集團(tuán)總部項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理實(shí)施細(xì)則

1、 合匯地產(chǎn)規(guī)范性管理制度文件-項(xiàng)目管理合匯地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)計(jì)劃管理實(shí)施細(xì)則(內(nèi)部資料，注意保密)1、目的為貫徹落實(shí)合匯地產(chǎn)集團(tuán)管理戰(zhàn)略要求，推動合匯地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)計(jì)劃管理工作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化，加強(qiáng)對開發(fā)計(jì)劃分類、編制、審核、執(zhí)行、調(diào)整、監(jiān)督的控制力度，確保項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本細(xì)則。合匯地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理的基本原則是：分類編制、標(biāo)準(zhǔn)控制、監(jiān)督指導(dǎo)、嚴(yán)格執(zhí)行。2、適用范圍本細(xì)則適用于合匯地產(chǎn)所有下屬項(xiàng)目公司。3、定義3.1開發(fā)計(jì)劃按編制深度分為兩級計(jì)劃體系，即項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目二級開發(fā)計(jì)劃。3.2項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃是指項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、拿地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)決策、總規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)決策

2、、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、方案圖報(bào)建、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、項(xiàng)目開工、招商展示區(qū)完成、主體開工、預(yù)售許可證、開盤、主體封頂、綜合驗(yàn)收及竣工備案、入伙、項(xiàng)目結(jié)算、開業(yè)（商貿(mào)物流類）等重要開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃作為項(xiàng)目投資測算、項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)報(bào)建、工程建設(shè)的時(shí)間控制依據(jù)。3.3項(xiàng)目二級開發(fā)計(jì)劃是指項(xiàng)目開發(fā)的具體執(zhí)行計(jì)劃，其內(nèi)容包括自土地獲取后項(xiàng)目收地、設(shè)計(jì)、開發(fā)報(bào)建、工程建設(shè)、招投標(biāo)、營銷銷售、招商、竣工入伙和開業(yè)等項(xiàng)目整體運(yùn)營過程中的主要工作。編制深度應(yīng)滿足用來指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、考核各參與單位、部門月度工作的要求。具體按照附件合匯地產(chǎn)項(xiàng)目二級開發(fā)計(jì)劃管理辦法，工程

3、計(jì)劃編制嚴(yán)格按合匯地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理制度要求進(jìn)行編制和分解。3.4項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃分為項(xiàng)目摘牌及規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資四證、銷售開盤、工程竣工及交付使用四大階段。按照項(xiàng)目業(yè)態(tài)分為商鋪、賣場、倉儲物流、酒店、配套設(shè)施類及商業(yè)綜合體類（19個節(jié)點(diǎn)）項(xiàng)目，和住宅、公寓類（18個節(jié)點(diǎn)）項(xiàng)目，具體節(jié)點(diǎn)內(nèi)容及定義如下：項(xiàng)目摘牌及項(xiàng)目策定位策劃、總規(guī)設(shè)計(jì)階段：概念設(shè)計(jì)：指完成與政府立項(xiàng)洽商所需的規(guī)劃方案的時(shí)間；拿地：指完成概念設(shè)計(jì)與政府溝通，完成選址、土地摘牌的時(shí)間；項(xiàng)目設(shè)計(jì)決策：即項(xiàng)目啟動時(shí)間，指概念設(shè)計(jì)經(jīng)合匯地產(chǎn)評審?fù)ㄟ^的時(shí)間；總規(guī)劃設(shè)計(jì)：指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)；項(xiàng)目營運(yùn)目標(biāo)決策：指完成項(xiàng)

4、目整體營運(yùn)計(jì)劃并經(jīng)合匯地產(chǎn)評審?fù)ㄟ^的時(shí)間；項(xiàng)目報(bào)建及取得融資四證階段：土地證：指國有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間；建設(shè)用地規(guī)劃許可證：指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間；方案圖報(bào)建：指建筑方案圖通過合匯地產(chǎn)評審會批準(zhǔn)，完成修詳通并取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證：指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間；施工許可證：指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間；項(xiàng)目施工達(dá)到銷售條件，展示區(qū)完成及開盤階段項(xiàng)目開工：指項(xiàng)目動土?xí)r間，土方開挖、基坑支護(hù)、樁基工程中的任一工程分項(xiàng)開工并得以持續(xù)，至少可用于招標(biāo)及施工的樁基施工藍(lán)圖完成，即可視為項(xiàng)目開工；招商展示區(qū)或樣板展示區(qū)完成：指招商或樣板展示區(qū)域內(nèi)所有工

