房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同協(xié)議書范本詳細(xì)版

1、甲方委托人）：公司住所：法定代農(nóng)人：乙方（受托人）：公司住所：法定代農(nóng)人：鑒于：1、甲方已依法取得位于 的住宅用地，包括 萬平方米的國有土地使用權(quán)用地及 萬平方米的康厚水庫的承租權(quán)，合法進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)。2、乙方為 投資發(fā)展有限公司所屬的專業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)管理公司，依托于投資發(fā)展有限公司積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、品牌管理及質(zhì)量體系。3、甲方委托乙方全血負(fù)責(zé)上述地塊項目開發(fā)建設(shè)的管理JJ乍，乙方愿意接受該項委托。為此，甲乙雙方根據(jù)中華人民共和國合同法等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本著互利、互信、平等、自 愿等原則，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本合同，以資共同遵守。第一部分合同書一、項目概況1、項目名稱：o2、

2、項目地點：o 土地四至為 用地以西、 以北、用地以東、以南的地塊。3、項目面積：建設(shè)用地面積為 萬平方米，己取得編號為第 號的國有土地伎用權(quán)證和編號為 國用（）第 號的國有土地使用權(quán)證。4、建設(shè)指標(biāo)：容積率W0. 299,建筑密度W14. 5%,綠地率75%o項目規(guī)劃總建筑血積為5.5327萬平方米。上述指標(biāo)以規(guī)劃部門核準(zhǔn)的文件為準(zhǔn)。5、建設(shè)內(nèi)容：低密度住宅（毛坯）。二、項目開發(fā)委托管理的基本要點1、甲方作為項目的開發(fā)建設(shè)單位，負(fù)貴籌措項目開發(fā)建設(shè)所需的全部資金，擁有項目開發(fā)的決策權(quán)、 知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。甲方依法享有項目投資收益，承擔(dān)項目投資風(fēng)險。2、乙方根據(jù)本合同的約定履行委托管理職責(zé)和義務(wù)，

3、獲得合同約定的收益。3、乙方組建項目管理團隊，對甲方負(fù)貴。根據(jù)本合同的約定或甲方的特別授權(quán)，乙方可代衣甲方行 使項目日常經(jīng)營管理權(quán)。4、項目建設(shè)活動實行哈同制管理，項目開發(fā)建設(shè)過程中的合同由甲方簽訂，由乙方項目管理團隊進 行合同全過程管理。三、項目開發(fā)委托管理的工作范圍1、前期管理：由乙方對項目的整體定位、運營思路和方案設(shè)計進行統(tǒng)籌規(guī)劃，乙方在甲方的配合下 負(fù)責(zé)具體辦理項目開發(fā)建設(shè)所需的審批和許可等手續(xù)。2、設(shè)計管理：乙方選擇規(guī)劃設(shè)計單位，把握規(guī)劃設(shè)計進度、設(shè)計成果及設(shè)計質(zhì)量。3、成本管理：乙方制訂合理的目標(biāo)成本，在項目開發(fā)建設(shè)全過程中實行有效的目標(biāo)成本管理。4、工程管理：乙方選擇工程施工單位

4、、材料供應(yīng)單位和工程監(jiān)理單位，并進行統(tǒng)籌管理。乙方 對 項目的工程質(zhì)量、施工進度、安全生產(chǎn)、文明施工等進行全而管理。5、營銷管理：乙方制訂銷售計劃，選擇營銷單位，組織營銷團隊，對營銷的策劃、推廣、實現(xiàn)進行 全面管理。6、驗收與交付管理：乙方組織項目建設(shè)中間驗收、項目全面竣匚驗收，項目竣匚驗收備案等項工 作，組織實施項目房產(chǎn)的集中交付工作。7、客服與維護管理：乙方組織和設(shè)置客戶服務(wù)部門，及時有效處理客戶投訴，提升客戶滿意度，在 約定期限內(nèi)負(fù)資項目房屋的質(zhì)雖維護工作。8、物業(yè)管理：乙方負(fù)資項目交付后物業(yè)的前期管理L1作，選擇物業(yè)管理單位，制訂物業(yè)服務(wù)方 案，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行督導(dǎo)。9、檔案管理：乙

5、方對項目開發(fā)建設(shè)過程的全部檔案資料進行歸檔保存，根據(jù)檔案管理的要求及時移 交給甲方。10、財務(wù)管理：乙方協(xié)助甲方建立項目公司的財務(wù)管理制度，對建設(shè)資金計劃、成本預(yù)決算、財務(wù) 日常管理捉出建議方案，協(xié)助甲方進行稅務(wù)籌劃管理等工作。11、人力管理：乙方協(xié)助甲方建立項目公司的人力資源管理制度，進行人力資源日常管理。12、行政管理：乙方協(xié)助甲方建立項目公司的行政管理制度，對行政、后勤、信息等方而進行同常 管理。四、項目開發(fā)委托管理的工作目標(biāo)1、工程成本管理目標(biāo)：在項目定位與產(chǎn)品設(shè)計階段，由乙方才是出工程成本概算。在項目施工圖設(shè) 計完成后45日內(nèi)，由乙方組織施匚圖預(yù)算，經(jīng)甲方審核確認(rèn)后作為，程成本管理目

