房地產(chǎn)估計(jì)第九章假設(shè)開發(fā)法練習(xí)題參考答案

1、第九章假設(shè)開發(fā)法練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1、假設(shè)開發(fā)法是求取估價(jià)對象未來（C ）,減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等, 以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A、房地產(chǎn)價(jià)值B、價(jià)值C、開發(fā)完成后的價(jià)值D、開發(fā)價(jià)值2、假設(shè)開發(fā)法在形式上是（B ）»A、評估新建房地產(chǎn)價(jià)格的收益法的倒算法B、評估新建房地的價(jià)格的成本法的倒算法C、評估房地產(chǎn)價(jià)格的收益法的倒算法D、評估房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法3、假設(shè)開發(fā)法適用于具有（C）的房地產(chǎn)估價(jià)。A、投資開發(fā)價(jià)值B、投資開發(fā)潛力C、投資開發(fā)或再開發(fā)潛力D、投資開發(fā)前景4、對于有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，（A ）進(jìn)行估價(jià)。A、難以

2、采用假設(shè)開發(fā)法B、可以采用比較法C、難以采用成本法D、可以采用收益法5、在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要（B ）oA、選擇最佳的規(guī)模B、選擇最佳的用途C、選擇用途D、選擇規(guī)模6、假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)是（C ）。A、替代原理B、收益原理C、預(yù)期原理D、假設(shè)開發(fā)原理7、當(dāng)估價(jià)對象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，（D ）幾乎是惟一實(shí)用的估價(jià)方法。A、成本法B、比較法C、收益法D、假設(shè)開發(fā)法8、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式中，如果是已經(jīng)投入使用的費(fèi)用，則它就（B ）0A、作為扣除項(xiàng)目扣除B、包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)C、需要根據(jù)具體情況確定是否扣除 D、不能包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)9、房地產(chǎn)開發(fā)具有（B）

3、的特點(diǎn)，故其開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)，開發(fā)完成后的 價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是一項(xiàng)大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目o A、投資量大B、周期長C、風(fēng)險(xiǎn)性大D、開發(fā)費(fèi)用投入時(shí)間變化大10、對于發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售彳兌費(fèi)等的估算，在傳統(tǒng)方法中 主要是根據(jù)（B ）作出的。A、估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)狀況B,估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況D、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場狀況11、傳統(tǒng)方法（B ）各項(xiàng)支出、收入發(fā)生時(shí)間不同A、要考慮B、不考慮C、有時(shí)要考慮D、很少考慮12、在傳統(tǒng)方法中，投資利息和（B ）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú) 顯現(xiàn)出來，而是隱含在折

4、現(xiàn)過程中。A、投資利潤B、開發(fā)利潤C(jī)、投資收益D、銷售稅13、開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)的（B ）。A、開工日期B、取得估價(jià)對象的時(shí)間C、取得待開發(fā)土地的時(shí)間D、開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的時(shí)間14、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的（AA、市場價(jià)值B、價(jià)值C、實(shí)際成交價(jià)值D、開發(fā)價(jià)值15、開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間通常是（B ）。A、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的那個(gè)時(shí)間B、開發(fā)結(jié)束時(shí)的那個(gè)時(shí)間C、開發(fā)結(jié)束，開始對外租售時(shí)的那個(gè)時(shí)間16、投資利息估算只有在（B ）才需要。A、比較法B、傳統(tǒng)方法C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法D、收益法17、開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是（DA、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收結(jié)束

5、的時(shí)間B、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格，交付使用的時(shí)間D、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間18、由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、 銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐模˙ ）來分項(xiàng)估算。A、房地產(chǎn)市場情況B,房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況C、房地產(chǎn)價(jià)格情況D、同查房地產(chǎn)價(jià)格情況19、投資利息計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是（A ）的時(shí)間點(diǎn)。A、開發(fā)期結(jié)束B、租售期結(jié)束C、租售期開始D、交付使用二、多項(xiàng)選擇題1、假設(shè)開發(fā)法適用于如下房地產(chǎn)的估價(jià)（ABDE ）。A、生地、毛地B、熟地C、現(xiàn)房D、舊房改建E、舊房重建2

6、、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了對假設(shè)開發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還 要求有一個(gè)良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如：（ABDE ）。A、要有一個(gè)明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策B、要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C、要有一套完整的開發(fā)計(jì)劃和管理制度D、要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單E、要有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給出讓計(jì)劃3、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，需要估算（ABCE ）。A、開發(fā)成本B、管理費(fèi)用C、投資利息D、待開發(fā)房地產(chǎn)的銷售稅費(fèi)E、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)4、調(diào)查待開發(fā)上地的基本情況，主要包括（ACDE ）。A、弄清土地的位置B、弄清土地的周圍

7、環(huán)境C、弄清土地的面積的大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。D、弄清政府的規(guī)劃限制E、弄清將擁有的土地權(quán)利5、調(diào)查待開發(fā)上地的基本情況，弄清土地的位置，包括（ABD ）,A、土地所在城市的性質(zhì)B、土地所在城市.內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)C、土地而積的大小D、具體的坐落狀況 6、調(diào)查待開發(fā)上地的基本情況，弄清政府的規(guī)劃限制，主要包括（ABC ）0C、弄清建筑高度C、用途C、在建工程A、弄清規(guī)定的用途B、弄清容積率D、弄清樓層層高D、弄清建筑結(jié)構(gòu)7、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括（CDE ）等的確定。A、結(jié)構(gòu)B、構(gòu)造D、規(guī)模E、檔次8、待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前后的狀況包括有（BD ）。A、估價(jià)

