物業(yè)管理服務(wù)有限公司規(guī)章制度

1、XX物業(yè)治理效勞規(guī)章制度XX物業(yè)治理效勞2021年8月目 錄第一章人事行政治理制度第一節(jié)人事治理制度一員工錄用治理制度第一條員工配置參見(jiàn)公司各科室人員配置表第二條員工來(lái)源第三條入職程序二員工薪酬治理制度第一條適用范圍第二條 責(zé)任第三條實(shí)施程序三員工考核制度參見(jiàn)公司績(jī)效考核制度四員工考勤和假期治理第一條考勤治理第二條假期治理第二節(jié)行政治理制度一辦公秩序治理制度第一條 治理第二條著裝治理第三條辦公秩序二資料治理制度第一條資料的歸檔范圍第二條資料的保管第三條資料的借閱治理三 工牌治理方法第一條工牌佩戴規(guī)定第二條工牌號(hào)說(shuō)明第四條工牌治理方法第二章財(cái)務(wù)治理制度第一節(jié)治理費(fèi)收繳治理制度第一條治理費(fèi)收繳程序

2、第二條有償效勞費(fèi)的收繳第三條停車(chē)費(fèi)的收繳第二節(jié)車(chē)輛收費(fèi)治理方法第一條 泊車(chē)日常治理第二條費(fèi)用治理第三章工程維修治理制度第一節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收制度第一條物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組的成立第二條資料的接管驗(yàn)收第三條物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收第四條物業(yè)的驗(yàn)收第五條崗位和責(zé)任移交第六條驗(yàn)收后的工作第二節(jié)業(yè)主裝修治理制度第一條裝修申報(bào)流程規(guī)定第二條裝修材料治理第二條裝修施工現(xiàn)場(chǎng)治理規(guī)定第四條垃圾治理第三節(jié)設(shè)施設(shè)備治理制度第一條第一條日常保養(yǎng)第二條平安運(yùn)行制度第四章客戶效勞治理制度第一節(jié)業(yè)主入伙治理制度第一條入伙前的工作第二條入伙時(shí)的工作第二節(jié)業(yè)主維修效勞治理第一條治理規(guī)定第二條有償效勞第三節(jié)客戶投訴處理制度第四節(jié)客戶滿意度調(diào)查第五章

3、物業(yè)平安治理制度第一節(jié)平安護(hù)衛(wèi)治理制度第一條保安員治理規(guī)定第二條平安護(hù)衛(wèi)過(guò)程檢驗(yàn)制度第三條重大事故報(bào)告制度第二節(jié)車(chē)輛平安治理制度第一條小區(qū)車(chē)輛交通治理規(guī)定第二條違規(guī)停放車(chē)輛的處置規(guī)定第四節(jié)消防平安治理制度第一條消防平安治理第二條消防平安檢查制度第六章保潔綠化治理制度第一節(jié)保潔治理制度第二節(jié)綠化治理制度第七章物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及各科室崗位責(zé)任第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置第二節(jié)各科室崗位責(zé)任第一條辦公室崗位責(zé)任第二條工程科崗位責(zé)任第三條秩序科崗位責(zé)任第四條效勞科崗位責(zé)任第一章 人事行政治理制度第一節(jié)人事治理制度一 員工錄用治理制度第一條員工配置(參見(jiàn)公司各科室人員配置表)第二條員工來(lái)源1、根據(jù)具體擔(dān)任的崗

4、位和從事工作的不同,公司員工分為治理層人員和作業(yè)層人員.2、公司員工的來(lái)源包括接受應(yīng)屆畢業(yè)生、面向社會(huì)招聘、安排定點(diǎn)組織選送、及接收推 薦人員等途徑.(1)接收應(yīng)屆畢業(yè)生：根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定,上報(bào)應(yīng)屆畢業(yè)生接受方案,按方案接收國(guó)內(nèi)高等院校應(yīng)屆畢業(yè)生.(2)公開(kāi)招聘：根據(jù)人力資源的需求,在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體上刊登招聘廣告,面向社會(huì)招聘.也可通過(guò)政府認(rèn)可、信譽(yù)良好的人才交流中央,進(jìn)行社會(huì)招聘.(3)推薦：在公司工作滿半年的職工均可向公司經(jīng)理部推薦人才,但不可干預(yù)錄用或工作分配及日常治理工作.(4)第三條入職程序1、人員招聘：招聘員工可以通過(guò)接受應(yīng)屆畢業(yè)生、面向社會(huì)招聘、安排定點(diǎn)組織選送、 及接收推薦人

5、員等途徑.2、入職程序：新員工入職時(shí),面試員工必須填寫(xiě)?個(gè)人情況登記表?,并提供以下資料：照片、身份證、畢業(yè)證及職稱(chēng)證的復(fù)印件 (驗(yàn)原件)以往工作經(jīng)驗(yàn)證實(shí)文件、 個(gè)人履歷等, 并承諾所填資料屬實(shí).3、面視：公司組織對(duì)應(yīng)聘人員的儀表、專(zhuān)業(yè)水平及綜合水平進(jìn)行測(cè)評(píng),根據(jù)測(cè)評(píng)結(jié)果, 擇優(yōu)錄用.4、擔(dān)保：任何被錄用的員工都須辦理?yè)?dān)保手續(xù),且擔(dān)保人是本公司正式員工或有本市戶口、有穩(wěn)定職業(yè)和獨(dú)立經(jīng)濟(jì)水平的公民,擔(dān)保人須認(rèn)真閱讀擔(dān)保人須知,提交身份證復(fù)印件,擔(dān)保書(shū)經(jīng)親筆鉗子后生效.5、無(wú)犯罪記錄證實(shí)：男士入職時(shí)必須提供戶口所在地派出所出具的無(wú)犯罪記錄證實(shí).6、入職手續(xù)齊備后,憑?報(bào)到通知單?來(lái)公司報(bào)到.7、試

