【權(quán)威解讀】物權(quán)法司法解釋的理解與適用

1、【權(quán)威解讀】?物權(quán)法司法解釋一?的理解與適用?最高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國物權(quán)法 假設(shè)干問題的解釋一?的理解與適用作者|程新文辛正郁司偉單位|最高人民法院來源|?人民司法?2021年2月23日,最高人民法院正式公布?關(guān)于適用 中華人民共和國物權(quán)法假設(shè)干問題的解釋一?法釋20215號,以下簡稱?解釋?.?解釋?于2021年12月10日經(jīng)最高人民法院審判委員會第 1670次會議討論通過,并將于2021年3月1日起施行.為方便人民法院及社會各界正確理解和適用?解釋?,現(xiàn)就其制定背景和相關(guān)重要問題介紹如下.一、?解釋?制定的背景?中華人民共和國物權(quán)法?以下簡稱?物權(quán)法?是中國特色社會主義法律體

2、 系特別是民事法律體系中的重要支柱性法律,正確實施?物權(quán)法?對維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度,維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序,明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用,保護(hù)權(quán)利人的 物權(quán),具有重大意義.物權(quán)法理論艱深、邏輯復(fù)雜、體系嚴(yán)密、學(xué)說豐贍,正確 理解和準(zhǔn)確執(zhí)行的難度很大.在為數(shù)龐大的婚姻家庭、損害賠償、合同糾紛等民 商事案件中,考驗司法智慧的最終問題往往還是如何熟悉及保護(hù)物權(quán).對?物權(quán)法?執(zhí)行稍有不當(dāng),都有可能對經(jīng)濟(jì)社會生活的有序開展、良性互動構(gòu)成沖擊.適時妥當(dāng)推出相關(guān)司法解釋,不僅廣闊法官寄予厚望,更是推動?物權(quán)法?良法 之治的重要途徑.最高人民法院高度重視?物權(quán)法?的司法實踐運(yùn)用工作,確定了多維度、分步驟的司法解釋工作

3、規(guī)劃.建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋已于2021 年公布,擔(dān)保物權(quán)等司法解釋正在緊鑼密鼓修訂, 對尚未制定司法解釋的?物權(quán) 法?中相關(guān)重要問題的調(diào)研起草工作一刻也沒有停止.在深入研判困擾司法實踐 疑難問題的根底上,歷經(jīng)六年多的分析論證,?解釋?最終得以出臺.黨的十八屆四中全會作出?中共中央關(guān)于全面推進(jìn)依法治國假設(shè)干重大問題的決 定?,?決定?指出,要健全以公平為核心原那么的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度,增強(qiáng)對各種所 有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人財產(chǎn)權(quán)的保護(hù), 實現(xiàn)權(quán)利保證法治化.這為我們在全面推 進(jìn)依法治國新時期進(jìn)一步完善和增強(qiáng)財產(chǎn)權(quán)保證指明了方向.為真正執(zhí)行好?物權(quán)法?,本?解釋?嚴(yán)循立法精神和目的,主要針對不動產(chǎn)登記、

4、按份共有、善 意取得等問題作出相應(yīng)解釋,以期有效指導(dǎo)司法審判,推動?物權(quán)法?更好調(diào)整 社會生活,切實提升保證財產(chǎn)權(quán)利及市場交易平安與效率的法治化程度.二、?解釋?中的幾個主要問題一關(guān)于不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或根底關(guān)系爭議?物權(quán)法?第九條規(guī)定,除法律另有規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消 滅,經(jīng)依法登記發(fā)生效力,未經(jīng)登記不發(fā)生效力.實踐中,有觀點(diǎn)認(rèn)為,除非法 律另有規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)之得喪變更只能看登記,未經(jīng)登記就不能取得及享有物 權(quán),如果爭議涉及到登記就應(yīng)當(dāng)通過行政訴訟解決.該觀點(diǎn)不僅為一些行政機(jī)關(guān) 所堅持,司法實踐中也受眾頗廣,這在一定程度上導(dǎo)致了互相推諉以及行政裁判 與民事裁判相沖突的情形

5、,對司法權(quán)威和公信力造成損害.同時,還造成當(dāng)事人 訴訟的盲目性,一案多訴時有發(fā)生,既增加了當(dāng)事人的訟累,也浪費(fèi)了司法資源. 厘清民事訴訟與行政訴訟的審查范圍與對象,對妥善化解涉不動產(chǎn)登記及權(quán)屬糾 紛、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利具有重要現(xiàn)實意義.我們認(rèn)為,不動產(chǎn)登記在性質(zhì)上具有復(fù)合性, 對相關(guān)爭議的司法解決途徑,不能 在民事訴訟與行政訴訟中作簡單的單項選擇.前述觀點(diǎn)并不符合?物權(quán)法?規(guī)定 精神,有必要加以明確和澄清.從?物權(quán)法?的規(guī)定看,我國采納的是以債權(quán)形 式主義為主的物權(quán)變動模式,在基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中,登記都是不動 產(chǎn)物權(quán)變動生效的要件.但“要件不同于“原因,不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因或 根底