6、標(biāo)。2、工程質(zhì)量管理目標(biāo)：符合項目規(guī)劃和設(shè)計要求、符合國家建筑施工質(zhì)量的合格標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)先于乙方 己有的類似產(chǎn)品的品質(zhì)。3、建設(shè)工期管理目標(biāo)：本項目總體建設(shè)周期暫定為36個月（以首批施工許可證領(lǐng)取之日起開始計算），完成合同約定的建設(shè)內(nèi)容和要求，預(yù)計期施工許可證領(lǐng)取日期為 年月。以上時間目標(biāo)為估算，最終以雙方正式確定的框架性開發(fā)計劃與項目分期開發(fā)方案為準(zhǔn)。4、房屋營銷管理目標(biāo)：本項目分期開發(fā)、銷售。預(yù)計項目2012年12月具備領(lǐng)取預(yù)售許可證的前置 條件，具體開盤時間和項目銷售周期以雙方正式確認(rèn)的銷售計劃為準(zhǔn)。乙方在項目總體規(guī)劃方案審批 通過后30個工作同內(nèi)將項目整體銷售計劃提交甲方確認(rèn)，并根據(jù)項目分

7、期情況在每期取得施工許可證后30個工作日內(nèi)將當(dāng)期銷售計劃提交甲方確認(rèn)。如遇特殊情況，包括房產(chǎn)市場 發(fā)生重人變化或甲方特別要求放緩銷售節(jié)奏，則雙方協(xié)商決定適當(dāng)延長銷售周期為準(zhǔn)。5、安全文明管理目標(biāo)：無大的傷亡事故，項目工程符合安全文明工地的標(biāo)準(zhǔn)。五、項目開發(fā)委托管理的相關(guān)費用1、根據(jù)乙方派駐的管理團隊人員情況，參照類似開發(fā)建設(shè)公司的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，核定乙方派駐人員的人 員薪酬費用，其費用由甲方承擔(dān)，具體見本合同第三部分的附件舄2、甲方根據(jù)項目房屋銷售總收入和質(zhì)量、工期、成本、營銷、安全等管理目標(biāo)的實際結(jié)果，以房屋 銷售總收入的相關(guān)對應(yīng)比例，向乙方支付項目開發(fā)委托管理費用及業(yè)績獎勵，具體見木合同的第三部

8、 分附件二。3、項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵由甲方支付給乙方或乙方指定的單位，由收款單位向甲方開具合 法有效的發(fā)票。4、在項目建設(shè)過程中，發(fā)生額外工作的，由甲乙戒方另行協(xié)商費用標(biāo)準(zhǔn)及支付金額。六、項目開發(fā)委托管理的其他事項1、本合同中的有關(guān)詞語含義以本合同第二部分“合同條件的第條詞語定義”為準(zhǔn)。2、本合同中的第一部分“合同書”、第二部分“合同條件”、第三部分“合同附件”為本合同的有 效組成部分，與本合同具有同等法律效力。3、伺限公司在與乙方于 年一月一日簽署的合作協(xié)議書中享有的權(quán)利和義務(wù)全部移轉(zhuǎn)給甲方，合作協(xié)議書的全部條款為本合同的有效組成部分，與本合同具有同 等法律效力。4、本合同式陸份，甲

9、乙戲方各執(zhí)卷份，各文本具有同等法律效力。甲方：（簽章）法定代農(nóng)人：（箍章）：乙方：（簽章）法定代農(nóng)人：（答章）本合同于年）1 日簽訂于 o第二部分合同條件一、詞語定義1、“項目”是指甲方委托乙方管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目。2、“委托人”是指承擔(dān)投資貴任并進行項目開發(fā)的方，即甲方。3、“受托人”是指按照本合同約定受托承擔(dān)項目開發(fā)管理的方，即乙方。4、“正常工作”是指本合同中約定的乙方應(yīng)從事的項目開發(fā)委托管理工作。5、“額外工作”是指：木合同約定的委托管理范圍以外的，另行協(xié)商增加的工作內(nèi)容：由于非乙方 原因使委托管理工作受到影響，造成工作量人幅增加的工作。6、“重人設(shè)計變更”是指涉及項目總體規(guī)模、總體布

10、局、項目特性、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的變更，導(dǎo)致項目投 資增減超過50萬元人民幣或項目工期延長超過20個工作日的設(shè)計變更。7、“預(yù)計房屋銷售總收入”是指為計算階段性預(yù)付項目開發(fā)委托管理費，而事先估算的房屋銷售總 收入。8、“房屋銷售收入”是指乙方己完成的實際房屋銷售額。9、“甲方保留物業(yè)”是指物業(yè)權(quán)屬歸甲方所有，不對外銷售的項目物業(yè)。10、“人員薪酬費用”是指人員工資、福利費、社會保險費、住房公積金、勞動保護費、工會經(jīng)費、職工教育費等。11、“銷售費用”是指營銷的直接費用，包括廣告費、代理費、促銷費、調(diào)研費、會展費、活動 組 織費、物料及印刷費等。二、適用法律1、中華人民共和國合同法2、有關(guān)的其他法律。三、

