房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展工作指引

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展工作指引開發(fā)部2015年4月目錄第一編房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研分析 第一章城市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析第一節(jié) 城市房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型第二節(jié) 城市房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研和投資可行性研究 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目地段的選擇第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研內(nèi)容第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究第一編 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研分析第一章 城市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析第一節(jié) 城市房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過程。一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市

2、場機(jī)會，確定正確的發(fā)展方向；2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場；3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營管理，提升市場競爭力。二、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的類型按房地產(chǎn)類型的不同，房地產(chǎn)調(diào)查研究的類型主要有以下幾種：1、住宅房地產(chǎn)市場的調(diào)研研究住宅市場調(diào)研是目前最為普遍的一項(xiàng)。主要針對某一城市或某一區(qū)域的住宅市場進(jìn)行分析，通過對住宅市場的供給、需求和價格水平的分析判斷住宅開發(fā)在該城市未來的發(fā)展趨勢，幫助開發(fā)商預(yù)測未來的投資前景并選擇合適的投資區(qū)域。2、商業(yè)房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究 商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究主要針對城市區(qū)域中某大型項(xiàng)目展開，主要分析項(xiàng)目所處地區(qū)的

3、購買力水平，流動人口和常住人口的數(shù)量，對該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求， 項(xiàng)目商圈范圍、 大型商業(yè)項(xiàng)目的分布及其競爭狀況等。3、寫字樓房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究寫字樓市場調(diào)研研究一般針對一線、二線和三線發(fā)達(dá)城市展開，中小城市由于需求很少幾乎不涉及此類調(diào)研。寫字樓市場調(diào)查研究主要分析市場中寫字樓的供給需求，分析銷售價格和租金價格的變動，并預(yù)測其主要的吸納特征。4、酒店房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究一般應(yīng)用于城市一些大型酒店項(xiàng)目特別是星級酒店項(xiàng)目的投資分析中。 一般就城市環(huán)境、 旅游資源、 酒店物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營狀況、酒店消費(fèi)群體的構(gòu)成與特征等方面進(jìn)行分析。5、工業(yè)房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查

4、研究較少，與工業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度較低有關(guān)。工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究主要根據(jù)某區(qū)域或城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢，分析該區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)的總需求和供給，辦公、生產(chǎn)和倉儲的供應(yīng)比例，以及勞動力、交通運(yùn)輸、原材料的問題。我公司以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主，因此下節(jié)主要以住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究闡述。第二節(jié) 城市房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容一、宏觀投資環(huán)境調(diào)查 1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查首先闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟(jì)圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟(jì)圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析 gd環(huán)口人均gd吸其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其比例分析、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資及發(fā)展情況等。第三分析

5、城市的社會發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市人口、外來人口及其近年的變動情況、物價水平的變動情況、城市居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出變動情況、城市職工平均工資水平、社會消費(fèi)品零售總額、居民儲蓄存款余額、城市居民人均居住面積指標(biāo)等。第四簡單分析該城市的社會文化環(huán)境，包括居民受教育程度、民族分布、宗教信仰、民風(fēng)民俗等。2、城市規(guī)劃調(diào)查調(diào)查城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市的總體規(guī)劃布局；調(diào)查城市各區(qū)域的功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)；調(diào)查城市的交通現(xiàn)狀及交通規(guī)劃，著重關(guān)注城市軌道交通、道路交通規(guī)劃。3、政策環(huán)境調(diào)查主要對該城市房地產(chǎn)開發(fā)涉及的有關(guān)土地出讓政策、稅收政策、針對房地產(chǎn)開發(fā)有無特殊的優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)研。土地出讓政

