域，各區(qū)域的調查數量與該區(qū)域的新樓盤數量有較大的聯(lián)系，基本呈正相關關系。樓盤的基本狀況見下表：樓盤基本狀況表序號名稱

4、位置起價（元/ m2）層差（元/ m2）備注（04年12月）一 國貿區(qū)域1*富麗花園金貿西路1號1998，2500（均價）由四幢21-23層商務樓和住宅樓組成，占地2，總建筑面積11萬m2，2華貿快樂公寓金貿西路18號1688（2）30-60總建筑面積47449 m2，A座23層，B座17層，共374戶，綠化率30%3*德意雅苑金貿西路5號1698502幢高層4東方文華府文華路20803幢15-17層5海韻裕都文華路3號3000多總占地10366.5 m2，總建筑面積67933 m2，2幢27層，密度36.3%，綠化率28.2%6*金山廣場金貿西路6號2288（5）40占地約15.32畝，總建

5、筑面積近8萬m2，噴泉廣場7誠田國際商務大廈金貿西路2300多8世貿雅苑（三期）世貿東路2號2500-3500總建筑面積約16萬m2，數幢28-32層9中鹽國際大廈玉沙路西側寫字樓10國貿中心玉沙路西側第6層租金為：毛坯房37-38元/，裝修房比毛坯房多10元，寫字樓。占地3300.8，總建筑面積37632， 400個停車位，4部4m/s進口電梯，100兆光纖，800千瓦發(fā)電機、變壓器。電子防火報警自動噴淋、智能電子安全監(jiān)控等二 濱海區(qū)域11悠生海華民聲西路28號2600（4）604幢小高層12怡景苑芙蓉路2號大于25005幢高層13麗晶海景花園濱海大道2580（2）50-80總建筑面積12萬

6、m2，14昌煒玉園民聲西路8號2900（4）60-8015海岸1號世貿北路1號3000左右占地2，總建筑面積2，六棟高層住宅和一棟高層商務樓16海怡豪園濱海東路56號接近3000占地30多畝，4幢20層17紫荊花園（二期）紫荊路2880（2）50-1006幢26層18*銀通花園大于25002幢22層公寓樓（原規(guī)劃2幢28層）三 海甸島區(qū)域19陽光熙園人民大道西側2500（1）50總占地面積8855m2，總建筑面積25103m2，3幢16層，10層以上可觀海，建筑密度20%，綠化率48%，20北海岸88號（海韻公寓）人民大道88號2588（1）70占地17767平方米，建筑面積34893平方米，

7、 4幢16層268套，均為居住，3層以上可觀海，密度15%，綠化率65%，21港灣花園人民大道、五西路2380（3）80總占地19979 m22，容積率2.9，綠化率51%，22濱海華庭五西路、萬恒路1號2600-2700總建筑面積約5萬m2，容積率1.31，23華星大廈人民大道35號1788（3）50200多套住宅24*周昌公寓人民大道、三東路1980（2）60總占地2900 m2，20層，共160套住宅，建筑密度21.6%，25*秦吉大廈人民大道、四西路18層26僑達花園人民大道3000-3200建筑面積39943.10，容積率2.94，密度24.9% ，綠化率近些80%27*寰島廣場人民

8、大道、四東路1600（3）50建筑面積5082828*福海新城五東路1號1888（5）502，共136套住宅29*加州陽光公寓和平大道、二橫路1880（5）4019層，3梯20戶，總占地5831 m2，總建筑面積21878m2。30金椰都和平大道59號2500大部分可觀海，建筑密度20.2%，容積率2.26%，綠化率62%，8幢小高層31寶安江南城和平大道66號2900起，均價3100元北臨瓊海峽，總占地近600畝，一期占地120畝， 44幢4-5層共334戶（4層為復式）32星光海岸五東路3號2128（2）50總占地7470.44 m2，總建筑面積2，4幢高層住宅，密度20%，綠化率56%3

