萬科物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)作業(yè)方法與過程管控

1、精品文檔萬科物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)作業(yè)方法與過程管控（收藏）1 .目的規(guī)范萬科物業(yè)電梯設(shè)備供方維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及維護(hù)作業(yè)要求。2 .范圍適用于萬科物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)業(yè)務(wù)外包監(jiān)控管理3.職責(zé)部門/崗位職責(zé)專業(yè)管理部門規(guī)范電梯設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)；監(jiān)督指導(dǎo)各項(xiàng)目電梯設(shè)備房管理情況；電梯供方維護(hù)情況進(jìn)行評(píng)估。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督本部門電梯設(shè)備管理。維修負(fù)責(zé)人指定電梯設(shè)備外包監(jiān)督責(zé)任人；監(jiān)督電梯外包方及外包監(jiān)督責(zé)任人職責(zé)落實(shí)情況；對(duì)電梯外包方工作評(píng)估。設(shè)備監(jiān)督責(zé)任人對(duì)電梯供方定期維護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督、評(píng)估。電梯維保外包方依照外包合同及本作業(yè)指導(dǎo)書要求落實(shí)維保職責(zé)?？删庉?.方法與過程控制4.1 電梯設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)4.1.1 轎廂設(shè)備維護(hù)

2、標(biāo)準(zhǔn)1）轎廂內(nèi)張貼電梯有效年檢合格證、安全乘梯須知。2）轎廂內(nèi)照明良好，應(yīng)急照明燈、報(bào)警功能應(yīng)正常，轎廂通風(fēng)風(fēng)機(jī)無異常噪音，按鈕面板整潔，字跡清晰。3）緊急對(duì)講話筒有使用提示標(biāo)識(shí)，摘掛便利、通話聲音清晰。監(jiān)控探頭確保畫面 能分辨乘客面孔。4）轎廂平層誤差在正負(fù)10mm以內(nèi)。5）電梯運(yùn)行、增速、減速平穩(wěn)。從啟動(dòng)到平層皆無異常震動(dòng)、沖擊及異常聲響。行駛過程中轎廂無明顯晃動(dòng)，箱門無晃動(dòng)而產(chǎn)生的撞擊聲，電梯門開啟閉合靈活, 無卡、擦聲首。4.1.2 電梯機(jī)房設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1）機(jī)房?jī)?nèi)配置盤車專用工具一套。2）控制柜內(nèi)的排風(fēng)扇運(yùn)行正常，柜內(nèi)溫升符合要求，線路整潔，電器表面無積塵現(xiàn)象；主回路接觸器無打火磷化跡

3、象，接地電阻小于4歐、動(dòng)力線絕緣電阻大于0.5兆歐、控制線絕緣電阻大于0.25兆歐。各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對(duì)講、 指示燈、照明工作正常、無缺損，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無誤。3）曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)連接緊固，無晃動(dòng)，無異常運(yùn)行聲音，電動(dòng)機(jī)軸承溫度應(yīng)不高于80Co4）減速器螺栓無松動(dòng)、無銹蝕，運(yùn)行時(shí)無不均勻的噪聲或撞擊聲，減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔、無滲漏，油面在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度,油溫不高于85度。5）減速箱箱蓋、窺視孔蓋和軸承應(yīng)與箱體連接緊密無漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封、潤(rùn)滑性滲油小于每滴/3-5分鐘。6）制動(dòng)系統(tǒng)工作可靠，無不正常的撞擊聲，曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)

4、閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間無相摩擦現(xiàn)象。閘瓦與制動(dòng)輪間隙小于 0.7mm ,制動(dòng)器線圈溫升不超過該電梯使用說明書規(guī)定的溫度范圍。（電梯機(jī)房設(shè)備應(yīng)防止老鼠啃嗜，限速器罩要罩上，控制屏門要關(guān)上。圖庫(kù)配圖）7）鋼絲純維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：A.鋼絲繩表面無明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線標(biāo)識(shí)清晰。B.轎廂和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻，張力差小于5%。C.鋼絲純斷絲在各純股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。D.斷絲集中在1或2個(gè)純股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過 16根。E.磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑 90%。8）防止鋼絲純?cè)谝芬喖儾蹆?nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。4.1.3電梯運(yùn)行