6、用：新錄用員工均實(shí)行三個(gè)月試用期.(1)員工試用期薪金按總額得 80%計(jì)發(fā),假設(shè)薪金的 80%低于本地最低工資標(biāo)準(zhǔn),那么全額 計(jì)發(fā).福利費(fèi)用按 100%計(jì)發(fā).(2)新員工試用期滿前十五日,員工遞交試用期工作總結(jié)和轉(zhuǎn)正申請(qǐng),由直接負(fù)責(zé)人及單位領(lǐng)導(dǎo)考核,上報(bào)?試用期考核審批表?,相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)考核合格后予以轉(zhuǎn)正.考核不合格者在試用期內(nèi)解除勞動(dòng)合同.二員工薪酬治理制度第一條適用范圍適用于公司全體員工.第二條 責(zé)任經(jīng)理部負(fù)責(zé)員工的薪酬制訂.第三條實(shí)施程序1、薪金(1)公司實(shí)行月薪制,根據(jù)員工的行政職務(wù)、技術(shù)職務(wù)、職稱(chēng)、學(xué)歷等確定相應(yīng)級(jí)別.(2)公司員工每月薪金于次月10日前發(fā)放,效益工資局部于每季度末根據(jù)績(jī)

7、效考核情況發(fā)放.(3)嚴(yán)禁員工之間互相打探薪金、待遇,對(duì)本人薪金有疑問(wèn)可向經(jīng)理部查詢.2、調(diào)薪(1)轉(zhuǎn)正調(diào)薪：?jiǎn)T工試用期滿轉(zhuǎn)正時(shí),對(duì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平高和表現(xiàn)突出者,可考慮加薪.(2)個(gè)別調(diào)薪：?jiǎn)T工行政職務(wù)、技術(shù)職務(wù)變動(dòng)后,可根據(jù)職務(wù)級(jí)別的變動(dòng)情況對(duì)其薪金做 相應(yīng)的調(diào)整.(3)講法調(diào)薪：根據(jù)員工工作表現(xiàn),可由所在科室上報(bào),經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,實(shí)施獎(jiǎng)罰,調(diào)整 薪金.(4)經(jīng)理部可在公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,直接下單調(diào)整員工薪金.3、薪金治理(1)公司所有員工的薪金、福利待遇標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)理部下發(fā)的?任職通知單?、?薪金調(diào)整通知單?及其他書(shū)面通知單確定.(2)員工薪金必須報(bào)經(jīng)理部或公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后,方可發(fā)放.(3)公司確定

8、的員工薪金為稅前薪金,個(gè)人按規(guī)定繳納的所得稅須由本人負(fù)擔(dān),由所在單位在每月薪金中代扣.三員工考核制度(參見(jiàn)公司績(jī)效考核制度)四員工考勤和假期治理第一條責(zé)任1、經(jīng)理部設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)本部員工考勤及公司本部各科室治理人員的假期治理.2、各科室設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)內(nèi)部員工考勤.3、考勤員工作納入本人績(jī)效考核范圍內(nèi).第二條 考勤治理1、公司本部員工每周工作六天,周一到周六；早上 8: 00到12: 00,下午2: 00到6:00.如工作時(shí)間另作調(diào)整,依有關(guān)文件為準(zhǔn).各科室工作時(shí)間可根據(jù)其具體情況,自行安排.2、考勤實(shí)行當(dāng)日標(biāo)記,不允許日后補(bǔ)記.3、員工上下班必須按規(guī)定打卡；因公外出未打卡,可填寫(xiě)外勤單由經(jīng)理簽字后交行

9、政部；未按規(guī)定打卡,如無(wú)充分理由,按礦工處理.4、月底前,由考勤員將本月考勤匯總表送交經(jīng)理審閱后報(bào)行政部.5、會(huì)計(jì)部門(mén)根據(jù)審核后的考勤表計(jì)算并支付員工工資.6、員工請(qǐng)假必須寫(xiě)請(qǐng)假條,報(bào)經(jīng)理部備案或批準(zhǔn).一天以上由主任批準(zhǔn),三天以上要經(jīng) 理批準(zhǔn).7、幾種問(wèn)題出理(1)遲到：上班時(shí)間已到,而人非因工未到崗.(2)早退：未到下班時(shí)間,而人非因工提前離崗.(3)擅離職守：工作時(shí)間內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)而離開(kāi)工作崗位.(4)當(dāng)月合計(jì)遲到、早退、擅離職守次數(shù)達(dá)五次以上(含五次) ,每超一次按事假半天處理.(5)曠工處理 ：每次遲到、早退、擅離職守超過(guò)30分鐘；未經(jīng)批準(zhǔn)不到崗；當(dāng)月累計(jì)曠工三天扣除當(dāng)月工資；連續(xù)曠工三天

10、或當(dāng)月累計(jì)達(dá)五天,公司將予以辭退處理.第三條假期治理1、事假(1)員工因私事缺勤應(yīng)申請(qǐng)事假,請(qǐng)事假扣發(fā)當(dāng)天工資.(2)月累計(jì)事假超過(guò)三天,扣發(fā)當(dāng)月效益工資,全年事假累計(jì)不得超過(guò)十四天.2、病假(1)員工因病請(qǐng)假,1天以內(nèi)憑假條直接請(qǐng)假,超過(guò)一天,必須提供醫(yī)院證實(shí)；否那么按事假處理.(2)全年病假累計(jì)最多不超過(guò) 30天.病假期間無(wú)工資.3、婚喪假(1)員工領(lǐng)取結(jié)婚證書(shū),享受有薪婚假三天,晚婚者有薪假6天,(晚婚條件：女滿 25周歲,男滿28周歲).婚假不能分段使用,結(jié)婚當(dāng)年有效.(2)員工的直系親屬(祖父母、父母、配偶、子女,以及領(lǐng)先本人供養(yǎng)的弟妹、養(yǎng)父母、岳父母、公婆)過(guò)世,給予有薪假3天.4