9、3*光明閣海昌路9號1500（4）2014層，建筑密度較高，綠地較少四 秀英區(qū)域34奧林匹克花園（二期）海秀路2780總占地約63556 m2，總建筑面積約148521 m2，密度18.7%，綠化率56.4%，停車位641個35*金僑國際廣場海秀大道160號1630（5）40總占地約20畝，總建筑面積約55000 m2，停車位300個，電梯4部，26層，密度23.65%，綠化率超過60%36金華苑（C棟）海秀路、金鼎路1308（4）1021層住宅樓金華苑（A、B棟）海秀路、金鼎路1378（4）50-90綠地率較低五 其他區(qū)域37*玉龍公寓龍昆南路高院南側109820-80綠化率40% 38錦上

10、花公寓振興路高院南側1700（南側）、1448（臨路）502幢14層39盛達嘉苑白龍南路33號40和平花苑和平北路西側2幢高層41綠色佳園（三期電梯房）鳳翔東路2090（3）30-10042*節(jié)能大廈瓊州大道1480（7）30基本無用地配套注：表中名稱前帶*號的為停緩建復工工程三 調查資料分析 在掌握第一手調查資料的基礎上，調查人員經過分類歸納，并列出下列問題進行了重點分析： 1、關于樓盤地域分布問題 通過對調查對象的地點分布排列，調查對象樓盤分布基本情況如下：樓盤分布簡明表區(qū)域國貿濱海海甸島秀英其他個數1081536所占比例24%19%36%7%14%79%21%新樓盤分布狀況圖以上表、圖顯

11、示，樓盤開發(fā)主要集中于海甸島、濱海一線以及國貿三個區(qū)域，秀英、老城區(qū)、府城等其他區(qū)域開發(fā)量相對較少。5個區(qū)域中，前三個區(qū)域樓盤數量約占調查總量的79%。在上述三個區(qū)域中，樓盤分布的特點又不盡相同：海甸島樓盤較為分散，各路段基本都有分布；濱海一線主要集中于萬綠園至秀英港之間；國貿80%分布在區(qū)域西部即金貿西路周邊一帶。從本次調查整體來看，樓盤分布不均，集中于少數區(qū)域。分析樓盤分布的成因，總結歸納以下幾點：1）海甸島是傳統(tǒng)的居住區(qū)，雖不屬于?？诒静?，但相關居住生活配套卻并不缺乏，同時又兩面環(huán)海，居住生活環(huán)境較為優(yōu)越。2）隨著人們生活水平的不斷提高，人們的生活消費觀念、方式也逐漸發(fā)生相應的變化。收入

12、水平相對較高的階層開始有意識地選擇市中心以外的區(qū)域做為自己的居所，以避開市中心的擁擠、灰塵與噪音。由于這一階層有相應的能力來擁有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市邊緣地帶、城市近郊乃至遠郊都能成為他們的選擇。濱海一線北臨瓊州海峽，分布有濱海公園、萬綠園、西海岸帶狀公園等大面積公共綠地；加之屬于城市新區(qū)，各項規(guī)劃指標控制得較好，建筑密度、容積率相對較低，綠地率則相對較高；此外，?？谑兄鞲傻罏I海大道橫貫區(qū)域東西，同時其南側緊靠各項配套相對完善的國貿區(qū)域。因此，濱海一線正成為高收入者住所的重點選擇區(qū)域，形成?？谑械母邫n居住區(qū)。3）上世紀海南房地產泡沫給?？谶z留下的半拉子工程在國貿占有相當比例，是該