5、設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1）轎廂門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。 轎廂門刀對(duì)廳門地砍間隙為5-8mm o轎廂地砍對(duì)門廳地砍間隙符合安裝要求。門廳鎖啥合應(yīng)不小于 7mm。層 門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地砍應(yīng)為5-8mm。門垂直誤差不大于0.5mm o2）門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好，無銹蝕。3）轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水，設(shè)備無灰塵。4）轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)輪管理標(biāo)準(zhǔn)：A.導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位適中。B.檢查滑動(dòng)導(dǎo)輪的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1mm，間隙應(yīng)均勻。C.導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動(dòng)

6、，無 銹蝕。5）限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷絕安全 開關(guān)的可靠性。6）安全鉗A.傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好的機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng) 靈敏可靠。B.安全鉗塊與導(dǎo)軌工作面問間隙一般為 4mm左右。7）補(bǔ)償柜在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音純應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)重磨損。8）安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，具碰撞力不大于 5牛頓，電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎廂內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在 200-300牛頓范圍內(nèi)。9）緩沖器A.油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下，油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。B.緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。C.緩沖器低速壓到全壓縮位置，

7、釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于120秒。4.1.4電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動(dòng)由專業(yè)持證人員在15分鐘內(nèi)（或按合同約定）到場(chǎng)實(shí)施救助，非專業(yè)持證人員禁止實(shí)施救助。4.2 電梯供方管理規(guī)范1）服務(wù)中心電梯業(yè)務(wù)分包監(jiān)督人員編制本項(xiàng)目電梯年檢管理清單，以便有效做好年檢有效期到期前的準(zhǔn)備工作。2）電梯維護(hù)外包方須具備相關(guān)資質(zhì)要求。電梯維保供方派駐現(xiàn)場(chǎng)維修人員須持有規(guī)定的資格證書，資格證書復(fù)印件在服務(wù)中心備存。3）服務(wù)中心電梯業(yè)務(wù)分包監(jiān)督人員須持有規(guī)定的資格證書，監(jiān)督人數(shù)參考1人/30部電梯配置。4）電梯維修保養(yǎng)合同完善，供方監(jiān)督人員掌握合同要點(diǎn)。5）每月由責(zé)任部門依據(jù)合約和質(zhì)量記錄，對(duì)服務(wù)供方

8、保養(yǎng)情況進(jìn)行評(píng)估，并填寫電梯供方月度工作評(píng)估積分卡作為供方是否扣款或終止保養(yǎng)合同的依據(jù)，結(jié)果 及建議書面知會(huì)服務(wù)供方。6）電梯維保供方每月前3日，應(yīng)根據(jù)年度計(jì)劃分析上月工作不足，制定下月工作 計(jì)劃，提交服務(wù)中心維修負(fù)責(zé)人。7）每季度專業(yè)部門對(duì)電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)及故障情況進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)服務(wù)供方的保養(yǎng)計(jì)劃內(nèi)容和完成情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。4.3 日常操作注意事項(xiàng)1）對(duì)手拉的產(chǎn)、鋼絲純套、滑輪、支撐木、腳手板等工器具，使用前應(yīng)認(rèn)真檢查, 確無損壞方可使用，使用中注意承載能力防止過載，開閘扳手、盤車手輪應(yīng)齊備、 好用。2）在井道內(nèi)作業(yè)時(shí)，嚴(yán)禁一腳踏在轎頂，另一腳踏在井道中的任一固定點(diǎn)上的操 作。3）在轎頂進(jìn)行

