價格表制作經(jīng)驗分享

1、價格表制作經(jīng)驗分享目前在制作某工程價格表時，進行了屢次調(diào)整，其中出現(xiàn)了些許問題，一定 程度上影響了工作。為了防止今后制作價格表時出現(xiàn)類似問題， 現(xiàn)對于在制作價 格表容易出現(xiàn)問題的過程和細節(jié)做個詳細的總結(jié)， 提供給大家做參考和借鑒，也 希望大家能夠提出更好的方法和建議。一、均價確實定市場比較法客戶訪查法本錢導向法專家打分法收益復(fù)原法：是制定價格表的一個重要方法，適用范圍：無直接可比的物業(yè)， 如開展興苑片區(qū)內(nèi)無可參考樓盤，臨近片區(qū)的在售樓盤也較少， 物業(yè)素質(zhì)相差較大，通過對三級市場成交租金和售價的調(diào)查反 算工程的均價。二、打分階段，確定各個戶型的相對關(guān)系。這個階段的判斷直接影響了工程所有單位今后的

2、銷售速度、難易程度等。因此在設(shè)置打分權(quán)重和打分標準時無比要慎重。 尤其是打分權(quán)重，決定了工程內(nèi)各 個單位的關(guān)系。以開展興苑價格表為例，打分權(quán)重設(shè)定如下:因素朝向景觀采光通風噪音視野戶型電梯品牌梯戶比權(quán)重10%10%10%25%20%10%5 %5 %但銷售實際的結(jié)果證明，在打分的過程中漏掉了面積項，本工程單位面積差 距較大，從116-200多平方米，在一個中高檔社區(qū)中， 小面積戶型永遠都是比 較受歡迎、而且能夠快速銷售的。因此在打分權(quán)重設(shè)定中，根據(jù)工程實際情況 考慮是否應(yīng)該增加面積的權(quán)重，從而提高小面積單位的價值，防止因為面積帶來 總價差距，導致銷售不均衡。三、價格表框架階段務(wù)必核對所有的戶型

3、單體面積、總面積與查丈報告上面積相同。輸入公式時，核對各個公式內(nèi)容的準確性，如單價中包含的基準價、樓層差、標準朝向差、特殊朝向差、個別景觀調(diào)差等；總價是單價*面積，面積一定要注意，是本樓層的面積，防止乘到低層單位的面積。總控表：各個數(shù)據(jù)均鏈接于分棟價格表，保證總控表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)與各棟加總 數(shù)據(jù)一致。如各個單位的層差調(diào)整比較復(fù)雜，建議單獨對各個單位列層差，防止輸入公式時出現(xiàn)錯誤。四、樓層差和最大朝向差確實定1、最大朝向差一般來說，最大朝向差應(yīng)該是工程均價的12% 20%,如麗陽天下，均價為6600元，最大朝向差為*12%= 800。但每個工程因為各個單位的綜合素質(zhì)差距不同，這個比例并不一定適用，例

4、如香蜜山的價格表最初的朝向差為 2000元，應(yīng)該已經(jīng)算很大了，但與中 旅國際公館的工程溝通后，中旅的 2000元經(jīng)過銷售證明是小了，因此就將 香蜜山一期的朝向差調(diào)整為2500元。因此在確定朝向差時，除了根本的比例外，為保證價格制作的準確，建議最 好能夠調(diào)查競爭工程的最大朝向差，從而使價格表更精確。2、樓層差樓層差確實定一般與價格策略相關(guān)， 通過層差確實定可以引導客戶、分流意 向，尤其是在選房前客戶意向集中時樓層差的策略就表現(xiàn)的比較明顯。一般來說，高層建筑一一為了防止形成高層單位的價格高， 都會選擇在高樓層縮小層差15 50不等, 但具體要看高層外部景觀而定；低樓層因為能夠較好的感受到園林景觀，

5、而且價格都會較低，層差會較大，50 100 不等。中間樓層既感受不到園林景觀，又沒有高層單位的外部景觀好，因此在層差 設(shè)置上一般會比低樓層小，比高樓層大。但也有例外，如金地香蜜山客戶意向比較集中在中間樓層，為了向兩邊分流 客戶，有意的加大了中間樓層的層差，比上下樓層都大。多層建筑 都有小區(qū)內(nèi)的景觀優(yōu)勢，因此層差設(shè)置完全可根據(jù)銷售需要調(diào)整，但一般價 格最高的單位為 3、4 層。頂層單位沒有電梯，相對靠近屋頂會比較炎熱，因此多層單位的頂層價格一 般都會略微下調(diào)。五、價格表的細部調(diào)整在根本完成價格表時， 需要和工程經(jīng)理、 有經(jīng)驗的銷售人員共同比較小區(qū)各個戶型的相對關(guān)系是否合理，一般屬于 橫向比較 同

