商業(yè)調(diào)研報(bào)告

1、目錄第一部分必要說明 4一、調(diào)研目的 4二、調(diào)研任務(wù) 4三、調(diào)研時(shí)間 4四、主要調(diào)研方式 4第二部分區(qū)域商業(yè)研究 5一、區(qū)域市場(chǎng)界定 51. 區(qū)域市場(chǎng)界定目的 52. 區(qū)域市場(chǎng)界定的原則 53. 區(qū)域市場(chǎng)界定 6二、區(qū)域商圈概述 61. 區(qū)域商圈概述 62. 區(qū)域整體交通情況分析 7A 車流分析7B 公交分析8C 軌道交通：9三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 101. 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域分布 102. 區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)研究 124.區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分析 21第三部分 目標(biāo)消費(fèi)群體分析 2222目標(biāo)消費(fèi)群體調(diào)研目的的闡述 研究區(qū)域人口與消費(fèi)力分析 231. 研究區(qū)域人口分析 23A 研究區(qū)域人

2、口總量23B 研究區(qū)域人口職業(yè)分析 23C 研究區(qū)域人口受教育程度分析 24D 研究區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)及收入比較 252. 研究區(qū)域消費(fèi)者購物習(xí)慣及消費(fèi)心理分析 2 6A 研究區(qū)域消費(fèi)人群構(gòu)成情況 26B 研究區(qū)域消費(fèi)人群購物場(chǎng)所偏好27C 影響研究區(qū)域消費(fèi)人群選擇購物場(chǎng)所的因素28D 研究區(qū)域消費(fèi)人群主要消費(fèi)產(chǎn)品29E 研究區(qū)域消費(fèi)人群休閑娛樂場(chǎng)所偏好29F 研究區(qū)域消費(fèi)人群飲食偏好303. 研究區(qū)域消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)傾向分析 30A 商業(yè)檔次定位傾向 30B 本項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的主要因素 31C 商業(yè)業(yè)態(tài)定位傾向 324. 目標(biāo)消費(fèi)者習(xí)慣及消費(fèi)心理分析 32A 目標(biāo)消費(fèi)人群構(gòu)成情況33B 目

3、標(biāo)消費(fèi)者購物場(chǎng)所偏好 33C 影響目標(biāo)消費(fèi)人群選擇購物場(chǎng)所的因素35D 目標(biāo)消費(fèi)人群主要消費(fèi)產(chǎn)品 35E 目標(biāo)消費(fèi)人群休閑娛樂場(chǎng)所選擇偏好36F 目標(biāo)消費(fèi)人群飲食選擇偏好 37第一部分必要說明本部分著重對(duì)本次調(diào)研的目的、任務(wù)和調(diào)研時(shí)間進(jìn)行了說明，并對(duì)本次 調(diào)研的結(jié)論進(jìn)行了闡述。一、調(diào)研目的我司接受北京一輕控股有限責(zé)任公司的委托開展調(diào)研工作，通過本部分 調(diào)研，我們可以了解到區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。同時(shí)也能了解到本地區(qū)的 主要消費(fèi)人群的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平、消費(fèi)需求等，對(duì)未來商業(yè) 業(yè)態(tài)定位，鋪位面積的切割與規(guī)劃起到了重要的指導(dǎo)作用。二、調(diào)研任務(wù)此次調(diào)研主要針對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目，特別

4、是寫字樓底商的現(xiàn) 狀進(jìn)行調(diào)研，以及項(xiàng)目所在區(qū)域的人群，包括當(dāng)?shù)鼐幼∪巳?，工作人群和臨 時(shí)流動(dòng)人群的消費(fèi)習(xí)慣、特點(diǎn)、需求進(jìn)行調(diào)研。三、調(diào)研時(shí)間調(diào)研時(shí)間為2009 年6月16日 2009 年6日26日四、主要調(diào)研方式實(shí)地調(diào)研：區(qū)域內(nèi)各典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研、典型業(yè)主訪談等。消費(fèi)者調(diào)查問卷：通過問卷調(diào)查的形式，了解周邊固定人群與流動(dòng)人群 的消費(fèi)習(xí)慣、需求等。問卷數(shù)量為1000份。第二部分區(qū)域商業(yè)研究一、區(qū)域市場(chǎng)界定1 .區(qū)域市場(chǎng)界定目的準(zhǔn)確、合理的界定區(qū)域市場(chǎng)的范圍，可以保證商業(yè)規(guī)劃的依據(jù)充分、合 理、有說服力，區(qū)域市場(chǎng)界定目的具體如下：準(zhǔn)確了解區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)各商業(yè)物業(yè)的供需狀況；提煉區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)樣本所

5、反映的狀況、特征；挖掘到本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域市場(chǎng)切入點(diǎn)、空白點(diǎn)以及支撐點(diǎn)；合理回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為本項(xiàng)目提出準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位；把握本項(xiàng)目所屬區(qū)域在北京整體市場(chǎng)中所處的地位；充分提取區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)中針對(duì)性較強(qiáng)的參考樣本；增強(qiáng)調(diào)研活動(dòng)的針對(duì)性，提高調(diào)研工作的效率，減少外部無關(guān)市場(chǎng)信 息對(duì)調(diào)研工作的干擾；為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃找到堅(jiān)實(shí)依據(jù)，奠定打造成功商業(yè)的基礎(chǔ)。2 .區(qū)域市場(chǎng)界定的原則對(duì)于商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域的界定，我司主要遵循如下原則：充分考慮商業(yè)物業(yè)自身發(fā)展所能夠達(dá)到的商業(yè)輻射范圍；以消費(fèi)人群抵達(dá)商業(yè)物業(yè)可接受時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)；在結(jié)合商業(yè)輻射范圍、人群的可接受時(shí)間的基礎(chǔ)上，科學(xué)分析商業(yè)物業(yè) 有效交通動(dòng)線。3 .