11、項目管理團隊1、乙方通過委派專業(yè)團隊和社會公開招聘的方式組成項目管理團隊。項目管理團隊的人員選聘、崗 位編制和薪酬標(biāo)準(zhǔn)，在本合同簽訂后30個工作日內(nèi)由乙方書而報送甲方，經(jīng)甲方確認(rèn)后執(zhí)行。2、項目管理團隊履行項目經(jīng)營管理班了的有關(guān)職責(zé)，在甲方委托范圉內(nèi)以甲方名義對外開展工作。管理團隊負(fù)貴人在管理過程中，履行本合同約定的項目總經(jīng)理的職責(zé)。項目管理團隊負(fù)責(zé) 項目規(guī)劃設(shè) 計、工程建造、成本管理、房屋營銷策劃等項工作。3、甲方委派專職人員參與項目的管理工作，甲方委派財務(wù)人員負(fù)責(zé)項目財務(wù)管理：委派行政人員負(fù) 資項目行政和檔案管理：委派技術(shù)人員參與項目匚程管理；委派工程造價人員參與項目造價管理；委 派營銷人

12、員參與項目營銷管理工作。甲方委派的上述專業(yè)人員的專業(yè)能力應(yīng)得到乙方的認(rèn)可。4、甲方協(xié)肋乙方對外招聘人員參與項目管理工作。聘用條件由項目管理團隊擬訂，聘用人員與項目 公司簽訂勞動合同。5、乙方可根據(jù)項目開發(fā)進度的需要，逐步增加專業(yè)團隊的人員。四、項目管理代表1、甲方派駐項目管理的代衣為項目公司螢事長，乙方派駐代衣為項目公司總經(jīng)理。雙方的有關(guān) 文件 即項目公司的文件制訂和發(fā)布由雙方代衣簽字確認(rèn)。涉及戲方實質(zhì)性權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文件須由雙方代 衣簽字并加蓋雙方公章后生效。2、甲方代農(nóng)根據(jù)甲方授權(quán)行使下列職權(quán)：履行項目公司法定代農(nóng)人的職責(zé)；審核簽批乙方捉交的項目建設(shè)計劃和管理工作報告等文件；(3)審核簽批

13、重大設(shè)計變更；(4)審核簽署規(guī)劃設(shè)計、工程建造、設(shè)備及材料采購、銀行貸款等重要合同：(5)對項目建設(shè)進行檢查；(6)對項目財務(wù)進行檢查：審核簽批有關(guān)費用；甲方授權(quán)行使的其他權(quán)利。3、甲乙雙方代農(nóng)需更換的，必須提前5個工作日以書而方式通知對方。五、甲方權(quán)利義務(wù)1、對項目的資金使用、工程進展、建設(shè)質(zhì)量進行綜合性管理和控制。2、對因技術(shù)、地質(zhì)等原因造成的重人設(shè)計變更進行核準(zhǔn)。3、參與項目的招標(biāo)工作。4、耍求乙方更換不稱職的工作人員，解除從社會招聘的不稱職員工。5、完成項目前期交接工作，如因甲方原因?qū)е马椖拷唤訂栴}造成施匚障礙，甲方應(yīng)承擔(dān)延期損 失。因政府政策及政府辦事原因引起的交接延期，工期相應(yīng)順延

14、。6、負(fù)資協(xié)助乙方辦理項目建設(shè)的有關(guān)審批手續(xù)。因政府或非乙方原因引起審批遲延，工期相應(yīng)順 延。7、對項目建設(shè)進行檢查。要求乙方及時整改發(fā)現(xiàn)的問題和賠償損失。8、負(fù)責(zé)籌措項目建設(shè)資金，承擔(dān)肉延期付款而造成匚期延誤的損失。9、按時向乙方支付合同約定的費用。10、乙方向甲方提交的書面文件，甲方應(yīng)在10個工作日內(nèi)給予書而答復(fù)，甲方?jīng)]有在規(guī)定時間答復(fù) 的，乙方可依法減輕自己的責(zé)任。六、乙方權(quán)利義務(wù)1、恪盡職守履行受托管理義務(wù)，維護甲力的項目權(quán)益。2、要求甲方支付本合同約定的各項費用。3、建立項目公司的管理制度和項目建設(shè)管理制度，包才舌人力資源、財務(wù)會計、行政后勒、工程建造、質(zhì)量控制、成本核算、采購招標(biāo)、

15、市場營銷等管理制度，并經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。4、在甲萬的協(xié)助下完成項目建設(shè)報批，作。5、通過招標(biāo)方式選擇設(shè)計、土建、安裝、監(jiān)理、營銷等專業(yè)工作單位。6、項目建設(shè)的對外合同在簽署前應(yīng)征得甲方審核和同意。7、負(fù)責(zé)項目建設(shè)的統(tǒng)籌管理，協(xié)調(diào)項目參建單位間的關(guān)系，按照國家的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和乙方的項目品質(zhì) 標(biāo)準(zhǔn)，做好項目進度、成本、質(zhì)量和安全等管理控制的具體工作。8、接收并歸檔保存項目建設(shè)的全部檔案資料，在項目建成移交時統(tǒng)移交給甲方，乙方不得池露與 項目有關(guān)的商業(yè)機密和檔案資料。9、向甲方報送規(guī)劃設(shè)計、工程營造、資金使用、人力姿源、市場營銷等計劃及執(zhí)行情況的報告，如 上述計劃有重大調(diào)整，應(yīng)及時向甲方報告。10、協(xié)助