6、只能是買賣、贈與、抵押等當(dāng)事人的單方或雙方法律行為, 這是私法自治的 表達(dá),而登記首先標(biāo)志著轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系劃上句號,然后就是將發(fā)生的物權(quán)變動向社會公示.因此,登記是確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)變動并將其公之于眾 的手段,不動產(chǎn)物權(quán)不是登記的產(chǎn)物.認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)由登記所賦予的觀點(diǎn),顯 然與登記的本質(zhì)相悖.不動產(chǎn)物權(quán)變動原那么上雖需經(jīng)依法登記始生物權(quán)效力,但 因物權(quán)歸屬或根底關(guān)系所生糾紛, 是平等民事主體間之財產(chǎn)爭議,理應(yīng)通過民事 訴訟對相應(yīng)法律行為及其他法律事實進(jìn)行判斷.2021年11月新修訂的?中華人民共和國行政訴訟法?以下簡稱?行政訴訟法?第六十一條規(guī)定,在涉及登 記的行政訴訟中,如果當(dāng)事人

7、提出申請,人民法院可以一并審理解決相關(guān)民事爭 議.該規(guī)定是?行政訴訟法?基于訴訟便利的原那么,給予當(dāng)事人選擇在行政訴訟 程序中一并解決民事爭議的程序權(quán)利,并未改變有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及根底關(guān)系 的爭議屬于民事訴訟受案范圍這一本質(zhì).?物權(quán)法?第十六條第一款規(guī)定,不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù), 旨在 賦予不動產(chǎn)登記以推定力.但作為一種法律擬制事實,登記表彰的權(quán)利狀態(tài)并不 總能反映真實不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系,所謂的推定力并不具有絕對的效力.?物權(quán)法? 第十七條規(guī)定：除有證據(jù)證實不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn), 也意在明確不動產(chǎn)登記可以通過證據(jù)推翻, 這為人民法院在民事訴訟中把不動產(chǎn) 登記作為

8、證據(jù)進(jìn)行審查提供了法律依據(jù).當(dāng)事人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀態(tài) 提出異議,那么應(yīng)提出證據(jù)對其主張加以證實.如果當(dāng)事人提出了能夠充分證實真 實權(quán)利狀態(tài)與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致的證據(jù),人民法院可以依法采信該證 據(jù),進(jìn)而對真正物權(quán)狀態(tài)作出司法判斷.由此,上述觀點(diǎn)實屬對法律的誤讀.當(dāng) 然,通過民事訴訟解決當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議并非對不動產(chǎn)登記行為 合法性的審查.需要進(jìn)一步明確的是,如果涉及外部關(guān)系,權(quán)屬確認(rèn)還需注意對 交易平安的保護(hù)問題.二關(guān)于異議登記與確權(quán)訴訟的關(guān)系?物權(quán)法?第十九條規(guī)定,利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可 以申請更正登記,如果不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正

9、的,利害關(guān)系人可以申請異議登記.異議登記人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴的, 異議登記失 效.異議登記因法定期限內(nèi)未提起訴訟而失效, 是為預(yù)防不動產(chǎn)物權(quán)不穩(wěn)定狀態(tài) 長期延續(xù)所作的限制,但異議登記失效與權(quán)屬爭議的消失并不等同.異議登記是 真實權(quán)利人或利害關(guān)系人針對不動產(chǎn)登記簿的正確性提出異議而向登記機(jī)關(guān)中 請的登記,異議登記的功能在于為非記載于登記簿的實體權(quán)利人或利害關(guān)系人提供一種阻卻登記權(quán)利人行使物權(quán)處分權(quán)的臨時性救濟(jì)舉措.異議登記本身并不表 征權(quán)利,而只是一項臨時性的救濟(jì)舉措,其效力主要是警示他人該物權(quán)存在產(chǎn)權(quán) 不明的交易風(fēng)險.物權(quán)歸屬爭議最終只能通過人民法院來解決.由于異議登記與確權(quán)訴訟的