6、區(qū)域市場(chǎng)界定區(qū)域市場(chǎng)范圍的界定首先根據(jù)商業(yè)經(jīng)營可輻射范圍、消費(fèi)者消費(fèi)可接受時(shí)間進(jìn)行理論化界定，初步確定范圍為本項(xiàng)目周邊 2公里的圓形區(qū)域；然后 在人為界定的基礎(chǔ)上，考慮到地理環(huán)境、道路交通以及邊緣區(qū)域重要商業(yè)物業(yè)的影響，對(duì)區(qū)域邊界進(jìn)行適當(dāng)修正，局部外延和局部收斂，最終確定區(qū)域 范圍如下：鄧展中土 富力安的時(shí)用氏鼻f忌中交1!，餐：'倒需日工料理7-11礴事t干市吼史,看 至必置看立士方左母國除在SI務(wù)成aw 耳字*在*】也m*梏府中由齊工青族用庶總治庭音九龍花園s_* 莖w 當(dāng)瞥二千小彷5)也市育年部擰壯工營林充氏直力盛二市糖行百玄目育得J等占需 當(dāng)叫I¥¥

7、3;擊 傳奇黑工秘4網(wǎng)！麻果步烏土州 H京作比海戊南中-frSfi二、區(qū)域商圈概1 .區(qū)域商圈概述本案于廣渠路北側(cè)，距離東三環(huán)雙井橋約 200米，屬于雙井商圈。作為 CBD的南大門 的雙井商圈，目前已成為北京市發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮纳倘χ?。根?jù)北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃預(yù)測(cè)，CBD未來的消費(fèi)人群將達(dá)到 80萬。同時(shí)，隨著CBD商圈的進(jìn)一步輻射與擴(kuò)散，雙井地區(qū)必將進(jìn)一步促進(jìn)人流、財(cái)富的積聚。雙井區(qū)域也將會(huì)從CBD的發(fā)展中獲得更大的動(dòng)力目前，雙井地區(qū)高端建筑鱗次櫛比，高檔大型社區(qū)云集，規(guī)劃居住面積 達(dá)500萬平方米，目前常住人口已達(dá) 30萬以上，周邊穩(wěn)定客流量共150 萬。隨著人流的變化，雙井商圈內(nèi)商務(wù)生活

8、、休閑娛樂也隨之升級(jí)。從最早 的餐飲、家電、超市等瞄準(zhǔn)居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今的寫字 樓、酒店，以及服務(wù)更多更廣泛人群的大型購物廣場(chǎng)，隨著雙井輻射力的增 強(qiáng)，雙井商圈將逐漸成為 CBD商圈的一個(gè)重要補(bǔ)充部分。與 CBD以西和 以北的商業(yè)氛圍不同的是，未來這里的高端居住功能將主導(dǎo)區(qū)域的前景，使 得CBD及其輻射區(qū)域的辦公、居住和生活消費(fèi)更加一體化。2.區(qū)域整體交通情況分析交通作為一個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的條件之一，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展起著 至關(guān)重要的作用，我司通過實(shí)地調(diào)研，對(duì)雙井區(qū)域的交通狀況分析如下：A.車流分析東三環(huán)主路：工作日早高峰時(shí)段雙向車流約 7000 輛/小時(shí)，其中由南 向北占

9、多半數(shù)約為55% ,由北向南占少半數(shù)約為45% ,流量等級(jí)為高；車 輛幾乎都為過境車輛，周邊很難提供人流支持。東三環(huán)輔路：工作日早高峰時(shí)段雙向車流約 3000 輛/小時(shí)，雙向比例 平均，流量等級(jí)為中；50%車輛以入境為主，另50%為出境和過境車輛。廣渠門外大街：工作日早高峰時(shí)段雙向車流約 4000 輛/小時(shí)，雙向比 例平均，流量等級(jí)為中；近60%為出境和過境車輛，40%車輛以入境為主。西大望路：工作日早高峰時(shí)段雙向車流約 3500 輛/小時(shí)，由南向北占 多半數(shù)約為65% ,由北向南占少半數(shù)約為35% ,流量等級(jí)為中；近50%為出境和過境車輛，50%車輛以入境為主B.公交分析區(qū)域周邊公交線路表車

10、次路線11大北窯東九龍山珠江話樂,李羅營23朝陽半壁店一九龍花園一雙井橋西.虎坊路28東大橋一雙井橋北一雙井橋南弘燕建材市場(chǎng)30甜水園西里九龍山珠江話樂,李羅營35天橋-雙井橋南-雙井橋東-九龍花園大郊號(hào)37方莊北口 一雙井橋南一雙井橋北.航天橋東57公主墳-垂楊柳-雙井橋北四惠站300快內(nèi)環(huán)和平東橋雙井橋北和平東橋300快外環(huán)大鐘寺雙井橋北 大鐘寺300內(nèi)環(huán)草橋-雙井橋北 草橋300外環(huán)和平東橋雙井橋北和平東橋348大魯?shù)陽|街一九龍花園一雙井橋北大北窯南457北京站東一雙井橋西一雙井橋南11曷力又一城486朝陽辛莊九龍山珠江市樂,四方橋西513呂營嘉園-珠江帝景 大郊旱橋605亮馬廠 