6、策著重調(diào)查該城市的土地招拍掛出讓的市場化程度、透明程度，以及土地出讓在該城市的各種潛規(guī)則。稅收政策主要著重對該城市房地產(chǎn)開發(fā)涉及的相關(guān)稅收（契稅、營業(yè) 稅及附加、所得稅、土地增值稅等）在該城市的繳納標(biāo)準(zhǔn)、繳納情況等。針對房地產(chǎn)開發(fā)有無特殊的優(yōu)惠政策著重調(diào)查是否該城市出臺支持 鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)政策， 包括對稅收、 行政性收費(fèi)、 進(jìn)入門檻、 信貸、招商等方面的優(yōu)惠政策。4、各項(xiàng)行政性收費(fèi)及建安、市政費(fèi)用的初步調(diào)查鑒于各城市的情況不同，應(yīng)對城市的房地產(chǎn)開發(fā)的涉及繳納的各項(xiàng)行政性收費(fèi)、服務(wù)性收費(fèi)、本地建安費(fèi)用一般水平、各項(xiàng)市政設(shè)施費(fèi)用（主要為水、電、暖、氣）的繳納方式和基本水平進(jìn)行調(diào)查。二、城市房

7、地產(chǎn)市場概況1、城市土地市場調(diào)查分析城市歷年經(jīng)營性用地的土地供應(yīng)總量、土地成交總量、成交率、流拍率進(jìn)行分析，最好能按各用途詳細(xì)分解；分析土地價格的變動趨勢，包括各用途的土地成交價格變動趨勢；分析該城市土地成交價格與土地底價的關(guān)系，判斷該城市土地市場的競爭激烈程度，判斷是否過冷或過熱。2、城市商品房開發(fā)狀況調(diào)查分析城市近年房地產(chǎn)開發(fā)總投資 （包括住宅開發(fā)總投資） 的變動情況；分析近年商品房的施工面積、竣工面積、新開工面積等。3、城市商品房供給和需求狀況調(diào)查分析城市近年商品房 （主要為商品住宅） 的供應(yīng)面積 （批準(zhǔn)預(yù)售面積）銷售面積、銷售金額、空置面積等。4、城市商品房的價格調(diào)查分析全市房地產(chǎn)（主

8、要為商品住宅）價格變動情況，不同區(qū)域的商品房（商品住宅）價格變動情況；分析城市的房價收入比指標(biāo)。5、存量房的交易情況調(diào)查分析近年該城市存量房（主要是存量住宅）的成交量、成交價格等。三、各區(qū)域、各板塊商品房（主要為商品住宅）市場調(diào)查根據(jù)該城市房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展情況劃分不同區(qū)域、不同板塊；對不同區(qū)域和不同板塊內(nèi)的商品房市場（主要為商品住宅）從板塊功能定位、板塊特征、板塊開發(fā)動態(tài)、價格區(qū)間、產(chǎn)品類型和特征、主要客群等方面對各板塊進(jìn)行分析； 應(yīng)選取各板塊典型代表樓盤， 對其項(xiàng)目規(guī)模、 產(chǎn)品特征、銷售價格、銷售情況等方面進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的調(diào)研。四、客戶群體分析1、產(chǎn)品的需求特征調(diào)查調(diào)查分析市場上主流的和消費(fèi)者

9、偏好的商品住宅類型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、戶型面積、普遍能夠承受的銷售單價及總價范圍。2、消費(fèi)者行為調(diào)查消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括調(diào)查分析現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者的社會階層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、商品住房的消費(fèi)觀念（包括購買偏好、購買動機(jī)、購買特點(diǎn)）等。五、競爭分析1、城市房地產(chǎn)市場競爭對手分析針對目前該城市的房地產(chǎn)參與者進(jìn)行調(diào)查分析，主要針對外來知名開 發(fā)商和本地知名開發(fā)商對其從品牌知名度、資金實(shí)力、開發(fā)樓盤數(shù)量及規(guī)模、開發(fā)樓盤質(zhì)量及口碑、與政府部門的關(guān)系進(jìn)行分析。判斷該城市的房地產(chǎn)市場的競爭激烈程度和市場化程度。2、城市房地產(chǎn)典型競爭項(xiàng)目分析主要是分析