10、功能、目的不同,相互之間并無邏輯順序,故異議登記制度并非申請 確認(rèn)權(quán)利的前置程序,異議登記失效也不應(yīng)該成為利害關(guān)系人維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利的 障礙,當(dāng)事人在異議登記因法定十五日期間經(jīng)過而未提起訴訟失效后仍有權(quán)提起 確權(quán)之訴,人民法院對此應(yīng)依法予以受理.三關(guān)于預(yù)告登記的效力預(yù)告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登 記,是相對于“本登記或“終局登記而言的登記制度.?物權(quán)法?第二十條 第一款規(guī)定,預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā) 生物權(quán)效力.實踐中,對于現(xiàn)實登記權(quán)利人針對不動產(chǎn)的何種處分會因違反法律 規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力,存在模糊熟悉,在一些案件中有不當(dāng)

11、擴(kuò)大預(yù)告登記效力 的傾向.我們認(rèn)為,法律之所以對現(xiàn)實登記權(quán)利人的處分自由進(jìn)行限制,其目的是對納入預(yù)告登記的請求權(quán)加以保全,或者說,是為了保證登記權(quán)利人的請求權(quán), 以保證最終實現(xiàn)其物權(quán).基于預(yù)告登記之制度目的,不應(yīng)為保證登記權(quán)利人的請 求權(quán)而不當(dāng)限制登記義務(wù)人的處分權(quán), 對該種限制本身亦應(yīng)作出一定限制, 即只 能限于保護(hù)登記請求權(quán)的范圍內(nèi),否那么即有矯枉過正乃至越位之嫌.納入預(yù)告登 記保全之債權(quán)具有一定物權(quán)效力,對違背預(yù)告登記內(nèi)容的后發(fā)不動產(chǎn)物權(quán)處分行 為具有排他效力,由此,于法律上危及抑或阻礙債權(quán)如期實現(xiàn)的處分行為, 必須 受制于預(yù)告登記權(quán)利人之同意.一般而言,建設(shè)用地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)自登

12、 記時設(shè)立,由于存在預(yù)告登記,登記機(jī)關(guān)一般不會為其再辦理相應(yīng)權(quán)利登記, 但 即使因操作不標(biāo)準(zhǔn)或錯誤等原因辦理了登記,也不發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力.止匕外, 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立, 登記并非其設(shè)立的要件,雖然現(xiàn)時登記權(quán)利人 所設(shè)之負(fù)擔(dān)行為原那么上不受預(yù)告登記規(guī)制,但只要供役地上存在預(yù)告登記,未經(jīng) 預(yù)告登記的權(quán)利人同意,地役權(quán)也不因合同生效而設(shè)立. 依通說,預(yù)告登記除具 有保全效力外,還具備順位效力及破產(chǎn)保護(hù)效力,全方位維護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人之 權(quán)利,還需要整合民法諸多標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行通盤考慮.四關(guān)于特殊動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人?物權(quán)法?多處提及善意第三人,在解釋時,應(yīng)考量不同條文所規(guī)定的具體情形. 由于上

13、述不同物權(quán)設(shè)定所處場合、 影響范圍、第三人注意義務(wù)等因素的差異,使 得作出一體解釋努力的可能性和妥適性存在疑問.因此,比擬穩(wěn)妥的方法應(yīng)屬以具體物權(quán)性質(zhì)及功能為切入點(diǎn),具象分析善意第三人的構(gòu)成要件,進(jìn)而做出區(qū)別 化的解釋.?物權(quán)法?第二十四條規(guī)定,船舶、航空器和機(jī)動車等特殊動產(chǎn)物權(quán) 的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人.準(zhǔn)確界定該條所 稱善意第三人的范圍,是適用該條規(guī)定的重點(diǎn)和難點(diǎn). 我們認(rèn)為,通過轉(zhuǎn)讓人之 交付轉(zhuǎn)移占有取得特定動產(chǎn)物權(quán)的人雖未辦理登記, 但其物權(quán)人地位不容置 疑,將轉(zhuǎn)讓人之債權(quán)人排除于善意第三人范圍, 是貫徹物權(quán)優(yōu)先效力的邏輯必然. 特定動產(chǎn)登記的對抗效力系在

14、外部關(guān)系中發(fā)生, 且原那么上系向后發(fā)生,故從產(chǎn)生 權(quán)利沖突的關(guān)系范圍看,內(nèi)部關(guān)系當(dāng)事人、連環(huán)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)絕對排除.具體 言之,特定動產(chǎn)物權(quán)交易的轉(zhuǎn)讓方及其繼承人,連環(huán)交易的前手或者后手當(dāng)事人, 均不得主張對抗利益.同時,侵權(quán)人等惡意第三人不得針對登記欠缺主張對抗利 益,當(dāng)屬邏輯必然.目前,實踐中經(jīng)常面臨的一個重大問題是, 仍登記在轉(zhuǎn)讓人名下的特殊動產(chǎn), 能 否作為其責(zé)任財產(chǎn).不得對抗善意第三人的原因既然是未經(jīng)登記, 那么對善意第三 人的保護(hù)亦應(yīng)圍繞其對未經(jīng)登記是否享有主張登記欠缺的正當(dāng)利益.我們認(rèn)為, 債之關(guān)系因交易產(chǎn)生時,債權(quán)人系對債務(wù)人清償水平的信賴,但不獲清償之風(fēng)險 天然存在,如欲預(yù)防