16、甲方做好項目建設(shè)中與有關(guān)專業(yè)工作單位的結(jié)算工作。11、協(xié)助和監(jiān)替項目工程監(jiān)理方進行工程監(jiān)理工作。12、提交項目竣工驗收報告,組織竣工驗收工作。13、竣工驗收通過后，及時與甲方辦理交接手續(xù)。14、負(fù)責(zé)項目竣匚驗收備案后的房屋整改和維保管理匚作，負(fù)貴質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量保修工作。15、按月度和年度向甲方捉交項目管理報告，并在項目正式開工、地下建筑結(jié)構(gòu)完工、主體封頂、竣工驗收等重要階段，捉交專題匚作報告。項目管理報告包括的主要內(nèi)容有：進展情況與計劃對比分 析、成本、費用、資金等情況分析。16、在項目分期或總體達(dá)到約定的完成時間時，乙方應(yīng)向甲方捉交項目分期或總體經(jīng)營報告，就木 合同約定的各項委托管理目標(biāo)完成

17、情況向甲方捉交總結(jié)報告。17、甲方向乙方提交的書面文件，乙方應(yīng)在10個工作日內(nèi)給予書而答復(fù)，乙方?jīng)]有在規(guī)定時間答復(fù) 的，甲方可依法減輕自己的貴任。七、項目前期管理及規(guī)劃設(shè)計管理1、乙方負(fù)資以甲方名義辦理項目前期審批各項手續(xù)，甲方給予協(xié)助。主要規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整的審批事項 由甲萬負(fù)責(zé)，乙方給予協(xié)助。2、辦理項目前期審批手續(xù)過程中產(chǎn)生的各項費用，由甲力承擔(dān)。3、乙方應(yīng)在前期研究的基礎(chǔ)上，向甲方提出定位報告和項目框架性開發(fā)計劃。4、在項目開發(fā)建設(shè)過程中，根據(jù)雙方確認(rèn)的框架性開發(fā)計劃，結(jié)合項目的具體規(guī)劃設(shè)計方案，乙方 應(yīng)制訂項目分期）開發(fā)方案，報甲方確認(rèn)后實施。5、經(jīng)甲方認(rèn)可，乙方負(fù)責(zé)選擇規(guī)劃設(shè)計各階段的設(shè)

18、計單位。選擇的設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)具有高等級的專業(yè) 資質(zhì)及技術(shù)水平。6、規(guī)劃設(shè)計合同由甲方簽署，由乙方負(fù)貴具體組織實施和管理。7、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)編制設(shè)計任務(wù)書，并確定各類設(shè)計的范圉、深度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量等具體要求，檢查各設(shè) 計單位按規(guī)定期限及要求完成設(shè)計任務(wù)，設(shè)計中應(yīng)當(dāng)充分利用各項規(guī)劃指標(biāo)，以利于實現(xiàn)項目的最佳 整體效益。8、對于各設(shè)計單位才是交的設(shè)計成果，甲乙雙方共同參與評審，為保證項目品質(zhì)符合領(lǐng)先乙方已有 類似產(chǎn)品品質(zhì)的要求，規(guī)劃設(shè)計、外立面設(shè)計、景觀設(shè)計、裝飾設(shè)計等方案，由乙方負(fù)責(zé)選定，報經(jīng) 甲方同意。9、項目建設(shè)過程中重人設(shè)計變更，乙方應(yīng)征得甲方的書面確認(rèn)。八、項目工期管理1、項目整體施匚計劃及施工組

19、織方案由乙方負(fù)資組織完成，報甲方審批同盤后實施。2、項目分期的施匚期控制，具體以該期工程合同約定的工期為準(zhǔn)。3、遇重人設(shè)計變更、地質(zhì)情況變化、市政工程實施、不可抗力等原因，經(jīng)甲方簽證確認(rèn)后工期相應(yīng) 順延。4、乙方應(yīng)對專業(yè)工作單位的匚作進行監(jiān)督和檢查，掌握實際進度狀況，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)監(jiān)督其整 改，確保按期完工。九、項目成本管理1、在規(guī)劃設(shè)計方案確定后，由乙方編制項目成本概算，報甲方審批。在甲方批準(zhǔn)的項目成本概算范 圉內(nèi)，乙方負(fù)貴要求設(shè)計單位進行限額設(shè)計。2、項目按分期方式進行目標(biāo)成本管理。項目分期的建筑施工圖設(shè)計完成后，乙方負(fù)責(zé)編制分期的施 工圖預(yù)算，報甲方審批。經(jīng)甲方批準(zhǔn)的施工圖預(yù)算作為分期的

20、成本控制目標(biāo)。景觀、裝飾等其他須深 化設(shè)計的部分，可另行補充編制有關(guān)的施匚圖預(yù)算。經(jīng)甲方審批后作為補充的成本控制目標(biāo)。在施匚 過程中如須對施匚圖預(yù)算進行調(diào)整，乙方應(yīng)及時向甲方報告做調(diào)整。3、乙方制訂項目匚程成本管理制度，對項目成本管理和采購招標(biāo)進行管理。4、項目開發(fā)建設(shè)過程中按規(guī)定必須招標(biāo)的作業(yè)和采購，由乙方擬訂招標(biāo)方案，報甲方審批，由乙方 負(fù)資組織實施，捉出中標(biāo)意見，報甲方確認(rèn)后由甲方發(fā)出中標(biāo)通知書。5、通過招標(biāo)或其他方式選擇專業(yè)工作單位時，專業(yè)工作單位的資質(zhì)條件及具體要求由乙方根據(jù)項目 實際情況制訂，并報經(jīng)甲方確認(rèn)。6、為確保項目房屋質(zhì)量能達(dá)到領(lǐng)先于乙方己有類似產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)省成本、捉高效