11、9;''-九龍山珠江冠樂''',京南交易中心627湖光北街東口大北缶南雙井橋南潘豕園橋-三營門637北京站東一雙井橋西一雙井橋南次渠649雙龍小區(qū),珠江帝樂九龍山,.瞳里三區(qū)683四方橋西雙井橋北頤和園北宮門686朝新嘉園雙井橋北建欣苑707玉泉營橋 一雙井橋南一雙井橋北.朝來農(nóng)藝園715曉月苑小區(qū)-九龍花園-雙井橋東-雙井橋西四惠橋801祁家墳一雙井橋南一雙井橋北北宮門802北京西站一雙井橋北一雙井橋南左安路852都市方園,'''' 九龍山 珠江弟兄'''老君堂938專北京游樂園九龍山 珠江弟兄,

12、大廠954大興一職潘豕園橋北雙井橋南/馬橋,馬甸橋西957 快 2海子角潘豕園橋北雙井橋南/馬橋,回民公墓973大瓦窯村.'''-九龍山珠江帝樂''''黑橋南站974東直門外一雙井橋南一雙井橋北,光機(jī)電基地976大西洋新城東門,雙井橋南潘家園橋.亦莊第二公交場(chǎng)站976區(qū)間金通超市一雙井橋南一雙井橋北.八王墳東976區(qū)間快金通超市-雙井橋南 大北窯南985雙興苑,，九龍山珠江話樂大紅門集美豕居988馬泉營, , 九龍山 珠江冠樂, ,菜戶營橋西998豐臺(tái)西站-雙井橋南-雙井橋北馬甸橋西特3造甲村東-雙井橋南-雙井橋北燕莎橋南特8快內(nèi)環(huán)北京南

13、站南廣場(chǎng)雙井橋北北京南站南廣場(chǎng)特8快外環(huán)城南嘉園北雙井橋北城南嘉園北特8內(nèi)環(huán)航天橋西雙井橋北航天橋西特8外環(huán)地鐵北土城站雙井橋北地鐵北土城站運(yùn)通107馬家堡路北口-雙井橋南-雙井橋北廣順南大街北口區(qū)域內(nèi)公交線路十分發(fā)達(dá)，線路很多，共有主要公交線路43條，可以直接通達(dá)北京市范圍內(nèi)各個(gè)區(qū)域，尤其是東部各主要辦公寫字樓密集區(qū)域， 更是有多條線路可直接到達(dá)。這一區(qū)域的公共交通硬件配套設(shè)施十分完善， 能夠支持大量的人流在此居住、辦公、購物。C.軌道交通：線路臨近站點(diǎn)距本項(xiàng)目距離地鐵10號(hào)線雙井200米通常地鐵站出入口周邊的住宅、商業(yè)、寫字樓的商業(yè)價(jià)值增長幅度最為 顯著，由于地鐵具有線路長，載客量高、發(fā)車

14、數(shù)量多、運(yùn)行速度快、無堵車 現(xiàn)象等優(yōu)點(diǎn)，是普通市民出行的主要交通工具之一。地鐵、公交車、自駕車等多種交通方式，構(gòu)成了雙井區(qū)域全面、便捷的 交通網(wǎng)絡(luò)，為雙井區(qū)域的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析1 .區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域分布就北京市整體商業(yè)發(fā)展而言，北京東部地區(qū)商業(yè)發(fā)展活躍，而南城區(qū)域 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)階段仍處于相對(duì)滯后的狀態(tài)。雙井區(qū)域正是處在北京的東南 部地區(qū)，既受到東部，特別是 CBD區(qū)域的影響，同時(shí)，又有著與南城類似 的商業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)檔次。通過我們此次調(diào)研，認(rèn)為本區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分布 如下：區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)分布圖本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個(gè)特點(diǎn)：區(qū)域商業(yè)主要依托區(qū)域內(nèi)居住

15、類產(chǎn)品存在，商業(yè)伴隨住宅的發(fā)展而逐步 形成。區(qū)域商業(yè)主要形式為住宅底商和集中商業(yè)，珠江帝景為代表的社區(qū)商 業(yè)，以富力廣場(chǎng)、家樂福為代表的獨(dú)立商業(yè)。區(qū)域商業(yè)整體正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，部分社區(qū)商業(yè)商家入住率不高，商 業(yè)氛圍還未完全形成，隨著區(qū)域住宅人口的不斷增加，商業(yè)氛圍也將隨之興 旺。缺乏以文化為主題的商業(yè)街區(qū)。消費(fèi)力逐漸提高，商業(yè)市場(chǎng)具備發(fā)展?jié)摿?。隨著CBD區(qū)域的不斷發(fā)展，舊有居住區(qū)的拆遷、改造、居住環(huán)境改善、 城市外延等房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，所屬區(qū)域擁有大量的“外來高知人口” ，此部 分人群帶動(dòng)了區(qū)域整體消費(fèi)力的大幅提升，消費(fèi)需求明顯上升，商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展面臨著較為良好的發(fā)展契機(jī)。目前，雙井區(qū)域內(nèi)逐漸

