各地區(qū)營改增口徑匯總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開票申報問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開票申報問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開票申報問題各 地 國 稅地區(qū)口徑河 北 國 稅1預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、 認籌金和訂金不屬于預(yù)收款。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時， 未達到納稅義務(wù)發(fā)生時間，不開具發(fā)票，應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增 值稅，填報增值稅預(yù)繳稅款表。3根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條規(guī)定，只有建筑企業(yè)和提供租賃服務(wù)，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，收到預(yù)收款的當(dāng)天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間，而此前營業(yè)稅暫行條例實施細則規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收到預(yù)收款的納稅義務(wù)發(fā)生時間

2、為收到預(yù)收款的當(dāng) 天?？梢婁N售不動產(chǎn)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間比較營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，政策發(fā)生了重大變化。例如：房地產(chǎn)公司2016年8月收到1000萬元預(yù)收款時，不開具增值稅發(fā)票，無需在增值稅納稅申報表第1行“按適用稅率計稅銷售額”中填報，應(yīng)按照銷售額的 3%預(yù)繳增值稅，填報增值稅預(yù)繳稅款表。1. 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)米取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項 目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)， 作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款 的結(jié)算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房

3、管、公積金、金融等部門 辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。山 東 國 稅營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理， 允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時， 向購房者開具增 值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預(yù)收款”。開票金額為實際收到的預(yù)收款全款， 待下個月申報期內(nèi)通過 增值稅預(yù)繳稅款表 進行申報并按照規(guī)定 預(yù)繳增值稅。在申報當(dāng)期增值稅時，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報表進行體現(xiàn)，將來正式確認收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。2. 山東省全面推開營改增試點政策指引（一）中“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題”的指引同 時廢止。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題：

4、3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預(yù)收款。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所 收取的誠意金、認籌金和訂金等。2房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款時發(fā)票開具問題。答：房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款時按照適用稅率或者征收率開票，多次收款的可以多次開票，一套商品房可以開具多張發(fā)票。海南國稅北京國稅3兩個房地產(chǎn)企業(yè)在同一塊土地上開發(fā)房地產(chǎn)項目，土地在其中一方名下，土地出讓金應(yīng)由誰來扣除的問題。答：擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，可以扣除相應(yīng)的土地出讓金。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項

5、目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告 2016年第18號）：“第四條 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計 稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額 =（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）*（ 1+10%） 1. 營改增后，小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，預(yù)繳和申報都怎么操作？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限，按照3%的預(yù)征率向主管國稅機

6、關(guān)預(yù)繳稅款。小規(guī)5%的征收率模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2. 營改增后，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，預(yù)繳和申報都怎么操作？答：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期， 按照3%的預(yù)征率向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和10%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅

7、款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 一般納稅人銷售 自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和 5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款 可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。浙江國稅營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 應(yīng)在收到預(yù)收款，包括收到全部房款、房子尚未交付的情況，都應(yīng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。1、營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具納稅人的普通發(fā)票或其自行印制的收據(jù)，作為企業(yè)收取預(yù)收款 的結(jié)算憑證。2、營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企

8、業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房 者開具納稅人的普通發(fā)票或其自行印制的收據(jù)， 待不動產(chǎn)移交時，對預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票或?qū)Ｓ冒l(fā)票。5月1日后又3、對于過渡期房地產(chǎn)銷售問題，如前期符合營業(yè)稅納稅義務(wù)時間已繳納了部分營業(yè)稅，按照規(guī)定繳納剩下部分增值稅的，在不動產(chǎn)移交時，對繳納營業(yè)稅部分不開具增值稅專用發(fā)票， 繳納增 值稅部分可開具增值稅專用發(fā)票。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時如何開具發(fā)票？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時應(yīng)當(dāng)根據(jù)所售房地產(chǎn)項目適用的計稅方法，按適用稅率或征收率開具增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”后括注“預(yù)收款”字樣，在發(fā)票的備注欄

9、注明對應(yīng)房地產(chǎn)項目的名稱、詳細位置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款不得開具增值稅專用發(fā)票。河南國稅2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時如何預(yù)繳增值稅？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，按照3%的預(yù)征率計算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時，應(yīng)按取得的全部價款和價外費用，依據(jù)其適用的計稅方法計算申報應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅？答：“定金”是一個法律概念，屬于一種法律上的