21、率，應(yīng)利用乙方 的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商的資源，推薦好的供應(yīng)商參與投標(biāo)競爭。7、各類工程設(shè)備、材料標(biāo)準(zhǔn)總體上應(yīng)高于乙方類似產(chǎn)品的同類同檔次選材標(biāo)準(zhǔn)。8、對于非重人設(shè)計變更，乙方可根據(jù)項目實際情況，在征求監(jiān)理方和設(shè)計力的恿見后，與有專業(yè)工 作單位就變更合同進行協(xié)商，達(dá)成致意見后報甲方備案。9、對重人設(shè)計變更，乙方應(yīng)向甲方提交變更的書而文件，閘明變更理由和監(jiān)理方和設(shè)計方的書面意 見，經(jīng)甲方書面確認(rèn)后予以變更。如重人設(shè)計變更涉及政府審批手續(xù)變更的，由乙方負(fù)責(zé)按規(guī)定程序 向政府部門報批。如重大設(shè)計變更涉及到調(diào)整項目施工圖偵算，報甲方書而確認(rèn)后做調(diào)整。10、乙方應(yīng)建立完備的工程變更及現(xiàn)場簽證管理制度，嚴(yán)格按照制度做

22、好施工現(xiàn)場的工程變更及簽 證管理工作。簽證涉及工程價款調(diào)整的，應(yīng)由成本管理專業(yè)人員出具書而意見。11、委托第三方中介機構(gòu)捉供協(xié)助工程成本預(yù)算編制、采購招標(biāo)、與專業(yè)工作單位結(jié)算審計等服務(wù)。第三方中介機構(gòu)的選擇，須經(jīng)甲方確認(rèn)。12、項目竣工驗收通過后，乙方應(yīng)要求專業(yè)工作單位及時捉交竣工結(jié)算報告，由乙方成本核算人員 捉出審核意見，再由第三方中介機構(gòu)出具審計意見，與竣工結(jié)算報告并報甲方審定。十、項目工程質(zhì)量及施工現(xiàn)場管理1、項目工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到國家的施工質(zhì)量臉收規(guī)范的合格標(biāo)準(zhǔn)和領(lǐng)先于乙方類似產(chǎn)品的品質(zhì) 標(biāo) 準(zhǔn)。2、乙方應(yīng)認(rèn)真按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計圖紙耍求替促施工單位進行施工，并隨時接受甲方的檢查 檢

23、驗，并為檢查檢驗捉供便利條件。3、乙方應(yīng)根據(jù)質(zhì)雖管理的實際需要，對工程各關(guān)鍵節(jié)點進行中間驗收，旦發(fā)現(xiàn)匚程質(zhì)雖達(dá)不到規(guī) 定標(biāo)準(zhǔn)的，乙方應(yīng)立即資成施工單位進行整改。4、乙方應(yīng)做好安全施工的管理工作，監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工。對于施工現(xiàn)場，乙方 應(yīng)按月度進行一次安全檢查。5、如發(fā)生人的安全事故，乙方應(yīng)立即通知甲方，由甲方按政府規(guī)定進行事故處理，由事故貴任方* 擔(dān)所發(fā)生的全部費用。十一、項目營銷管理1、乙方負(fù)責(zé)項目營銷策劃工作，主要工作包括編制營銷策劃書、選擇營銷合作單位。2、乙方負(fù)責(zé)制訂分期的銷售計劃，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行；3、乙方負(fù)責(zé)日常銷售管理工作，主耍包才舌:銷售案場管理、銷售人員管理、

24、銷售合同管理和其他 日常銷售管理等工作。4、乙方負(fù)責(zé)領(lǐng)取預(yù)售許可證，制訂銷售的全部合同文件。5、乙方負(fù)貴銷售價格管理工作，主要包括總體價格、銷售單價、房屋價格的策略制訂、優(yōu)惠方案制訂。6、由乙方根據(jù)市場實際情況制訂銷售價格體系和方案報甲方審批后執(zhí)行；銷售過程中價格上調(diào)超過 5%及任何的售價下調(diào)均須報甲方審批后才可執(zhí)行。7、銷售費用在房屋銷售總收入的3%以內(nèi)進行預(yù)算編制，根據(jù)預(yù)計房屋銷售總收入和對應(yīng)比例標(biāo)準(zhǔn)， 由乙方負(fù)貴制訂年度或分期的銷售費用預(yù)算，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。在預(yù)算內(nèi)的銷售費用支出由甲方按 實承擔(dān)。8、因項目營銷需要所建設(shè)的裝修樣板房，臨時性銷售展示中心、示范展示區(qū)等的費用由乙方單獨制

25、訂預(yù)算，經(jīng)甲方審批后實施，費用由甲方另行承擔(dān)。十二、竣工驗收和交付管理1、工程完工后，乙方負(fù)貴組織竣工驗收，驗收未能通過的，應(yīng)要求施工單位整改直至驗收通過。竣 工驗收通過后，乙方督促施工單位按照檔案管理的要求整理并捉交完整的竣工資料，并完成竣工驗收 備案。2、乙方應(yīng)在竣匚驗收的同時制訂房屋交付方案，編制產(chǎn)品說明書、質(zhì)量保證書等物業(yè)交付 資料，在房屋具備交付條件后，組織向業(yè)主交付物業(yè)，向物業(yè)公司移交物業(yè)公共區(qū)域、設(shè)備及相關(guān)資 料。3、乙方應(yīng)協(xié)助甲方選定物業(yè)服務(wù)單位，對前期物業(yè)服務(wù)進行管理和督導(dǎo)。為更好地體現(xiàn)乙方品牌價 值，為項目房產(chǎn)買受人捉供延伸品牌服務(wù)，乙方推薦上海證大物業(yè)管理公司作為本項目的