15、遭受不測損害,那么應(yīng)通過設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等方式增強(qiáng)債權(quán)保證 水平.在其僅為一般債權(quán)人的情況下,不應(yīng)認(rèn)為其與未經(jīng)登記之特殊動產(chǎn)所有權(quán) 人之間存在競爭對抗關(guān)系.實際上,此中爭議也并非廣泛存在于所有債權(quán)人場合, 而是能否認(rèn)為破產(chǎn)債權(quán)人、強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人、參與分配債權(quán)人等特殊債權(quán)人也不 享有對抗利益.認(rèn)為該等債權(quán)人與不享有對抗力的特殊動產(chǎn)所有人之間存在一種 競爭對抗關(guān)系雖并無不可,但假設(shè)據(jù)此認(rèn)為其可主張對抗利益,將與物權(quán)優(yōu)先效力 原那么產(chǎn)生劇烈沖突.畢竟,依法通過占有享有特定動產(chǎn)所有權(quán)的人, 未經(jīng)登記僅 是欠缺對抗力,而不是不具有物權(quán)效力,否那么,未經(jīng)登記的特殊動產(chǎn)所有權(quán)人之 權(quán)利性質(zhì)將因是否登記出現(xiàn)是否屬

16、于物權(quán)的疑問,勢必將導(dǎo)致權(quán)利體系的混淆和 紊亂.在比擬借鑒域外法治立場時,當(dāng)需對其制度背景、現(xiàn)實衡平的必要性、合 理性予以認(rèn)真研判.對人身損害債權(quán)人,我們會面臨更多道德考量和價值取向的 艱難選擇,但善意第三人保護(hù)機(jī)制僅系協(xié)調(diào)民事權(quán)利沖突方法之一,無法期望其完美化解所有問題.?物權(quán)法?立法者對善意第三人的解釋是“不知道也不應(yīng)知 道物權(quán)發(fā)生變動的物權(quán)關(guān)系相對人,其排除所有債權(quán)人的意圖亦十清楚顯. 藉 此,對?物權(quán)法?第二十四條所稱善意第三人,可抽象解釋為“不知道或者不應(yīng) 知道特定動產(chǎn)物權(quán)變動的事實,且對標(biāo)的物享有正當(dāng)物權(quán)利益的人.除法律另有規(guī)定,排除轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張登記對抗利益的可能,更符合物權(quán)

17、優(yōu)先效力原那么,更具妥當(dāng)性.五關(guān)于發(fā)生物權(quán)變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍根據(jù)?物權(quán)法?第二十八條規(guī)定,人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導(dǎo)致的 物權(quán)變動,不以登記、交付為生效要件,法律文書一經(jīng)生效,即發(fā)生物權(quán)效力.如何準(zhǔn)確界定直接導(dǎo)致物權(quán)變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范 圍,是正確適用該條規(guī)定的關(guān)鍵.這一問題自?物權(quán)法?施行后即爭論不休.我 們認(rèn)為,基于維護(hù)物權(quán)變動模式體系安定之目的,應(yīng)注意預(yù)防?物權(quán)法?第二十 八條在實踐中被不適當(dāng)?shù)財U(kuò)大化適用,損害相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益,需要對該條 所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進(jìn)行目的性限縮解釋.核心是把握住 何謂“導(dǎo)致物

18、權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的情形.基于?物權(quán)法?第二十八條的文義,人民法院、仲裁委員會的生效法律文書中, 只有在實體法上具有在當(dāng)事人之間形成或創(chuàng)設(shè)某種物權(quán)變動效果的法律文書才 屬于該條所稱“導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的的法律文書.因此,針 對訴訟、仲裁和執(zhí)行中的程序性問題或者特定事項作出的裁定、決定、命令、通 知書等,以及單純解決身份關(guān)系的法律文書,原那么上不涉及物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變 更或者消滅,不會直接引起物權(quán)變動.確認(rèn)法律文書,是對當(dāng)事人之間民事實體 法律關(guān)系或特定法律事實是否存在所作權(quán)威性判定的載體.就物權(quán)歸屬爭議而 言,確認(rèn)法律文書只是判斷當(dāng)事人是否享有所爭議的物權(quán),并不改變既存物