13、區(qū)域新樓盤開發(fā)較為集中的重要原因之一。大量的停緩建工程在政府處置政策及市場開發(fā)熱潮的雙重推動下紛紛復工建設，成為房地產開發(fā)的一個重要分支力量。另一方面，國貿區(qū)域雖然作為海口市乃至整個海南省的金融貿易中心的功能定位未能最終實現，但“金貿區(qū)”概念已深入人心，提到?？诘母邩谴髲B，人們仍然會自然地想到國貿，而事實上這里依然是?？谑懈邔咏ㄖ顬榧械膮^(qū)域。歷經多年發(fā)展變遷，國貿的中高檔居住、辦公產業(yè)逐漸形成一定的規(guī)模，成為?？谛屡d的商住區(qū)之一。這里交通方便，各類配套設施完善，尤為重要的是這里集聚著數量眾多的企業(yè)，其中不乏?？谑械木⑵髽I(yè)，以及相應的城市白領階層。由于工作的需要，他們選擇近地而居的意向較為

14、明顯。在以上兩方面因素的作用下，國貿區(qū)域占有較大的樓盤開發(fā)量似乎是水到渠成的事。4）相對于上述三區(qū)，老城區(qū)由于歷經多年建設，開發(fā)空間已相當有限，秀英等其他區(qū)域因位置相對偏僻，交通及其他配套條件相對滯后，目前尚不屬于熱點地段。 2、關于樓盤類型問題在調查對象中，居住、商住物業(yè)占總數的93%，寫字樓、辦公樓僅占7%，且均位于國貿區(qū)域，其他區(qū)域無新建寫字樓。居住、商住物業(yè)中，大部分為帶電梯的高層建筑，占到97%左右（其中高檔公寓約占27%）。別墅等其他房屋雖未列入本次調查范圍，但其所占比例也較為有限。從樣點顯示現象基本可見，當前?？谑械男聵潜P開發(fā)以居住、商住占主導地位，同時，由以往的經濟適用房、多層

15、住宅占主要地位向高層住宅、高檔公寓占主要地位轉變的趨勢逐漸凸現。從樣點商品房的類型分布來看，以住宅為主流產品基本可反映出?？谑蟹康禺a產品類型的整體格局。即使是在房地產泡沫中所遺留的大量未竣工的寫字樓，在近幾年處置積壓房地產的過程中，也有相當部分改建成了住宅公寓，開發(fā)商對投資寫字樓普遍存在猶豫心理，缺乏足夠的信心，因此新建的寫字樓項目數量較為有限。國貿作為原規(guī)劃的CBD，雖然未能如愿，但這里交通方便，辦公產業(yè)相關配套較為齊全，同時分布有數量眾多的中小企業(yè)，最具有?？谑邢鄬Τ墒斓霓k公商貿氛圍，因此仍是開發(fā)商開發(fā)建設寫字樓的首選區(qū)域。近年來，隨著社會的發(fā)展，?？谑械拿駹I經濟發(fā)展迅速，大量的民營企業(yè)通

16、過租賃或購買寫字樓作為自己的辦公場所。該類企業(yè)大多為成長中的中小型企業(yè)，以各類咨詢、代理企業(yè)為主，包括IT、房產、廣告、設計等產業(yè)。企業(yè)規(guī)模不大，人員不多，資金實力相對有限，他們對辦公場所的要求不需要豪華，而是實用，所以交通方便、價位中等、戶型適中的寫字樓顯然最符合他們的要求。 3、關于停緩建復工工程問題開發(fā)樓盤中由停緩建工程復工的約占31%，新建樓盤所占比例約為69%，兩者比例接近3:7。各區(qū)域停緩建復工工程比重見下表：區(qū)域國貿海甸島濱海秀英其他合計總樓盤數（個）101583642停緩建復工工程數（個）3611213占區(qū)域樓盤的比例30%40%12.5%33.3%33.3%占總停緩建工程的比