26、前期物業(yè)服 務(wù)單位。4、乙方應(yīng)負(fù)貴協(xié)調(diào)完成房屋建筑面積測繪，并按照房屋買賣合同的約定協(xié)助辦理房屋所有權(quán)及土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。十三、財務(wù)和資金管理1、委托管理項目應(yīng)單獨建帳、單獨核算、專人管理，做到?？顚Ｓ谩?、項目建設(shè)資金全部由甲方負(fù)資籌措。在項目具備融資條件后，由甲力負(fù)貴向金融機構(gòu)融資，乙 方給予協(xié)助。3、項目開發(fā)過程中，乙方應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)需要，編制項目資金計劃和年度預(yù)算、季度資金使用計劃，經(jīng)甲方核準(zhǔn)后實施。4、項目開發(fā)建設(shè)過程中的各類合同款項，由甲方直接按合同約定及乙方的簽證文件，支付給各專業(yè) 工作單位。每次付款前，各專業(yè)工作單位應(yīng)提出付款申請，并提交對應(yīng)金額的發(fā)票及其他所需證明文

27、件，經(jīng)乙方簽證確認(rèn)后，報甲方審核付款。5、項目實現(xiàn)銷售收入后，除用于項目本片建設(shè)資金需要、日常管理費用、稅金繳納及支付乙力各項 服務(wù)費用外，應(yīng)優(yōu)先保證歸還金融機構(gòu)貸款本息及其他第三方借款本息。6、各類非合同款項的支付，以及各類費用報銷，按照甲方批準(zhǔn)通過的財務(wù)管理制度執(zhí)行。7、甲方每年度委托第三方中介機構(gòu)對項目財務(wù)進行專項審計，并組織編制審計報告，審計費用由甲 方承擔(dān)。在本合同履行期間，甲方有權(quán)定期或不定期委托第三方中介機構(gòu)對項目財務(wù)進行審計。十四、費用管理1、項目公司年度管理費用與年度績效考核掛鉤，具體預(yù)算由乙方根據(jù)本合同的約定進行縮制，經(jīng)甲 方審批后執(zhí)行。2、實際管理費用在預(yù)算額度內(nèi)的，由甲

28、方承擔(dān)。超過管理費用總額度的，由乙方承擔(dān)。甲方同意增加 管理費用預(yù)算的除外。3、項目公司人員的薪酬標(biāo)準(zhǔn)、考核和發(fā)放，見第三部分合同附件。4、日常管理費用的發(fā)生，在經(jīng)甲方批準(zhǔn)的年度預(yù)算額度內(nèi)，由項目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。十五、品牌的使用管理1、為捉升項目的市場美譽度，增加項目的品牌價值，乙方許可并保證甲方在本項目宣傳推廣中 可使 用“上海證大”及“九間堂”品牌，范圍包括：項目名稱、銷售廣告等。2、甲方承諾在許可范圍內(nèi)使用“上海證人”及“九間堂”品牌時，應(yīng)正確說明本項目與上海證 人的 關(guān)系，不會在任何書面材料中衣述上海證大為本項目房產(chǎn)的投資商、開發(fā)商、業(yè)主或出賣人，以及項 目公司為上海證大的了公司等

29、。3、甲方在使用乙方品牌時，因甲力原I犬I引起的經(jīng)濟貴任由甲方自行承擔(dān)。4、乙方同意本項目參與上海證人品牌統(tǒng)誼傳，利用各種集中展示機會對本項目進行推廣；乙方同意 在項目推廣中，充分利用其各方面優(yōu)勢資源，為本項目提供品牌宣傳支持。5、甲力尊重上海證人產(chǎn)品的相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，乙方應(yīng)保證該項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合上海證人產(chǎn)品要 求。6、如在本項目建設(shè)過程中，甲方未能按本合同約定使用上海證人品牌并履行品牌維護義務(wù)的，乙方 應(yīng)送達(dá)終止通知。如果在該通知送達(dá)之日后的15個工作日內(nèi)甲方未能充分糾正該通知中指出的全部 不足之處，則在該15個匚作日期滿后，乙方可終止上海證大品牌使用許可：如在項目開發(fā)建設(shè)過程 中，甲方不

30、能保證項目建設(shè)所必需的資金，導(dǎo)致項目建設(shè)出現(xiàn)重大困難或停I,乙方有權(quán)終止本項目 的上海證大品牌使用許可。十六、保險管理1、乙方應(yīng)耍求專業(yè)項目工作單位在項目工程施匚期間、為項目捉供期間和為項目捉供其他服務(wù)期 間，因根據(jù)法律和業(yè)務(wù)合同規(guī)定購買保險。2、乙方取得甲方同意后，以甲力名義投保必要的工程保險。3、當(dāng)專業(yè)工作單位投保范圍內(nèi)的保險事故發(fā)生時，乙方應(yīng)督促專業(yè)工作單位及時辦理保險索賠手 續(xù)。4、當(dāng)工程保險范圍內(nèi)的保險事故發(fā)生時，乙方應(yīng)及時采取切可能的措施，辦理保險索賠手續(xù)。5、甲乙雙方應(yīng)各自為其工作人員投保人身盤外保險。十七、合同變更、解除和終止1、甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，可以協(xié)議變更本合同。2、乙方有下