19、權(quán)關(guān) 系,中言之,這類法律文書的生效并非“物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的原 因.給付法律文書是在認(rèn)定當(dāng)事人享有請求權(quán)的根底上,判令對方當(dāng)事人履行原已存在的義務(wù).就給付法律文書而言,當(dāng)負(fù)有義務(wù)的一方當(dāng)事人不履行生效法律 文書確定的義務(wù)時,享有權(quán)利的一方當(dāng)事人有權(quán)申請法院強(qiáng)制執(zhí)行.可見,給付 法律文書并沒有改變既存的法律關(guān)系,而只是經(jīng)由生效裁判實現(xiàn)當(dāng)事人之間既存 的法律關(guān)系,具有執(zhí)行力而不具有形成力.目的在于改變原有物權(quán)關(guān)系的形成性 法律文書在確定之時,無須強(qiáng)制執(zhí)行就自動發(fā)生物權(quán)法律關(guān)系變動的效果,既存物權(quán)法律關(guān)系隨之改變,故應(yīng)屬于“導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律文書.根據(jù)?最高人民法院關(guān)

20、于適用 中華人民共和國民事訴訟 的解釋?第四百九十三條的規(guī)定精神,強(qiáng)制執(zhí)行程序中拍賣成交確認(rèn)裁定和以物抵債裁定書也 屬于形成性法律文書.對人民法院、仲裁委員會作出的調(diào)解書,在理論上和實踐中均存在較大爭議.主張排除調(diào)解書的觀點(diǎn)認(rèn)為,調(diào)解書往往是雙方當(dāng)事人意思 自治的結(jié)果,對其中涉及的物權(quán)變動事項的準(zhǔn)確性, 沒有充分的程序保證,極易 損害真實物權(quán)人的利益,故不應(yīng)認(rèn)為其具有直接引起物權(quán)變動的效力. 我們認(rèn)為, 雖然對法律標(biāo)準(zhǔn)可以有多種解釋方法,但必須嚴(yán)格限制通過其他解釋方法得出與 文意解釋相矛盾的現(xiàn)象發(fā)生.調(diào)解書屬于人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)作出的法律文書有 相關(guān)法律的明確規(guī)定.而從?物權(quán)法?第二十八條的文

21、義看,立法者對法律文書 的定義并未給解釋者提供任何解釋空間.調(diào)解書雖依賴于當(dāng)事人的合意,但其制 作主體是人民法院、仲裁委員會,與判決、裁定、裁決具有同等法律效力,同樣 可能具備導(dǎo)致物權(quán)變動的法律賦予的強(qiáng)制力.既然形成性質(zhì)的判決、裁定、裁決 具有導(dǎo)致物權(quán)變動的效力,那么具有形成力的調(diào)解書也應(yīng)同等視之.至于反對觀 點(diǎn)所擔(dān)憂的問題,不獨(dú)存在于調(diào)解過程之中,以此將調(diào)解書排除在?物權(quán)法?第 二十八條所稱的法律文書之外無法律依據(jù).?解釋?第七條中“分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)是對糾紛內(nèi)容的不完全列舉,“改變原有物權(quán)關(guān)系系對“導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的對應(yīng)抽象,應(yīng)作為核心判斷標(biāo)尺.六關(guān)于按份共有人優(yōu)先購置

22、權(quán)的司法保護(hù)?物權(quán)法?第一百零一條確立了按份共有人優(yōu)先購置權(quán)制度,但僅此一條表述較 為簡單的規(guī)定,遠(yuǎn)不能解決優(yōu)先購置權(quán)行使的前提條件、方法及法律效果等實踐 中亟需明確的重要問題,這使得優(yōu)先購置權(quán)的實踐運(yùn)用及司法判斷標(biāo)準(zhǔn)不一、尺度各異,嚴(yán)重影響按份共有人優(yōu)先購置權(quán)制度功能的發(fā)揮.?解釋?根據(jù)?物權(quán)法?第一百零一條的立法精神和目的對按份共有人優(yōu)先購置權(quán)制度進(jìn)行了細(xì)化.正確適用?物權(quán)法?第一百零一條,首先要準(zhǔn)確理解該條所規(guī)定的按份共有人優(yōu) 先購置權(quán)行使的起始條件為何.對此,需根據(jù)優(yōu)先購置權(quán)制度的特點(diǎn)予以具體分 析.根據(jù)?物權(quán)法?第一百零一條的規(guī)定,判斷按份共有人能否優(yōu)先購置轉(zhuǎn)讓份 額的關(guān)鍵條件,是其