10、擔(dān)保方式，中華人民共和國擔(dān)保法第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的， 無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的， 應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。 定金數(shù)額可以由合同雙方當(dāng)事人自行約定，但是不得超過主合同總價款的 20%,超過20%部分無效“訂金”目前我國現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，它不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時，除 不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任，一方違約，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得 到原

11、額，也沒有20%比例的限制。“意向金（誠意金）”在我國現(xiàn)行法律中不具有法律約束力，主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購房人的購買誠意及對其有更好的把控而創(chuàng)設(shè)出來的概念，在實踐中意向金（誠意金）未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。綜上，定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不 是法律概念，無論當(dāng)事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金， 可視同收到預(yù)收款；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預(yù)收款。1“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售的，在收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅”，預(yù)繳后還需要辦理申報嗎？增值稅預(yù)繳后

12、是按月清算，還是達到時點后統(tǒng)一清算？安徽 答：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告國 2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定：采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照稅 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。其中，一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳 稅款；小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān) 預(yù)繳稅款。按照營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法的規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā) 生時間不再為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而是完成不動產(chǎn)銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)

13、的當(dāng)天。納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按照營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，計 算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵 減。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售款如何開具發(fā)票？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，可以向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，金額為實際收到的預(yù)收款。在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全湖價，同時注明“預(yù)收款，不作為產(chǎn)權(quán)交易憑據(jù)”。在開具發(fā)票次月申報期內(nèi)，通過增值稅預(yù)繳稅款北表進行申報，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款所開發(fā)票金額不在申報表附表（一）中反映。在交房國時，按所售不動產(chǎn)全款開具增

14、值稅發(fā)票，按規(guī)定申報納稅。稅2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍如何確定？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。/寧波房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人銷售房產(chǎn)預(yù)收購房款時，可開具增值稅普通發(fā)票；房產(chǎn)交付時，收回預(yù)收款時開國具的增值稅普通發(fā)票并沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。購房者需要增值稅專用發(fā)票的，可按規(guī)定開稅具全額的增值稅專用發(fā)票。營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,內(nèi)豕古國稅吉林國稅應(yīng)在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具由內(nèi)蒙古自治區(qū)地方

15、稅務(wù)局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款的結(jié)算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、 金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理， 在總局沒有具體規(guī)定之前，暫允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收 到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱房號 并標(biāo)明“預(yù)收款（預(yù)收 ） ”字樣，數(shù)量單價可不填寫，備注欄中須詳細注明不動產(chǎn)的詳細地址、房 款全款等相關(guān)信息。待正式交易完成時，對預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的 增值稅發(fā)票。1營改增后，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)該怎樣預(yù)繳和

16、申報？答：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期， 按照3%的預(yù)征率向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和10%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款 可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。江蘇 國 稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取

17、預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目要交稅嗎？答：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）附件二規(guī)定（八）銷售不動產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目時不 確認納稅義務(wù)，但在收到預(yù)收款時按照 3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，可選擇以下兩種方式處理：一是可開具納稅人自制的預(yù)收款收款收據(jù)；二是在收到預(yù)收款時可開具增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票備注欄注明“預(yù)收款”，稅率選擇0。無論納稅人開具自制收據(jù)還是增值稅普通發(fā)票， 收取的預(yù)收款收

18、入均應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳稅款， 并填報增值稅預(yù)繳稅湖款表，但不填列增值稅納稅申報表及其附列資料。南國2正式交易完成或全額繳納房款時，納稅人應(yīng)根據(jù)最終的實際交易金額重新全額開具增值稅發(fā)票，并按稅規(guī)定進行納稅申報。對預(yù)收房款時開具的增值稅普通發(fā)票， 納稅人可選擇在發(fā)票管理新系統(tǒng)中進行沖紅，沖紅時開具的紅字發(fā)票金額不在增值稅納稅申報表及其附列資料中填列。青島國稅四川國稅福建國稅按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預(yù)收款時開具的增值 稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時開具全額的增值稅發(fā)票。根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照 稅。201636號）規(guī)定,3%的預(yù)征率預(yù)