5、程、物料、展示、銷售等工作內(nèi)容完成的時(shí)間，原則上要求距開盤時(shí)間10-20天之前完成；主體開工：指總包單位進(jìn)場施工時(shí)間，基礎(chǔ)承臺或底板開始綁扎鋼筋并得以持續(xù)，至少可用于招標(biāo)及施工的施工藍(lán)圖完成，即可視為主體開工；預(yù)售許可證：指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間；開盤：指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間；工程竣工及交付使用階段：主體封頂：指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間，以屋面最后一塊區(qū)域混凝土澆筑完成時(shí)間為準(zhǔn)；竣工備案：指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間；入伙：指第一批辦理集中交付的時(shí)間；項(xiàng)目結(jié)算：指最后一批結(jié)算辦理完的時(shí)間；開業(yè)：指商業(yè)取得消防二次驗(yàn)收證明，具備開業(yè)條件并開業(yè)的時(shí)間；4、職責(zé)4.1合匯地產(chǎn)工程管理中心：4

6、.1.1、負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目開發(fā)條件，據(jù)此編制、調(diào)整、解釋項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃；并報(bào)總經(jīng)辦審核，董事長審批。4.1.2、負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目二級開發(fā)計(jì)劃、負(fù)責(zé)編制、修訂、解釋二級計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)模板；4.1.3、負(fù)責(zé)一級開發(fā)計(jì)劃和二級開發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行檢查和預(yù)警，月度考核；4.2合匯地產(chǎn)其他各部門：拓展策劃中心、成本中心、營銷中心、營運(yùn)中心、財(cái)務(wù)資金中心、行政中心等參與一級開發(fā)計(jì)劃和二級開發(fā)計(jì)劃的評審，參與一級開發(fā)計(jì)劃和二級開發(fā)計(jì)劃分管職責(zé)部分的執(zhí)行；4.3項(xiàng)目公司：1、負(fù)責(zé)一級開發(fā)計(jì)劃的提出；2、負(fù)責(zé)編制二級開發(fā)計(jì)劃，并上報(bào)合匯地產(chǎn)工程管理中心審核；總經(jīng)辦審批。3、負(fù)責(zé)一級開發(fā)計(jì)劃和二級開發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行；按工程管理編制分解

7、過程實(shí)施三級計(jì)劃-項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃。4.4總經(jīng)辦（行政中心）：1.負(fù)責(zé)各級計(jì)劃的復(fù)核并辦理審批，執(zhí)行審核、審定時(shí)限；2、負(fù)責(zé)各級計(jì)劃執(zhí)行情況匯總與考核。5、開發(fā)計(jì)劃的制定和報(bào)送時(shí)間5.1項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃的編制5.1.1項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃參見附件一項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃模版編制。5.1.2項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃參照附件四附件八中的標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行編排；設(shè)計(jì)及開發(fā)報(bào)建時(shí)間的確定參見附件四合匯地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及開發(fā)報(bào)建標(biāo)準(zhǔn)工期，合約招標(biāo)時(shí)間的確定參見附件六合匯地產(chǎn)招標(biāo)合約時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，工程建設(shè)時(shí)間的確定參見附件七合匯地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)工期。項(xiàng)目一級計(jì)劃各節(jié)點(diǎn)時(shí)間原則上只能提前，不得推遲。5.2項(xiàng)目二級開發(fā)計(jì)劃的編制5.2.1項(xiàng)

8、目二級計(jì)劃必須參見附件二二級計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)模版編制，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況可對二級計(jì)劃模板子項(xiàng)進(jìn)行增減調(diào)整； 5.2.2項(xiàng)目二級開發(fā)計(jì)劃編制時(shí)，時(shí)間的確定參見附件四附件八，二級開發(fā)計(jì)劃中的一級計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間不得突破掛網(wǎng)執(zhí)行的一級開發(fā)計(jì)劃。5.3項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃在項(xiàng)目啟動會召開后7天內(nèi)，由項(xiàng)目公司提出，報(bào)合匯地產(chǎn)工程管理中心；若不提出則由合匯地產(chǎn)工程管理中心按附件四附件八中的標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行編排，經(jīng)合匯地產(chǎn)各職能部門和項(xiàng)目公司共同評審后報(bào)合匯地產(chǎn)董事長審批并掛網(wǎng)公示執(zhí)行。5.4項(xiàng)目二級開發(fā)計(jì)劃自項(xiàng)目進(jìn)場后開始組織編制，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定、工程地質(zhì)勘探完成后7天內(nèi)編制完成或在合匯地產(chǎn)掛網(wǎng)一級開發(fā)計(jì)劃后5天內(nèi)編制完成