11、、產(chǎn)假、方案生育假：女員工在符合規(guī)定的結(jié)婚年齡生育第一胎產(chǎn)假三個(gè)月、晚育者增加15天(年滿25周歲生育為晚育)發(fā)根本工資.10、國(guó)家法定節(jié)假日另做安排.第二節(jié)行政治理制度一辦公秩序治理制度第一條 治理1、公司派專(zhuān)人負(fù)責(zé) ,電腦,打印機(jī)的治理并做好日常養(yǎng)護(hù)及維修聯(lián)系工作.2、公司 不開(kāi)通國(guó)內(nèi)、國(guó)際長(zhǎng)途.3、因工使用 ,要盡量縮短通話時(shí)間；可以用電子郵件、 辦理的業(yè)務(wù),盡量不使 用 .4、辦公室負(fù)責(zé)不定期對(duì) 的使用情況進(jìn)行調(diào)查.第二條著裝治理1、員工上班時(shí)間應(yīng)著公司發(fā)放的工作裝,并保持清潔整潔；男士穿皮鞋,女士穿西裙不能樓出襪口,不能穿涼鞋.2、上班佩戴工牌,文明辦公,不穿工作裝外出.3、女員工上

12、班要化淡妝.4、不佩帶任何飾物,不留長(zhǎng)指甲.第三條辦公秩序1、無(wú)特殊急需請(qǐng)示、報(bào)告事項(xiàng),不得打攪公司領(lǐng)導(dǎo)接待客人.凡需到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)辦公室時(shí)必須先敲門(mén)通報(bào),得到允許前方可入內(nèi).2、不隨便打斷他人談話3、辦公場(chǎng)所要保持桌椅整潔,文件物品擺放整潔,作好個(gè)人桌面的清潔工作.4、接聽(tīng) 態(tài)度和藹,語(yǔ)言簡(jiǎn)約.5、上班時(shí)間禁止在辦公區(qū)域用餐、吃零食,吸煙,不得亂扔紙屑和其他污物.6、不得擅自移動(dòng)辦公設(shè)備.7、不用通訊設(shè)備私聊,所有治理人員保持24小時(shí)開(kāi)機(jī)效勞.8、認(rèn)真做好防盜、防火、防破壞工作,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決或報(bào)告.9、節(jié)約水電及辦公用品,提倡低碳,保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔.10、節(jié)假日前進(jìn)行平安檢查,

13、落實(shí)值班人員,檢查水、電、1、窗、氣是否關(guān)閉及保密文 件的平安存放.二資料治理制度第一條責(zé)任1、客戶效勞中央設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)業(yè)主資料的收集、分類(lèi)整理、歸檔、保管、利用等工作,2、工程科設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料、物業(yè)接管驗(yàn)收資料、物業(yè)委托方資料的收集、分類(lèi)整理、歸檔、保管、利用等工作.3、經(jīng)理部設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)治理處文件資料、質(zhì)量體系文件資料的收集,分類(lèi)整理、歸檔、保管、利用等工作.4、各部門(mén)資料員應(yīng)保證各類(lèi)資料的系統(tǒng)性、完整性、標(biāo)準(zhǔn)性、平安性.5、客戶效勞中央主管、 工程科主管、經(jīng)理部主管負(fù)責(zé)資料治理質(zhì)量的日常催促改良工作.第二條資料的歸檔范圍1、物業(yè)接管驗(yàn)收的歸檔范圍,包括資料的接管清單、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、竣

14、工綜合驗(yàn)收資料、建筑物資料、公共設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收資料、建筑物使用功能及結(jié)構(gòu)變更資料.2、治理處文件資料的歸檔范圍,包括提供應(yīng)業(yè)主的日常文件資料、外來(lái)文件資料、員工培訓(xùn)方案與實(shí)施記錄、各項(xiàng)質(zhì)量限制記錄與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、公眾制度、治理處月工作方案與總結(jié)、崗位責(zé)任、考核方法、房屋本體與公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)資料大、中修年度方案、預(yù)算、審批、執(zhí)行、驗(yàn)收資料、記錄 .3、業(yè)主資料的歸檔范圍,包括業(yè)主檔案資料、裝修審批資料、功能結(jié)構(gòu)改造及重點(diǎn)部位維修資料、業(yè)主公約、效勞協(xié)議、業(yè)主變更情況.4、質(zhì)量體系文件的歸檔范圍,包括質(zhì)量治理手冊(cè)、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、物業(yè)治理方案、及相關(guān)運(yùn)行記錄、標(biāo)志、內(nèi)部治理文件.5、物業(yè)委托方

15、資料的歸檔范圍,包括物業(yè)委托方根本資料、會(huì)議記錄、公共設(shè)施維修基金和房屋本體維修基金使用的相關(guān)協(xié)議.第三條資料的保管1、按歸檔范圍將各類(lèi)資料進(jìn)行收集、分類(lèi)、整理、立卷、編制檢索總目錄和分工程錄.2、各類(lèi)資料歸檔份數(shù)為一式一份.3、使用專(zhuān)用檔案柜存放資料,根據(jù)類(lèi)別和保管單位的次序,自左向右,自上而下的排列,以便治理和查找.4、資料員每季度對(duì)庫(kù)存檔案進(jìn)行清理核對(duì),檢查保管工作質(zhì)量,并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行防 霉、防蟲(chóng)處理.第四條資料的借閱治理1、借閱資料,須經(jīng)各部門(mén)主管同意后辦理登記手續(xù),定期歸還.2、業(yè)主資料只可查閱,不得外借.3、所借資料不得隨意折疊、拆散、不得進(jìn)行復(fù)制,更改,涂寫(xiě).4、借出和歸還資

