房地產(chǎn)投資類型分析(共29頁).ppt

1、房地產(chǎn)投資類型分析 土地投資分析 居住用房產(chǎn)投資分析 商鋪出租投資分析 寫字樓投資分析 酒店投資分析土地投資分析 土地出讓1、出讓土地房地產(chǎn)投資者以支付土地出讓金為代價，從國家手里直接得到的具有一定年限使用權(quán)的土地出讓土地的用途：商業(yè)、住宅、工業(yè)最高出讓年限：商業(yè)：40年 住宅：70年 工業(yè)：50年土地投資分析權(quán)利歸屬（1）土地所有權(quán)不在出讓的范圍內(nèi)（2）出讓土地下面的各類資源歸國家所有（3）出讓期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)由國家無償取得或收回（4）出讓土地應(yīng)辦理登記手續(xù)取得國土證出讓對象城鎮(zhèn)國有土地土地投資分析（1）農(nóng)村集體土地經(jīng)政府征用并轉(zhuǎn)為國有（2）國有行政劃撥土地

2、轉(zhuǎn)為出讓土地（3）舊城改造由政府收回的國有土地出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓土地所擁有的附帶權(quán)益：轉(zhuǎn)讓（有限制）、出租、抵押、投資土地出讓金（土地增值收益）：不低于基準(zhǔn)地價的20%，由當(dāng)?shù)卣_定土地投資分析2、出讓土地的取得（投資）類型城市新區(qū)開發(fā)（1）初始地價一般較低（2）基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用較高（3）增值潛力主要取決于政府規(guī)劃和區(qū)位（4）地塊面積較大，開發(fā)規(guī)模要求較高城市舊城改造（1）區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地價格較高土地投資分析（2）土地開發(fā)級差收益較高，增值潛力大（3）拆遷安置所需資金和時間投入較大（4）地塊體量較小，對開發(fā)項目的要求高（5）容易獲得政府優(yōu)惠政策的支持土地投資分析 土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)

3、讓土地房地產(chǎn)投資者以支付土地轉(zhuǎn)讓款為代價，從土地使用權(quán)人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地（國有土地）土地轉(zhuǎn)讓實行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)應(yīng)隨土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓土地投資分析轉(zhuǎn)讓土地的使用年限為出讓合同規(guī)定的年限減去已使用年限后的剩余年限土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理過戶登記，換領(lǐng)國土證轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式（1）買賣（2）互易（3）企業(yè)并購（4）贈與（5）聯(lián)建、聯(lián)營土地投資分析轉(zhuǎn)讓方式：必須公開轉(zhuǎn)讓（掛牌、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂合同以明確各自的權(quán)利和義務(wù)，新的土地使用者必須遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的內(nèi)容符合以下情形之一的土地不得轉(zhuǎn)讓（1）未經(jīng)開發(fā)的出讓土地（2）未按土地使用權(quán)出讓合

4、同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的（3）集體土地使用權(quán) （4）其他情形土地投資分析 土地租賃租賃土地房地產(chǎn)投資者以支付土地租金為代價，從土地出租人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地租賃土地的期限相對較短，投資額較小土地承租人僅有使用（自用）的權(quán)利，并且其使用應(yīng)符合原有利用要求行政劃撥土地出租須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)土地投資分析 土地使用權(quán)抵押抵押土地房地產(chǎn)投資者以抵押貸款為代價，從土地抵押人手中得到的土地土地使用權(quán)的抵押人：通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，并辦理了土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)擁有者土地使用權(quán)的抵押權(quán)人：債權(quán)人（主要指金融機構(gòu)）土地投資分析土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押土地

5、抵押權(quán)的設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記，領(lǐng)取他項權(quán)利證書；抵押權(quán)消滅后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記土地使用權(quán)抵押后不能自由轉(zhuǎn)讓和投資土地投資分析土地抵押權(quán)的消滅（消失、滅失）（1）債務(wù)清償（2）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)（3）抵押物滅失（4）作為抵押物的土地被處分后處分抵押土地所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記土地投資分析 土地入股經(jīng)營入股經(jīng)營土地房地產(chǎn)投資者以出讓分成房屋或分成收益的代價，從土地入股人手中取得一定期限使用權(quán)的土地土地入股的形式（1）一方出土地，另一方出資金（2）一方出土地和部分資金，另一方出