9、檢修作業(yè)時(shí)，應(yīng)將安全鎖、聯(lián)動(dòng)開關(guān)和轎頂檢修盒上的急停開關(guān)斷 開。4）用手輪盤車升降電梯時(shí)，應(yīng)斷開盤電源開關(guān)，并確保轎、廳門已關(guān)閉。5）在轎頂進(jìn)行保養(yǎng)或檢修，需要移動(dòng)轎廂時(shí)，嚴(yán)禁快車運(yùn)行，應(yīng)采用慢車點(diǎn)動(dòng)運(yùn) 行轎廂。6）在底坑作業(yè)時(shí)，應(yīng)將限速器漲緊裝置的安全開關(guān)和檢修盒的急停開關(guān)斷開。7）禁止將安全開關(guān)如安全鉗、安全窗、門聯(lián)鎖開關(guān)等用機(jī)械方法或電氣短路方法 封起來運(yùn)行。8）只有在電梯停駛狀態(tài)時(shí)，方可進(jìn)行檢查或保養(yǎng)曳引純。9）當(dāng)對(duì)電梯進(jìn)行任何調(diào)整時(shí)，乘梯人員離開，保證轎廂內(nèi)無人，并關(guān)閉轎廂門。10）檢修未完，檢修人員需暫時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)做到：A.關(guān)閉所有廳門，一時(shí)關(guān)不上的必須設(shè)置防護(hù)，并在廳門懸掛“

10、危險(xiǎn)，切勿靠近” 的警告牌，并派人值守。B.切斷總電源開關(guān)。C.通知有關(guān)人員11）維修、保養(yǎng)工作12）更換電梯曳引繩4.4 定期巡檢及維護(hù)要求4.4.1半月維護(hù)項(xiàng)目及要求廳P維護(hù)部位標(biāo)準(zhǔn)1機(jī)房、滑輪間環(huán)境清潔、門窗完好、照明正常。2手動(dòng)緊急操作裝置齊全、在制定位置。3曳引機(jī)運(yùn)行時(shí)無異常震動(dòng)或異常聲響4制動(dòng)器輪軸各部位潤(rùn)滑、動(dòng)作靈活。5制動(dòng)器間隙打開時(shí)，制動(dòng)襯與制動(dòng)輪不應(yīng)發(fā)生摩擦。6編碼百¥清潔、安裝牢固。7限速器各輪軸部位潤(rùn)滑、動(dòng)作靈活，電器開關(guān)正常。8轎廂頂清潔、防護(hù)欄安全可靠。9箱頂檢修開關(guān)、急停開關(guān)工作止常101112井道照明齊全、正常13轎廂照明、風(fēng)扇、應(yīng)急照明工作止常14轎

11、廂檢修升關(guān)、急停升天工作止常15轎廂內(nèi)報(bào)警裝置、對(duì)講系統(tǒng)工作止常16轎廂內(nèi)顯示、指令按鈕齊全、后效17轎門安全裝置（安全觸板、光電、光幕）功能后效18轎門門鎖電氣觸點(diǎn)清潔、觸點(diǎn)接觸良好、接線可靠。19轎門運(yùn)行開啟、關(guān)閉工作止常。20轎廂平層精度符合標(biāo)準(zhǔn)（層門地砍和轎門地砍的高度差在± 10mm的范圍內(nèi)）。21層站召喚、層樓顯示齊全、后效22層門地砍清潔23層門自動(dòng)關(guān)門裝置工作止常24層門門鎖自動(dòng)復(fù)位用層門鑰匙打開手動(dòng)開鎖裝置釋放后，層門門鎖能自動(dòng)復(fù)位。25層門門鎖電氣觸點(diǎn)清潔、觸點(diǎn)接觸良好、接線可靠。26層門鎖緊原件嚙合長(zhǎng)度不小于7毫米27底坑環(huán)境清潔、無滲水、積水，照明正常。28底