16、料時(shí),必須辦理清點(diǎn)手續(xù),由資料員和借閱者當(dāng)面核對(duì)清楚.5、調(diào)離人員必須清理移交檔案前方可辦理調(diào)離手續(xù).6、公、檢、法部門(mén)或其他國(guó)家職能部門(mén)因辦案需要查閱相關(guān)資料,應(yīng)按規(guī)定憑介紹信或工作證實(shí),經(jīng)治理處經(jīng)理同意前方棵查閱.7、資料遺失、損壞或泄密,須立即采取相應(yīng)舉措,并追究當(dāng)事人責(zé)任.三 工牌治理方法第一條工牌佩戴規(guī)定1、各崗位人員工作時(shí)間必須配戴工牌.2、工牌統(tǒng)一戴在左胸前,要戴端正,有口袋的,應(yīng)戴在口袋上沿居中處.第二條工牌號(hào)說(shuō)明1、工牌號(hào)為五位數(shù)字.2、左起第一、二位代表公司名稱(chēng)安居 AJ3、左起第三、四、五位代表員工編號(hào).第三條工牌治理方法1、工牌日常制作、發(fā)放等由公司辦公室統(tǒng)一治理,并在

17、?工牌發(fā)放登記表?上登記備查.2、工牌如在工作中發(fā)生損壞或無(wú)法使用,經(jīng)辦公室主任批準(zhǔn)予以換發(fā)；因個(gè)人原因喪失或無(wú)法使用,可申請(qǐng)補(bǔ)發(fā),費(fèi)用由個(gè)人負(fù)擔(dān).3、工牌由辦公室統(tǒng)一設(shè)計(jì),統(tǒng)一制作.4、辦公室負(fù)責(zé)工牌的配發(fā)、檢查、監(jiān)督職能四材料的采購(gòu)治理第二章財(cái)務(wù)治理制度第一節(jié)治理效勞收費(fèi)規(guī)程第一條治理費(fèi)的收繳程序1、從業(yè)主入伙之日起計(jì)收物業(yè)治理費(fèi).2、物管員應(yīng)于每月5號(hào)前將水表的抄表數(shù)據(jù)報(bào)送客戶效勞中央,并由收費(fèi)員錄入電腦.3、治理費(fèi)收繳分住宅和商業(yè)兩種方式,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按公司規(guī)定隨物業(yè)資質(zhì)而定.4、物管員算出費(fèi)用后先報(bào)數(shù),征得業(yè)主或使用人同意后,方可打票；收費(fèi)做到錢(qián)票相符.5、每天將收費(fèi)日?qǐng)?bào)表報(bào)經(jīng)理辦公室,

18、做到報(bào)表清楚無(wú)遺漏.6、客戶效勞中央收費(fèi)員因于每月25號(hào)前列出無(wú)正當(dāng)理由欠費(fèi)超過(guò)三個(gè)月以上的業(yè)主名單,將催款通知單送交業(yè)主手中,并讓接收人在回執(zhí)單上簽字； 無(wú)法找到業(yè)主或聯(lián)系人的,可通過(guò)郵寄方式送達(dá).同時(shí)作好送達(dá)、郵寄記錄,保管好業(yè)主簽收的回執(zhí),并及時(shí)將收費(fèi)情況向部門(mén)主管或經(jīng)理匯報(bào).7、對(duì)善意欠費(fèi)業(yè)主耐心解釋,勸其交清欠費(fèi)；對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)業(yè)主采用發(fā)催款單、 催款、 或上門(mén)催款等形式.8、每天將所收費(fèi)用全部按時(shí)交到財(cái)務(wù)部,不挪用公款.第二條有償效勞費(fèi)的收繳參見(jiàn)室內(nèi)維修治理規(guī)定的有償維修第三條停車(chē)費(fèi)的收繳1、辦理年卡的車(chē)主由效勞中央收費(fèi)員開(kāi)票負(fù)責(zé)收取停車(chē)費(fèi),并辦理申請(qǐng)、延期、注銷(xiāo)等相關(guān)手續(xù).2、臨時(shí)停

19、車(chē)由秩序員開(kāi)票向車(chē)主直接收取,每月底將所收費(fèi)用及票據(jù)上繳秩序科長(zhǎng),并 由科長(zhǎng)上繳財(cái)務(wù)部.3、存放在承包車(chē)棚內(nèi)的摩托車(chē),自行車(chē)費(fèi)用由承租人直接收取.第二節(jié)車(chē)輛收費(fèi)治理方法第一條 泊車(chē)日常治理1、小區(qū)內(nèi)不允許大型貨車(chē)、超高、超重車(chē)輛進(jìn)入.2、車(chē)輛停放不能占道,不能騎線.摩托車(chē),自行車(chē)不能停放在樓道,人行道或主干道上.3、所有固定車(chē)位和流動(dòng)車(chē)位按年出租給業(yè)主使用,業(yè)主租賃車(chē)位必須先填寫(xiě)?車(chē)位租賃協(xié)議?并交清費(fèi)用.3、業(yè)主憑票領(lǐng)取鑰匙和車(chē)牌,在租期內(nèi)鑰匙、車(chē)牌及車(chē)位鎖由業(yè)主自行保管和維護(hù)；如有損壞,工程科可以協(xié)助維修,費(fèi)用由業(yè)主承當(dāng).4、租期屆滿前一個(gè)月由效勞科 通知業(yè)主,業(yè)主續(xù)租必須重新填寫(xiě)協(xié)議.5