23、是否接受共有人以外的第三人 以下簡稱第三人受讓該份 額的“同等條件,這里的“同等條件主要是指轉(zhuǎn)讓價格、支付方式等.如果 是無對價轉(zhuǎn)讓,交易價格、支付方式等條件就無從談起,進(jìn)而無法對對所謂同等 條件加以客觀判斷.由此可見,無償轉(zhuǎn)讓與優(yōu)先購置權(quán)之間存在著不可調(diào)和的沖 突關(guān)系,轉(zhuǎn)讓的無償特點(diǎn)和價格因素的缺失使優(yōu)先購置權(quán)的適用成為不可能.因此,應(yīng)當(dāng)對?物權(quán)法?第一百零一條所稱的“轉(zhuǎn)讓在適用按份共有人優(yōu)先購置 權(quán)制度時進(jìn)行限縮解釋,將無償轉(zhuǎn)讓情形予以排除.當(dāng)然,在按份共有人對此另 有約定的情況下,應(yīng)當(dāng)根據(jù)意思自治的原那么,只要該約定不違反法律、行政法規(guī) 效力性強(qiáng)制性規(guī)定,就應(yīng)從其約定,但這已非?物權(quán)法?

24、第一百零一條所規(guī)定的 法定優(yōu)先購置權(quán)之范疇.按份共有人優(yōu)先購置權(quán)的行使建立在 “同等條件之上,故其欲行使優(yōu)先購置權(quán), 應(yīng)首先知悉轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓共有份額給第三人的“同等條件為何.雖然?物權(quán)法? 第一百零一條對轉(zhuǎn)讓人的告知義務(wù)未予明確規(guī)定, 但就按份共有人優(yōu)先購置權(quán)制 度之功能而言,轉(zhuǎn)讓人負(fù)有告知義務(wù)實屬應(yīng)有之義. 首先,轉(zhuǎn)讓人向其他按份共 有人履行告知義務(wù)的時點(diǎn),應(yīng)于其與第三人之間就轉(zhuǎn)讓共有份額的條件達(dá)成合意 之后.至于司法實踐中應(yīng)如何認(rèn)定其告知的時點(diǎn),可借鑒?德國民法典?第469條第1款之規(guī)定立場,即“義務(wù)人必須將與第三人訂立的合同的內(nèi)容不遲延地通知先買權(quán)人.其次,由于其他按份購置人決定是否行使優(yōu)

25、先購置權(quán)的前提在 于準(zhǔn)確具體地知曉“同等條件,故轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人履行告知義務(wù)時內(nèi) 容不能過于簡單,應(yīng)包含轉(zhuǎn)讓價格、支付方式、支付期限等主要交易條件,否那么 即應(yīng)認(rèn)定其未盡到告知義務(wù).再次,其他按份共有人在知道或應(yīng)當(dāng)知道 “同等條 件后,就具備了判斷是否行使優(yōu)先購置權(quán)的條件,此時,假設(shè)對優(yōu)先購置權(quán)的行 使沒有期限限制,將不利于財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定,也將可能對轉(zhuǎn)讓人和第三人的合法 權(quán)益造成損害.合理確定優(yōu)先購置權(quán)行使期間,雖表現(xiàn)為一項技術(shù)性作業(yè),但根 本還在準(zhǔn)確理解立法目的,以實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓人權(quán)利行使自由與簡化共有關(guān)系之間的協(xié) 調(diào)與平衡.期間長短的取舍,應(yīng)最大限度預(yù)防一方濫用權(quán)利損害對方合法權(quán)益.為更好

26、落實立法目的,?解釋?在差異化考慮各種情形的根底上,對轉(zhuǎn)讓人告知 義務(wù)的履行及按份共有人優(yōu)先購置權(quán)行使期間作出了操作性很強(qiáng)的規(guī)定.總體而言,優(yōu)先購置權(quán)行使期間分為三類：1、當(dāng)事人約定或者指定的期間；2、一般行使期間,即十五日.該期間適用于兩種場合,一是轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出 的包含同等條件的通知載明的時間為準(zhǔn)短于通知送達(dá)后十五日的以十五日為準(zhǔn), 理由在于使該期間到達(dá)方便其他按份共有人作出決策之合理程度.二是轉(zhuǎn)讓人未履行通知義務(wù),其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定之同等條件后的十五 日.十五日之確定,系參考?最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件 具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第二

27、十四條對承租人優(yōu)先購置權(quán)行使期間的規(guī)定；3、最長行使期間,即六個月.該期間適用于轉(zhuǎn)讓人未履行通知義務(wù),且沒有證據(jù)證實其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的情形,六個月的起算點(diǎn)為共有份額權(quán)屬移轉(zhuǎn)之日.其目的在于預(yù)防導(dǎo)致財產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)長期處 于不確定的狀態(tài),以實現(xiàn)?物權(quán)法? 明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用之立法目的.值得注意的是,?解釋?所明確的不同情形下優(yōu)先購置權(quán)行使期間的起算點(diǎn), 有效解決了 “無起點(diǎn)即無期間的實踐難題.對按份共有人優(yōu)先購置權(quán)采取何種裁判保護(hù)方法的觀點(diǎn)立場、實踐把握極不統(tǒng) 一.有觀點(diǎn)認(rèn)為,從意思自治和交易自由角度考慮,應(yīng)保證轉(zhuǎn)讓人的交易自由, 賦予其在其他按份共有人主張優(yōu)