10、建成或正在建設(shè)中的具有較大影響力的項(xiàng)目，針對其區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)劃與建筑特征、產(chǎn)品特征、銷售價格、銷售情況、營銷噱頭等方面進(jìn)行調(diào)查分析。六、城市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究結(jié)論對前述調(diào)研分析進(jìn)行提煉，對該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展健康程度、房地產(chǎn)市場前景、供給和需求等方面做出調(diào)查結(jié)論。第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研和投資可行性研究房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研和房地產(chǎn)投資可行性研究是在通過對城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和整體房地產(chǎn)市場的進(jìn)行充分調(diào)研并了解的基礎(chǔ)之上，通過對該城市或區(qū)域的地段選擇、項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查研究并撰寫投資可行性研究報(bào)告從而為公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供最直接的參考。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目地段的選擇房地產(chǎn)開發(fā)

11、項(xiàng)目的地段選擇，往往不受開發(fā)商的主觀意志影響，只能被動接受，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目主要來源于政府的土地出讓供應(yīng)和其他開發(fā)商在土地二級市場的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)這兩種方式。但在面對眾多的投資機(jī)會可以選擇時，仍然需要對不同項(xiàng)目的進(jìn)行篩選，因此對項(xiàng)目的選擇即地段的選擇仍然十分必要。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地段的影響因素房地產(chǎn)投資地段的影響因素很多，不同的地段的影響因素也是不一樣的，影響程度也不相同，應(yīng)根據(jù)地塊的實(shí)際進(jìn)行相關(guān)探討。地塊的常見影響因素如下：1、市場供需行情需求大供給量少，地塊價格就攀升，房地產(chǎn)投資商也就可以獲得較高投資回報(bào)，該地塊就是較好的投資地段；如果一宗地塊需求趨少，則該地塊價格就趨低，房

12、地產(chǎn)投資回報(bào)相對較低，則不是好的投資地段。2、地塊的自然條件地塊的自然條件包含如下內(nèi)容：地塊與市中心的距離、地塊的地質(zhì)條 件（原生地、回填地、開挖地）、地形地勢、土地面積、地塊形狀、日照、 風(fēng)向、多雷區(qū)或非多雷區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害（滑坡、泥石流） 。地塊與市中心的距離，是影響房地產(chǎn)投資的地段的主要因素之一。任 何城市，人們購房都是以距市中心的距離遠(yuǎn)近作為購房的一個重要衡量指 標(biāo)。一般來講，地塊接近市中心，交通越方便，基礎(chǔ)設(shè)施越完備，地價越 高，越容易出手，同時競爭也越激烈，對投資者的資金要求也嚴(yán)格。距城 市中心越遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，地價越低，實(shí)現(xiàn)增值的時間越長，越不易 銷售，同時地價也越低。但對于已形

13、成高檔社區(qū)的開發(fā)片區(qū)，對于購房者 有自備交通工具的購房群體來說，他們追求的是居住環(huán)境、身份價值體現(xiàn) 和社區(qū)文化氛圍，“距離”二字在他們面前就淡化了，這就是為什么距城 市中心較遠(yuǎn)的開發(fā)高檔社區(qū)的投資商同樣能取得很好的經(jīng)濟(jì)效益的緣故。地塊的地質(zhì)條件，也是影響地塊價格的重要因素，原生地地質(zhì)條件較 好，地質(zhì)承載力大；如是回填地塊，地下地質(zhì)條件復(fù)雜，基礎(chǔ)處理費(fèi)用較 大。地形地勢，地塊的地形地勢直接影響到對地塊的規(guī)劃和布局，影響地 塊內(nèi)的景觀效果，也直接影響到土地的利用效果，影響建設(shè)費(fèi)用的高低， 它對投資地段有著相當(dāng)大的影響作用。一般來講，地勢低洼、地形地勢變 化太大，地塊里邊溝壑太多，不好規(guī)劃，而地勢較

