房地產(chǎn)環(huán)境分析

1、一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的夠成：宏觀環(huán)境：指從宏觀的角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響的基本因素， 即問(wèn) 接影響與制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的社會(huì)力量、 國(guó)家總的開(kāi)發(fā)環(huán)境，它包括國(guó) 家政局的穩(wěn)定程度、國(guó)家法律的完善程度、國(guó)家宏觀政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與 質(zhì)量、市場(chǎng)進(jìn)入與退出條件、勞動(dòng)力水平、金融秩序、社會(huì)文化觀念等。中觀環(huán)境：指從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響的因素的總和。行業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)境，它是房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)的反映， 也是房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部條件，它具體包括行業(yè)法規(guī)的完善程度， 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)模，行 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，行業(yè)準(zhǔn)入條件與限制，行業(yè)發(fā)展所需科技、設(shè)備、資源狀況等

2、。微觀環(huán)境：是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所在城市及區(qū)域?yàn)楸尘?，從自然、?jīng)濟(jì)、 社會(huì)狀況與基礎(chǔ)設(shè)施條件等方面直接對(duì)具體項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生影響的因素的總和。如城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與質(zhì)量；城市居民購(gòu)買力；水、電、煤氣、供熱、通訊等 配套能力；建筑業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；材料供應(yīng)市場(chǎng)狀況；項(xiàng)目周邊機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、 企業(yè)、學(xué)校分布狀況；勞動(dòng)力狀況；居民主體構(gòu)成情況等。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則、內(nèi)容：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析： 就是指對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的外部因素與條件進(jìn)行分析，找出關(guān)鍵、重點(diǎn)影響因素，整理出有利與不利條件，發(fā)現(xiàn)規(guī)律，為下一步?jīng)Q策提供依據(jù)的過(guò)程。2、環(huán)境分析必須遵循的四個(gè)基本原則： 客觀性原則

3、、全面性原則、比較性原則、 預(yù)測(cè)性原則。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容：（一）宏觀環(huán)境：包括政策環(huán)境、法律環(huán)境、人口環(huán)境、自然環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境和技術(shù)環(huán)境等政策環(huán)境：(1)財(cái)政政策，包括財(cái)政收入政策和財(cái)政支出政策。財(cái)政收入政策通過(guò)稅率的調(diào)整來(lái)調(diào)節(jié)國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人收入的分配關(guān)系。在財(cái)政收入政策方面，政府作為 房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督者，通過(guò)稅率的調(diào)節(jié)，影響市場(chǎng)參與者的總量和結(jié)構(gòu)， 進(jìn)而調(diào) 節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和供求狀況。 在財(cái)政支出政策方面，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的 參與者，以自身的支出總量和結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量和結(jié)構(gòu)。(2)貨幣政策：指中央銀行通過(guò)調(diào)整貼現(xiàn)率、調(diào)整法定準(zhǔn)備金和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)等手段，

4、來(lái)調(diào)節(jié)貨幣供給。中央銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)主要通過(guò)利率工具，以控制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸投向和信貸規(guī)模指標(biāo)。利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響分為供應(yīng)和需求兩個(gè)方面。供應(yīng)方面是影響開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用， 財(cái)務(wù)杠桿作 用使得利率對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響作用巨大；需求方面主要是影響按揭利率和按揭比 例。(3)產(chǎn)業(yè)政策：國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有直接影響。一般來(lái)說(shuō)，政府以制定計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)投資指引目錄及其他行政手段來(lái)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，產(chǎn)業(yè)政策對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)具有至關(guān)重要的影響，從房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格到房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位，都受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響。(4) 土地政策：土地政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的影