9、，經(jīng)征求合匯地產(chǎn)各職能部門意見統(tǒng)一調(diào)整后，并由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)報(bào)合匯地產(chǎn)工程管理中心。合匯地產(chǎn)工程管理中心核定報(bào)分管副總及總經(jīng)理簽字后，掛網(wǎng)公布執(zhí)行。二級計(jì)劃提交時(shí)間最遲不得晚于一級計(jì)劃中樁基圖紙出圖時(shí)間。6、開發(fā)計(jì)劃的調(diào)整6.1項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃的調(diào)整分為主動性調(diào)整和被動性調(diào)整。6.1.1主動性調(diào)整：6.1.1.1因合匯地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營策略等因素的變化而導(dǎo)致的計(jì)劃調(diào)整；6.1.1.2因市場情況發(fā)生較大變化，或重新調(diào)整市場定位而導(dǎo)致計(jì)劃調(diào)整；6.1.2 被動性調(diào)整:6.1.2.1因土地法律歸屬、土地付款等問題，導(dǎo)致項(xiàng)目無法按原計(jì)劃執(zhí)行而被迫調(diào)整開發(fā)計(jì)劃；6.1.2.2因項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際進(jìn)度已明

10、顯嚴(yán)重滯后，后續(xù)節(jié)點(diǎn)無法執(zhí)行，經(jīng)合匯地產(chǎn)對項(xiàng)目公司掛網(wǎng)通報(bào)批評并考核處罰后，被迫調(diào)整開發(fā)計(jì)劃；6.1.2.3因發(fā)生嚴(yán)重自然災(zāi)害、特大型社會活動等不可抗力因素而導(dǎo)致關(guān)鍵線路上計(jì)劃嚴(yán)重滯后，開發(fā)計(jì)劃需被迫調(diào)整。6.1.3項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃主動性調(diào)整必須由合匯地產(chǎn)發(fā)起，征求項(xiàng)目公司及合匯地產(chǎn)相關(guān)部門意見，經(jīng)合匯地產(chǎn)董事長審批后掛網(wǎng)公布執(zhí)行。下屬公司不得擅自調(diào)整一級開發(fā)計(jì)劃。如對一級開發(fā)計(jì)劃需作被動性調(diào)整，由項(xiàng)目公司申報(bào)OA形式審批至合匯地產(chǎn)董事長，同意后，由合匯地產(chǎn)工程管理中心進(jìn)行計(jì)劃調(diào)整，經(jīng)審批掛網(wǎng)后公布執(zhí)行。6.2項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃在首次掛網(wǎng)公示后至主體開工之前，若發(fā)生滯后情況，原則上不允許對一級開

11、發(fā)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，首次掛網(wǎng)公示的一級開發(fā)計(jì)劃中的建筑工程施工許可證完成時(shí)間作為四證獲得階段獎金的考核依據(jù)。6.3在主體開工后，當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與首次掛網(wǎng)的一級開發(fā)計(jì)劃嚴(yán)重不符時(shí)，下屬公司可申請調(diào)整，經(jīng)合匯地產(chǎn)董事長審批后掛網(wǎng)公示，調(diào)整后的一級開發(fā)計(jì)劃原則上不允許再次調(diào)整，并作為項(xiàng)目建設(shè)階段的獎金考核及年終考核依據(jù)。6.4若發(fā)生不可抗力調(diào)整因素，項(xiàng)目公司可申請開發(fā)計(jì)劃調(diào)整，并經(jīng)合匯地產(chǎn)董事長審批后掛網(wǎng)公示執(zhí)行。在發(fā)生不可抗力調(diào)整因素后7天內(nèi)上報(bào)新一級開發(fā)計(jì)劃，逾期未上報(bào)按原開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目獎金考核及年終考核。7、開發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行、跟蹤、預(yù)警處理7.1開發(fā)計(jì)劃一經(jīng)合匯地產(chǎn)審批掛網(wǎng)后，項(xiàng)目公司必須嚴(yán)格執(zhí)行