20、、租賃到期,由效勞科收回鑰匙和車(chē)牌并檢查車(chē)位鎖；鑰匙或車(chē)牌喪失,每個(gè)罰款10元；車(chē)位鎖損壞,每個(gè)罰款 50元.6、物業(yè)治理人員不得將車(chē)位鑰匙或車(chē)牌外借,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款100元.第二條費(fèi)用治理1、小區(qū)車(chē)輛收費(fèi)按停放位置不同分為三種：中央廣場(chǎng)車(chē)位費(fèi)650元/輛個(gè)、零星固定車(chē)位費(fèi)600元/輛個(gè)、流動(dòng)車(chē)位費(fèi) 350元/輛個(gè).2、臨時(shí)進(jìn)入車(chē)輛分為月費(fèi)和次費(fèi)：月費(fèi)50元每月；次費(fèi)：早上 8: 00至18: 00之間進(jìn)入車(chē)輛每次2元；晚上18: 00以后進(jìn)入車(chē)輛每次 5元.3、承包車(chē)棚收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：摩托車(chē)每輛每月 15元,自行車(chē)每輛每月 10元.第三章工程維修治理制度第一節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收制度第一條物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組的

21、成立1、物業(yè)公司接收新工程時(shí)由總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組和治理處,技術(shù)小組中應(yīng) 有水、電、土建、消防、電梯等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員.2、物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組根據(jù)物業(yè)效勞合同的要求制定相應(yīng)的?物業(yè)驗(yàn)收方案?,并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn).第二條資料的接管驗(yàn)收技術(shù)小組根據(jù)驗(yàn)收方案進(jìn)行資料的接管驗(yàn)收,對(duì)個(gè)別難以備齊的資料,可由交接雙方議定,限期提交并作好記錄備查.第三條物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收1、技術(shù)小組根據(jù)驗(yàn)收方案對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等,填寫(xiě)?房屋接管驗(yàn)收表?和?公共設(shè)施接管驗(yàn)收表?.2、對(duì)驗(yàn)收中的不合格項(xiàng), 提出書(shū)面整改后附?房屋接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表?,報(bào)送移交單位,遺留

22、問(wèn)題整改完畢,施工單位在“處理結(jié)果欄簽字后交治理處存檔.3、單獨(dú)設(shè)備的預(yù)驗(yàn)收主要是安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中的技術(shù)指標(biāo),對(duì)不合格項(xiàng),提出書(shū)面意見(jiàn),要求移交單位重新調(diào)試.第四條物業(yè)的驗(yàn)收1、驗(yàn)收技術(shù)小組根據(jù)“處理結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證,合格后正式驗(yàn)收.做到圖紙與設(shè)備型號(hào)、 數(shù)、量相符；設(shè)備安裝位置與質(zhì)量符合；設(shè)備技術(shù)性能與設(shè)計(jì)功能符合.2、對(duì)驗(yàn)收中的不合格工程立即提出書(shū)面?整改報(bào)告? ,限期整改并在 ?房屋接管驗(yàn)收遺留 問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表?和?公共設(shè)施接管驗(yàn)收表?中的“處理結(jié)果欄注明,驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn) 證整改結(jié)果.第五條崗位和責(zé)任移交物業(yè)治理處安排人員進(jìn)駐崗位,崗位移交完成后,移交方人員撤離現(xiàn)場(chǎng), 該物業(yè)進(jìn)入日常治理階段

23、.第六條 驗(yàn)收后的工作1、各專(zhuān)業(yè)工種根據(jù)驗(yàn)收后的情況整理?房屋接管驗(yàn)收表?和?公共設(shè)施接管驗(yàn)收表?及?房屋接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表? .驗(yàn)收技術(shù)小組據(jù)此作出驗(yàn)收評(píng)定,并呈交公司總經(jīng)理.2、總經(jīng)理代表物業(yè)驗(yàn)收的接受單位,同物業(yè)的移交單位辦理相關(guān)手續(xù).物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組根據(jù)各專(zhuān)業(yè)工種整理的驗(yàn)收資料進(jìn)行匯總后歸檔.第二節(jié)業(yè)主裝修治理制度第一條裝修申報(bào)流程規(guī)定1、新交房由業(yè)主提交裝修申請(qǐng)并按相關(guān)條款提供業(yè)主信息資料；交清裝修押金及裝修垃 圾處置費(fèi).2、填寫(xiě)?裝修施工人員登記表?.3、填寫(xiě)?裝修施工承諾書(shū)?.3、辦理出入證：客戶效勞中央對(duì)所有用戶、裝修人員和臨時(shí)出入人員實(shí)行發(fā)證制度.用 戶和裝修單位必須統(tǒng)一

24、為所有參與裝修工程的人員辦理出入證,并交納工本費(fèi).4、辦證依據(jù)：依據(jù)使用者的身份證原件和照片辦理.證件辦好后,業(yè)主憑?裝修出入證? 開(kāi)始裝修.第二條裝修材料治理1、裝修材料進(jìn)入憑?裝修出入證? .2、對(duì)超長(zhǎng)度,超寬度材料或未經(jīng)包裝的各類(lèi)磚、石、未密封的液體材料等禁止在電梯內(nèi)運(yùn)輸.3、現(xiàn)場(chǎng)裝修材料堆放有序,不能占用走廊和其他公共地方.4、裝修材料在搬運(yùn)過(guò)程中如果損壞公共設(shè)施,應(yīng)根據(jù)損壞程度賠償或由當(dāng)事人維修,服 務(wù)科派人監(jiān)督維修工作.第三條裝修施工治理規(guī)定1、裝修人員必須佩戴?裝修出入證?,并不得在小區(qū)內(nèi)停留.2、業(yè)主和裝修人員保證動(dòng)火作業(yè)人員持證上崗.3、業(yè)主裝修過(guò)程不得破壞房屋結(jié)構(gòu)；不能私自

