房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題精選(九)

1、房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理真題精選（九）【2007年真題】銀行為某家庭提供了一筆總額 10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采 用月還款常數(shù)為0. 7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。 則相對于按月等額還款 方式，該家庭在還貸期間，除最后 1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A. 137.5B. 410.2C. 432.2D. 452.2【答案】B【解析】【2006年真題】某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入白2 25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為 6%,最長貸款期限20年，最低首付款 為房價的30%,若采用按月等額償還

2、方式，問：（1）該家庭能夠買住房的最高總價是多少？若第5年末銀行貸款利率上調(diào) 9%,為保持原月償還額不變，則：（2）該家提需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？ （8分）【2006年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務(wù)報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算【答案】D【解析】A是不完全一樣，而非完全不一樣【2006年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（A. 土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營管理費用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.

3、房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】 ACDE【解析】管理費用屬于期間費用【2007年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額8 .投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A【2007年真題】下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。A.凈現(xiàn)值9 .投資利潤率C.現(xiàn)金回報率D.靜態(tài)投資回收期E.內(nèi)部收益率【答案】BCD【2006年真題】10.下列經(jīng)濟評價指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標(biāo)的有（）。A.投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金報酬率【答案】ADE【典型例題】某建設(shè)項目，當(dāng)i1=20%時，凈現(xiàn)值為7

4、8.70萬元，當(dāng)i2=30%時，凈現(xiàn)值為-60.54萬元, 則該項目的內(nèi)部收益率為（）A. 25.65%B. 24.42%C. 22.46%D. 18.65%【答案】A【解析】=20%+ （30%-20%） X78.70/ （78.70+60.54）=25.65%【2006年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用 20%的折現(xiàn)率計算出韻項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（）。A.小于20%B.滿足目標(biāo)收益率要求C.大于20%D.不滿足目標(biāo)收益率要求【答案】C【解析】內(nèi)部收益率函數(shù)是減函數(shù)【2007年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為 4500萬元，銷售稅金及附加

5、為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為 370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本 利潤率為（）。A. 45.05%B. 49.31%C. 56.86%D. 63.6%【答案】B【解析】考慮土地增值稅時【2007年真題】已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為 500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A. 10.0%B. 14.0%C. 25.0%D. 35.0%【答案】D【2007年真題】資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。（）【答案】X【解析】是利潤總額而

6、非稅后利潤【2006年真題】某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為 2200元、店鋪市場價值增長率為 2%,則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A. 7.1%B. 12.0%C. 13.1%D. 19.1%【答案】D【2007年真題】張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提 供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為 3.4萬元，其中支付銀行利息1. 5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。

7、A. 1.07B. 1.47C. 2.07D. 3.33【答案】C【2007年真題】資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()【答案】X【解析】是長期指標(biāo)【2006年真題】房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合來顯示項目風(fēng)險程度。()【答案】x【2005年真題】房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于 ()。A.變動成本的設(shè)置B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點的設(shè)置【答案】D【重點】線性盈虧平衡分析利潤=總銷售收入-總成本總銷

8、售收入=銷售單價X數(shù)量總成本=固定成本+可變成本=固定成本+單位可變成本 嚶量盈虧平衡點是指利潤為零時，求數(shù)量或是單價，此時總銷售收=成本銷售單價X銷售量=固定成本+單位可變成本X銷售量求解銷售量或是銷售單價銀行為某家庭提供了期限為 10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7. 25%,則名義年利率是()。A. 7.02%B. 7.04%C. 7.50%D. 7.85%【答案】A【解析】解法一：按公式計算解法二：帶有技術(shù)含量的排除法。當(dāng)每年的計算周期數(shù)大于1時，實際利率大于名義利率。則可以排除CD.【2007年真題】下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有()。

9、A.當(dāng)計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率B.實際利率真實地反映了資金的時間價值C.名義利率真實地反映了資金的時間價值D.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大E.計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大【答案】ABD【典型例題】某建設(shè)項目，建設(shè)期為 3年，建設(shè)期第一年貸款 400萬元，第二年貸款500萬元，第三 年貸款300萬元，貸款均為年初發(fā)放，年利率為12%,采用復(fù)利法計算建設(shè)期的貸款利息，則第三年末貸款的復(fù)本利和為()萬元A. 1525.17B. 1375.17C. 1489.17D. 1625.17【解析】錯誤的作法F=400 (F/P

10、, 12%, 2) +500 (F/P, 12%, 1) +300=400X1.2544+500 X1.12+300=1361.76正確的作法F=P1 (F/P, 12%, 3) +P2 (F/P, 12%, 2) + P3 ( F/P, 12%, 1)=400X1.4049 + 500X1.2544+ 300 X1.12= 1525.17選答案A【2006年真題】某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入地30%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6% .則該家庭的首付款額是()元A. 34000.00B. 83265.3

11、8C. 87867.78D. 91022.12【答案】C【解析】【2006年真題】某家庭提供了年利率為6%、按月等比遞增償還、期限為 20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增值率為 0. 2%,首期償還額為1600元，則該家庭在第 6年最后一個月地還款 額為（）元A. 1843.86B. 1847.55C. 2279.87D. 2291.27【答案】A【解析】【典型例題】趙某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30%,余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%,采用按月等額還款方式償還。若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為（）元。A. 172 858B. 182 786C. 192 858D. 201 006【答案】D【解析】實質(zhì)：貸款余額=第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第 5年年末時的現(xiàn)值【典型例題】某