31、列原因之的，甲力有權(quán)解除合同：乙方派駐人員不穩(wěn)定、主要管理人員經(jīng)常不在現(xiàn)場、不配合甲方監(jiān)督檢查工作，經(jīng)甲方代農(nóng) 催告 后，在30個工作日內(nèi)仍未改正。(2)由于乙方的管理原因，導(dǎo)致項目質(zhì)雖與合同嚴(yán)重不符或建設(shè)成本增加超過10書等情形。(3)由于乙方嚴(yán)重違反合同約定，未能履行管理職責(zé)，經(jīng)甲方書面捉出意見后30個工作日內(nèi)仍未改 正的。(4)其他因乙方原因?qū)е潞贤男心繕?biāo)不能實現(xiàn)或者難以實現(xiàn)的情形。3、甲方有下列行為之的，乙方有權(quán)解除合同：(1)未能按期足額支付本合同約定的項目公司人員基本管理費用、項目開發(fā)委托管理費，未付款項 總額累計超過200萬元且付款延遲時間超過60日的。(2)非乙方原因，甲方拒

32、絕履行合同約定的責(zé)任和義務(wù)，導(dǎo)致乙方項目管理工作發(fā)生嚴(yán)重困難，經(jīng)乙方向甲方書面形式通知后，甲方仍未予以更正的。(3)其他因甲方原因?qū)е潞贤男心繕?biāo)不能實現(xiàn)或者難以實現(xiàn)的情形。4、解除合同的程序：當(dāng)事人方妥求變更或解除合同時，應(yīng)當(dāng)提前30日以書而形式通知對方，另方應(yīng)在30同內(nèi)給予答 復(fù)，另方未答復(fù)的，合同自動解除。5、當(dāng)甲方終止或中斷項目開發(fā)或乙方被通知無限期停止工作時，則視為項目“停建”。項目停建 時，乙方有權(quán)要求終止合同，甲方應(yīng)支付乙方己經(jīng)完成的各階段的委托管理費用和人員薪酬費用：當(dāng) 中斷開發(fā)的項目于年內(nèi)恢復(fù)進行，無重人修改，則視為項目“緩建”，此時本合同仍有效。乙方需 繼續(xù)依據(jù)合同條件開展

33、所有工作。因緩建而引致乙方的額外工作，甲方應(yīng)按實際情況給予乙方補償。十八、陳述和保證1、甲方為本項目開發(fā)建設(shè)主體，系依據(jù)中華人民共和國法律合法設(shè)立的有限責(zé)任公司，擁有與本項 目開發(fā)建設(shè)所需的資質(zhì)條件。甲方保證在合同期間有效存續(xù)：甲方具備簽訂和履行本合同的完全、獨 立的能力。2、乙方為合法設(shè)立的有限責(zé)任公司，具有與本項目開發(fā)建設(shè)受托管理所需的資質(zhì)條件和專業(yè)技術(shù)。 乙方保證在合同期間有效存續(xù)，并已就本合同的簽訂和履行取得有效的授權(quán)和許可。十九、違約責(zé)任1、甲方未能按約定向乙方支付費用的，遹期在60日內(nèi)的，每延遲日，應(yīng)按照未付金額承擔(dān)萬分之的違約金：逾期超過60日的，每延遲日，應(yīng)按照未付金額承擔(dān)萬分

34、之二的違約金。2、因甲方違約乙方提出解除合同的，甲方應(yīng)根據(jù)合同實際終止時間所對應(yīng)的不同管理節(jié)點對乙方進 行補償：如項目總體詳細(xì)規(guī)劃己獲得政府批準(zhǔn)，甲方應(yīng)支付至乙方項目預(yù)估委托管理費總額的1006; 如項目(或分期己獲得施工許可證，甲方支付至乙方項目(或分期預(yù)估委托管 理費總額的30%; 如項目（或分期）己獲得預(yù)售許可證，甲方支付至乙方項目（或分期）預(yù)估委 托管理費總額的50猊 如項目（或分期）己完成竣工驗收備案，甲方支付至乙方項目（或分期）預(yù)估委托管理費總額的80% o3、甲方未按時向各專業(yè)工作單位支付建設(shè)費用的，應(yīng)*擔(dān)延期付款的責(zé)任，因延期撥付工程款使得 工程停工的或匚期順延，乙方不承擔(dān)工期

35、延遲的違約資任。4、若因甲方原因延謀工期的，匚期控制目標(biāo)相應(yīng)延長，如因此給乙方造成損失，或增加額外工 作 的，甲方應(yīng)補償乙方的損失。5、因乙方原因?qū)е马椖浚ɑ蚍制冢┎荒馨磿r竣工由乙方予以賠償，以乙方應(yīng)收取的項目開發(fā)委 托管 理費為最高限額。6、項目建設(shè)質(zhì)雖未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)由乙方予以賠償，以乙方應(yīng)收取的項目開發(fā)委托管理費為最高 限額。7、由于乙力的原因使得項目的匚期、質(zhì)量等與合同約定不符，經(jīng)乙力協(xié)助甲力向第三方索賠后獲得 賠償?shù)模梢栽讷@得賠償?shù)姆秶鷥?nèi)免除乙方和應(yīng)的資任。8、如因乙方管理責(zé)任導(dǎo)致實際工程成本與目標(biāo)成本發(fā)生偏差超過10%的，超出10%部分由乙方*擔(dān)， 但承擔(dān)額度以乙方應(yīng)收取的項目