17、例23%46.2%7.7%7.7%15.4%69.2%30.8%上表顯示，各個區(qū)域中均有停緩建工程復工，但近7成集中于國貿和海甸島兩個區(qū)域。5個區(qū)域中，停緩建復工工程占區(qū)域樓盤總數30%以上的有4個?？梢?，停緩建復工工程除濱海一線外在各區(qū)域中均占有一定的比例，但無論從數量和規(guī)模上講顯然已不是建設的主流，這也從側面反映出政府處置政策已有較好的成效，行政手段等主觀因素在房地產市場中仍能發(fā)揮其應有的作用，然而更深層次的原因主要還是得益于整個房地產市場大氣候的轉暖、增熱。 4、關于樓盤的品質問題根據調查數據統(tǒng)計，樓盤的建筑規(guī)模、建筑密度、容積率、綠地率等見下表：項目建筑規(guī)模建筑密度%容積率%綠地率%新

18、建樓盤2-16萬m240-5530-50續(xù)建樓盤2千-11萬m250-754-1010-301）規(guī)模方面。新建樓盤一般比停緩建工程規(guī)模大。大部分新建樓盤規(guī)模都較大，單幢建筑大部分都可容納100戶以上，總建筑面積則普遍達到2萬m2以上，部分有二期以上項目建筑面積則達到10萬m2以上。如麗晶海景花園總建筑面積為12萬m2，奧林匹克花園總建筑面積接近15萬m2，世貿雅苑僅三期工程建筑面積就達到16萬m2；寶安江南城總占地面積達600畝，綠色佳園四期規(guī)劃用地面積也有400多畝。相對而言，停緩建工程的規(guī)模要小得多，由于受原規(guī)劃條件的限制影響，大都是在原規(guī)劃基礎上續(xù)建完工。有相當部分由于受政府的規(guī)劃管控，

19、或者是開發(fā)商為適應市場消費需求，適當調整了建筑密度、容積率等標準，同時相應增加了綠化率。2）建筑密度、容積率、綠化率及其他配套方面。新建樓盤的各項指標均明顯優(yōu)于續(xù)建樓盤，小區(qū)配套也較為齊全。大型的樓盤一般設有會所（配套休閑吧、健身房、超市等），有游泳池的比例也較高，甚至部分樓盤還有自己的溫泉泳池，如世貿雅苑、悠生海華、港灣花園、北海岸88號等。各小區(qū)一般均辟有專屬綠地，配套風情園林，綠地率相對較高，與此相適應的是建筑密度也得到控制。3）其他方面。除上述因素外，值得一提的是，相對于以往樓盤，新樓盤更注重了建筑的通風、采光、房間布局的美觀大方以及建筑面積的有效利用等，同時注入了一些流行元素，比如出

20、現了錯層等新的戶型結構。綜上，新樓盤無論是從建筑規(guī)模，建筑密度、容積率、綠化率及小區(qū)配套等方面，還是從自身內部設計和建筑質量等方面均有較大的改善：規(guī)模逐漸向大型化，配套向合理、全面化，設計向實用、美觀時尚化發(fā)展。這在一定程度上得益于“非典”的影響。“非典”對海南省的房地產業(yè)而言，機遇大于挑戰(zhàn)，形成一個非常好的契機。因為“非典”不僅讓許多人改變了衛(wèi)生習慣，也讓更多的人認識到生活環(huán)境和居住品質的重要性，生態(tài)健康住宅日益受到人們的關注，原本停留在理論界的帶有學術色彩的“健康住宅”逐漸成為普通老百姓所知曉的概念，同時形成強有力的消費需求。以上說明了?？诘淖≌M結構發(fā)生了較大的變化，這也體現了消費者對

21、人居環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、文化氛圍等）認識和要求的提高以及開發(fā)商關注市場需求意識的加強。 5、關于戶型問題據調查人員了解，面積在60m2以下的小戶型以及面積在150m2以上的大戶型銷售量均較為有限，而面積在80-110m2之間的中等戶型較受歡迎，銷售情況良好。中等戶型熱銷有其客觀原因：小戶型及大戶型的消費者數量均未占優(yōu)勢，前者主要是單身一族或者是兩口之家，其購房目的主要是作為過渡方式，而后者則大多具有較強的資金支付能力。相對于前述兩者，80-110m2之間的戶型的消費者在數量上占有較大比例。此外，由于面積相對適中，總售價不太高，一般購房者較易承受。部分購房者可以一次性付完房款，即使是通