5、響主要表現(xiàn)在出讓土地的方 式上。獲得土地的方式有協(xié)議、招標(biāo)和公開(kāi)拍賣者三種方式，不同的方式給投資 土地的投資者帶來(lái)的成本不同。(5)住房政策：住房政策主要是指國(guó)家和政府在住房方面的走資政策和住房分配政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)有著很大的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：(1)宏觀經(jīng)濟(jì)條件：影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)條件主要包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、相關(guān)金融條件和通貨膨脹等。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展速度息息相關(guān)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期也是房地產(chǎn)需求最旺盛的時(shí)期，同時(shí)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)也為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。金融業(yè)與房地產(chǎn)有著極為密切的關(guān)系，金融不僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資提

6、供了信 貸支持，擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的供給能力，同時(shí)也為房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)使用提供了按揭 支持，提高了房地產(chǎn)業(yè)的有效需求水平，因而全面滲透到房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行過(guò)程中。通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)產(chǎn)生雙面影響。 一方面，通貨膨脹會(huì)造成房地產(chǎn) 市場(chǎng)供給的減少，因?yàn)橥ㄘ浥蛎洉?huì)嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)成本，增大投資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面， 通貨膨脹會(huì)使市場(chǎng)需求擴(kuò)大。因?yàn)榫哂斜Ｖ敌б娴姆康禺a(chǎn)產(chǎn)品，在通貨膨脹效率 較高時(shí)會(huì)刺激以保值為目的的投資的增加，從而會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。(2)居民經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)買力。居民經(jīng)濟(jì)收入與購(gòu)買力是經(jīng)濟(jì)因素在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求要具備兩個(gè)條件，即購(gòu)買欲望和支付能力，經(jīng)濟(jì) 收入決定消費(fèi)者的購(gòu)買力，

7、而消費(fèi)者購(gòu)買力的大小又決定了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的容量。人口環(huán)境：市場(chǎng)是由具有購(gòu)買欲望和購(gòu)買能力的人所構(gòu)成。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最終對(duì)象是消費(fèi)者。影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的人口環(huán)境是由多方面因素構(gòu)成的，主要包括以下四個(gè)方面：人口總量、人口年齡結(jié)構(gòu)、人口的地理分布、家庭結(jié)構(gòu)。自然環(huán)境：自然環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著重要影響，優(yōu)越的自然環(huán)境會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮興旺，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)所處地區(qū)的自然條件加以科學(xué)的分析，積極處理好自然環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)的相互制約關(guān)系，因勢(shì)利導(dǎo)，揚(yáng)長(zhǎng)避短地科學(xué)利用。技術(shù)環(huán)境：技術(shù)進(jìn)步是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，技術(shù)進(jìn)步通過(guò)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和資源利用 效率，從而引發(fā)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，影響經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，

8、也影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。(二)中觀環(huán)境：中觀環(huán)境主要指的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境， 即圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng) 營(yíng)行業(yè)相關(guān)的外部影響因素的總和，其中影響程度比較深的關(guān)鍵因素主要有以下 二百 -八(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律體系(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期可以分為四個(gè)不同階段：市場(chǎng)整理階段、市場(chǎng)穩(wěn)定階段、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段和過(guò)度建設(shè)階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以細(xì)分為供給市場(chǎng)和需求市場(chǎng)，供給市場(chǎng)總體特征的把握， 需要大量的市場(chǎng)信息和數(shù)據(jù)，包括有房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資量、開(kāi)工量、竣工量、銷 售量、銷售額，二手房交易活躍程度，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、檔次、質(zhì)量、特點(diǎn)等。 房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求結(jié)構(gòu)、需求層次、購(gòu)房群體特征、消費(fèi)的主要影響因素、貸款 消費(fèi)觀念的因素的總和，就構(gòu)成了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的基本內(nèi)容。(3)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范(三)微觀環(huán)境：是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所在的特定區(qū)域?yàn)楸尘?，直接影響?xiàng) 目目標(biāo)的因素的總和(1)區(qū)域地理位置特點(diǎn)：是決定項(xiàng)目地段選擇的關(guān)鍵因素，應(yīng)高度重視，包括 區(qū)域的自然環(huán)境特點(diǎn)，在城市中的經(jīng)濟(jì)地位、社會(huì)地位、交通便捷程度等。(2)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃的主要