16、發(fā)展起來的富力廣 場(chǎng)、富力城商街、家樂福商圈、CBD東都等，都是借此發(fā)展契機(jī)而逐漸繁 榮起來的。2 .區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)研究A.超市、便利店業(yè)態(tài)研究根據(jù)我們的實(shí)地調(diào)查結(jié)果，在區(qū)域市場(chǎng)范圍內(nèi)，超市物業(yè)樣本共包括6個(gè)，其品牌名稱、物業(yè)規(guī)模、分布位置等數(shù)據(jù)如下圖表所示：本區(qū)域超市統(tǒng)計(jì)表廳P名稱規(guī)模(m2)分布位置1京客隆300垂楊柳中街2京客隆5000富頓商業(yè)37-11150富頓商業(yè)47-11150富力城一期商業(yè)5世紀(jì)聯(lián)華20000廣渠門外大街6家樂福23000雙井供應(yīng)數(shù)量:本次區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研共涉及街道 3條，超市數(shù)量為6個(gè)。輻射多級(jí)商圈 5000 平米以上的大型超市3家，分別是世紀(jì)聯(lián)華、京客隆和家樂

17、福，地理分布均勻；其余服務(wù)于街道及周邊的中小型超市共32家，按整體分布來看，平均密度約為每條街道1個(gè)，主要分布在人口集中的社區(qū)周邊。供應(yīng)分布:在6個(gè)分析樣本中，5000米以下的中小型超市3個(gè)，占區(qū)平方域超市總體供應(yīng)數(shù)量的50% ,其形成了本項(xiàng)目研究區(qū)域范圍內(nèi)大型超市的補(bǔ)充。由于小型超市從定位到產(chǎn)品，均與大型超市存在差異化，因此經(jīng)營狀況并未 受大型超市影響；5000 平方米以上的大型超市供應(yīng)數(shù)量雖然僅為 3個(gè), 其規(guī)模比例占區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)的 50% ,因?yàn)殇N售產(chǎn)品豐富，輻射范圍廣， 經(jīng)營情況良好。B.區(qū)域電器、電訊、電子類專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)研究根據(jù)我司的實(shí)地調(diào)查結(jié)果，在區(qū)域市場(chǎng)范圍內(nèi)，電器、電訊及電子

18、類專 業(yè)市場(chǎng)物業(yè)樣本共22個(gè)，具品牌名稱、物業(yè)規(guī)模、分布位置等數(shù)據(jù)如下圖 表所示：本區(qū)域電器、電訊專業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表廳P名稱規(guī)模(m2)分布位置1國美電器2000東二環(huán)南路2中復(fù)電訊400富頓商業(yè)3中復(fù)電訊300勁松橋西南角4迪信通250優(yōu)士閣底商5蘇寧電器4000FESC。卜企大廈底商6蘇寧電器4000富力廣場(chǎng)7大中電器2000優(yōu)士閣底商8國美電器4000廣渠門外大街富力城底商供應(yīng)數(shù)量:本次區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研共涉及街道3條，電器與電訊專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量為8個(gè), 基本無電子類專業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)。其中，電器賣場(chǎng)在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)密度非常大，在 1公里范圍內(nèi)共有大型電 器賣場(chǎng)5個(gè)。電器類專業(yè)市場(chǎng)品牌仍主要被蘇寧與國美兩大電

19、器品牌所占 據(jù)，蘇寧2家，國美2家，。電訊類專業(yè)市場(chǎng)則與其他區(qū)域一樣，非常自然的由中復(fù)電訊獨(dú)霸天下， 其數(shù)量為2家。區(qū)位分布：本區(qū)域電器類專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的地理分布較為集中。此類專業(yè)市場(chǎng)的分布集 中在人流密集、交通便捷的位置，同時(shí)，電器類專業(yè)市場(chǎng)均緊臨主街。區(qū)域內(nèi)電訊類賣場(chǎng)的供應(yīng)相對(duì)平和，供應(yīng)體量較小，只有中復(fù)電訊在富 頓寫字樓一層白開店面積為400平方米。C.其它專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)研究我司在市場(chǎng)調(diào)研過程中，還對(duì)本區(qū)域的其它專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，如十 里河區(qū)域的家居建材城，北京古玩城，潘家園舊貨市場(chǎng)，三環(huán)沿線的汽車服 務(wù)類專業(yè)市場(chǎng)，以及潘家園眼鏡城等。上述業(yè)態(tài)在地理位置、經(jīng)營管理、產(chǎn)品功能、市場(chǎng)口碑等方面的

20、要求較 高，有些甚至是硬性要求，無法達(dá)到這些要求，也就無法引入經(jīng)營。地理位置：家居建材城要求在三環(huán)、四環(huán)沿線，交通方便；汽車維修代 理也要求在三環(huán)、四環(huán)沿線，甚至更遠(yuǎn)，而且需要很大場(chǎng)地。經(jīng)營管理：大多家居建材城、古玩城、眼鏡城、汽車代理維修以租金形 式結(jié)算，而且租金較低。產(chǎn)品功能：家居建材城在層數(shù)、層高上都有嚴(yán)格要求；舊貨市場(chǎng)內(nèi)建筑 物都是仿古建筑，而且有場(chǎng)地要求；汽車代理維修要求框架結(jié)構(gòu)，甚至是鋼 結(jié)構(gòu)，層高有嚴(yán)格要求，并且有場(chǎng)地要求。市場(chǎng)口碑：北京古玩城、潘家園舊貨市場(chǎng)具有多年的市場(chǎng)口碑效應(yīng)，而 且具有唯一性，其它項(xiàng)目很難復(fù)制；潘家園眼鏡城也具有一定的口碑效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)其它專業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)列表專