14、高，相對平坦的地塊， 越好規(guī)劃，也越出效果，越應(yīng)作為好的投資地塊看待。土地面積大小直接影響到土地的使用效果，地塊面積大小對投資地段 的選擇有很大的影響作用。如相鄰的地塊準(zhǔn)備開發(fā)高檔社區(qū)的大盤，而在其間不論該地塊大小，都是好的投資地段。在繁華的市區(qū)，地塊越大，則 越是好的投資地塊。地塊形狀也直接影響土地的使用效果，對于處于市區(qū)，有門面需求的地塊，臨街面越長，越是好地塊；對于緊鄰高速路、鐵路的地塊，如臨高速路、鐵路越長則不是好的投資地塊。日照對投資地段有好的影響，也有不好的影響。如開發(fā)住宅片區(qū)，周邊是高大建筑群，日照很少，則不是一個好的投資地段。但對于商業(yè)，在炎熱的地區(qū)，日照少的街道則積聚的行人則

15、更多，人氣旺的則是一個好的投資地段。風(fēng)向，上風(fēng)地段是好的投資地段，下風(fēng)地段是差的投資地段。多雷和雷擊區(qū)不是好的投資地塊，少雷區(qū)則是好的投資地塊。自然災(zāi)害頻發(fā)區(qū)（地震、泥石流、洪水、地質(zhì)災(zāi)害、滑坡） 、多發(fā)區(qū)不是好的投資地段，少發(fā)區(qū)則是好的投資地段。3、地塊的社會條件地塊的社會條件包含城市附近的基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地塊周邊的相臨地塊的土地屬性、開發(fā)樓盤的檔次、社會治安情況等。城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全的地塊， 基礎(chǔ)設(shè)施投資較少， 業(yè)主生活、 出行便捷，則是好的投資地塊。按城市基礎(chǔ)設(shè)施完備情況作為選擇開發(fā)地塊的尺度，不失為一種開發(fā)策略。若某地塊靠近一大型高檔住宅小區(qū)或靠近一大型商場，則該開發(fā)地段是一個好的投資地段

16、。如果某住宅規(guī)劃用地附近有化工廠等污染企業(yè)，則不是一個好的投資地段。若某一地區(qū)經(jīng)常發(fā)生盜竊、搶劫、吸毒、殺人犯，則該地段不是一個好的投資地段。如治安狀況良好，在此居住有安全感，則是一個好的投資 地段。4、地段的環(huán)境條件地塊的環(huán)境條件含蓋空氣污染程度、 噪音大小、 綠化程度、 視角效果、清潔程度等?？諝馕廴?、噪音污染的地區(qū)，對人的情緒以及人的健康程度都有影響，人們不愿意在此生活和工作，不是一個好的投資地段?？拷珗@、綠地、森林的地段，綠化程度較高、視角效果好、生活環(huán)境好，地塊越受歡迎，是好的投資地塊。視角效果差的地塊，如洼地給人不愉快的感覺，是不好的投資地塊。5、城市規(guī)劃影響因素城市規(guī)劃影響因素

17、包含土地用途、容積率、建筑高度、交通道路等。土地用途允許范圍越大，越便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，越便于投資收益，也就越是好的投資地段。容積率的大小直接決定建筑面積的大小。容積率小的地段，不易得到好的投資收益，不是好的投資地段；容積率大的地段，越容易取得好的投資收益，是好的投資地段。允許建筑高度越高，擬建造的層數(shù)越多， 建筑面積越大， 越有利于投資收益， 是好的投資地段。 交通規(guī)劃道路，越靠近地塊，是好的投資地段。但某些高端居住項(xiàng)目的容積率、建筑高度等指標(biāo)往往很低，其投資收益也較好，如果容積率和建筑密度過高，會導(dǎo)致小區(qū)品質(zhì)的下降，因此容積率、建筑密度越高也不一定代表地段投資價值越高，應(yīng)該辯證的看待規(guī)劃因素的影

18、響。二、地段選擇理論選擇地段，目前主要理論主要有：上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論、沿邊發(fā)展理論等。1 、上風(fēng)口發(fā)展理論的涵義是：主要向城市的上風(fēng)口方向發(fā)展，由于城市的煙塵污染嚴(yán)重，為了避免其害，城市居民勢必涌向城市的上風(fēng)口，因此，上風(fēng)口地段是好的投資地段。2、高走理論涵義是：由于地勢高，受周邊環(huán)境干擾小，有居高臨下的感覺， 對人的心理影響較大， 因此城市中地勢高的區(qū)域是好的投資地段。3、近水發(fā)展理論涵義是：城市主要向江邊、湖邊、海邊發(fā)展，有水的地方景色好、空氣清新，所以人們愿意到這里居住和工作。水有財(cái)意，近水是人們發(fā)財(cái)?shù)脑竿?，所以近水地段是好的投資地段。4、沿邊發(fā)展理論涵義是：城市公共