28、先購置時不再出賣份額的權(quán)利即反悔的權(quán)利；還有觀點(diǎn)認(rèn)為,優(yōu)先購置權(quán)的保護(hù)尺度應(yīng)以撤銷轉(zhuǎn)讓人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為 限,等等.由此導(dǎo)致的直接后果是,轉(zhuǎn)讓人和優(yōu)先購置權(quán)人的權(quán)利都沒有得到有 效保護(hù),制度功能幾近萎縮,綜合?物權(quán)法?、?合同法?立法目的與規(guī)那么設(shè)置, 尋找和提供一條合法、有效的司法裁判解決方案已成當(dāng)務(wù)之急. 從合同成立的角 度看,轉(zhuǎn)讓人將同等條件告知其他按份共有人的行為,包含了訂立合同的意思, 具備確定的標(biāo)的、數(shù)量、履行方式和期限等根本要素,在性質(zhì)上應(yīng)為要約,其他 按份共有人行使優(yōu)先購置權(quán)的主張就是對該要約的承諾, 轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間因 此成立并生效,當(dāng)事人據(jù)此即負(fù)有相關(guān)合同義務(wù).

29、另一方面,就按份共有人優(yōu)先 購置權(quán)的性質(zhì)而言,其系附有條件的形成權(quán).根據(jù)形成權(quán)的法律特點(diǎn),按份共有 人可以通過行使優(yōu)先購置權(quán)這一單方法律行為,即與轉(zhuǎn)讓人形成以“同等條件 為主要內(nèi)容的轉(zhuǎn)讓共有份額的合同法律關(guān)系,而無須轉(zhuǎn)讓人另為意思表示.因此, 主張優(yōu)先購置的按份共有人有權(quán)通過訴訟主張根據(jù)同等條件購置該共有財產(chǎn)份 額.止匕外,建諸合同效力理論與實務(wù)開展,侵害優(yōu)先購置權(quán)并不產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓合同無 效抑或應(yīng)撤銷的法律后果.七關(guān)于善意取得制度的準(zhǔn)確適用?物權(quán)法?第一百零六條規(guī)定了善意取得制度.從司法實踐中看,雖然獨(dú)立的善 意取得糾紛并不多見,但在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中,往 往都會涉及到善意

30、取得制度的理解適用問題. 很多時候,善意取得成就與否,還 會在實質(zhì)上決定著相關(guān)糾紛案件的實體處理結(jié)果.目前,?物權(quán)法?第一百零六條在理解上存在諸多爭議之處,如何正確適用善意取得制度已經(jīng)成為?物權(quán)法? 適用中的一個重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn).善意取得不僅涉及原權(quán)利人與取得人的利益平 衡問題,更涉及到交易平安的保護(hù)問題,不管在何種限度內(nèi)對取得人的利益加以 保護(hù),均必然以犧牲原權(quán)利人的利益為代價, 故對善意取得制度必須本著謹(jǐn)慎的 態(tài)度,嚴(yán)循立法本意加以闡釋.“善意是善意取得制度的核心要件.對于善意的判斷標(biāo)準(zhǔn),理論上及立法例中 均存不同,主要有不知情說、不知情且無過失說和不知情且無重大過失說.我 們認(rèn)為,“善意

31、雖本身是一種主觀心理狀態(tài),但法律把“善意作為善意取得 的一項構(gòu)成要件,以行為人的主觀心理狀態(tài)來評判其是否具有主觀可責(zé)難性,那么表達(dá)了一種法律評判,反映了法律在倫理道德和價值取向上的選擇, 彰顯了民法 所倡導(dǎo)的“老實守信,揚(yáng)善抑惡理念以及所追求的正義價值.如此,善意取得 系法律對誠信之人的一種特殊保護(hù),而法律上的誠信之人首先應(yīng)當(dāng)是一個盡到合 理審慎義務(wù)之人,“不應(yīng)允許某人因不知一個全城人都知道的事實而獲利,盡管從他個人的角度言,他確實不知,但他的這種狀態(tài)要?dú)w因于他的粗枝大葉, 他應(yīng) 為此承當(dāng)責(zé)任.又如史尚寬先生所言,“此所謂知之與否,非絕對之真事實, 乃為最可能之蓋然性.其主張不知,有悖于誠信原