6、不足的部分資金居住用房產(chǎn)投資分析 住宅投資1、需求分析分析的主要內(nèi)容（1）現(xiàn)有住房需求的滿足量（2）潛在的住房需求量（3）居民的購房欲望（4）住宅供給量（5）消費需求與投資需求的現(xiàn)實狀況居住用房產(chǎn)投資分析影響住房需求的特定因素（1）購房者的區(qū)位偏好和購買能力（2）市場提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量房源的類型：普通商品住宅：包括高檔（電梯）公寓經(jīng)濟適用房：包括部分拆遷安置用房、農(nóng)遷房房改房：含各類政策性住房居住用房產(chǎn)投資分析2、地點選擇上風(fēng)上水、地勢較高安全、寧靜、環(huán)境整潔舒適出行、購物、就學(xué)就醫(yī)就餐方便公用設(shè)施齊全認(rèn)識誤區(qū)：居住在越繁華的地區(qū)越好居住在市中心最好居住用房產(chǎn)投資分析3、質(zhì)量問題包括住宅自

7、身的質(zhì)量和服務(wù)管理質(zhì)量需要考慮的因素（1）購房者的支付能力（2）市場競爭艱難的權(quán)衡：質(zhì)量投入售價（租金）市場證明：高質(zhì)量的住宅能夠獲得更穩(wěn)定 的長期投資回報居住用房產(chǎn)投資分析 別墅投資1、需求分析特定的要求：占地規(guī)模、容積率、綠化率、裝修水準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備性能、管理水平特定的購買對象：中產(chǎn)階層以上（富豪）平穩(wěn)、緩慢上升的需求狀態(tài)較長時期的購買欲望激發(fā)及決策政策影響明顯居住用房產(chǎn)投資分析2、應(yīng)考慮的主要因素視野、景觀好，無污染交通便捷但不嘈雜建筑造型新穎，標(biāo)準(zhǔn)較高服務(wù)設(shè)施高檔、齊全選擇客戶高標(biāo)準(zhǔn)加大營銷力度把握好投資時機商鋪投資分析 商鋪的銷售能力分析1、影響商鋪銷售能力的主要因素外在因素：區(qū)位（是

8、否有利于商業(yè)活動）內(nèi)在因素：經(jīng)營戶的經(jīng)營能力2、分析商鋪銷售能力的步驟（1）針對特定商鋪選擇合適的商業(yè)行當(dāng)（2）判斷商鋪所在區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)競爭的態(tài)勢（不同經(jīng)營內(nèi)容對競爭的要求不一樣）商鋪投資分析日常用品、農(nóng)產(chǎn)品：競爭對手少有利生產(chǎn)資料、耐用消費品：競爭對手多有利食品（餐飲）、藥品：不定（3）分析商鋪交易范圍內(nèi)居民的購買力和消費類型商鋪的交易范圍：指能吸引的主要顧客的分布區(qū)域的大小顧客距商鋪的距離與其吸引力負(fù)相關(guān)商鋪投資分析潛在消費者到商鋪愿意花費的時間統(tǒng)計日常生活用品：510分鐘社區(qū)購物中心：1015分鐘大型購物中心：1530分鐘商鋪交易范圍分為基本范圍：步行時間10分鐘，60%70%第二范圍：1025分鐘第三范圍：2530分鐘商鋪投資分析 商鋪地段的選擇1、衡量地段優(yōu)劣的基本標(biāo)志人流量2、分析地段優(yōu)劣主要考慮的因素商業(yè)繁華程度交通狀況臨街狀態(tài)規(guī)劃條件商業(yè)業(yè)態(tài)的分布狀況商鋪投資分析 商鋪與商圈1、商圈的優(yōu)勢可以吸引更多的顧客在滿足購買力方面有互補作用對外宣傳上的規(guī)模效應(yīng)商圈內(nèi)的店鋪獲利能力遠(yuǎn)超過獨立店鋪2、成熟商圈、新商圈與未來商圈 商鋪的經(jīng)營環(huán)境寫字樓投資分析 需求分析估計商業(yè)辦公用房的需求非常困難本地外向型經(jīng)濟的發(fā)展對寫字樓的需