6、種戶型在不同棟或同一棟的價格差距，防止形成同種戶型銷售情況差距過 大；綜合資源相似的單元同樓層的各單位單價，防止形成內(nèi)部競爭； 難點單位和優(yōu)勢單位的價格差距，難點單位是否有性價比，優(yōu)勢單位是否充 分表達了價值；同一單元各單位的價格差距，防止形成同一單元個別單位滯銷、個別單位暢 銷的局面；工程中比例較大的戶型最容易形成內(nèi)部競爭，因此在制作價格表時就需要格 外注意，防止由于價格的因素形成銷售難點。特殊朝向差的使用：一旦出現(xiàn)需要調(diào)整的情況，建議不要在標準朝向差上直 接調(diào)整，否那么會改變所有戶型的相對關(guān)系；建議單獨設(shè)置特殊朝向差，這樣 可以根據(jù)實際需要針對對個別單位調(diào)整。六、價格表的審核1、公式的審核

7、選擇“工具公式審核公式審核模式 ，整個表格將由數(shù)字轉(zhuǎn)換為全部公式， 可以方便的進行公式審核。2、價格關(guān)系審核需要特別關(guān)注的點：上下樓層的單價關(guān)系是否正確 由于公式輸入錯誤導致的某一樓層比上層單價是否要高；人工核算單價 * 面積是否與總價的數(shù)字一樣 由于小數(shù)點問題經(jīng)常會導致單價 * 面積的數(shù)字與總價的數(shù)字相差十幾到幾十不等； 在進行 公式價格表導數(shù)字價格表時，常常出現(xiàn)單價或總價有小數(shù)的情況 ，在 進行取整后， 有時會出現(xiàn)價格表中的數(shù)字是整數(shù)， 而在顯示欄中那么帶有小數(shù)， 這種情況下，為保證價格表的準確，建議將全部單價進行手動輸入。雖然很 麻煩，但準確是最重要的！基準價務(wù)必要手動輸入 進行單變量求

8、解后， 一定要把基準價用手動輸入， 保證是整數(shù)，否那么將會由于基準價帶有多位小數(shù)點導致數(shù)字有出入； 籌劃和銷售同時審核 保證計算公式和相乘關(guān)系不出錯；七、價格表的保存在制作價格表過程中， 會出現(xiàn)多個過程文件， 為保證最終價格表的明確， 建 議在保存價格表時注意以下幾點： 1、注明制作日期和備注，如均價、數(shù)字版等； 2、注明是否提交。提交給開展商的價格表一定要注明，否那么會因為價格表數(shù)量 多而搞不清楚最終提交的一份；3、過程文件盡量不保存，如果是中間文件，建議及時整理，最好不予保存，以 免混淆；4、提交給開展商的價格表注明提交日期和備注；5、提交文件時開展商經(jīng)常需要多份，建議每次提交都讓開展商簽

9、收一個回執(zhí)， 回執(zhí)中注明提交時間、提交份數(shù)、書面或電子文檔、開展商簽字等信息。6、在打印價格表時，為標識清晰，建議打印時增加備注“第幾棟、第幾頁 ，路 徑是“打印預(yù)覽設(shè)置頁眉頁腳進行選擇即可。八、價格表制作過程中的小技巧 1、粘貼鏈接：將打好分的朝向差粘貼到各棟、將各棟加總統(tǒng)計鏈接到匯總表 2、公式、格式：導數(shù)字價格表3、單變量求解：用單價反算價格表，但無比要保證整個價格表中只有“基 準價是可以變化的數(shù)字4、刀& SUM :加法統(tǒng)計5、MIN&MAX ：求最大值、最小值7、Round:按指定的位數(shù)對數(shù)值進行四舍五入8、Countif :計算某個區(qū)域中滿足給定條件的單元格數(shù)目在進

10、行單價、總價個數(shù)統(tǒng)計時會用到9、Rounddown：向下舍入數(shù)字選房時，為防止計算出錯，常需要將付款方式 提前計算出來，一般銀行貸款都是整數(shù)，其他局部要加到首期中支付。在計 算貸款額時可以用到。九、價格表制作流程序號步驟需要本卷須知跟進人員1市場比較法收益復(fù)原法確疋均價競爭樓盤打分表、三級市場成交數(shù)據(jù)調(diào)查籌劃、銷售調(diào)查2推廣差異銷售年限3確定分棟權(quán)重分棟打分籌劃、銷售4工程棟數(shù)常規(guī)打分籌劃、銷售5每一棟每個單兀打分爬樓打分籌劃、銷售6單元價格確定價格表形成主策審核7單價區(qū)間分析低檔、小戶型對單價敏感；選取三種單價進行測算8試算、確定單價9總價區(qū)間試算中檔樓盤對單價、總價都敏感；咼檔對總價敏感10促銷、優(yōu)惠確定價格實施步驟活動折扣、開展商關(guān)系、老帶新11常規(guī)折扣比例確認根據(jù)周邊工程的付款方式和開展商要求確定12初步價目表確認13價目表總價、單價反演算手動檢杳籌劃、銷售14銷售人員意見咨詢各個單位橫向比較的相對關(guān)系銷售人員15最后價格表確認注明制表日期、是否提交等信息主策十、價格表制作各階段的著重點價格表制作階段著重點核心實收均價著重市場把握分棟/分功能/分期的實收均價著重階段性策略平均折扣率對客戶的適應(yīng)和促銷層差丿層開盤策略和最終銷售率朝向差價值點價目表客戶的直觀感受Word是學生和職場人士最常用的一款辦公軟件之一，99.99% 的人知道它，但其實，