25、改變水、電、暖、氣等.4、在裝修房屋每天檢查一次,發(fā)現(xiàn)違歸及時(shí)勸阻.5、施工時(shí)間8: 3012: 00, 14: 0021: 00,在晚上21: 00后禁止裝修.6、裝修過(guò)程必須做好消防工作.7、施工用電不能影響樓宇機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行.第四條垃圾治理1、裝修廢料和垃圾必須每天清理,并按效勞中央指定的地點(diǎn)集中清運(yùn),以保持通道暢通無(wú)阻.2、裝修垃圾由治理處指定時(shí)間統(tǒng)一清運(yùn).第五條裝修驗(yàn)收程序1、裝修結(jié)束并入住三個(gè)月后,假設(shè)未出現(xiàn)結(jié)構(gòu)和平安問(wèn)題,由業(yè)主向效勞科申請(qǐng)初次驗(yàn)收.2、效勞科負(fù)責(zé)在三日內(nèi)組織驗(yàn)收人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初次驗(yàn)收.對(duì)存在問(wèn)題,業(yè)主應(yīng)在二周 內(nèi)整改完畢并提出復(fù)驗(yàn).3、復(fù)驗(yàn)時(shí)對(duì)初驗(yàn)問(wèn)題逐項(xiàng)檢

26、查,合格后,由客戶效勞中央收回出入證,對(duì)遺失證件者扣 除押金；由效勞科長(zhǎng)在?驗(yàn)房申請(qǐng)表?上簽字,業(yè)主持?驗(yàn)房申請(qǐng)表?去財(cái)務(wù)部退領(lǐng)裝修 押金；4、假設(shè)業(yè)主違反?裝修施工承諾書(shū)?,那么押金作相應(yīng)扣除不予退還.第三節(jié)設(shè)施設(shè)備治理制度第一條日常保養(yǎng)1、供電、供水、供氣設(shè)備不能私改；2、不能架設(shè)室外天線.3、不能將垃圾、菜葉投入廁所及下水道,如因使用不當(dāng),導(dǎo)致堵塞,一切費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé).4、樓層內(nèi)公共地方不能擺放家具,不能亂涂亂畫(huà).5、不能在電梯內(nèi)嬉戲；長(zhǎng)時(shí)間離家,關(guān)好水、電、氣等.第二條平安運(yùn)行制度1、設(shè)備維修人員必須持證上崗；2、維修設(shè)備時(shí)按規(guī)程操作；并采取必要的平安舉措和技術(shù)舉措；低壓配電作業(yè),必須

27、有 專(zhuān)人監(jiān)護(hù).設(shè)施設(shè)備小心使用,保持設(shè)備干凈,外觀整潔,并注意整理整頓3、智能監(jiān)控、消防、電梯、供水、供電系統(tǒng)堅(jiān)持24小時(shí)值班制度.定期維護(hù)保養(yǎng)和更新,并有維護(hù)保養(yǎng)記錄.4、做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄,建立設(shè)備臺(tái)帳；定期檢查和維護(hù)設(shè)備.5、供電設(shè)備必須具備滅火器材.6、成心破壞設(shè)備、設(shè)施,從嚴(yán)處理；設(shè)備發(fā)生大故障時(shí)要及時(shí)上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)第四章客戶效勞治理制度第一節(jié)業(yè)主入伙治理制度第一條 入伙前的工作1、業(yè)主入伙前,由開(kāi)發(fā)、工程及物業(yè)公司三方參加組成聯(lián)合交接小組,召開(kāi)會(huì)議,制定驗(yàn)收方案,統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),商定交接考前須知和交接日期2、物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物、設(shè)施設(shè)備、分別準(zhǔn)備充足的驗(yàn)收記錄表格.第二條入伙

28、時(shí)的工作1、由開(kāi)發(fā)、工程物業(yè)三方共同參加,逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,填寫(xiě)驗(yàn)收記錄單,驗(yàn)收記錄單上必 須有三方人員的簽字,并一式三份,三方各執(zhí)一份.2、對(duì)驗(yàn)收合格工程,列出清單,進(jìn)行交接,交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格注明存在 問(wèn)題提交工程部和施工單位,限期整改,整改工程必須經(jīng)過(guò)復(fù)驗(yàn),合格前方可接收,物業(yè) 公司將接收清單交治理處保存.3、開(kāi)發(fā)公司向業(yè)主發(fā)出接房通知、接房流程及接房費(fèi)用一覽表.4、業(yè)主持有財(cái)務(wù)人員簽字的?接房費(fèi)用一覽表?來(lái)物業(yè)公司簽訂業(yè)主?裝修治理協(xié)議?、?業(yè)主公約?、?承諾書(shū)?、填寫(xiě)業(yè)主信息表等并領(lǐng)取鑰匙.5、由開(kāi)發(fā)、工程、物業(yè)三方共同參加帶業(yè)主入室驗(yàn)收,治理處對(duì)業(yè)主提出的房屋質(zhì)量問(wèn)題的合理