8、對象為生地，將生地開發(fā)為毛地B、估價(jià)對象為毛地，將毛地開發(fā)為生地C、估價(jià)對象為毛地，將毛地開發(fā)成在建工程I）、估價(jià)對象為熟地，將熟地建成房屋E、估價(jià)對象為熟地，將熟地開發(fā)成在建工程9、待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)后的狀況有（BE ）oA、毛地B、熟地D、生地E、房屋（含土地）10、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，但考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值可有（AB工A、采用折現(xiàn)的方式B、采用計(jì)算利息的方式C、采用現(xiàn)金流量計(jì)算的方式D、采用百分率計(jì)算的方式E、采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率的方式11、開發(fā)經(jīng)營期可分為（ABE ）oA、前期B、建造期C、施工準(zhǔn)備D、勘測設(shè)計(jì)期E、租售期12、在傳統(tǒng)方法中，正確地估算投資利息需

9、要把握（ABDEA、應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目B、計(jì)息期的長短和計(jì)息方式C、計(jì)息的范圍D、利率的高低和計(jì)息周期F、名義利率和有效利率三、判斷題1、假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與比較法相同，是替代原理。（X ）2、成本法與假設(shè)開發(fā)法的主要區(qū)別是：成本法中的地價(jià)為已知，要求的是開發(fā)完成后的房 地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地 價(jià)格。（J ）3、假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開 發(fā)法通常估算的是一次性的價(jià)格剩余。（J ）4、假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的上地、在建工

10、程、舊房、現(xiàn)房、期房等。（X ）5、對于有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。6、在實(shí)際中運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測：1、是否 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式；2、 是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求情況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。（V ）7、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了對假設(shè)開發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何，還要 求有一個(gè)良好的社會自然環(huán)境。（X ）8、弄清土地的位置，包括3個(gè)層次：1、土地所在城市的性質(zhì)：2、上地所在城市內(nèi)的區(qū) 域的性質(zhì)：3、具體的坐落狀況。弄清

11、這些，主要是為選擇最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。（X ）9、弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清 這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。（X ）10、弄清政府的規(guī)劃限制，包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是 為選擇最佳的土地用途服務(wù)。（X ）11、弄清將擁有的土地權(quán)利，包括弄清權(quán)利性質(zhì)、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、 抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為估算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。（X ）12、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市 規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。（V ）13、在選擇

12、最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳規(guī)模。（X ）14、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法最基本的公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況；二 是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。（J ）15、傳統(tǒng)方法對開發(fā)完成后的價(jià)值等的估算，是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，基本 上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額：而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測它們在未 來發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額。（V ）16、傳統(tǒng)方法用計(jì)算利息方法來計(jì)算各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，計(jì)息期通常到開發(fā)完 成時(shí)止。（X ）17、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利 潤）。（J ）18、開發(fā)經(jīng)營期的起

13、點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終 點(diǎn)是將開發(fā)完成后房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。（J ）19、開發(fā)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)不同，終點(diǎn)是按照正常情況估算的開發(fā)完成的時(shí)間。（J ）20、對于將土地建成房屋的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從待開發(fā)土地 到施工結(jié)束的這段時(shí)間。（X ）四、計(jì)算題1、有一成片荒地需要估價(jià)，獲知該成片荒地的面積為5 knR適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā) 后分塊后有償轉(zhuǎn)讓，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為65%,附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五 通一平”熟地的單價(jià)為1200元/1根，開發(fā)期需要3年，將該成片荒地開發(fā)成“五通一平” 熟地的開發(fā)成本、

14、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里2.8億元，貸款年利率為6%,投資利潤率 為12%,當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%,買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn) 讓價(jià)格的3%。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。參考答案：總價(jià)11.803億元單價(jià)236.06元/m?2、需要評估一宗“七通一平”熟地2012年10月的價(jià)格，獲知該宗土地的而積為7000 ml 上地剩余使用年限為45年，建筑容積率為4,適宜建造商品住宅，預(yù)計(jì)取得該上地后建造 該類商品住宅的開發(fā)期為3年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積1500元，勘察設(shè)計(jì)等 專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,第一年需投入建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理

15、費(fèi)的30%,第二年需投入40%,第三年需投入30%。銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為 其售價(jià)的2%,銷售商品住宅需繳納的營業(yè)稅等為交易價(jià)格的6%,購買該土地買方需要繳 納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%。預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)售出30%,建成半年后售出50%,建成 一年后全部售完。售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積4000元。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金 流量折現(xiàn)法估算該項(xiàng)宗上地2012年10月的總價(jià)，單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為10%）。參考答案：總價(jià)3400.98萬元 單價(jià)4858.54元/nF 樓面地價(jià)1214.64元/nF3、某舊廠房的建筑面積為8000 nR根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成超市出 售

16、，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等600元/ m?（按建筑面積計(jì)），同時(shí) 取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1200元, 裝修改造完成后即可全部出售，售價(jià)為每平方米建筑面積4200元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%, 購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的3%»試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算 該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為10%）o參考答案：總價(jià)1432.95萬元 單價(jià)1791.19元/m?4、某在建工程開工于2011年4月1日?？傆玫孛娣e5000 nF。規(guī)劃總建筑面積40000 itf, 用途為寫字樓。上地使用年限為50年，從開工之日起計(jì)，當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓而價(jià)1200 nF元/。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為3年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、管 理費(fèi)等）為建筑面積2800元/ m?。至2012年10月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已