36、開發(fā)委托管理費為最高限額。9、因不可抗力因素導(dǎo)致合同不能全部或部分履行，由甲方與乙方協(xié)商解決。乙方如仍為甲力捉 供委 托管理服務(wù)的，甲方仍須支付本合同附件約定的人員費用。不可抗力因素包括戰(zhàn)爭、動亂、空中飛行 物體墜落或非合同雙方責(zé)任造成的爆炸、火災(zāi)，大級別的風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害：因政策變 化可免除違約資任。10、為避免歧義，上述乙方承擔(dān)違約資任的賠償額無論單項或是合計總額，均以乙方應(yīng)收取的全部 項目開發(fā)委托管理費為最高限額。若因乙方主觀故意或重大過錯造成的重大損失，由乙方按實際損失 向甲方賠償。二十、合同的持續(xù)與轉(zhuǎn)讓1、甲乙歡方保證在本合同履行期間，雙方的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更均不得影響本合

37、同的效力。2、本合同履行過程中，甲乙雙力任何方工商登記事項發(fā)生變更的，應(yīng)在該項變更發(fā)生后10日內(nèi)書 面通知另一方。3、未經(jīng)其他方同意，任何-方不得將其在本合同項下的任何權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓或授予給第三 方。二十一、爭議的解決1、在合同執(zhí)行過程中引起的爭議，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，如未能達(dá)成-致，任何方均可向本項目所在地有管 轄權(quán)的人民法院起訴。2、訴訟過程中，本合同不存在爭議的部分應(yīng)繼續(xù)履行。二十二、合同生效及修改1、本合同自戲方法定代農(nóng)人簽字并加蓋單位公章后即行生效。2、對本合同所做出的任何修改、變更或補充，均須以書而形式做出，并經(jīng)雙方簽署后生效。第三部分合同附件附件一：人員薪酬費用1、項目公司匚

38、作崗位、人員編制和項目開發(fā)階段崗位編制變化方案由乙方負(fù)責(zé)擬訂，在本合同簽訂 后30個工作日內(nèi)向甲方提交，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。2、乙方派出人員及社會招聘人員的薪酬標(biāo)準(zhǔn)和管理制度，由乙方參照類似開發(fā)建設(shè)公司的標(biāo)準(zhǔn)，根 據(jù)具體工作人員的能力和績效擬訂方案，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。3、在甲方審批的薪酬方案以內(nèi)，由項目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)核批社會招聘人員的具體薪酬標(biāo)準(zhǔn)。4、乙方派出人員及社會招聘人員的薪酬支付，根據(jù)項目公司人員薪酬管理制度辦理，并由項目公司 財務(wù)部門按國家規(guī)定代扣代繳個人所得稅。5、乙方派出人員根據(jù)項目開發(fā)實際進度逐步到位，具體人員到崗時間以甲方核準(zhǔn)的工作聯(lián)系單為準(zhǔn)，以月為單位計算。如乙方派出員工還參

39、與乙方其他項目工作，其薪酬費用另行商定。附件二：項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵一、計算方法1、甲方根據(jù)項目房屋銷售總收入、收入現(xiàn)金流和質(zhì)雖、工期、成本、營銷、安全等管理目標(biāo)的實際 結(jié)果，以房屋銷售總收入的相關(guān)對應(yīng)比例，向乙方支付項目開發(fā)委托管理費用及業(yè)績獎酬（見附表）。2、以每平方米4. 5萬元為銷售基準(zhǔn)單價，同時對應(yīng)實現(xiàn)等額的收入現(xiàn)金流、乙方還應(yīng)對前期工程 費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費、銷售費用、管理費用等負(fù)責(zé)，即不能突破施工圖預(yù)算核 定的單位成本。每平方米4. 5萬元的銷售基準(zhǔn)單價所對應(yīng)的委托開發(fā)費用及業(yè)績獎勵計捉的綜合比 例為4尚L3、當(dāng)收入現(xiàn)金流和單位成本在控制指標(biāo)以內(nèi)，超出每

40、平方米4. 5萬元銷售基準(zhǔn)單價以上的部分，另 計捉溢價比例，綜合比例隨之捉高。每平方米銷售單價預(yù)計的高值為5. 5萬元，委托開發(fā)費用及業(yè) 績獎勵計提的綜合比例捉高至7. 45%04、乙方完成項目可銷售面積90%時（甲方保留的會所物業(yè)除外），視為乙方己完成銷售目標(biāo)。雙方 同意剩余部分可售面積（甲方保留的會所物業(yè)除外），按當(dāng)期同類房屋銷售價格的90%計算，計入己 實現(xiàn)銷售額，且該部分剩余可售面積視同其銷售資金己全部回籠。5、當(dāng)項目分期完成90%以上銷售率，且完成竣工結(jié)算審計后10個工作日內(nèi)，由甲乙雙方共同確認(rèn)項 目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵的分期決算數(shù)額。6、在房屋銷售收入實際發(fā)生前，按預(yù)計的房屋銷售總收入、預(yù)計的分期銷售收入額、單位成本定額 等做為計算預(yù)付項