29、建議,逐項(xiàng)記錄在?接管驗(yàn)收記錄?四聯(lián)單上開(kāi)發(fā)、工程、物業(yè)、業(yè)主各一份, 并負(fù)責(zé)與工程部聯(lián)系,限期修好,保證業(yè)主按時(shí)如住.6、幫助業(yè)主辦理有線電視、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獾乳_(kāi)戶手續(xù).第二節(jié)業(yè)主維修效勞治理第一條 治理規(guī)定1、保修治理處組織建筑單位施工,費(fèi)用從建筑單位保修款中支付.業(yè)主在裝修過(guò)程中自己造成的損壞,不屬于保修范圍.保修期限以?住宅質(zhì)量保證書(shū)?上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為依據(jù).保修期內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題,急修半小時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)處理,一般性維修3天內(nèi)處理.通知施工單位的保修要填寫(xiě)保修單,工程科維修要有派工單.第二條 有償效勞1、對(duì)有償效勞,由業(yè)主申請(qǐng),效勞科約定維修時(shí)間2、值班人員填寫(xiě)維修登記表和派工單.3、維修工帶著

30、派工單上門(mén)維修,到現(xiàn)場(chǎng)后,先向業(yè)主出示工作牌,宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主 同意后開(kāi)始維修.4、維修完成清理現(xiàn)場(chǎng),請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字.維修單采取三聯(lián)制,客戶、財(cái)務(wù)、 存檔各一聯(lián).5、維修人員在效勞時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理,不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等.第三節(jié)客戶投訴處理制度1、效勞科建立?客戶投訴登記表?,統(tǒng)一由效勞科物管員集中登記、聯(lián)絡(luò)相關(guān)人員處理.記錄內(nèi)容包括客戶姓名、 和投訴內(nèi)容摘要、事后處理結(jié)果等.2、任何治理人員在遇到業(yè)主來(lái)訪、投訴時(shí),都應(yīng)給予熱情接待,并做好詳細(xì)記錄.必須在當(dāng)天調(diào)查、核實(shí),并將結(jié)果和處理意見(jiàn)匯報(bào)效勞科長(zhǎng), 由效勞科長(zhǎng)決定處理方法和責(zé)任 部門(mén).3、效勞科指定人員根據(jù)客戶投訴,填

31、寫(xiě)?客戶投訴處理通知單?.為了便于檢查跟蹤,每一份?客戶投訴處理通知單?應(yīng)進(jìn)行編號(hào),并與?客戶投訴登記表?中的編號(hào)相一致.統(tǒng)一由效勞科物管員集中登記,并聯(lián)絡(luò)相關(guān)人員處理.4、對(duì)重大問(wèn)題的投訴,效勞科不能處理需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題,直接報(bào)經(jīng)理,由經(jīng)理作出最終 處理決定.5、責(zé)任部門(mén)接到投訴后,在預(yù)定時(shí)間內(nèi)向業(yè)主答復(fù),答復(fù)時(shí)間不超過(guò)三天.并在問(wèn)題解 決后將結(jié)果反應(yīng)給效勞科.第四節(jié)客戶滿意度調(diào)查1、效勞科應(yīng)采用 或其他形式跟蹤投訴處理結(jié)果,并定期回訪或設(shè)立“用戶意見(jiàn)箱.2、每年至少進(jìn)行一次業(yè)主滿意度調(diào)查；請(qǐng)業(yè)主填寫(xiě)?客戶滿意度調(diào)查表?.物管員對(duì)回收的意見(jiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析, 并將結(jié)果書(shū)面報(bào)告效勞科長(zhǎng). 由效勞科長(zhǎng)

32、提出整改意見(jiàn), 責(zé)成有關(guān) 部門(mén)限期解決.3、對(duì)業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)定期向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行通報(bào),接受監(jiān)督.4、維修回訪由經(jīng)理、主管、維修負(fù)責(zé)人擔(dān)任,向業(yè)主了解維修人員效勞情況、征詢改良 意見(jiàn)、核對(duì)收費(fèi)情況、請(qǐng)被回訪人簽名.5、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,24小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知維修人員進(jìn)行整改.6、滿意度調(diào)查活動(dòng)結(jié)束后,效勞科對(duì)記錄整理歸檔保存.第五章物業(yè)平安治理制度第一節(jié) 平安護(hù)衛(wèi)治理制度第一條保安員治理規(guī)定1、儀容儀表面容整潔,無(wú)胡須、無(wú)長(zhǎng)發(fā).按規(guī)定著裝,佩戴工作牌.精神飽滿,姿態(tài)良好.儀表端正,文明大方.不袖手、不背手或?qū)⑹植迦胍麓?2、效勞要求禮貌待人,說(shuō)話和氣,微笑效勞.主動(dòng)、熱情、耐心、周到

33、的為業(yè)主效勞.不發(fā)生爭(zhēng)吵、打架斗毆事件,不與業(yè)主發(fā)生沖突.3、紀(jì)律要求按時(shí)交接班,不遲到早退.不脫崗睡崗、不在崗位上干其他事.處理問(wèn)題講原那么和方法,以理服人.忠實(shí)執(zhí)行各項(xiàng)制度,服從領(lǐng)導(dǎo)安排,圓滿完成工作任務(wù).4、責(zé)任范圍：、熟悉小區(qū)樓宇分布和重點(diǎn)部位；實(shí)行兩班24小時(shí)值班制度,每班兩人,一人值門(mén)崗,一人巡邏,準(zhǔn)確記錄各種表冊(cè)且內(nèi)容詳細(xì),對(duì)整個(gè)轄區(qū)每?jī)尚r(shí)巡邏一次；對(duì)樓前樓后、道路、 停車(chē)場(chǎng)等重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭醒策壓灥街?熟悉掌握?qǐng)?bào)警監(jiān)控、通訊工具等設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程,善于發(fā)現(xiàn)事故隱患并能及時(shí)正確處理各種突發(fā)事件.進(jìn)行平安防范檢查, 對(duì)業(yè)主進(jìn)行法制宣傳, 來(lái)訪人員實(shí)行出入登記, 制止未經(jīng)許可人員 和