19、交通主要道路、軌道交通沿線，由于居民出行交通方便，也是好的投資地段。三、識別有增值潛力的地塊在對地段投資的影響因素進(jìn)行了分析并了解了地段選擇的相關(guān)理論之后，就應(yīng)該判斷判斷那種地塊、地段具有潛在的增值潛力。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、投資，不外乎三種類型的地進(jìn)行開發(fā)：未開發(fā)的土地、開發(fā)中的土地、已開發(fā)的土地。在未開發(fā)的土地上建設(shè)房屋，雖然土地價格較為便宜，但建設(shè)中的配套資金投入?yún)s非常大，政府未在該地塊形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施，所有基礎(chǔ)設(shè)施特別是綜合管網(wǎng)部分往往需要開發(fā)商先自行投資完善，對中小型開發(fā)商而言負(fù)擔(dān)不起。但如果城市規(guī)劃的擴(kuò)展方向與擬投資的地塊相一致，則增值空間較大，如城市規(guī)劃擴(kuò)張的方向與地塊不一致，則項(xiàng)目

20、可能成為開發(fā) 商的包袱。因此在這種地塊上投資，風(fēng)險大，同時利潤也大。開發(fā)中的地塊， 是指完成了區(qū)域規(guī)劃， 具備基本的交通條件和水、 電、 氣有保障，雨、污排放系統(tǒng)已形成，這類地塊是有增值潛力的地塊。在這種地塊中開發(fā)，主要選擇地塊本身的地塊質(zhì)量和周邊樓盤的檔次，如周邊均為高檔樓盤，則這種樓盤增值潛力更大。已開發(fā)用地，是指土地已具備城市規(guī)模，這類土地常指舊城改造。在這類土地上進(jìn)行開發(fā)，關(guān)鍵在于與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，需要把政府有關(guān)舊城改造的法律、法規(guī)研究透徹，最大程度爭取政府的優(yōu)費(fèi)政策，如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、配套費(fèi)、危舊房改造優(yōu)費(fèi)政策等。這種地塊投資風(fēng)險較大，不確定因素也較多，因?yàn)榍捌诘牟疬w投資往往由開發(fā)商出資

21、，拆遷難度很大，但通過與政府建立的良好關(guān)系也能夠低價獲得其他位置較好的地段。房地產(chǎn)投資地段僅是城市組成的一部分，因此必須從整個城市布局、城市規(guī)劃的全局來考慮，來權(quán)衡利弊。判斷地塊時要考慮短期熱點(diǎn)、中長期熱點(diǎn)，還要判斷出隱蔽的投資熱點(diǎn)。要達(dá)到上述目標(biāo)，首先要從全局觀點(diǎn)來考慮問題； 其次要認(rèn)真調(diào)查研究， 掌握一手資料； 要透過資料看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研內(nèi)容在確定了擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的意向后，我們應(yīng)著重開始對具體的項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的實(shí)地調(diào)研工作，為撰寫項(xiàng)目投資可行性報(bào)告并得出結(jié)論準(zhǔn)備大量的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)，并對其加以提煉和分析。一、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查1、項(xiàng)目的現(xiàn)狀條

22、件進(jìn)行實(shí)地調(diào)查主要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的宗地位置、四至、土地面積、地上建筑物及附著 物狀況、形狀、地形地貌、水文地質(zhì)條件、項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施條件等現(xiàn)狀條件進(jìn)行調(diào)查。2、對項(xiàng)目的權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查對項(xiàng)目的土地來源、土地使用權(quán)類型及年限、有無他項(xiàng)權(quán)利等權(quán)屬條件進(jìn)行調(diào)查。3、對項(xiàng)目的規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查對項(xiàng)目的規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑控高、土地獲得成本、合作開發(fā)條件、與項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃及投資狀況進(jìn)行調(diào)查。二、項(xiàng)目所在區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查研究項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境調(diào)查一般是對開發(fā)地塊周圍 1-2 公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。1、周邊生活配套設(shè)施主要包括周邊商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)狀況（集聚程