21、業(yè)市場(chǎng)名稱地理位置要求經(jīng)營管理要求產(chǎn)品功能要求市場(chǎng)口碑要求家居建材城VVV北樂汽玩城VV潘家園舊貨市場(chǎng)VV潘家園眼鏡城VV汽車代理、維修VVVD.區(qū)域百貨業(yè)態(tài)研究項(xiàng)目名稱位置商業(yè)建筑面積樂成國際東二環(huán)雙井橋東北104800富力廣場(chǎng)東二環(huán)雙井橋西北100000在研究區(qū)域范圍內(nèi)，百貨類商戶稀缺，目前正在經(jīng)營的為2008 年7的月開業(yè)的富力廣場(chǎng)1家，樂成中心也即將開張。同時(shí)，根據(jù)我司的調(diào)研與分析發(fā)現(xiàn)，鑒于大型百貨業(yè)進(jìn)入門檻較高，本 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)也存在以下一些特點(diǎn)：第一、本研究區(qū)域受到國貿(mào)、西大望路華貿(mào)、崇文門商圈影響明顯，由 于這三個(gè)商圈百貨業(yè)態(tài)充足，特別是崇文門商圈內(nèi)，新世界百貨總體量就已 達(dá)到7

22、萬余平方米，輻射范圍十分廣泛，加之臨地鐵停靠站，交通便利，這 三個(gè)商圈對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域百貨類消費(fèi)人群分流影響比較嚴(yán)重。第二、本研究區(qū)域內(nèi)，雖然近年來高檔住宅不斷增多，受 CBD區(qū)域影 響日漸顯著、商業(yè)供應(yīng)量增加、居住人群消費(fèi)檔次有所提升等特點(diǎn)。但由于 目前大部分商業(yè)項(xiàng)目均尋求資金回籠，百貨類業(yè)態(tài)需求面積過大，無法實(shí)現(xiàn)倒要得拒購買，且租金較低，（多以流水 扣的形式實(shí)現(xiàn)租金交納，也就是 求開發(fā)商與商戶風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)），使 大部分的商業(yè)項(xiàng)目將百貨商戶 之門外。第三、隨著雙井商圈的不斷 熟，交通設(shè)施的不斷完善，富力廣場(chǎng)、樂成中心等高檔百貨購物商場(chǎng)的陸續(xù) 開張，這一區(qū)域的集聚效應(yīng)也開始逐漸顯現(xiàn)，高檔百貨經(jīng)營者

23、對(duì)這一區(qū)域的 前景十分看好。E.區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)研究我司結(jié)合區(qū)域此類型業(yè)態(tài)的總體現(xiàn)狀特點(diǎn)進(jìn)行分析，針對(duì)發(fā)展餐飲提供參考O本區(qū)域餐飲市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表（節(jié)選）廳P名稱規(guī)模 （明分布位置租金（元/ 天.平米）1松鶴樓1500東二環(huán)雙井橋5.52康師傅牛肉面500東二環(huán)雙井橋93棒約翰500東二環(huán)雙井橋94巴西烤肉800富頓商業(yè)55鬲麗客800富頓商業(yè)56必勝宅急送300富頓商業(yè)97麻辣時(shí)間800華騰大廈底商3.58名膳軒1000華騰大廈底商3.59木槿苑燒烤1000兩廣路（東段）610東林小鎮(zhèn)400兩廣路（東段）811九頭鳥800東二環(huán)南路3112漁洲人家海鮮酒樓1500東二環(huán)南路413悠閑時(shí)光600東二環(huán)南

24、路514茗鼎軒茶館700富力城一期商業(yè)515田野家80富力城一期商業(yè)916陜西小吃80富力城一期商業(yè)917川城兀麻辣香鍋80富力城一期商業(yè)918砂鍋FANS80富力城一期商業(yè)919銀針鐵板燒80富力城一期商業(yè)920辣妹涮鍋80富力城一期商業(yè)921南泥灣80富力城一期商業(yè)922閩南人家80富力城一期商業(yè)923三元梅園80富力城一期商業(yè)r 924湘里湘親80富力城一期商業(yè)925味香香80富力城一期商業(yè)9區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀區(qū)域范圍內(nèi)，餐飲類商戶主要服務(wù)的對(duì)象為周邊居民，由于消費(fèi)人群充 沛、檔次符合市場(chǎng)需求等特點(diǎn)，餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況普遍較好，贏利狀況明顯, 商戶經(jīng)營年限基本上均在三年以上，如果區(qū)域內(nèi)沒