34、車(chē)輛進(jìn)入轄區(qū).車(chē)輛治理根本到位,保持門(mén)口通暢.遵守秩序員培訓(xùn)制度.第二條平安護(hù)衛(wèi)過(guò)程檢驗(yàn)制度1、日檢包括白班和夜班：秩序科長(zhǎng)依據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn), 對(duì)各個(gè)小區(qū)平安護(hù)衛(wèi)工作進(jìn)行日檢.2、夜檢：辦公室值班人員每周夜間查崗不少于兩次,查崗時(shí)間為0: 00至6: 30.3、辦公室對(duì)檢查中出現(xiàn)的平安工作隱患,應(yīng)及時(shí)采取舉措或查找原因及時(shí)整改.4、作好質(zhì)量記錄,認(rèn)真填寫(xiě)?夜間查崗記錄表?.第二節(jié)車(chē)輛平安治理制度第一條小區(qū)車(chē)輛交通治理規(guī)定1、車(chē)輛出入憑卡放行,一車(chē)一卡,業(yè)主遺失車(chē)卡,每個(gè)罰款10元.2、對(duì)無(wú)照牌、超高、超重,攜帶危險(xiǎn)品車(chē)輛嚴(yán)禁進(jìn)入.3、車(chē)進(jìn)小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車(chē)位,不能擋道.4、外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入由業(yè)

35、主申請(qǐng)后,可停放在指定地點(diǎn).5、每天12時(shí)到15時(shí),19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入.6、臨時(shí)停放車(chē)輛交清費(fèi)用前方可進(jìn)入；車(chē)輛停放實(shí)行先到先停,業(yè)主優(yōu)先,停滿為止的 原那么.第二條違規(guī)停放車(chē)輛的處置規(guī)定1、對(duì)違規(guī)停車(chē)先勸說(shuō),無(wú)效時(shí)聯(lián)系單位或家屬或報(bào)公安機(jī)關(guān)處理.2、如果私家車(chē)位被占,可預(yù)留一個(gè)車(chē)位給該車(chē)主.3、在一車(chē)兩位占用時(shí)間較長(zhǎng),勸說(shuō)無(wú)效時(shí),適當(dāng)收取使用費(fèi).4、車(chē)輛停放強(qiáng)行占道或阻礙交通,不聽(tīng)勸阻,報(bào)公安機(jī)關(guān)處理.5、對(duì)酒駕車(chē)主情形稍微者,聯(lián)系單位或家屬,及時(shí)將車(chē)放在指定位置；情形嚴(yán)重的,安 排其他人將車(chē)放在指定位置后,妥善處理.第二節(jié)消防平安治理制度第一條防火治理規(guī)定1、建立消防責(zé)任制,成立義務(wù)

36、消防隊(duì),每年組織一次消防演習(xí).2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志,定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù),并有記錄,且保持消 防通道暢通無(wú)阻.3、設(shè)置消防箱,備存緊急消防物資.公共消防設(shè)施和器材有平安標(biāo)志,并每月集中檢查 一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修4、每年對(duì)員工進(jìn)行兩次消防平安宣傳教育.5、在危險(xiǎn)地方動(dòng)火須經(jīng)經(jīng)理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；動(dòng)火前采取有效的火防舉措.6、配電室禁止堆放易燃易暴品,禁止私接電源,違者按有關(guān)規(guī)定處理.7、發(fā)生火情及時(shí)匯報(bào),并采取必要的處理舉措,協(xié)助配合消防人員的工作.8、遵守消防治理?xiàng)l例.第二條消防平安檢查制度實(shí)行三級(jí)檢查：每班檢查一次；秩序科長(zhǎng)每天檢查一次；辦公室每周檢查一次.第六章保潔綠化治理制

37、度第一節(jié)保潔治理制度1、熟悉自己的工作區(qū)域,按工作要求到達(dá)各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；掌握各種勞開(kāi)工具和清潔用品的正 確使用方法.2、公共場(chǎng)所、主干道每天清掃一次,保持公共走廊及消防通道、院落無(wú)煙頭、無(wú)紙屑、 無(wú)果皮等污物.2、多層樓梯每天清掃一次,每周擦一次；樓梯扶手每月全面擦拭2次；高層電梯每天拖掃一次.4、公共設(shè)施、門(mén)、窗、玻璃每三個(gè)月擦拭一次.5、電梯內(nèi)、公共衛(wèi)生間潔凈無(wú)異味.6、按時(shí)清掃并將垃圾分類(lèi)；對(duì)可利用的廢棄物,移交專(zhuān)人處理；清潔垃圾桶.7、對(duì)清潔區(qū)域勤巡視、勤清掃,發(fā)現(xiàn)雜物及時(shí)撿拾.第三節(jié)綠化治理制度一綠化養(yǎng)護(hù)的日常治理1、物管員每周對(duì)綠化帶至少檢查一次,作好記錄.2、對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)通知綠化養(yǎng)護(hù)工處理.3、每月匯總綠化記錄,抱科長(zhǎng)審閱.二 日常養(yǎng)護(hù)1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍,綠化帶內(nèi)雜草每半月去除一次,保證無(wú)顯目的雜草.2、持續(xù)干旱一周時(shí),必須澆水一遍.3、綠化工每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)蟲(chóng)害及時(shí)消殺.3、每年修剪至少五次,保持綠化植物外型美觀.4、對(duì)枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種.5、每周對(duì)綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌,業(yè)主保護(hù)花木,不隨意攀折、踐踏.第七章物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及各科室崗位責(zé)任第一節(jié)組織機(jī)