12、。在開發(fā)建設(shè)計(jì)劃執(zhí)行過程中，項(xiàng)目公司于當(dāng)月25日之前將本月計(jì)劃進(jìn)度執(zhí)行情況、偏差分析、擬采取措施、下個本月工作計(jì)劃、需合匯地產(chǎn)協(xié)調(diào)解決問題報(bào)合匯地產(chǎn)工程管理中心備案，具體填寫參照附件九項(xiàng)目工程月報(bào)模版格式。如發(fā)生突發(fā)事件或關(guān)鍵工作嚴(yán)重滯后，引起開發(fā)計(jì)劃重大變動時(shí)，項(xiàng)目公司工程中心應(yīng)第一時(shí)間通知項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人，并同時(shí)通知合匯地產(chǎn)工程管理中心，項(xiàng)目公司應(yīng)立即采取必要措施確保計(jì)劃執(zhí)行。7.2 合匯地產(chǎn)對開發(fā)計(jì)劃中“項(xiàng)目開工”、招商、樣板房展示區(qū)完成、“四證取得”“開盤”、“入伙”五個節(jié)點(diǎn)實(shí)行計(jì)劃執(zhí)行獎懲制度及問責(zé)制。合匯地產(chǎn)工程管理中心對五大節(jié)點(diǎn)的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤，并在節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間提前15天予以合匯

13、地產(chǎn)公文掛網(wǎng)預(yù)警，項(xiàng)目公司對五大節(jié)點(diǎn)落實(shí)情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)。7.2.1節(jié)點(diǎn)延誤10天以內(nèi)，項(xiàng)目公司分析原因并提出具體補(bǔ)救措施，上報(bào)合匯地產(chǎn)工程管理中心，進(jìn)入項(xiàng)目獎金扣減階段，總經(jīng)辦處理結(jié)果合匯地產(chǎn)公文掛網(wǎng)公布；7.2.2節(jié)點(diǎn)延誤10天以上20天以內(nèi)，合匯地產(chǎn)工程管理中心公文掛網(wǎng)預(yù)警，由項(xiàng)目公司分管領(lǐng)導(dǎo)親自向合匯地產(chǎn)分管領(lǐng)導(dǎo)、董事長匯報(bào)進(jìn)展情況，提出書面應(yīng)急措施，進(jìn)入輕度處罰階段，處理結(jié)果合匯地產(chǎn)公文掛網(wǎng)公布；7.2.3節(jié)點(diǎn)延誤20天以上30天以內(nèi)，由項(xiàng)目公司總經(jīng)理及總部分管工程副總經(jīng)理親自向合匯地產(chǎn)董事長匯報(bào)進(jìn)展情況，進(jìn)入重度處罰階段，處理結(jié)果合匯地產(chǎn)公文掛網(wǎng)公布；7.2.4節(jié)點(diǎn)延誤30天以上，

14、由項(xiàng)目公司總經(jīng)理及總部分管工程副總經(jīng)理親自向合匯地產(chǎn)董事長匯報(bào)進(jìn)展情況，進(jìn)入問責(zé)處罰階段，處理結(jié)果合匯地產(chǎn)公文掛網(wǎng)公布。7.3對于快速開發(fā)項(xiàng)目（指套用成熟建筑圖、立面、平面方案項(xiàng)目，屬快速復(fù)制類型），項(xiàng)目設(shè)計(jì)及開發(fā)報(bào)建時(shí)間嚴(yán)格按照附件四中合匯地產(chǎn)設(shè)計(jì)及項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行考核，要求項(xiàng)目土地合同簽訂至取得施工許可證原則上不允許超過5個月。項(xiàng)目開盤前建設(shè)工期按照附件五中快速開發(fā)首期項(xiàng)目開盤前標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行考核，務(wù)必保證在收地后八個月內(nèi)達(dá)到開盤條件。具體各階段的獎懲辦法詳見合匯地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)獎罰管理辦法8、開發(fā)計(jì)劃的考核 8.1合匯地產(chǎn)總經(jīng)辦對各項(xiàng)目公司項(xiàng)目一級開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行年度考核，其中項(xiàng)目開工、招商及樣板展示區(qū)完成、四證獲得、開盤、首次入伙的實(shí)際完成時(shí)間與項(xiàng)目獎金掛鉤；合匯地產(chǎn)工程管理中心按月、季對項(xiàng)目其他一級節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目二級節(jié)點(diǎn)進(jìn)行跟蹤考核，作為項(xiàng)目公司績效考核的指標(biāo)之一。8.2下屬公司對于四證獲得、開盤、首次入伙按時(shí)完成申請項(xiàng)目獎金的，應(yīng)在該節(jié)點(diǎn)完成后7日內(nèi)向合匯地產(chǎn)工程管理中心提供以下資料,逾期提交的將以實(shí)際提交日期作為項(xiàng)目獎金的考核日期：節(jié)點(diǎn)應(yīng)提供資料考核標(biāo)準(zhǔn)四證獲得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證掃描件四證完成，以施工許可證證載時(shí)間為四證獲得節(jié)點(diǎn)考核時(shí)間開盤預(yù)售許可證以及可證明為當(dāng)日的現(xiàn)場開盤照片取得預(yù)售許可證，