25、有拆遷、改造等外界因素, 餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營商戶一般不會(huì)考慮離開?？傮w而言，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)態(tài) 具備較好的經(jīng)營空間。供應(yīng)規(guī)模：通過節(jié)選餐飲商戶可以看出，目前區(qū)域內(nèi)餐飲供應(yīng)規(guī)模主要集中在 100500 平米，以及5001000平米兩個(gè)區(qū)間。表明本區(qū)域餐飲以中型餐飲為主，餐飲供應(yīng)量充足，且市場(chǎng)需求顯著。以下圖表為部分餐飲商戶體量及相應(yīng)數(shù)量總結(jié)分析圖表:租金水平：本區(qū)域內(nèi)大部分舊有商業(yè)物業(yè)其餐飲業(yè)態(tài)租金承受水平基本在4-5 元 /天.平米；由于近年來對(duì)底商餐飲經(jīng)營進(jìn)行了限制，新增項(xiàng)目中能夠經(jīng)營明 火餐飲的商業(yè)物業(yè)倍受青睞，加之硬件齊備、周邊環(huán)境良好；例如富力城、 富頓中心等餐飲業(yè)態(tài)租金相對(duì)較高，基本徘

26、徊在 59 元/天.平米。進(jìn)駐建議：區(qū)域研究范圍內(nèi)，餐飲業(yè)態(tài)店鋪供應(yīng)數(shù)量相當(dāng)充沛，但單體規(guī)模大、具 有市場(chǎng)號(hào)召力的餐飲品牌明顯不足。相信隨著周邊區(qū)域的發(fā)展，和周邊新建 物業(yè)的增加，此方面的需求將不斷上升，目前狀況下的供應(yīng)狀況，將不能滿 足區(qū)域內(nèi)對(duì)此類型業(yè)態(tài)的相應(yīng)需求，市場(chǎng)供需關(guān)系的逐漸轉(zhuǎn)變，將為區(qū)域提 供較好的發(fā)展空間。分布建議：在本區(qū)域內(nèi)，大規(guī)模的餐飲集中供應(yīng)主要分布于勁松、富力城商業(yè)街， 其余均為較為零散的臨街店鋪物業(yè)，市場(chǎng)影響力和知名度尚不明顯。根據(jù)本 項(xiàng)目產(chǎn)品形式，可進(jìn)行餐飲經(jīng)營，發(fā)揮餐飲業(yè)態(tài)的帶動(dòng)作用，提升整個(gè)項(xiàng)目 的商業(yè)價(jià)值。F.區(qū)域精品購物業(yè)態(tài)分析本區(qū)域精品購物統(tǒng)計(jì)表（節(jié)選）廳P

27、名稱規(guī)模 （明分布位置租金（元/ 大.平米）1倍樂沃250富頓商業(yè)82雙仁眼鏡1000東二環(huán)南路43窗簾布藝80富力城一期商業(yè)94文良和服飾店40東二環(huán)南路75佳人行40東二環(huán)南路76誘惑力40東二環(huán)南路77服飾80其他（二環(huán)外、平樂園）48鄂爾多斯專賣店100東二環(huán)南路5.59百利思特80東二環(huán)南路610SNL80富力城一期商業(yè)911化妝品沙龍50建外SOHO712布衣80建外SOHO1013寶島眼鏡400建外SOHO7業(yè)態(tài)種類本區(qū)域精品購物類店鋪經(jīng)營狀況普遍較好，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝服飾、 日常生活配套類購物為主，所涉及經(jīng)營產(chǎn)品品種豐富，但是，品牌檔次參差 不齊。區(qū)域以北靠近國貿(mào)商圈一帶，精

28、品購物數(shù)量雖少，但檔次較高，而區(qū) 域以南則整體檔次下滑。租金水平從上表中可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)精品店總體租金水平在 36 元/平米.天之 間，主要影響因素包括地理位置、物業(yè)環(huán)境以及周邊是否有大型主力商戶等。 由于精品購物承租面積較小，因此，如果能夠?yàn)槠鋭?chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，就 能夠大幅提升該業(yè)態(tài)的租金價(jià)格。3 .競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營情況一覽表項(xiàng)目名稱總建筑面積商業(yè)建 筑面積商業(yè)平均租金（元/平方米/天）建筑形式經(jīng)營業(yè)態(tài)樂成國際東二環(huán)雙井橋 東北1048006-10 元地下2層- 底上3層品牌服飾、餐飲、購 物、娛樂為主，綜合 性購物廣場(chǎng)風(fēng)度柏林西大望路60007元底商1-2層/局部有

29、地 下一層社區(qū)服務(wù)店為主CBD東都東西壞300000臨街5-6元；不 臨街3.5-4元獨(dú)立商業(yè)，底商1層百貨、超巾、餐飲娛 樂及服裝等家樂福超 市廣渠路200006元獨(dú)立商業(yè)超巾，百貨燕莎奧特 萊斯東四環(huán)北工大 橋西南側(cè)1800006元獨(dú)立商業(yè)品牌服飾，時(shí)尚，餐 飲富力城商 業(yè)雙井橋西北1600007元冏場(chǎng)、冏街、 底商品牌服飾、餐飲、購 物、娛樂為主，綜合 性購物廣場(chǎng)珠江帝景 商業(yè)西大望路甲23 號(hào)1000008元底商1-2層 /局部有地 下一層/內(nèi)廊中西餐飲，休閑，服 飾，社區(qū)服務(wù)白環(huán)66街 區(qū)商業(yè)東二環(huán)雙井橋 東南700004-5元底商1-2, 商街社區(qū)服務(wù)店為主，餐 飲富頓中心 底商?hào)|