23、度、商業(yè)氛圍、商業(yè)檔次、距離商業(yè)中心的接近程度等） 、周邊醫(yī)療、教育、休閑娛樂、餐飲、金融郵政等生活配套的完善程度和分布狀況以及未來發(fā)展預(yù)測。2、項(xiàng)目周邊交通狀況調(diào)查項(xiàng)目對外交通道路狀況，即項(xiàng)目緊鄰道路和項(xiàng)目對外交通聯(lián)絡(luò)主要道路，對道路等級（主次干道或支路） 、路況、對外交通的便捷程度、項(xiàng)目距離道路距離、項(xiàng)目開車至市區(qū)某地標(biāo)地段大概時間、項(xiàng)目周邊道路擁堵狀況以及周邊道路的未來規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查分析。調(diào)查項(xiàng)目周邊公共交通狀況，對各種交通工具（公交、地鐵）的通勤半徑、公共交通能否滿足項(xiàng)目或區(qū)域人群的出行，公共交通的完善程度和便捷程度、對項(xiàng)目周邊軌道交通的規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查。3、周邊景觀狀況調(diào)查項(xiàng)目項(xiàng)目

24、周邊區(qū)域自然環(huán)境 （市容市貌、 城市景觀、 公園綠化等） 、人文環(huán)境（居住人群、受教育程度等） 、區(qū)域內(nèi)污染狀況、空氣質(zhì)量、水質(zhì)狀況等。4、社會治安狀況調(diào)查項(xiàng)目周邊區(qū)域的社會治安狀況。三、項(xiàng)目所在區(qū)域競爭項(xiàng)目狀況調(diào)查對項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況與競爭水平，主要競爭項(xiàng)目以及潛在競爭項(xiàng)目出現(xiàn)的可能性進(jìn)行調(diào)查。1、市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)查主要包括消費(fèi)者對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、市場需求發(fā)展趨勢、市場需求影響因素調(diào)查、需求動機(jī)與行為調(diào)查。2、對競爭項(xiàng)目的硬件指標(biāo)調(diào)查項(xiàng)目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等的調(diào)查研究。3、對競爭項(xiàng)目的軟件指標(biāo)調(diào)查主要包括項(xiàng)目價格層次、

25、戶型配比、 社區(qū)配套、 項(xiàng)目定位、 主要賣點(diǎn)、主要目標(biāo)客群等。4、對競爭項(xiàng)目銷售去化進(jìn)行調(diào)查分析。5、對未來可能競爭項(xiàng)目情況的分析與估計(jì)。第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究是在投資決策前，主要從項(xiàng)目難易程度、 經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險等角度對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，以決定能否投資該地塊。 具體見房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模板一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告內(nèi)容1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況主要是針對前文所指的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研分析后的 相關(guān)內(nèi)容，包括項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、項(xiàng)目的權(quán)屬狀況、項(xiàng)目的規(guī)劃條件及與項(xiàng) 目有關(guān)的投資條件等。2、項(xiàng)目周邊區(qū)域環(huán)境分析主要針對前文所指的項(xiàng)目所在區(qū)域的基本狀況、周邊生活配套

26、設(shè)施、周邊交通狀況、周邊景觀狀況、社會治安狀況進(jìn)行分析。3、項(xiàng)目所在區(qū)域競爭項(xiàng)目分析主要針對項(xiàng)目所在區(qū)域的市場需求和消費(fèi)者行為、競爭項(xiàng)目的硬件指標(biāo)（項(xiàng)目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等）、 競爭項(xiàng)目的軟件（主要包括項(xiàng)目價格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主要賣點(diǎn)、主要目標(biāo)客群等）、競爭項(xiàng)目銷售去化、未來可能競爭項(xiàng) 目情況進(jìn)行分析。4、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排主要針對項(xiàng)目的前期開發(fā)手續(xù)、工程施工周期、項(xiàng)目營銷進(jìn)度三個方 面進(jìn)行時間計(jì)劃安排，一般以年、季度為單位制定。以項(xiàng)目橫道圖的方式 表不。5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析主要包括如下幾個方面：(1)項(xiàng)目總投資估算