32、那么者,不得諉為不知.其不欲 知之者,應(yīng)視為.蓋善意取得制度,在于保護(hù)交易之平安,如依周圍之情事, 在交易經(jīng)驗上,應(yīng)可知讓與人之無讓與權(quán)利之結(jié)論者,應(yīng)認(rèn)為惡意.因此, 不具有某種程度以上的過失應(yīng)當(dāng)成為認(rèn)定善意的一個重要標(biāo)準(zhǔn),不應(yīng)把兩者割裂開來.“重大過失等同于成心這一原那么自羅馬法以來被廣泛采用,而從善意取 得制度目的看,其系為保護(hù)交易中受讓人而設(shè),如果要求受讓人事事做到謹(jǐn)小慎 微,不僅過于嚴(yán)苛,也將在很大程度上架空善意取得制度之適用, 故僅將重大過 失排除在善意之外符合立法精神.司法實踐中,對善意的認(rèn)定與證實責(zé)任的分配 密切相關(guān).由于受讓人不知真實物權(quán)狀況為一消極事實,故其對此原那么上不負(fù)舉

33、 證證實責(zé)任.善意取得制度重要目的在維護(hù)交易平安, 權(quán)利外觀系通過登記或者 占有表彰,故依表彰效果之存在即可推定受讓人為善意.原權(quán)利人如欲否認(rèn)之, 那么需舉證證實受讓人知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分.以何時點(diǎn)判斷善意在實踐中意義重大,在很多案件中將直接決定相關(guān)權(quán)利人的權(quán) 利保護(hù)順位.就不動產(chǎn)而言,實踐中有以申請登記時或登記完成時作為善意判斷 時點(diǎn)的不同觀點(diǎn).我們認(rèn)為,基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動, 原那么上采取登記 生效要件主義,即只有經(jīng)過登記,方發(fā)生物權(quán)變動效力.假設(shè)在登記完成之前,受 讓人已經(jīng)知悉轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分,或者對此因重大過失而不知,那么顯然已構(gòu)成非善 意.因此,以不動產(chǎn)登記完成之時作為

34、判斷不動產(chǎn)善意的時點(diǎn),更為符合?物權(quán) 法?的精神.就動產(chǎn)而言,現(xiàn)實交付適用善意取得,并且應(yīng)當(dāng)以交付之時作為動 產(chǎn)善意取得的判斷時點(diǎn),不存在爭議.但對于觀念交付能否適用于善意取得, 在 觀念交付中應(yīng)如何把握善意的判斷時點(diǎn), 那么爭議較大.我們認(rèn)為,善意取得制度 旨在解決無權(quán)處分情形下真實權(quán)利人與受讓人之間的利益沖突,構(gòu)成善意取得的重要根底是受讓人對轉(zhuǎn)讓人有處分權(quán)的合理信賴而為交易,此處的信賴是構(gòu)成善 意取得的根本,故在受讓人在此根底上而為交易、以合理的對價受讓并且依照法 律規(guī)定的方式取得了物權(quán)時,即應(yīng)保護(hù)受讓人的物權(quán)取得,而不應(yīng)因動產(chǎn)交付方 式的不同而有所區(qū)別,因此,對?物權(quán)法?第一百零六條所稱

35、交付與?物權(quán)法? 第二章第二節(jié)所稱交付應(yīng)作同一解釋,排除某種觀念交付方式在善意取得制度中 的適用,缺乏依據(jù).在此根底上,就觀念交付中善意的判斷時點(diǎn),從參考立法例 及學(xué)說看,?物權(quán)法?中善意取得的法定構(gòu)成要件是最為嚴(yán)苛的,如果再作更進(jìn) 一步的嚴(yán)格限定,就有可能在相當(dāng)大程度上關(guān)閉動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的適用空 問.綜合立法目的及動產(chǎn)對真實權(quán)利人的重要程度,我們認(rèn)為,對簡易交付下, 善意的判斷時點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行?物權(quán)法?的規(guī)定,不應(yīng)再作更嚴(yán)格的限制；對指示 交付下,讓與返還請求權(quán)雖為指示交付之方式, 但在本質(zhì)上屬于債的范疇,故應(yīng) 依轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)讓與返復(fù)原物請求權(quán)的協(xié)議生效之時確定動產(chǎn)交付 以及判斷善意的時間；對占有改定下,由于原來的權(quán)利外觀在無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓給 受讓人之前與之沒有發(fā)生絲毫變化,故應(yīng)以何時點(diǎn)判斷善意才能更好地平衡真實 權(quán)利人與受讓人之間的利益,殊值認(rèn)真思量,鑒于當(dāng)前理論上對此仍存有較大認(rèn) 識分歧和觀點(diǎn)爭議,目前作出解釋規(guī)定的條件并不十分成熟,故?解釋?對此未 作明確規(guī)定,可在司法實踐中基于個案的事實情況具體把握, 并留待日