30、二環(huán)勁松橋 東北30006-9元底商餐飲、超巾、從上表可以看出，寫字樓商業(yè)的租金價(jià)格較高，原因在于寫字樓整體環(huán)的 廣, 求, 群, 的。 格境好，產(chǎn)品檔次高，具有良好 地理位置和展示性，經(jīng)營范圍 符合絕大多數(shù)業(yè)態(tài)的硬件需 更重要的是擁有穩(wěn)定的商務(wù)客 這是住宅和公寓底商無法比擬其次是獨(dú)體商業(yè)樓租金價(jià)也較高，主要原因在于獨(dú)體商業(yè)的業(yè)態(tài)適應(yīng)力強(qiáng)，尤其是餐飲業(yè)態(tài)，目前, 北京市場(chǎng)上可以做餐飲的獨(dú)體商鋪是最被投資者看好的商鋪形式之一；4 .區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)劃情況一覽表項(xiàng)目商業(yè)面積 （平米）單鋪卸積 （平米）商業(yè)建筑型態(tài)順邁金鉆20000680一共四層商業(yè)白劃、冢園70000

31、50-1500獨(dú)立二層商業(yè)，臨街冏業(yè)富力城160000200-300一期4力平方米，為住宅底商， 以餐飲、購物娛樂為主；二期和 三期為主題商業(yè)街，共約1.8 萬平方米。四期為富力廣場(chǎng)10 力平方米。天之驕子500040-60一層底商富頓中心300080-400寫字樓底商兩層樂成國際7000200-400兩層底商A派公寓100095-120住宅底商珠江帝景50000150-2000地上兩層裙樓、地下1層金港國際200050-100一層底商后現(xiàn)代城4000090-150兩層內(nèi)部商街大成商業(yè)中心8000040-200兩層內(nèi)部商街沿海賽洛城5000060-160兩層臨街商業(yè)、斜街金都杭城2000020

32、0-600兩層臨街底商由上表可以看出一般住宅或?qū)懽謽琼?xiàng)目底商樓層最高為2層，順邁金鉆項(xiàng)目商業(yè)共計(jì)4層，就經(jīng)營狀況來看明顯區(qū)域內(nèi)不如其他商業(yè)項(xiàng)目，空置率非常高。另外各項(xiàng)目單位分割面積根據(jù)業(yè)態(tài)不同大都控制在 200平米以內(nèi)。第三部分目標(biāo)消費(fèi)群體分析一、目標(biāo)消費(fèi)群體調(diào)研目的的闡述由于考慮到區(qū)域環(huán)境及目標(biāo)消費(fèi)人群對(duì)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的推動(dòng)作用，我司 對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)人群進(jìn)行了針對(duì)性調(diào)研，了解本地區(qū)主要消費(fèi)人 群的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平、消費(fèi)需求等。從而達(dá)到協(xié)助開發(fā)方確 定項(xiàng)目商業(yè)總體發(fā)展方向，提供相對(duì)準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息和指導(dǎo)的目的，此次調(diào) 研分析內(nèi)容包括：購物習(xí)慣及消費(fèi)心理消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)傾向

33、研究方法：實(shí)地面訪被訪消費(fèi)人群范圍：本次調(diào)研主要選取項(xiàng)目周邊人流密集的四個(gè)地點(diǎn) 進(jìn)行消費(fèi)人群的調(diào)研，具體如下：編號(hào)調(diào)研地點(diǎn)研究人群后效問卷數(shù)量1家樂福超巾消費(fèi)人群3502九龍花園及周邊居住社區(qū)周邊居住人群1503雙井地鐵站雙井區(qū)域工作人群3504白劃、家園及華騰園周邊居住人群150二、研究區(qū)域人口與消費(fèi)力分析1 .研究區(qū)域人口分析A.研究區(qū)域人口總量根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，北京市近一半的常住人口集中在近郊區(qū)。從人 口密度看，本研究區(qū)域很大程度上受到 CBD區(qū)域的影響，人口密度高于北 京市城區(qū)的平均水平，我們根據(jù)北京朝陽區(qū)區(qū)政府、北京朝陽區(qū)總工會(huì)、雙 井街道辦事處、廣渠門街道辦事處、勁松街道辦事處

34、等多方數(shù)據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯 示，本次研究區(qū)域內(nèi)人口密度約為 7.2萬人/平方公里。通過人口密度以及本研究區(qū)域市場(chǎng)范圍，可知本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人口總量為：P =人口密度*兀*研究范圍半徑2=7.2 X 3.142 X2 2=90.5（萬）通過計(jì)算可知，所屬區(qū)域人口密度較大，本項(xiàng)目所研究半徑為2公里的 區(qū)域內(nèi)，約有固定及流動(dòng)人口 90萬人，約占北京市總?cè)丝诘?%。潛在居 住、消費(fèi)人群基數(shù)較大，是區(qū)域未來發(fā)展的有效保障。B.研究區(qū)域人口職業(yè)分析區(qū)域內(nèi)人口職業(yè)情況表“國號(hào)機(jī)關(guān)/企事業(yè)單位年 看人已企業(yè)管理人員C專業(yè)技求人員/教1日醫(yī)生 D一般辦事員/職員 E工人，屈務(wù)員/菅皿員, F自由職業(yè)首I G學(xué)生H其它本區(qū)