22、過分期付款方式，其月供也相對較低，消費者的還款壓力也相應要小一些。 6、關于樓盤價格問題1）銷售起價（名義價，部分可打折）根據從各樓盤銷售處得到的數據，調查人員對其進行統(tǒng)計處理后匯總成下表：價格區(qū)間（元/m2）所在區(qū)域（幢數）所占比例（%）1081536國貿濱海海甸島秀英其他1001000以下0000001000-1500000111500-2000308142000-2500302012500-3000274103000-3500211003500以上000000上表（均為毛坯房價格）顯示，價格區(qū)間在1500-2000之間的樓盤所占比例最大，其次為2500-3000之間，兩個價格區(qū)間約占總數

23、的71.4%。1000元以下，3500元以上沒有統(tǒng)計數字。1000-1500元、3000-3500元所占比例小。由此可見，?？谛聵潜P整體價格水平（起價）介于1000-3500元之間（不含別墅價格），呈中間大兩頭小橄欖形狀，價格密度區(qū)間為1500-3000元。根據以上兩表，整體樓盤平均銷售起價自高向低依次是： 區(qū)域濱海國貿海甸島秀英其他價格（元/m2）281324002184191817502）層差價以上樓盤起價均以最低層的居住用房為標準（一般為2-4層）。在新建樓盤中，帶電梯的高層樓盤占了大多數，因此售價均存在樓層差異，不同樓層價格也不同根據調查人員的統(tǒng)計，高層建筑樓層一般介于17-32層之間

24、，而以20層左右居多；層差價在10-100元/m2之間， 40-60元/m2的層差較為集中。如按3層起，平均最高樓層為20層，層差價為50元/m2測算，則可推算出整體樓盤的層差總價：（203）50850元/m2。3）最高價最高價等于起價加上層差總價，則根據上述數據，可求得各區(qū)域樓盤的最高售價：區(qū)域濱海國貿海甸島秀英其他價格（元/m2）366332503034276826004）均價整體樓盤的均價即為起價與最高價的平均價格。則，各區(qū)域樓盤均價自高至低為：濱海（28132813850）/23238元；國貿（24002400850）/22825元海甸島（21842184850）/22609（海景房均

25、價基本上不低于（25002500850）/22925元）秀英（19181918850）/22343元其他區(qū)域/22175元區(qū)域濱海國貿海甸島秀英其他價格（元/m2）32382825260923432175樓盤價格基本遵循由北向南、自海邊向里地逐漸降低的規(guī)律：即海景房價格最貴，濱海一線尤其高居榜首。樓盤價格走勢見下圖： 7、關于樓盤銷售狀況據樓盤銷售人員反映，大部分樓盤銷售情況較好，平均銷售率在50%以上。上述數據不排除銷售人員營銷“造勢”策略的成份，但整體銷售率較高卻是事實，尤其是高檔樓盤，銷售率普遍達到70%以上，有的樓盤是開盤不久便告售罄，有的樓盤則是尚未開盤就預訂出大半。據銷售人員介紹，預訂（或者意向購買）比例一般約占銷售率的三分之一左右。房屋價格的成本構成主要包括地價、建材成本等。雖然當前房屋銷售價格增長與地價、建材價格上漲有直接的關系，但需求的拉動也是一個重要的杠桿。房屋銷售價格最終由市場需求決定，需求市場的強勁增長促進了銷售市場的日益走強。銷售市場狀況良好，反映出房地產市場需求處于旺盛階段，是市場升溫的有力信號。 8、關于樓盤的建設規(guī)劃狀況在調查對象中，項目在建或規(guī)劃建設二期以上的占28.5%左右，有的項目甚至有三、四期。2004年是海口房地產全面、持續(xù)、大幅升溫的一年，在整體市場回暖的條件下，受銷售旺勢的影響，在