12、坑急停開大工作止常4.4.2季度維護(hù)項(xiàng)目和要求廳P維護(hù)部位標(biāo)準(zhǔn)1減速機(jī)潤(rùn)滑油油量適宜、除渦輪桿伸出段外均無滲漏2制動(dòng)襯清潔、磨損量不超制造單位要求（制動(dòng)襯磨損不應(yīng)大于原厚度的1/3 ）3位置脈沖發(fā)生器工作止常4選層器動(dòng)靜觸點(diǎn)清潔、無燒蝕5曳引輪槽和曳引鋼絲純清潔、無嚴(yán)重油膩、張力適中，當(dāng)鋼絲繩上出現(xiàn)斷股及單絲磨損或腐蝕達(dá)到原來直徑的 10%6限速器輪槽和鋼絲純以上時(shí)，鋼絲繩應(yīng)報(bào)廢。檢查曳引鋼絲繩的張緊程度是否T,其張力與平均值偏差均不大于5% o7靴襯和滾輪清潔、磨損量不超制造單位要求（靴襯每側(cè)的磨損大于1mm時(shí)應(yīng)更換靴襯，安全鉗嘴與導(dǎo)軌之間的間隙為3-5mm ）。8驗(yàn)證轎門關(guān)閉的電氣安全裝置

13、工作止常9層門、轎門系統(tǒng)中傳動(dòng)鋼絲純、鏈條膠帶按要求清潔、調(diào)整10層門門導(dǎo)靴磨損量不超標(biāo)11消防開關(guān)工作正常，功能后效12耗能緩沖器電氣安全裝置功能后效、油量適宜、柱塞無銹蝕13限速器張緊輪裝置和電氣安全裝置工作止常4.4.3半年維護(hù)項(xiàng)目和要求廳P維護(hù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)1電動(dòng)機(jī)與減速機(jī)聯(lián)軸器螺栓無松動(dòng)2曳引輪、導(dǎo)向輪軸承部無異常聲、無振動(dòng)、潤(rùn)滑良好。3制動(dòng)器上檢測(cè)開關(guān)工作正常，制動(dòng)器動(dòng)作可靠。4曳引輪槽磨損量不超標(biāo)。5拄制柜內(nèi)各接線如了各接線緊固、整齊、線好齊全清晰。6控制柜各儀表顯不止確7井道、對(duì)重、轎頂各反純輪軸承部無異常聲、無振動(dòng)、潤(rùn)滑良好。8曳引純、補(bǔ)償純磨損量、斷絲數(shù)不超標(biāo)。9曳引純純頭組合螺母無松動(dòng)。10限速器鋼絲純磨損量、斷絲數(shù)不超標(biāo)。11層門、轎門門扇門扇各相關(guān)間隙符合標(biāo)準(zhǔn)。12對(duì)重緩沖距符合標(biāo)準(zhǔn)13補(bǔ)償鏈（繩）與轎廂、對(duì)重結(jié)合處固定、無松動(dòng)14上下極限開關(guān)工作止常4.4.4年度維護(hù)項(xiàng)目和要求廳P維護(hù)項(xiàng)目要求1減速機(jī)潤(rùn)滑油更換、優(yōu)質(zhì)達(dá)標(biāo)2控制柜接觸器、繼電器觸點(diǎn)接觸良好3制動(dòng)器鐵芯（柱塞）進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑檢查、磨損量不超標(biāo)4制動(dòng)器制動(dòng)彈簧壓縮量達(dá)標(biāo)，有足夠的制動(dòng)力5導(dǎo)電回路絕緣性能測(cè)試達(dá)標(biāo)6限速器安全鉗聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)工作止常7上行超速保護(hù)裝置動(dòng)作試驗(yàn)工作止常8轎頂、轎廂架、轎門及其附件安裝螺栓緊固9轎廂和對(duì)重的導(dǎo)軌支架固定、無松動(dòng)10轎廂和對(duì)重的導(dǎo)軌清潔