35、域近年來由于受到CBD區(qū)域的強(qiáng)烈影響，所屬區(qū)域居住人口中， 演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人員等職業(yè) 身份的人士逐年增多，總體來看，區(qū)域人均可支配性收入要高于北京市整體 水平，這部分人也構(gòu)成了區(qū)域中、高檔樓盤以及中、高檔商業(yè)的主力消費(fèi)客 群。而這部分人群由于消費(fèi)力較強(qiáng)也將對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展起到重要作用。本區(qū)域內(nèi)仍有相當(dāng)一部分10年以上的舊有住宅物業(yè)，這部分住宅大部分是80-90 年國有、事業(yè)企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行福利分房的產(chǎn)物， 目前這些居住 人群大多已下崗、退休，受到收入水平、年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣等影響，他們 的消費(fèi)主要集中于生活基礎(chǔ)性消費(fèi)。C.研究區(qū)域人口受教育程度分析區(qū)域內(nèi)

36、目標(biāo)消費(fèi)人群受教育程度情況表受教育程度越高收入就相對(duì)較高。本區(qū)域樓盤的高價(jià)位反映出本區(qū)域的 居民收入水平遠(yuǎn)高于平均水平，消費(fèi)能力高于全市平均水平，相應(yīng)知識(shí)層次 也高于全市平均水平，平均受教育程度及人口的整體素質(zhì)要高于其它地區(qū)， 大學(xué)學(xué)歷以上的人群占到總?cè)藬?shù)的一半以上，達(dá)到 54%。D.研究區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)及收入比較F9O0J元及以上E 7001-90007：D 5001-7000C 1001->00071：B 1001-300074 0元縣下中23周/ 2429周歲 mm3a周歲 40-49 方 50汨用岑100200300400500根據(jù)上述調(diào)研問卷分析結(jié)果顯示，區(qū)域內(nèi)24-40歲年齡

37、段的受訪者為區(qū)域內(nèi)主要活動(dòng)人群，同時(shí)其在高收入人群中的比例也比較高，3000元以上的中高等收入群體同樣主要集中在26-40歲這一年齡段因此，我們認(rèn)為24-40歲之間的消費(fèi)者將是本項(xiàng)目商業(yè)的主力消費(fèi)群體，商業(yè)的商品組合以及營銷手段應(yīng)圍繞這部分消費(fèi)者來展開。2 .研究區(qū)域消費(fèi)者購物習(xí)慣及消費(fèi)心理分析A.研究區(qū)域消費(fèi)人群構(gòu)成情況區(qū)域消費(fèi)人群構(gòu)成根據(jù)調(diào)研問卷結(jié)果可以了解，本區(qū)域內(nèi)的主要消費(fèi)人群主要為在附近工作或居住的人，達(dá)到86%。隨著區(qū)域及周邊住宅社區(qū)中高檔居住消費(fèi)者的逐漸增多，以及CBD商圈帶來的連鎖效應(yīng)，目前為本項(xiàng)目商業(yè)聚集大量的有效消費(fèi)人群，從而形成較為強(qiáng)勁的消費(fèi)力。B.研究區(qū)域消費(fèi)人群購物場(chǎng)

38、所偏好從調(diào)研結(jié)果可以看出，超市（世紀(jì)聯(lián)華、家樂福）與綜合商場(chǎng)做為集聚 效應(yīng)最強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)吸引了絕大多數(shù)的人流來此消費(fèi)。同時(shí)，我們也注意到 比較同類型的業(yè)態(tài)富力廣場(chǎng)與家樂福較其他商業(yè)吸引了更多人來此消費(fèi)，我 們認(rèn)為主要原因是富力廣場(chǎng)與家樂福均較其他同類型業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目定位要 高一些，屬于中等偏上的消費(fèi)水平，這一點(diǎn)對(duì)于項(xiàng)目的下一步定位有著一定 的指導(dǎo)意義。區(qū)域消費(fèi)人群主要選擇的購物場(chǎng)所C.影響研究區(qū)域消費(fèi)人群選擇購物場(chǎng)所的因素從調(diào)研結(jié)果來看，有 62%的消費(fèi)者在選擇購物場(chǎng)所時(shí)會(huì)考慮離自己工 作、居住區(qū)域較近，交通便利的購物場(chǎng)所。主要是因?yàn)楦浇膮^(qū)域及周邊消 費(fèi)人群主要以居住和工作人群為主，因此，對(duì)于這部分人群而言，經(jīng)常光顧 的購物場(chǎng)所一般會(huì)選擇住家或單位附近。特別是北京屬于四季較為分明的地 區(qū)，夏季嚴(yán)熱，冬季寒冷，人們大部分對(duì)購物地點(diǎn)的選擇習(xí)慣從近，通常接 受到達(dá)時(shí)間在515分鐘為宜。同時(shí)，從調(diào)研結(jié)果還可以看出，商業(yè)經(jīng)營時(shí)的優(yōu)惠促銷活動(dòng)對(duì)于消費(fèi)者 的影響也比較大，這是項(xiàng)目在后期經(jīng)營時(shí)需要注意的問題。D.研究區(qū)域消費(fèi)人群主要消費(fèi)產(chǎn)品p其他 口銀樂，健身M餐性 L美容美發(fā) M書/音像制品 K運(yùn)就壓品J文具I玩具H數(shù)因產(chǎn)品G京電 F家具/家居 【化妝品 D手表/馀品 工箱包 B鞋帽 總服裝40%0% im 20%30%40%50%60%目前，服裝、鞋帽是本區(qū)域消費(fèi)人群主要的消費(fèi)產(chǎn)品，其次