27、(各項(xiàng)開發(fā)成本和費(fèi)用的估算)(2)項(xiàng)目銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入估算(3)項(xiàng)目稅收及靜態(tài)利潤指標(biāo)估算(靜態(tài)利潤指標(biāo)包括成本利潤率、成本凈利潤率、投資利潤率、資本金凈利潤率、靜態(tài)投資回收期等)，靜態(tài)利潤指標(biāo)一般采用成本凈利潤率、資本金凈利潤率指標(biāo)進(jìn)行分析。(4)若需對項(xiàng)目進(jìn)行更進(jìn)一步的從財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評價，則還需對項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)表格進(jìn)行分析，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(npv、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(irr)、動態(tài)投資回收期(pb)等動態(tài)指標(biāo)，對 項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價。財(cái)務(wù)評價體系可以按照下圖進(jìn)行：土地費(fèi)用估算成本數(shù)據(jù)銷售收入與營業(yè)稅及附加估算表 出租收入與營業(yè)稅及附加估算表前期工程費(fèi)用估算 建筑

28、安裝工程費(fèi)估算 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 不可預(yù)加費(fèi)估算 管理、財(cái)務(wù)、營銷費(fèi) 用估算開發(fā)建設(shè)投資估算表經(jīng)營成本估算表項(xiàng)目總投資估算表投資計(jì)劃與資金籌措表借款還本付息表6、項(xiàng)目的風(fēng)險與不確定性分析（ 1）項(xiàng)目的風(fēng)險分析主要對項(xiàng)目從下列風(fēng)險中進(jìn)行定性分析和評價：市場風(fēng)險：市場風(fēng)險是所有風(fēng)險中最不可控的風(fēng)險之一，主要受項(xiàng)目所在地區(qū)房產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給企業(yè)帶來的投資風(fēng)險，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)該地區(qū)市場結(jié)構(gòu)性過剩（供給大于需求）達(dá)到一定程度時，將面臨房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷、積壓、空置的局面，導(dǎo)致資金占壓嚴(yán)重、銷售回款緩慢，使得房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期甚至虧損。因此應(yīng)通過對市場的供求關(guān)系、項(xiàng)目周邊的競爭

29、性項(xiàng)目的調(diào)查分析項(xiàng)目所面臨的市場風(fēng)險。法律風(fēng)險，法律風(fēng)險一般存在于從土地二級市場上的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，該類項(xiàng)目歷史來源可能較為復(fù)雜，很可能存在債權(quán)、債務(wù)、拖欠工程款、拖欠地價款、拖欠貸款等法律糾紛，因此對該類項(xiàng)目調(diào)研分析時應(yīng)著重對上述風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并分析其影響。政策風(fēng)險，國家或地方政府出臺的有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地政策、稅費(fèi)政策、金融財(cái)政政策，均會對本地房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響，從而給企業(yè)帶來投資風(fēng)險。近年來對房地產(chǎn)市場的政策均極大影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢，因此要對項(xiàng)目所在地區(qū)乃至國家層面對房地產(chǎn)市場的政策扶持力度以及近期或遠(yuǎn)期出臺有關(guān)房地產(chǎn)導(dǎo)向性的政策進(jìn)行分析評估。（ 2）項(xiàng)目的不確定性分析采用盈虧平衡分析、敏感性分析等方法進(jìn)行定量分析。7、結(jié)論及建議提出對該房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)的結(jié)論性意見。二、項(xiàng)目投資測算相關(guān)測算表格模板1、投資估算表格（具體見新項(xiàng)目投資測算模板）xxx項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算匯總表項(xiàng)目子公司申報(bào)備注面積(m2)預(yù)計(jì)單價（